Promesa de compraventa

Derechos del promitente comprador

Escritura pública

Documento privado

Partición

Escritura judicial.

Legitimación procesal

Legítima

Sucesiones

Informe: Civil procesal

I. Hechos [arriba] 

20.9.1920. Por documento privado otorgado en esa fecha, JB promete vender a EG, casado con CA, un solar de terreno sito en el barrio Marcelino Sosa de la ciudad de Montevideo, señalado con el n.o … de la manzana … en el plano del agrimensor GR, trazado en setiembre de 1910. Promesa no inscripta.

9.5.1930. Fallece EG, casado con CA. Se tramita su sucesión y se declara único y universal heredero del causante a su hijo, EGA, sin perjuicio de los derechos de la cónyuge supérstite.

9.9.1940. Se otorga la partición de los bienes quedados al fallecimiento de EG. Se adjudica a la señora CA el bien referido, padrón … Se establece en su hijuela:

[…] la Señora CA debe solicitar la escrituración definitiva de este solar de la sucesión de JB que le había prometido en venta al Señor EG y estando totalmente pagado, se iba a otorgar la escritura correspondiente cuando ocurrió el fallecimiento del promitente vendedor.

Manifiesta CA que acepta expresamente el título de propiedad de JB (hoy su sucesión) padrón …2, consistente en una segunda copia …

17.8.1963. Fallece CA, se tramita su sucesión, se incluyen en la relación de bienes los derechos de promitente comprador del padrón …2, y se declara único y universal heredero a su hijo, EGA.

10.5.1997. Por escritura que en esta fecha autorizó el escribano EDA, el señor EGA otorga testamento, por el que:

Haciendo uso del derecho que le acuerda el artículo 895 del Código Civil, ha resuelto dividir parte de sus bienes entre sus citados hijos legítimos y herederos en la forma que a continuación se establece: A- A su hijo, DGP, le adjudica la nuda propiedad del padrón …3. B- A su hija, LGP, le adjudica la nuda propiedad del padrón …2 [y] lega a su esposa, ERPG, el usufructo de los inmuebles padrones …3 y …2 por toda la vida de la usufructuaria.

29.11.2003. Fallece EGA, casado con ERPG. Se tramita su sucesión, se incluyen los derechos de promitente comprador del padrón …2, y se declara únicos y universales herederos del causante a sus hijos legítimos, DGP, y LGP, y como legataria a ERPG.

2.8.2004. DGP y LGP, como herederos de EGA, entablan demanda de cumplimiento de promesa a los efectos de proceder a escriturar el padrón n.o …2 contra los sucesores de JB.

16.6.2006. El juez resuelve que, atento a que a la señora ERPG se le ha adjudicado el usufructo del bien objeto de las actuaciones, no habiendo comparecido ella en la demanda, deberá ratificarla, por entenderse que se trata de un litisconsorcio necesario activo (foja 87 del expediente). La Oficina Actuaria, el 12.3.2010 (foja 172), rectificando un informe anterior que decía lo contrario, informa, conforme a lo ordenado por el juez, que debería comparecer al expediente, promoviendo la escrituración, la señora ERPG —además de los dos herederos—, sin perjuicio de que procederán ella y su hija (LGP) a otorgar la escritura (una recibirá el usufructo y otra la nuda propiedad).

10.8.2011. Fallece ERPG. La Oficina Actuaria informa que, dado el fallecimiento de la usufructuaria, no se requeriría ratificación.

27.8.2013. El señor juez, en virtud de que la parte actora en la demanda compareció representada por diferentes profesionales y en los siguientes escritos compareció solo LGP y solo ella constituyó domicilio electrónico, ordena que la parte actora constituya un único domicilio electrónico, porque no corresponde que actúe separadamente.

DGP, por escrito presentado el 3 de octubre siguiente, desiste del proceso y de la pretensión deducida.

6.2.2014. El señor juez solicita a la Oficina Actuaria aclare:

[…] si en atención a algún hecho o acto posterior al inicio de estas actuaciones, el Sr. DGP dejó de tener derechos sobre el bien.

13.3.2014. Informe de la Oficina Actuaria. Se cuestiona cómo es posible legar un dominio que no se tiene, desmembrar un derecho que no se posee. Tampoco surge de autos que se haya hecho entrega del legado. La designada usufructuaria, ERPG, falleció, por lo que se extinguió el usufructo.

Comparece DGP a desistir del proceso y de la pretensión, siendo que no perdió su calidad de heredero. Ante la complejidad del tema, se solicita el informe de la Asociación de Escribanos del Uruguay.

II. Informe de la Comisión de Derecho Civil [arriba] 

Consideraciones previas

La Comisión de Derecho Civil se permite expresar lo siguiente:

– En el caso planteado, se trata de la calificación a darse a una promesa de venta otorgada el 20 de setiembre de 1920 en documento privado —según se expresa en la consulta—.

– Fallece el promitente comprador casado, y se declara único y universal heredero a su hijo, sin perjuicio de los derechos de la cónyuge supérstite.

– El 9 de setiembre de 1940 se otorga partición de los bienes quedados al fallecimiento del promitente comprador; los derechos de promitente comprador se adjudican a su esposa, y en la partición se establece expresamente:

[…] la señora CA debe solicitar la escrituración definitiva de este solar de la sucesión de JB (promitente vendedor), que le había prometido en venta al Señor EG y estando totalmente pagado, se iba a otorgar la escritura correspondiente cuando ocurrió el fallecimiento del promitente vendedor.

De los hechos consignados resulta:

– Corresponde recalificar el negocio consignado en documento privado el 20 de setiembre de 1920, ya que, al resultar de este la exigibilidad de obligaciones de dar del contrato de compraventa, habría requerido para su validez instrumentarse en escritura pública.

– Su invalidez, dada la época de su suscripción (1920), no admite su recalificación (artículo 1664 del Código Civil).

– No obstante, en el caso, si bien podría sostenerse su nulidad, las prestaciones cumplidas —pago del precio de la «promesa de venta» y «entrega del inmueble prometido en venta», que resultan explicitadas en la partición del 9 de setiembre de 1940— autorizan a sostener que la posesión del bien en manos de CA, desde esa época a la fecha, se tiene como propietaria y no como promitente compradora; por tanto, a la fecha sus sucesores tienen el dominio y no derechos de promitente comprador.

– Consecuentemente, no corresponde el trámite de escrituración judicial de una promesa que a la época de su suscripción no se registraba, puesto que no se trataba de una promesa, sino de un negocio definitivo absolutamente nulo, el que tenía extinguido el pago del precio con una ilegal reserva del dominio por parte del llamado «promitente vendedor».

– No obstante lo expuesto, en la medida en que la prueba documental idónea de la posesión resulta explicitada en la partición de 1940, luce pertinente una acción declarativa de prescripción, que en virtud de lo expresado resultará fácilmente obtenible.

Sin perjuicio de lo expuesto, se procederá a realizar este informe sobre la base de lo consultado por la sede:

1. Antes de entrar en el estudio de la problemática planteada, encontramos una contradicción entre los dos informes referidos de la Oficina Actuaria. En el de fecha 12.3.2010 dice que debería comparecer al expediente, promoviendo la escrituración, la señora ERPG como usufructuaria, por lo que parte de la base de que el dominio se desmembró (nótese que el bien no era ganancial y ERPG no era heredera) y de que el testamento vale como partición (artículo 1123 del Código Civil), ya que expresa que la escritura la otorgarán ERPG y LGP. En cambio, en el de fecha 13.3.2014 se cuestiona cómo DGP desiste de la pretensión, siendo que no perdió la calidad de heredero, por lo que entiende que el causante no dejó hecha la partición por el testamento.

2. No son aplicables al caso el análisis del escribano Roque Molla56 ni

la postura reiterada de esta comisión, en el sentido de que no se necesita instaurar la acción pertinente a los efectos de obtener una sentencia declarativa de prescripción adquisitiva cuando se cuenta con prueba instrumental idónea de la posesión por el plazo exigido por el artículo 1211 del Código Civil, porque, aunque tenemos una partición otorgada en 1940, queda claro que la posesión se tiene a título de promitente comprador.

3. Es preciso diferenciar las disposiciones testamentarias, ya que en- tendemos que legado solo encontramos en la cláusula cuarta («… lega a su esposa…»), mientras que es otro el tratamiento a dar a la disposición con- tenida en la cláusula primera («Haciendo uso del derecho que le acuerda el artículo 895 del Código Civil ha resuelto dividir parte de sus bienes…»).

4. Si bien hoy no se plantea el problema respecto a ERPG porque falleció, consideramos necesario referirnos a cuál era su situación antes del fallecimiento, en virtud de lo decretado por el juez el 16 de junio de 2006 y de toda la demora en la tramitación del expediente, motivada porque ERPG era incapaz del objeto del legado

5. Constituyéndolo por acto de última voluntad (artículo 495 del Código Civil), puede legarse el usufructo de uno o más bienes del testador, en cuyo caso se adquiere el derecho en la cosa sin necesidad de tradición, una vez que muere el testador (artículo 496, inciso 2). Se trata de un legado de especie cierta, aunque el artículo 937 solo hable de la adquisición de la «propiedad».

6. Cuando se habla de legado, generalmente se piensa en los casos en que el testador dispone de cosas materiales suyas propias. El Código Civil, al definir el testamento, dice que es un acto por el cual el testador dispone «del todo o parte de sus bienes». Solo prevé la posibilidad de que el legado tenga por objeto bienes del testador, noción demasiado estrecha porque no comprende, por ejemplo, el legado de un hecho o el legado de cosa propia del heredero.

7. En concordancia con lo establecido en el artículo 1283 del Código Civil en sede de contratos, el artículo 913 dispone que el legado de cosa futura vale con tal de que llegue a existir. Este legado, dice Vaz Ferreira, no se considera condicional, sino puro y simple.

La condición es el suceso futuro e incierto del cual se hace depender la fuerza jurídica de una disposición testamentaria. La distinción tiene importancia si el legatario de cosa futura fallece antes de llegar a existir la cosa. Entiende Vaz Ferreira que la existencia de la cosa futura debe considerarse verdadera condición cuando el testador expresamente le ha dado ese carácter; en ese caso, si el legatario fallece antes de que exista la cosa, no trasmite derecho alguno. Pero si nada dijo, la existencia constituye un presupuesto requerido por la naturaleza del legado para que este resulte eficaz, y entra en el concepto de la llamada conditio juris.

8. El artículo 908 del Código Civil dispone que, cuando el testador haya legado alguna especie ajena, el legado será nulo, supiese o no el testador que no le pertenecía. La nulidad del legado de cosa ajena solo afecta a los legados de especie cierta. Hay dos excepciones a la regla:

– Legado de especie propia del heredero o legatario hecho en forma de carga: «Instituyo heredero a B, quien si acepta la herencia quedará obligado a transferir a C la propiedad de su casa» (no tiene la eficacia real inherente al legado de cosa cierta, sino solo eficacia obligatoria), o de condición, «Instituyo heredero a B con la condición suspensiva de que transfiera gratuitamente la propiedad de su casa a C» (no es propiamente un legado, sino una institución de heredero sometida a condición suspensiva).

–  En sede de administración ordinaria de la sociedad legal, el artículo 1973 del Código Civil dispone que, si uno de los cónyuges ha legado una especie cierta que pertenece a la sociedad, no puede el legatario reclamarla, a no ser que por la partición dicha especie caiga en el lote de los herederos.

Si la cosa fuera ajena al momento de testar pero propia del testador al abrirse la sucesión, conforme a las reglas generales, la nulidad debe juzgarse al momento de testar. Sostiene Vaz Ferreira que debe aceptarse en nuestro derecho la solución dispuesta por el artículo 3752 del Código Civil argentino:

El testador no puede legar sino sus propios bienes. Es de ningún valor todo legado de cosa ajena cierta y determinada, sepa o no el testador que no es suya, aunque después adquiera la propiedad de ella.

9. En nuestro Código Civil, nos dice el profesor Arezo, no existe ninguna disposición, como en el derecho alemán, que nos permita sustituir la interpretación por la integración del testamento; no puede el magistrado integrar las lagunas que existan si a la época de la muerte el testamento no coincide con lo que el testador dijo cuando testó.

Para que, en el caso planteado, el usufructuario adquiriera «el derecho en la cosa», el testador debía ser propietario al momento de testar. O, de haber adquirido la propiedad después de otorgado el testamento y antes de acaecido el fallecimiento, cosa que no sucedió —y aquí la suscrita se permite disentir con la opinión de Vaz Ferreira—, podría interpretarse que se trataba de un legado de cosa futura.

Por lo tanto, el legado de usufructo es nulo conforme a lo establecido en el artículo 908 del Código Civil. Nada adquirió ERPG en ese bien, por lo que no habría sido necesaria su comparecencia en el juicio.

En cuanto a si puede considerarse que el testamento valió como partición, nos remitimos al artículo 1123 del Código Civil.

10. Artículo 1123:

Si el difunto ha hecho la partición por acto entre vivos o por testamento, se pasará por ella, en cuanto no perjudique la legítima de los herederos forzosos ni sea contraria a derecho ajeno.

Este artículo permite a una persona dejar al morir ya dividida su propia herencia, formando según su voluntad (por testamento) o de acuerdo con los herederos (por acto entre vivos) los lotes que adjudica a cada uno de ellos.

Ambos tipos de partición operan sus efectos desde la apertura legal de la sucesión, por lo que no supone la previa indivisión, que es el presupuesto esencial de todas las particiones efectuadas después de abierta la sucesión. Esto conlleva que el efecto retroactivo de la partición testamentaria o por acto entre vivos no recibe aplicación. Tampoco, por encontrarse la partición ya hecha al abrirse la sucesión, tienen los acreedores la posibilidad de oponerse a ella, ni rige la regla referente a la hijuela de deudas, pues quien parte en vida no puede prever qué deudas dejará al morir.

11. Expresa Arezo que no afecta en nada la calidad de herederos de los copartícipes; los bienes que se les asignan no deben considerarse prelegados o legados, según sean hechos o no a un heredero forzoso, sino herencia.

12. La partición testamentaria solo puede considerarse eficaz en cuanto a los bienes del testador. El bien ajeno que el testador haya dispuesto incluir en determinado lote, en realidad, no lo integra, pues el causante no tenía sobre dicho bien poder de disposición ni podía cambiar la titularidad de su dominio, de manera que la adjudicación es ineficaz.

13. La partición testamentaria debe distinguirse del señalamiento pre- visto por el artículo 895, que estudiaremos a continuación del artículo 895 del código civil

14. El testador invoca el artículo 895 del Código Civil:

El que debe una legítima podrá en todo caso señalar las especies en que ha de hacerse su pago; pero no podrá delegar esta facultad a persona alguna, ni tasar los valores de dichas especies (artículo 1153).

Puede el testador, respetando la calidad de heredero del legitimario, componer su cuota con determinados bienes de la herencia.

Es posible, entonces, que el testador disponga que parte de la legítima se pague en bienes en nuda propiedad (no podría, según Vaz Ferreira, dejar toda la legítima en nuda propiedad, conforme al artículo 894 del Código Civil —intangibilidad de la legítima—); lo que no puede es delegar esta facultad a persona alguna «ni tasar los valores de dichas especies».

Entiende Vaz Ferreira que la palabra pago está tomada en un sentido impropio, porque el legitimario no es un acreedor sino un heredero, y el heredero adquiere de pleno derecho desde la apertura de la sucesión la propiedad de la herencia, adquisición incompatible con la calidad de acreedor de esta. De la remisión que hace este artículo al 1153 (partición hecha por el testador) puede inferirse que el Código entiende por señalamiento de las especies en que ha de hacerse el pago de las legítimas una operación muy afín a la partición testamentaria.

Agrega Vaz Ferreira que el artículo 895 no se refiere a las particiones hechas por el causante, sino a los casos en que el testador haya indicado con qué bienes se debe integrar el lote del legitimario. No deja pagada  la legítima sino que solamente deja establecido cómo deberá ser pagada oportunamente, y la oportunidad es la partición. Hasta la partición hay indivisión. Por consiguiente, mientras que en el caso de partición testamentaria lo que interesa es el valor de los bienes al momento de la apertura de la sucesión, otra cosa ocurre cuando se aplicó el artículo 895, porque entonces el valor a considerar es el del momento de la partición.

15. En similar sentido se ha pronunciado Arezo, quien afirma que la designación de las especies en que habrá de hacerse el pago de las legítimas no guarda relación con la partición testamentaria. En tal caso —dice—, no se está ante forma alguna de partición hecha por el causante, ni testamentaria, ni «entre vivos», sino que solo se trata de una mera designación de especies en que ha de pagarse la legítima. La designación de bienes no significa que cada legitimario reciba necesariamente esos bienes, ya que puede ocurrir que, como resultado del loteo particionario, los bienes designados resulten insuficientes para cubrir la legítima de cada uno.

16. Contrariamente, Raúl Anido, realizando un análisis textual y sistemático del artículo citado y de los diversos medios de pago de la legítima, asimila el caso del artículo en estudio al de la donación y al del legado imputable a la legítima. Sostiene que en todos dichos casos se da la producción del resultado de la prestación, que se concreta en la designación de determinada parte de bienes. En el caso del artículo citado, a diferencia de los casos de donación y legado, la asignación se hace en bienes concretos en proporción a la cuota del legitimario en la herencia; esto determina que, de regla, el legitimario sea heredero y reciba como legitimario y heredero su parte en los bienes de la herencia en determinadas especies, para lo cual el Código usa, en armonía con lo dispuesto en el artículo 870, la expresión «pago». Pero no cabe duda, dice Anido, de que, desde que el legitimario acepta la herencia, recibe a partir de la muerte del causante la propiedad de la «especie» que se señale en pago de su legítima. Lo que puede suceder es que la especie que se le asigna en pago de la legítima no cubra el valor de la cuota del legitimario, o que solo a alguno o algunos de ellos se les asignen bienes concretos como atribución de la legítima.

En los casos citados, las respectivas cosas ciertas y determinadas no ingresan en comunidad hereditaria alguna.

17. Expuestas las dos posiciones, entiende la informante que la interpretación correcta del artículo 895 es la expuesta en los párrafos 14 y 15. Los bienes designados para pagar las legítimas ingresan en la comunidad hereditaria, y al otorgar la partición los legitimarios deben cumplir con lo establecido por el testador.

18. En el caso, el testador no dejó hecha la partición por el testamento, sino que señaló las especies en que había de hacerse el pago de la legítima.

19. El testador era propietario del padrón …3, y tenía derecho a exigir el cumplimiento del contrato preliminar, a los efectos de adquirir la propiedad del padrón …2, objeto de esta consulta. Eso fue lo que ingresó en la indivisión hereditaria, salvo que se considerase a los promitentes compradores ya propietarios definitivos del bien, como se expresa en las consideraciones previas.

20. Por lo tanto, si no se ha otorgado la partición, sin duda son sus dos herederos los que deben comparecer en el proceso. Y la compraventa debe ser otorgada por ambos, sin perjuicio de lo dispuesto en el numeral anterior.

De otorgarse la partición previamente, se deben adjudicar: a DGP el padrón …3, y a LGP el derecho a exigir el cumplimiento del contrato preliminar a los efectos de adquirir la propiedad del padrón …2. Más allá de que, si la asignación no cubre la íntegra cuota de LGP en la porción legitimaria —en virtud de los valores de cada bien y de todos los gastos y eventualidades del juicio—, deban efectuarse los ajustes correspondientes.

Y entonces solo LGP comparecerá en el juicio y otorgará la compra- venta.

Esc. María Beatriz Vázquez Informante

 Informe de la Comisión de Técnica Notarial Procesal

En principio debemos distinguir la diferencia entre capacidad procesal y legitimación procesal. El maestro Couture, en su Vocabulario jurídico, da ambas definiciones:

Capacidad procesal es el atributo o condición propia de todo sujeto de derecho habilitado por la ley para realizar actos procesales válidos.

Legitimación procesal es la aptitud para actuar en un proceso en el ejercicio de un derecho propio o en representación de otro.

Si bien esta diferencia no señala qué circunstancias son las que determinan cuándo se adquiere una y otra aptitud, vemos que la diferenciación existe.

En el caso a estudio, el problema refiere a la legitimación procesal de uno de los accionantes, quien firmó el escrito inicial únicamente, luego no firmó ni él ni su abogado ningún escrito posterior, y luego comparece desistiendo del proceso, situación que motiva la consulta.

Siguiendo a Véscovi, «La capacidad nos dice quiénes pueden actuar en un proceso por sí mismos», es decir, quiénes pueden actuar como partes, como sujetos en cualquier proceso y no en uno determinado, pero no basta la aptitud genérica sino que es necesaria una condición más precisa y especial referida al litigio de que se trate. La condición que se refiere a lo específico se llama legitimación en la causa o legitimación procesal. La legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión de fondo pueda ser examinada, que sean dichas personas quienes figuren como partes dentro del proceso.

La legitimación, por ende, es una situación determinada: la particular posición del sujeto frente al objeto.57 Se trata de la relación entre el sujeto y el objeto del litigio.58

Cuando se trata de ser interesado principal, el vínculo existirá toda vez que, según el derecho sustantivo existente aplicado a los hechos que integran el objeto del proceso, sea quien pueda solicitar la declaración, constitución o condena comprendida en la requisitoria que también integra ese objeto del proceso, o, en su caso, ese sujeto sea aquel a quien directamente va a afectar tal declaración, constitución o condena.59

En el caso a estudio, primero comparecieron ambos herederos forzosos del causante a solicitar, por juicio ordinario, la escrituración judicial de la promesa de compraventa; pero, como ya se mencionó, el heredero que hoy desiste de la pretensión únicamente firmó el primer escrito (no habiendo ratificado, por consiguiente, todo lo actuado a posteriori por su hermana).

III. Conclusión [arriba] 

De acuerdo con lo expuesto, la legitimación procesal es la relación directa de un sujeto con el objeto del litigio. La informante entiende que el heredero DGP carece de legitimación activa para seguir adelante el juicio ordinario tendiente a la obtención de una sentencia de obligación de hacer (escrituración en cumplimiento de promesa), ya que, de acuerdo a las disposiciones testamentarias que surgen del testamento de fecha 10 de mayo de 1997, glosado a fojas 162 y siguientes, fue instituido heredero en un padrón distinto (…3) a aquel cuya escrituración definitiva hoy se persigue.

En consecuencia, se concluye que la única legitimada para continuar el juicio es la heredera testamentaria LGP, ya que es quien tiene relación directa con el objeto del litigio. Por tanto, debe procederse a darle tras- lado de la demanda a la defensora de oficio NN y proseguir con el juicio ordinario, el cual resultará en una sentencia de obligación de hacer, cuyo cumplimiento la parte actora luego procederá a exigir judicialmente.

Esc. Virginia Ortellado Informante

El 13 de agosto de 2014 la Comisión de Técnica Notarial Procesal, integrada por los escribanos Mariela Decaro, María Cristina Lamela, Daniel Vigo y Martín Sosa, aprueba por mayoría el informe precedente.

Aprobados por la Comisión Directiva Nacional de la AEU el 16 de setiembre de 2014, expediente 481/2014.

Notas [arriba] 

56. Anuario de Derecho Civil Uruguayo, tomo 23, 1993; Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, tomo 78, n.os 7-12, 1992.
57. Véscovi, Enrique, Derecho procesal civil, tomo ii, Montevideo: Idea, 1974, p. 162.
58. Véscovi, Enrique, «La función del actuario en el nuevo proceso», Revista Uruguaya de Derecho Procesal, n.o 2, 1995, p. 236.
59. Abal Oliú, Alejandro, «La representación procesal», Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, tomo 80, n.o 1-6, enero - julio 1994, p. 15.