Pago de cargas, contribuciones y expensas en la nueva Ley de Alquileres
Por Diego Hernán Tachella*
I. Introducción [arriba]
La nueva ley de alquileres, sancionada recientemente por la Cámara Alta de manera remota, modifica varios de los puntos previstos en el Código Civil y Comercial de la Nación respecto del contrato de locación (sustituye los arts. 75, 1196, 1198/9, 1201, 1203, 1209, 1221, 1222, 1223, 1351 y agrega los arts. 1204 bis y 1221 bis).
Además, regula complementariamente las locaciones, establece un Programa Nacional de Alquiler Social y establece la aplicación inmediata del sistema de mediación prejudicial para conflictos emergentes de los arrendamientos (sustituye el art. 6° de la Ley N° 26.589 de Mediación y Conciliación).
Mediante el presente abordaremos un tema de suma importancia en este contexto, como es el asunto atinente al pago de impuestos, tasas, contribuciones y expensas; ya que es habitual que ello forme parte de alguna cláusula en particular de los contratos de locación, máxime cuando ello incide directamente sobre el precio del canon locativo.
II. Aspectos relevantes de la nueva normativa [arriba]
Entre las cuestiones preponderantes, además de la que da motivo al presente trabajo, podemos destacar a grandes rasgos que la nueva legislación establece:
a) la elección de un domicilio especial para el ejercicio de los derechos y obligaciones que emanan del contrato;
b) que, si el destino es habitacional, ni el anticipo ni el depósito de garantía pueden ser mayores que el equivalente al primer mes de alquiler. El reintegro del mes de garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler;
c) la ampliación del plazo mínimo del contrato de dos a tres años, con las excepciones del art. 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación;
d) la conservación de la cosa por parte del locador con aptitud para el uso convenido, lo que incluye por parte de aquél la obligación de efectuar cualquier reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario;
e) una adecuación del concepto de frustración del uso o goce de la cosa;
f) la posibilidad del locatario de compensar gastos incurridos y acreencias que estuviesen a cargo del locador con cánones locativos, previa notificación fehaciente;
g) cambios con respecto a la posibilidad del locatario de resolver anticipadamente el contrato;
h) la intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario;
i) variaciones con respecto a la garantía, otorgando una mayor cantidad de posibilidades al locatario a efectos de cumplir con ello,
j) una nueva forma de ajuste anual, que deben seguir un índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables),
k) la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante AFIP;
l) La creación del Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal, y
m) la implementación de métodos alternativos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.
III. Marco jurídico [arriba]
En lo que concierne al tema de los impuestos y expensas, el art. 6° de la nueva ley sustituye el art. 1209 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ART. 1209. Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Sólo podrá establecerse que estarán a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.”
Cabe señalar que el derogado art. 1209 del Cód. Civ y Comercial de la Nación establecía que:
“El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario.”
Asimismo, no está por demás recordar que el art. 1155 del Código Velezano instituía que “el locador está obligado a pagar las cargas y contribuciones que graviten sobre la cosa arrendada”.
IV. Breve noción de las expensas comunes. Ordinarias y extraordinarias [arriba]
El art. 2048 del Código Civil y Comercial establece que cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea. El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.
En el género expensas están comprendidos los gastos de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro, así como las primas de seguro del edificio común y las erogaciones debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta.[1]
Debe tenerse en cuenta la importancia vital que tienen las expensas para la vida de cada comunidad sometida al régimen de la propiedad horizontal -arts. 2037 y subsiguientes del Código Civil y Comercial de la Nación-, por lo que es indispensable contar con una relativa seguridad de que todos los copropietarios cumplan con sus obligaciones o puedan ser compelidos a ello, dado que se caracteriza por tener como único patrimonio el resultado de la recaudación de las expensa comunes y, eventualmente, el fondo de reserva o los intereses devengados por alguna acreencia. [2]
Establecido lo anterior, es dable destacar que dentro del término expensas comunes encontramos las ordinarias y las extraordinarias, las que reseñaremos sucintamente a continuación.
Expensas ordinarias
Las expensas ordinarias se corresponden con los gastos habituales en que incurre el consorcio de propietarios que se erogan regularmente.
Dentro de este concepto podemos ubicar los gastos que responden a obligaciones del consorcio cumplidas a través del administrador como los indispensables para mantener en buen estado las partes comunes del edificio y las condiciones de seguridad, comodidad y decoro, los gastos de administración y las primas del seguro obligatorio.[3]
La norma no especifica qué conceptos se incluyen entre las denominadas expensas ordinarias de administración y reparación de las partes y bienes comunes, haciendo sólo referencia a las obligaciones impuestas al administrador en cumplimiento de sus funciones (seguros de incendio, de responsabilidad civil, de accidentes de trabajo, seguros médicos, etc.) y a aquellas necesarias para instalar vías de evacuación y de acceso para personas con discapacidad.[4]
Cabe señalar que, para que un gasto sea considerado ordinario, no necesariamente debe originarse en forma mensual o bimestral, -tal como el pago de los Sueldos del personal dependiente y de los Servicios-, sino que debe mantener una constante en la línea del tiempo, siendo su erogación indiscutiblemente necesaria para beneficio de la entera comunidad consorcial.[5]
Expensas extraordinarias
Las expensas extraordinarias están vinculadas a gastos fuera de lo habitual o de lo común que solvente el consorcio de propietarios.
En este marco podemos incluir mejoras, innovaciones u obras nuevas en partes comunes del edificio (art. 2051 y sgtes. del Cód. Civil y Comercial), cuya decisión se encuentra a cargo de la asamblea, para lo cual debe reunir las mayorías necesarias previstas en el reglamento de propiedad o en el ordenamiento de fondo. También dentro este concepto corresponde englobar gastos que afronte el consorcio para cubrir indemnizaciones laborales o civiles, multas, infracciones o acuerdos conciliatorios arribados tanto en sede judicial como extrajudicial.
El párr. 3º del art. 2048 se refiere a la realización de gastos provenientes de trabajos que no son indispensables para el mantenimiento del conjunto, pero que tienden a su mejoramiento y serán o no llevados a cabo según la decisión que al respecto hubiera tomado la asamblea llevada a cabo en legal forma. Por tratarse de gastos extraordinarios que no devienen del normal desenvolvimiento de la vida consorcial, dichas erogaciones sólo pueden efectuarse por la voluntad de los propietarios expresada en asamblea. Cabe aclarar que dentro del término expensas también están comprendidas las erogaciones debidas a innovaciones, así como los montos que deba abonar el consorcio por los daños derivados de la responsabilidad civil por daños causados por las cosas comunes cuya conservación le incumbe, indemnizaciones por despido, entre otros.[6]
V. Pago de cargas, contribuciones y expensas [arriba]
El nuevo art. 1209 del Código Civil y Comercial de la Nación es claro en cuanto a que el locatario sólo tiene a su cargo la erogación de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada, y que, por ende, no tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias.
Agrega, además, que sólo podrá establecerse que estarán a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.
La norma elimina la referencia al pacto entre las partes y prohíbe la asunción voluntaria por el inquilino de cualquier otra carga excepto las expensas ordinarias, aclarando que son tales las atinentes a los gastos habituales, con prescindencia de cómo las denomine el consorcio o el administrador que las liquide. Deja claro que las partes no pueden pactar la asunción de impuestos ni expensas extraordinarias.[7]
En efecto, dispone que el locatario no tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que graven la cosa (tal como lo establece el texto vigente) ni las expensas extraordinarias (lo que es nuevo). Y en ambos casos, no se admite el pacto en contrario, pacto que expresamente autorizaba el Cód. Civil y Comercial.[8]
Es decir, aquí la nueva normativa contiene una cuestión novedosa, al no permitir la libre convención de las partes con respecto al pago de las tasas y contribuciones que graven la cosa (por ejemplo el ABL y los impuestos municipales), como así también de las expensas extraordinarias (término que no debe ceñirse a lo que surja textualmente de la liquidación de expensas que presente el administrador, sino a los que excedan a los gastos normales y habituales del consorcio), las que inexorablemente debe sufragar el locador.
En cambio, claro está que la autonomía de la voluntad entre locador y locatario sigue vigente respecto de las expensas comunes y cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada (electricidad, gas, agua, etc), por lo que pueden convenir contractualmente que su erogación se encuentre a cargo del inquilino.
En cuanto a las cargas y contribuciones, conforme lo dicho precedentemente, la normativa en análisis es clara en cuanto en que está a cargo del locador el pago de las que graven la cosa.
Por estas deben entenderse las cargas que gravitan sobre la cosa, como podría ser, por ejemplo, una contribución forzosa decretada por la autoridad pública por una circunstancia excepcional, y las contribuciones que se imponen sobre la cosa, es decir, las contribuciones que se imponen sobre la cosa, es decir las contribuciones o impuestos extraordinarios que graven las propiedad, como puede ser, por ejemplo, la contribución inmobiliaria, las tasas municipales, etc.[9]
En cambio, corresponde abonar al locatario las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada.
Ello contempla los impuestos, tasas y tributos que origine la finalidad que se le haya dado la cosa locada, como por ejemplo habilitaciones, ingresos brutos, etc., si el destino fuere industrial, comercial o profesional, como así también impuestos o servicios, como el gas, agua, electricidad, TV por cable, internet, lo que resulta aplicable también si el destino fuere de vivienda.
En ese mismo sentido se ha dicho que se encuentran a cargo del locatario los impuestos que se deban pagar por su actividad, comercio o industria. De esta manera el locatario deberá abonar los recargos por la actividad realizada en el inmueble.[10]
En cuanto a las expensas, la norma en análisis prevé que el locatario no tiene a su cargo el pago de las expensas comunes extraordinarias. Añade a su vez que sólo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, vinculados al uso, entendiéndose por tales aquellos que se relacionan con los servicios normales y permanentes a disposición del locatario. Independientemente de que sean considerados como expensas ordinarias o extraordinarias.
Este último precepto es por demás acertado, ya que es muy común que en muchos consorcios no se diferencien las expensas comunes ordinarias de las extraordinarias, o no se haga la distinción de acuerdo a los parámetros legales.
Asimismo, es importante señalar que pese a que el tercer párrafo del art. 2048 del Cód. Civil y Comercial incluye dentro de las expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros, dichas expensas no corresponden que sean erogados por los locatarios ya que no representan un gasto habitual ni se relacionan con los servicios normales y permanentes al servicio del arrendatario.
Atento lo expresamente dispuesto por nueva normativa, es por demás necesario que los administradores de los edificios que se encuentren sujetos al régimen de propiedad horizontal (art. 2037 y sgtes. del Código Civil y Comercial) cumplan acabadamente con la obligación que les impone el art. 2067 inc. d) de practicar la cuenta de expensas, individualizando las expensas ordinarias de las extraordinarias. Ello, a fin de evitar cualquier controversia al respecto entre locadores y locatarios.
Empero, es posible un conflicto entre locadores y locatarios, que amerite un debate todos los meses, sobre qué gastos tiene que abonar cada uno. Ello, ya que para determinar si una expensa es común o extraordinaria, existen muchas variables, que no solo surge de su monto global de liquidación.[11]
No está por demás recordar que el pacto entre locador y locatario, respecto del pago de expensas, impuestos, tasas y servicios (claro está que con las limitaciones de la nueva normativa) es inoponible frente al acreedor, que siempre podrá demandar su cobro al titular dominial. Se trata de un caso de asunción imperfecta de deuda.[12]
VI. Procedencia de la vía ejecutiva para el cobro de toda prestación asumida por el locatario en los términos del nuevo art. 1209 [arriba]
Conforme a lo previsto por el art. 1208 del Código Civil y Comercial, que no ha sufrido modificaciones por la nueva ley de alquileres, la prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro se concede vía ejecutiva. A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual.
El canon locativo incluye no sólo el precio de la locación (aquella suma normalmente de vencimiento mensual consistente en la contraprestación debida por el uso y goce de la cosa), sino también el de toda otra prestación de pago periódico, asumida convencionalmente por el locatario.[13]
Ello contempla la posibilidad del locador de reclamar por vía ejecutiva las obligaciones accesorias que pudiere haber asumido el locatario, en el caso limitado a las expensas comunes y cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada, de acuerdo a los parámetros establecidos por el nuevo art. 1209.
La vía ejecutiva está especialmente prevista para este supuesto, ya que el código de fondo contempla una norma procesal, al integrar terminológicamente a la obligación de pago, el antedicho concepto de canon, que como tal es inclusivo no solo del precio por el uso y goce, sino de todos los accesorios que asume con la misma dinámica obligacional el locatario.[14]
Así es que en la ejecución de alquileres la vía ejecutiva no se limita al precio de la locación mencionado en el art. 1187 del Cód. Civil y Comercial, pues el concepto está ampliado en el art. 1208 que extiende el trámite a toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario, en el caso, como expensas y servicios del inmueble.[15]
VII. Obligación del locatario de entregar al locador las constancias del pago de expensas comunes ordinarias y de cargas y contribuciones que se originen en el destino dado a la cosa locada [arriba]
Al concluir el contrato, el locatario debe restituir la cosa al locador en el estado que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular. También debe entregarle las constancias de los pagos que efectuó en razón de la relación locativa y que resulten atinentes a la cosa o a los servicios que tenga (art. 1210 in fine del Código Civil y Comercial)
Es decir, si el locatario asume el pago de expensas o servicios puede hacerlo bajo una doble modalidad, entregar su monto al locador para que sea éste quien pague la deuda, o pagarla el locatario directamente al tercero acreedor en cuyo caso debería entregar la constancia de pago al locador al cesar el vínculo contractual. Suele pactarse incluso la entrega periódica como modo de mantener la certeza de conservarse el servicio de que se trate.[16]
Notas [arriba]
*Abogado (UBA). Funcionario (Prosecretario Letrado) de la Sala “E” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. Profesor de “Elementos de Derechos Reales” en la Facultad de Derecho de la UBA. Docente del Curso de Capacitación de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. Autor y coautor de diversos libros y artículos en temas de su especialidad.
[1] Molina Quiroga, Eduardo, Pago de expensas y reparación de partes comunes La Ley 03/11/2005, 1, La Ley 2005-F, 218 • DJ 19/04/2006, 1041.
[2] CNCiv, Sala I, “Consorcio de Propietarios del Club Privado Loma Verde c/Gómez, Leonardo Micro s/ ejecución de expensas”, 12/11/2019, sumario N°27977 de la Base de Datos de la Secretaría de Documentación y Jurisprudencia de la Cámara Civil.
[3] Zelaya, Mario en Propiedad Horizontal, Claudio M. Kiper Director, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2008, pág. 357.
[4] Gurfinkel de Wendy, Lilian N., La propiedad horizontal en el Código Civil y Comercial de la Nación, SJA 29/10/2014, 3 • JA 2014-IV.
[5] Von Zedtwitz, Érica, Expensas Comunes, especial referencia a los arts. 2048, 2049 y 2050 del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, Revista Jurídica Región Cuyo - Argentina - Número 1 - Octubre 2016, 9-10-2016, Cita on line: IJ-CXXV-
[6] Pepe, Marcelo Antonio, Las expensas comunes en el Código Civil y Comercial, RCCyC 2015 (julio), 199.
[7] Leiva Fernández, Luis F. P., Cien años de un fracaso reiterado. El reciente proyecto de ley de alquileres. Soup again, La Ley 17/12/2019, 1, La Ley 2019-F, 1025, ADLA 2020-2, 3.
[8] Borda, Alejandro, El inquietante proyecto de ley de locaciones urbanas, La Ley 20/03/2017, 1, La Ley 2017-B, 720.
[9] Zago, Jorge, en Cód. Civil y leyes complementarias, Belluscio - Zannoni, Ed. Astrea, Buenos Aires, 2007, T 7, pág. 409.
[10] Salgado, Alí Joaquín, Locación, comodato y desalojo, Ediciones La Rocca, 5ta. Ed, Buenos Aires, 2003, pág. 132
[11] Costantino, Juan Antonio, Nueva ley de locaciones urbanas (primera aproximación operativa), 19/06/2020, eldial.com - DC2B2
[12] Moeremans, Daniel en Código Civil y Comercial de la Nación comentado, Lorenzetti Ricardo director, ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2015, T, págs. 627/8.
[13] Amiel, María Cecilia, Efectos de la locación. Obligaciones a cargo de las partes en Colección de Ebooks Editorial B de f - Locaciones Inmobiliarias en el nuevo Código Civil y Comercial y Proceso de Desalojo, 02-07-2018, IJ-DXLIV-376
[14] Otero, Esteban en Código Civil y Comercial de la Nación comentado, Caramelo Gustavo; Picasso Sebastián; Herrera Marisa, 1a ed., Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Infojus, 2015, T III, pág 592.
[15] CNCiv, sala I, autos “Galceran, Maria Alejandra c. MF Collection Service SA y otro s/ Ejecución de alquileres”,15/11/2019, AR/JUR/43722/2019.
[16] Leiva Fernández, Luis F. P. Las modificaciones al contrato de locación en el Código Civil y Comercial, La Ley, Sup. Esp. Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Contratos en particular 2015 (abril), 71.
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