El consorcio de propietarios como sujeto concursable

Héctor Luis Costa

Presentación [arriba] 

Mucho se ha debatido en torno a la concursabilidad de los consorcios de propietarios. Especialmente, era materia de controversia su personería jurídica, hecho que se ha resuelto a partir de la elaboración del Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Sorteado este punto con el establecimiento de que los consorcios son personas jurídicas, nos podemos volver a centrar en el debate principal, es decir, el interrogante acerca de ¿Los consorcios de propietarios son sujetos concursables? De esta manera, el propósito de este artículo es el de elucidar la posibilidad o no de que los consorcios sean concursables, en virtud de su particular naturaleza jurídica, contemplando las consecuencias que suponen el sometimiento a concurso de un ente tal. Con el fin de establecer lo más claramente posible una postura al respecto, se presentará una breve caracterización de las personas jurídicas establecidas por el código unificado, así como una definición concreta de “consorcio de propietarios” y cómo estas se vinculan con la ley de concursos y quiebras, arrojando así, una posición positiva o negativa respecto a la pregunta inicial.

Desarrollo [arriba] 

El Código civil y comercial de la Nación marca una clara ampliación en el universo de sujetos concursables, que ya incluía a toda persona física, jurídica privada o con participación estatal. El artículo 148, el Código Civil y Comercial establece que son personas jurídicas privadas: “a. las sociedades; b. las asociaciones civiles; c. las simples asociaciones; d. las fundaciones; e. las iglesias, confesiones, comunidades o entidades religiosas; f. las mutuales; g. las cooperativas; h. el consorcio de propiedad horizontal; i. toda otra contemplada en disposiciones de este Código o en otras leyes y cuyo carácter de tal se establece o resulta de su finalidad y normas de funcionamiento”. Por lo tanto, vemos que los consorcios de propietarios, definidos en el artículo 2044 como: “el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario”. Cabe destacar que como persona jurídica privada se entiende según el art. 148, inciso h. a toda persona jurídica privada pasible de concurso o quiebra, en tanto son personas jurídicas privadas. Por lo tanto, de todo esto se desprende que, a priori, los consorcios son pasibles de concurso o quiebra. Este debate doctrinario ya estaba presente en la jurisprudencia argentina previa a la redacción del código unificado, ya que la vieja Ley N° 13.512 de propiedad horizontal, no se expedía en torno a la personalidad jurídica de los consorcios. Este vacío legal dio lugar a, al menos, dos corrientes predominantes y claramente opuestas: por un lado, aquellos que consideraban que los consorcios eran sujetos concursables y aquellos que pensaban exactamente lo contrario, es decir, que los consorcios no eran concursables. Quienes pensaban lo primero fueron un sector del derecho los cuales entendían que las personas jurídicas podían ser de carácter público o privado y que estas últimas podían adquirir derechos y contraer obligaciones. Esto significa que tienen capacidad para ser titular de un patrimonio determinado, integrado por las expensas comunes, los recursos del fondo de reserva, los depósitos en cuentas bancarias. Al ser reconocidos como personas jurídicas, se concluye que los consorcios son concursables o que pueden caer en quiebra, siendo afectado el patrimonio de los que eran poseedores. A esta corriente se le opone otra que argumenta que no se pueden ejecutar los bienes comunes, lo que parece suponer que es allí donde se halla la causa de la constitución misma de los consorcios. La jurisprudencia admitió que los fondos de reserva y los créditos pueden ser liquidados, impidiendo esto mismo para otros bienes, esto es, los bienes comunes, remarcando que accionar sobre ellos conlleva la disolución de este ente en cuestión, sujeto a indivisión forzosa. La existencia de patrimonio del consorcio no es separable del uso y goce de cada uno de los propietarios, derechos que no pueden ser transferibles a terceros, de la misma manera que la existencia de tales bienes no implica que todas las obligaciones le sean imputables al consorcio y que por esto se deje de lado a los propietarios que integran dicha comunidad, por lo que y, acorde a lo dicho, los derechos sobre los bienes comunes son inalienables respecto a los propietarios. En función de lo aquí establecido resulta que es inaplicable el régimen falencial a los consorcios de propietarios, ya que estos necesariamente deben seguir funcionando y realizando actos jurídicos inherentes a la administración de las cosas comunes, como lo son, por ejemplo, la entrada común, pasillos, escaleras, ascensores y todos aquellos sectores similares, que son indivisibles porque están sometidos a indivisión forzosa. En este mismo sentido, es irrelevante que el consorcio se halle en cesación de pagos, dada la peculiar naturaleza de esta persona jurídica que es creada automáticamente y que debe subsistir mientras subsista la propiedad horizontal. Finalmente, nos encontramos con que el artículo 2044 establece claramente cuál es la única forma posible de extinción de un consorcio: por desafectación. Así, dado que la quiebra supone la desaparición del consorcio, el aplicar la Ley N° 24522 implicaría violar el artículo 2044, lo que nos permite suponer que los consorcios no son pasibles de caer en concurso o quiebra. A su fin, Lilian Gurfinkel de Wendy se expresa por la concursalidad, con el argumento: “aplicando las normas comerciales al tema en cuestión se afirma que desde el punto de vista estrictamente normativo, la situación del consorcio de propietarios no está contemplado entre las excepciones de la Ley N° 24.522, por lo cual, siendo una persona jurídica con caracteres especiales en cuanto a su objeto, queda encuadrada en los arts. 2 y 5 de la ley de la materia y, aunque no persigue fines de lucro, al realizar las contrataciones mediante las cuales cubre las necesidades y obtiene beneficios, contrae obligaciones que al quedar incumplidas lo vuelven pasible del concurso de quiebra. En consecuencia, si se reconoce al consorcio personalidad jurídica, no hay argumentos de derecho para excluirlo de los alcances de la ley concursal”. Citando a Martorell, que en su tratado comenta el caso del Consorcio de Propietarios Perú 1724 donde la Sala A de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial de la Capital Federal, luego de sostener la personalidad jurídica del consorcio de copropietarios, rechazó el pedido de quiebra intentado contra el consorcio Calle Perú 1724 en tanto el peticionario nunca constituyó en mora a todos los consorcistas.

En otra línea de discusión, también se debe tener en cuenta que a pesar de que los consorcios son personas jurídicas y por lo tanto son capaces de adquirir derechos y contraer obligaciones, se debe tener en cuenta que existe una particularidad especifica sobre estos últimos en cuanto a la naturaleza de su patrimonio, ya que en su mayoría están compuestos por partes comunes como las que se explicaron anteriormente. Por lo tanto, en términos efectivos, el patrimonio que se podría llegar a embargar serían los locales si pertenecen al consorcio, el pago de las expensas, el pago del canon de antenas o publicidades, entre otros. Es de destacar, que los bienes y patrimonio que conforman el consorcio, tienen una afectación precisa y determinada, que no es otra que alcanzar los fines y principios específicos de la propiedad horizontal, en su faz operativa, administrativa y funcional. Por tal motivo, sucedida la quiebra, el destino de su patrimonio no puede ser otro, que el que se tuvo en miras al momento del nacimiento del consorcio; de lo contrario, afectaríamos la inteligencia de las normas que le dieron su propia existencia.

Conclusión [arriba] 

Llegados a este punto del trabajo y luego de haber analizado las leyes y la jurisprudencia existente, podemos establecer con relativa seguridad que; independientemente de que el Nuevo Código Civil y Comercial reconoce la personería jurídica de los consorcios, hecho que los convirtiera en sujetos de concurso o quiebra, este reconocimiento no es suficiente para establecer tal cosa, ya que el artículo 2° de la ley concursal tiene exclusiones legales fundamentadas en leyes especiales. Asimismo, el mero hecho de ser persona jurídica de derecho privado no alcanza para ser pasible de concurso o quiebra, ya que el someter a un proceso concursal a un consorcio implica, forzosamente, su desaparición, hecho inadmisible en la legislación que lo crea y sostiene en el tiempo, sin contar con que allí se contempla como única causa de desaparición a la desafectación. Además, existen dificultades para considerar al consorcio de propiedad horizontal incurso en cesación de pagos donde al margen de cuál sea el pasivo que pueda llegar a generar un consorcio de propiedad horizontal en un caso concreto, este siempre tendrá la posibilidad de conjurarlo. Es decir, el consorcio cuenta con un formidable régimen legal de garantías que le permite si es eficiente hacer frente a sus pasivos corrientes. La solvencia o insolvencia del consorcio se abastece de un sistema de responsabilización de los propietarios. El consorcio como persona jurídica no tiene un giro operativo que le permita generar autónomamente ingresos propios, pero tiene derechos de crédito contra los propietarios en igual proporción a su pasivo y en forma permanente. Desde este punto de vista, son aplicables los criterios explicados al consorcio de propiedad horizontal relacionados con la concursalidad del ente, en consecuencia, cabe pronunciarse por la imposibilidad de concursamiento de esta entidad con personería jurídica.

Entendida la naturaleza jurídica de las conclusiones a las cuales aquí se arriban, es de entender que se pueden disparar futuros interrogantes en torno a la construcción de una solución que resuelva la problemática vinculada a las deudas contraídas por un consorcio cuando este ultimo se vea imposibilitado de hacer frente a las mismas. Al interrogante que se formula como hipótesis en el párrafo anterior se puede decir que una posible solución estaría vinculada a agregar una clausula en el reglamento de propiedad de los consorcios donde se establezca que cuando un consorcio caiga en mora no se pueda pedir la quiebra del mismo sino que se haga un fondo compensatorio con expensas extraordinarias para poder hacer frente a las obligaciones contraídas y sin que traiga un perjuicio mayor al consorcio.

Bibliografía [arriba] 

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