Buenos Aires, 2 de julio de 2024.-

En Buenos Aires, Capital Federal de la República Argentina, a los días del mes de noviembre de dos mil veintitrés, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Sala V de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo Federal, para resolver el recurso interpuesto en el expediente “Teixeira Etelvina Nélida y otro c/ EN-ADIF y otros s/proceso de conocimiento”, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

El Sr. Juez de Cámara, Dr. Guillermo F. Treacy dijo:

I.- Que mediante el pronunciamiento de fs. 2677 del expediente digital el juez de grado anterior rechazó la demanda entablada por la Sra. Etelvina Nélida Teixeira y sus hijos, los Sres. Fabián Norberto y Ariel Gustavo Arrigoni, con el propósito de obtener la declaración judicial del derecho dominial que consideran haber adquirido sobre el inmueble sito en la calle Santos Dumont 2734/2736 de esta Ciudad (entre las calles Amenábar y parte de las ex vías del F.C.G.B.M a las que continúa la calle Cramer) por vía de la prescripción adquisitiva. Impuso las costas del pleito a la accionante perdidosa.

Para decidir del modo en que lo hizo, el magistrado comenzó por señalar que el inmueble de que se trata debía considerarse desafectado del dominio público del Estado Nacional (de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 2, inciso b, del Decreto Nº 1383/96).

Identificó seguidamente el derecho aplicable a la controversia indicando que, en razón de la previsión del artículo 7 del Código Civil y Comercial de la Nación, y dadas las fechas en las que tuvieron lugar los hechos discutidos, resultaban de aplicación las normas del derogado Código Civil.

El magistrado entendió que los accionantes apoyaban su pretensión en un doble orden de fundamentos:

i. en primer lugar, su posesión del inmueble debe unirse a las de los anteriores poseedores (ascendientes de los Sres. Arrigoni), remontándose hasta la que ejerció el Sr. Atilio Roberto Arrigoni -abuelo de los Sres. Arrigoni y padre del fallecido esposo de la Sra. Teixeira- que data al menos del año 1971;

ii. alternativamente, aún si sólo se considera el tiempo transcurrido desde el fallecimiento del Sr. Atilio Roberto Arrigoni, se ha consolidado para ellos igualmente el derecho de propiedad sobre el inmueble en cuestión, pues desde entonces la Sra. Teixeira junto con su esposo, y luego también con sus hijos, han poseído el bien a título de dueños por más de veinte años.

El juez descartó ambos argumentos.

Para desestimar el primero destacó que la postura de la actora se apoyaba en la noción de la unión de posesiones, la cual, a los fines de la protección posesoria y de la prescripción adquisitiva, sólo puede producirse entre sucesores a título universal o entre sucesores a título particular (arts. 2474, 2475, 2476, 4004 y 4005, CC), siendo necesaria la prueba de la existencia del vínculo que, cuando no está representado por la herencia, debe nacer de una convención concluida a ese efecto con observancia de las formas externas impuestas por la leyes. Para considerar que existe en el caso sub examine unión de posesiones –concluyó-, los actores debieron demostrar que se han cumplido las condiciones necesarias para unir su posesión con la de sus antecesores, lo cual requería que iniciaran la acción como herederos a título universal de los causantes (Pedro Felipe Arrigoni, Atilio Arrigoni y María Mercedes Barrigón), resultando ineludible acreditar ser los únicos herederos universales de éstos -lo que no han hecho- o, en su defecto, acreditar que suceden a título particular -lo cual, según los términos del relato de demanda, no resultaría ser el supuesto de autos-. En efecto, - sostuvo- si el poseedor fallece antes de haber usucapido los sucesores universales, como continuadores de su persona, lo suceden en la posesión, pero si existen varios herederos, todos ellos deben ejercitar la acción de usucapión. Y puso de resalto que no sólo los actores no habían intentado acreditar en autos la calidad de únicos herederos universales de los poseedores causantes, sino que ni siquiera se ofrecieron aclaraciones sobre esta circunstancia.

En segundo lugar, pasó a considerar si los accionantes habían podido prescribir el bien por derecho propio, en virtud de su propia posesión y no ya considerada como continuación de la de los anteriores ocupantes. Para ello se limitó a analizar el período de tiempo transcurrido desde el fallecimiento de la Sra. María Mercedes Barrigón (cónyuge supérstite al momento del deceso del Sr. Atilio Roberto Arrigoni), ocurrido con fecha 4 de junio de 1986. Luego de pasar revista a las condiciones exigidas para la cristalización de la prescripción adquisitiva, y a ciertos actos presuntamente posesorios enumerados en la demanda, el magistrado advirtió que el Estado Nacional, desde el año 1996, a través de la carta documento remitida por Ferrocarriles Argentinos, había realizado actos reclamatorios que habían tenido por efecto turbar el carácter pacífico de la posesión ejercida por la Sra. Teixeira desde el año 1986. Añadió, además, que ni el hecho de que los actores hayan vivido siempre en el inmueble objeto de autos, ni el haber abonado ellos mismos las facturas de los servicios a nombre de sus antecesores, ni tampoco el haber realizado mejoras al bien son demostración suficiente del animus domini y no constituyen necesariamente actos posesorios, desde que cualquiera de ellos podría ser realizado tanto por un poseedor como por un tenedor.

II.- Que, disconforme con esa decisión, la actora apeló (fs. 2773). Los fundamentos de su recurso (fs. 2777/2840) fueron replicados por la accionada a fs. 2849/2860 y 2861/2871.

Sus agravios pueden resumirse del siguiente modo:

i. la sentencia transgredió el principio de congruencia al haber resuelto en base a un argumento que no había sido ofrecido como defensa por ninguno de los demandados, a saber, el del incumplimiento de los requisitos exigidos para la unión de posesiones;

ii. el único requisito exigido por la ley para la unión de posesiones es la prueba del parentesco entre el iniciador y los continuadores de la posesión, lo cual fue acreditado por la actora, sin cuestionamientos por parte de la demandada; en consecuencia, debió tenerse por probado el carácter de sucesores universales de los reclamantes. Estos, en tanto sucesores universales del Sr. Pedro Felipe Arrigoni, resultan desde su fallecimiento continuadores ipso facto de su posesión (unida a su vez, a la del padre de aquel, el Sr. Atilio Roberto Arrigoni), y no necesitan iniciar previamente la sucesión para poder ejercer la acción de usucapión;

i. a diferencia de lo que ocurría en el caso citado por el a quo para descartar la unión de posesiones (“Armendano”), aquí no ha habido contradicción entre las pretensiones de distintos herederos, sino que todos los sucesores universales ejercen conjuntamente la misma acción; en este expediente –agregan- no se presentó ningún sucesor universal distinto a los actores, ni colateral, ni sucesor testamentario, ni por ningún otro título particular a controvertir su carácter de únicos herederos o a disputar el reconocimiento del derecho que reclaman;

ii. no surge del expediente que existan otros herederos ni de Atilio Roberto Arrigoni ni de Pedro Felipe Arrigoni; tanto de las partidas de nacimiento como de las de matrimonio y las libretas de familia producidas se desprende que el Sr. Pedro Felipe Arrigoni era el único hijo de Atilio Roberto Arrigoni y de María Mercedes Barrigón, así como que Norberto Fabián Arrigoni y Ariel Gustavo Arrigoni son los únicos hijos de Pedro Felipe y Etelvina Nélida Teixeira;

iii. el “desdoblamiento” en el relato del escrito inaugural del tiempo de la posesión realizada por Atilio y Pedro, y luego de la llevada adelante por la Sra. Teixeira y su esposo sólo tuvo por objetivo hacer valer los actos posesorios de esta última en caso de que no se tuviesen por probados los de los primeros dos, pero no separar las posesiones como lo hizo el a quo;

iv. la prueba reunida acreditó acabadamente la posesión ininterrumpida desde 1971;

v. su posesión del bien ha sido siempre pacífica, pues no comenzó ni se sostuvo mediante actos de fuerza o de violencia; asimismo, los actos del Estado Nacional relevados por el magistrado –y de los que los actores no tuvieron nunca conocimiento- no turbaron la posesión, que continuó siendo pacífica hasta la interposición de la demanda, al no haber configurado tampoco actos de aquella naturaleza;

vi. es innegable la trascendente función social de orden, paz y estímulo al trabajo y, consecuentemente al progreso de la nación, que desempeña el instituto de la prescripción adquisitiva, reconocida a lo largo del tiempo por los más variados ordenamientos;

vii. no surge de la causa que el EN haya ejercido alguna de las acciones posesorias previstas en el Código Civil;

viii. los actos mencionados por el a quo como alteradores de su posesión (la existencia de dos de los cuales fue expresamente controvertida por los actores) no pudieron tener virtualidad ni interruptora ni suspensiva, con arreglo a las normas del Código Civil sobre la materia, que prevén taxativamente los actos con esa aptitud;

ix. con relación a lo anterior, en particular: a) la CD intima solamente al pago de cánones locativos y a regularizar la ocupación, pero no contiene reclamo alguno con relación a la posesión; además, fueron mal consignados el domicilio y el nombre de la destinataria, y el acuse de recibo no fue bien conformado; b) la denuncia policial, que sólo fue acompañada en copia simple, está suscripta por una persona que no acreditó la representación de la demandada y refiere sólo en parte a uno de los dos inmuebles objeto de autos (sito en el nº 2736), no individualiza a los presuntos ocupantes; c) la licitación que buscaba concesionar el inmueble sito en el nº 2736 fue llamada con posterioridad al cumplimiento del plazo veinteñal; además, este último acto fue expresamente repelido por los accionantes a través de la solicitud de una medida cautelar de no innovar, otorgada por el juzgado civil interviniente;

x. los pretendidos actos interruptivos sólo referían al inmueble identificado con la numeración 2736 de la calle –que corresponde al estacionamiento-, pero no mencionan el inmueble numerado 2734, en el que se encuentra la casa familiar, de manera que respecto de este último inmueble la prescripción debe considerarse consumada; adicionalmente, ninguno de esos actos fue dirigidos contra los Sres. Fabián Norberto y Ariel Gustavo Arrigoni, por lo que no pueden afectar su posesión;

xi. a los efectos de decidir sobre el derecho reclamado, el juez debió considerar, además del abandono del derecho por el Estado, la extensión completa de su posesión, incluidos los años transcurridos durante la sustanciación del proceso;

xii. es arbitraria la falta de consideración por el a quo de la prueba testimonial como forma de acreditar la posesión veinteñal, cuando ella estuvo acompañada de otros elementos probatorios;

xiii. es antojadiza la valoración hecha en la sentencia de los actos invocados como posesorios, pues ni el pago de servicios e impuestos (en sede administrativa y aun judicial), ni la construcción de la vivienda y las sucesivas reformas, ni la locación instrumentada de parte de los inmuebles (para vivienda y actualmente para explotación de un estacionamiento), ni la explotación de un taller mecánico en el predio, ni la aparición de Teixeira en causas judiciales para defender de terceros ocupantes la posesión, pueden ser considerados –a su juicio- actos de un simple tenedor;

xiv. la sentencia es nula por haber omitido incluir al Estado Nacional- Ministerio de Planificación, que también integraba la litis; y

xv. subsidiariamente, la decisión sobre las costas de la instancia previa debe modificarse, dado que los actores pudieron creerse con derecho a reclamar y, sobre todo, que ignoraban la realización de los actos que el a quo consideró interruptivos.

III.-    Que   al    contestar    el    traslado    del   recurso    (fs. 2849/2860) la demandada puso de relieve que:

i. como indicó desde la contestación de demanda, el inmueble pertenece al dominio público del Estado Nacional;

ii. en cualquier caso, hay en juego en el caso cuestiones de orden público que exigen una interpretación estricta de los actos que los reclamantes intentan hacer valer, así como del instituto invocado;

iii. a su juicio, la actora no ha demostrado el cumplimiento de las condiciones exigidas para la configuración del derecho cuyo reconocimiento pretende;

iv. el plano de mensura acompañado al interponer la demanda no coincide con el inscripto en el Catastro;

v. a ese efecto, recuerda que –al decir de la Corte federal- los actos posesorios necesarios (art. 2373, CC) deben haber tenido lugar de manera insospechable, clara y convincente;

vi. ella misma introdujo en la contestación de demanda la cuestión del aprovechamiento de la posesión de los ascendientes de los demandantes;

v. la interversión del título requiere que la voluntad del tenedor de cambiar el título o la causa se exteriorice por actos que no dejen lugar a duda en cuanto a la intención del tenedor de hacer mutar su título sobre el inmueble;

vi. ninguno de los actos invocados por la actora tiene potencialidad posesoria;

vii. la medida cautelar que tuvo que pedir la actora demuestra que los actos interruptivos mencionados en la sentencia fueron demostrativos del intento de ejercicio del derecho de propiedad por el EN; y

viii. los actos mencionados en la sentencia tienen el efecto interruptivo que se les reconoció;

IV.- Que a fs. 2875/6 tomó intervención el Sr. Fiscal Federal. A su entender, la discusión –enmarcada por los planteos contenidos en el recurso- remite a la valoración de aspectos fácticos y probatorios, y resulta, por tanto, ajena al ámbito de su competencia.

En atención al estado de la causa, a fojas 2877 se llamaron los autos a sentencia.

V.- Que a los fines de examinar el recurso interpuesto corresponde establecer en primer lugar cuál es el derecho aplicable a la pretensión de la actora, que consiste en que se declare que ha adquirido por prescripción veinteñal el dominio del inmueble al que se refieren estas actuaciones.

En lo que sigue, luego de reseñar los aspectos centrales del instituto de la prescripción, se abordará la naturaleza del bien involucrado, en tanto se debate si este integra el dominio público o privado del Estado. Como se verá, dada la conclusión de que el bien es parte del dominio privado estatal, se verificará si los actores han cumplido los recaudos para considerar que pueden adquirir la titularidad pretendida.

Es conveniente adelantar que el estudio de la cuestión conduce al rechazo de la apelación interpuesta y a la confirmación de la decisión apelada, pero por los fundamentos que a continuación se expondrán.

VI.- Que, como con acierto señaló el magistrado de grado, el tiempo de los hechos invocados como fundamento de la demanda exige que la controversia sea resuelta a la luz de las normas del derogado Código Civil (conf. art. 3 CC; y arts. 5 y 7 CCyCN). Dado el efecto declarativo de la decisión que se busca en este proceso, la interposición de la demanda debió necesariamente determinar el derecho aplicable a esta controversia (conf. Areán, Beatriz A., en Alberto J. Bueres (dir.) y Elena I. Highton (coord.), Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinal y juriprudencial, Buenos Aires, Hammurabi, 2005, tomo 6B, p. 553 y sgts., esp. 741, 744 y 746; y “Juicio de usucapión”, Buenos Aires, Hammurabi, 2007, p. 592 y sgtes.).

Ello es así tanto más en este caso cuanto que, antes de interponerse la demanda que dio origen a estas actuaciones, los actores pidieron en el año 2003 el dictado de una medida cautelar de no innovar, con el objetivo de que se ordenara la suspensión de la licitación iniciada por el titular registral, pero también –y en general- con el propósito de que se le impidiese a este ejercer cualquier acto de administración o disposición sobre el inmueble (conf. copias del expediente CIV nº 93.838/2003 “Teixeira Etelvina Nélida y otros c/ ONABE- Estado Nacional s/medidas precautorias” a fs. 509/609). Ese contexto impide considerar siquiera la tesis -jurisprudencialmente validada en algunas ocasiones- que entiende computable a los efectos de la prescripción el plazo transcurrido durante el proceso (v. Bueres y Highton, op. cit., p. 753; y Areán, “Juicio de usucapión” ya citado, p. 546/8). Es que el hecho de que se haya decretado una medida cautelar de no innovar a favor de los actores (conf. copia de la medida agregada a fs. 606/9 del expediente en soporte papel) impide tomar en consideración los actos realizados durante el tiempo transcurrido luego del dictado de aquella manda (el 24/10/2003) pues –independientemente de lo acontecido con anterioridad- fue el propio decreto judicial el que garantizó que el inmueble permaneciera en manos de los actores y le impidió al titular registral realizar acto alguno que turbara la posesión de aquellos (conf. en este sentido el reclamo formulado en el expediente por la actora a fs. 2377/90, en razón de la intimación de desocupación realizada por el organismo en enero de 2012). De hecho, ese debió ser también el entendimiento de la actora cuando   al   contestar   por   carta   documento   la   intimación   realizada personalmente por funcionarios de la ADIF, repudió aquel acto de la demandada y le solicitó que se abstuviera de realizar otros de esa naturaleza, recordándole expresamente que “se encuentra radicado el expediente caratulado “Teixeira Etelvina Nélida y otros c/ ONABE- Estado Nacional s/medidas precautorias” en el cual, en fecha 24 de octubre de 2003 se decretó la medida cautelar de no innovar solicitada por esta aparte […] medida que se encuentra vigente merced a haber cumplido la suscripta y sus hijos con la presentación de la demanda del proceso principal” (conf. p. 2373 vta.).

En suma, “[…] la situación planteada debe ser juzgada de conformidad con la regulación prevista en el Código Civil derogado, toda vez que se configura una situación jurídica agotada o concluida bajo el régimen anterior que, por el principio de la irretroactividad, obsta a la aplicación de las nuevas disposiciones (arg. “D.L.P., V.G. y otro”, Fallos: 338:706)” (CSJN, causa P. 607. XLV. ORI "Patronato de la Infancia c/ Buenos Aires, Provincia de y otro s/ usucapión", sentencia del 23 de mayo de 2023). Tanto aquí como en aquel caso, la noción de consumo jurídico conduce a concluir que el caso debe regirse por la ley anterior y por la interpretación que de ella se ha realizado (Fallos: 338:1455; 341:289; 342:1903, entre otros) [ibidem].

VII.- Que el instituto de la prescripción adquisitiva como modo de adquisición del derecho real de dominio sobre bienes inmuebles fue consagrado en el artículo 4015 del derogado Código Civil (v. también arts. 3948/9). Según aquella regla “[p]rescríbese también la propiedad de cosas inmuebles […] por la posesión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor […]”.

La finalidad de la prescripción adquisitiva –enseña Mariani de Vidal- es consolidar situaciones fácticas, como medio de favorecer la seguridad jurídica, liquidando situaciones inestables, dando certeza a los derechos y poniendo en claro la composición del patrimonio, con lo cual se propende a la paz y el orden social. Se le agrega también un profundo contenido social, puesto que, frente al no uso de las cosas por parte del propietario, se le hace perder el derecho, confiriéndoselo al que realmente las hace producir (art. 2510, CC) (Mariani de Vidal, M, “Curso de Derechos Reales”, ya citado, T. III, p. 164; y en igual sentido la nota al artículo 3965; y Areán, en Bueres [dir.] y Highton [coord.], op. cit., T. 6 B, p. 740/1).

Por otro lado, la doctrina es conteste en cuanto a que son dos los elementos que configuran la prescripción adquisitiva, a saber, la posesión y el tiempo (Mariani de Vidal, M., op. cit., T. III, p. 324/30; y Areán, p. 556/7 y 740; entre otros).

La posesión a la que se refiere la norma transcripta al inicio del considerando, y que es requerida a los efectos de usucapir, es precisamente la del art. 2351 Código Civil, con sus dos elementos— corpus y animus domini, o sea “con ánimo de tener la cosa para sí”. Esta es –dice Mariani- la única acepción en nuestro ordenamiento del término posesión, al cual es inherente la idea de que quien tiene la cosa bajo su poder –aquí, el ocupante o explotador del inmueble- se conduzca con relación a este como lo haría un propietario (op. cit., nota p. 325).

La posesión se exterioriza a través de la realización de actos materiales sobre la cosa. Y debe reunir las notas de publicidad y continuidad, y haber sido pacífica e ininterrumpida.

Por otro lado, la extensión temporal de la posesión era, bajo la norma citada (en su redacción vigente al momento de los hechos invocados como inicio de la posesión) de veinte años.

Así, el artículo 4016 establece que “[a]l que ha poseído durante veinte años sin interrupción alguna, no puede oponérsele ni la falta de título ni su nulidad, ni mala fe en la posesión”. Y en la nota al artículo Velez Sarfield explica que “[r]esulta de lo que precede: 1º Que el que tiene durante treinta años [veinte, desde la Ley Nº 17.177] una posesión pacífica, pública y continua, y la conserva sólo en su interés propio no tiene ya cosa alguna que probar para usar del beneficio de la prescripción; 2º Que el que quiere prescribir por treinta años [veinte, desde la Ley Nº 17.177] no tiene que alegar título alguno, y con más razón no tiene que temer las excepciones que se alegaren contra los vicios de su título, con excepción del vicio de precario; 3º Que la buena fe exigida para la prescripción de diez años no lo es para la prescripción de treinta [veinte, desde la Ley Nº 17.177] años”.

El tribunal cimero ha indicado en reiteradas ocasiones (entre ellas, recientemente, en Fallos 337:850, y en P. 607. XLV. ORI "Patronato de la Infancia c/ Buenos Aires, Provincia de y otro s/usucapión", sentencia del 23 de mayo de 2023) que a los fines de adquirir el dominio de ese modo, resulta necesario que la parte acredite fehacientemente haber entrado en la posesión de la cosa, realizando actos de la naturaleza de los señalados por el artículo 2373 del Código Civil, y haberse mantenido en el ejercicio de esa posesión en forma continua durante los veinte años necesarios para adquirir el dominio por el medio previsto en el artículo 4015 (Fallos: 291:139). Y explicó también que es necesario, además, que el pretenso poseedor no sólo tenga la cosa bajo su poder, sino que sus actos posesorios se manifiesten de forma tal que indiquen su intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad, sin reconocer la titularidad del dominio en otro (Fallos: 311:2842 y 328:3590).

VIII.- Que, dada la pretensión de la accionante resulta imperativo determinar en primer lugar la naturaleza del bien involucrado al tiempo de los hechos invocados en la demanda, en particular, si el mismo pertenecía o pertenece al dominio público del Estado Nacional, como este aduce, o si paso a conformar su dominio privado. Sólo en este segundo caso puede considerarse la posibilidad de que su propiedad haya pasado a manos de los accionantes (conf. arts. 2400, 3951, 3952 –y su nota- y 4019, CC; Marienhoff, Miguel S., Tratado de Derecho Administrativo, Tomo V, Buenos Aires, Abeledo- Perrot, 1998, p. 275; y Mariani de Vidal, Marina, Curso de Derechos Reales, Buenos Aires, Zavalía, 2004, T. I, Capítulo 6, ap. III, B), 1.).

Es preciso poner de relieve que al contestar la expresión de agravios la demandada recordó que a su entender el inmueble integra el dominio público del Estado Nacional por estar afectado al servicio público ferroviario (v. pto. II.2. de ese escrito). Esas expresiones deben naturalmente entenderse como el mantenimiento de aquellos argumentos o defensas desechados en la sentencia apelada y que la accionada se vio impedida de cuestionar por vía de apelación pues, si bien no le eran favorables, no le causaban agravios desde el punto de vista procesal (doctrina de Fallos: 247:111; 265:201; 276:261; 311:696 y 1337; 324:3345, entre otros).

En ese contexto, la postura de la demandada en cuanto mantiene su planteo sobre el carácter dominical actual del inmueble confieren vigencia a ese aspecto de la controversia, moldean la jurisdicción de este tribunal y lo obligan a pronunciarse al respecto (art. 271, in fine, CPCCN; y v. Palacio, Enrique Lino, “Derecho Procesal Civil” - Tomo V-, Lexis Nexis- Abeledo Perrot, Buenos Aires, 2005, pág. 437/9).

VIII.1.- El inmueble en cuestión fue identificado por la Dirección General del Registro de Obras y Catastro de la Ciudad como parcela 15 A, dentro de la manzana 65 A, de la sección 35 y circunscripción 17; y figura inscripto en la Zona Norte, al Tomo 288, Folio 841, como finca nº 50.300 (conf. fs. 1277/95, 2344/50 y 2395/2409, del expediente en formato papel). Los mismos datos informó la Dirección General de Rentas del Gobierno de la Ciudad (conf. fs. 2095/2115). Ambos organismos asociaron el inmueble a la zona de vías del Ferrocarril General Bartolomé Mitre.

El ONABE, por su parte, dijo al contestar demanda que “[e]l inmueble está en jurisdicción del ONABE y se lo identifica con el nº 3575148, individuales 003 y 4001 y de acuerdo a los antecedentes gráficos se encuentra amparado dominialmente por la Fracción 16 del Registro Gráfico ramal SM.1 (ex. Chacharita a Colegiales)” (fs. 1036/43, esp. fs. 1040). Sin embargo, al contestar la informativa requerida por la actora el organismo aportó información sobre dos inmuebles distintos. El primero supuestamente inscripto al Tomo 373, Zona Norte, Folio 754, como finca nº 56.007, correspondiente a la ex línea San Martin, y desafectado de la explotación ferroviaria por planilla anexa al Decreto Decreto nº 6918/1955 (identificado en el registro gráfico bajo el nº 16); y el segundo, inscripto en la Zona Norte, al Tomo 288, Folio 841, como finca nº 50.300, que considera desafectado por aplicación del artículo 2, inc. b, del Decreto Nº 1383/96 (identificado en el registro gráfico bajo el nº 81) [conf. fs. 2117/2148; esp. 2117/8].

El detalle del anexo del Decreto Nº 6918/1955 no permite aclarar la discordancia pues menciona, entre los inmuebles a enajenar (con arreglo a la autorización de la Ley Nº 13.539) situados en la Capital Federal, uno perteneciente a la traza del ferrocarril General San Martin y otro correspondiente a la del ferrocarril General Mitre.

Sin embargo, a pesar de la discrepancia señalada, el cotejo de los planos remitidos por el ONABE con los producidos por la DGROC y la AGIP-DGR permite asegurar que el inmueble que los actores identifican con los números de chapa municipal 2734 y 2736 es de los considerados por la demandada como desafectados por el Decreto nº 6918/1955 (conf. fs. 2142/6; 2398, 2400 y 2402; 1287/93; 2107/113).

Aunque atendiendo a la especialidad de la competencia de la Dirección de Catastro corresponde estar a los datos provistos por esa repartición a los efectos de la identificación catastral del inmueble, lo cierto es que los planos acompañados por la demandada no dejan dudas en cuanto a que ésta considera que el terreno cuyo dominio se disputa correspondía a la antigua zona de vías del FFCC Gral. San Martín. Por lo tanto, puede sostenerse que el inmueble fue desafectado de la explotación ferroviaria en el año 1955 por conducto del decreto ya mencionado.

VIII.2.- De acuerdo al relato de la propia actora, el permiso de ocupación del inmueble objeto de la controversia fue dado por representantes de las empresas titulares de la explotación ferroviaria, de nacionalidad inglesa, al Sr. Pedro Arrigoni –abuelo del fallecido esposo de la Sra. Teixeira- y a su cónyuge, Agustina Losa, alrededor del año 1930, otorgándoseles temporalmente algún tipo de derecho de disfrute sobre esa cosa ajena que los actores identifican como el permiso para usarlo, construir una casa y habitar allí (v. fs. 392 vta./ 393). En efecto, en ese entonces el inmueble –vinculado a la antigua traza del ferrocarril- era de propiedad de una empresa privada.

La génesis del Ferrocarril Central Argentino –predecesor de la línea San Martin- se encuentra en el estudio encargado en 1854 por el Gral. Justo José de Urquiza como presidente de la Confederación Argentina al ingeniero Allan Campbell para la construcción de un ferrocarril que uniese las ciudades de Córdoba y Rosario. En el decreto que aprobaba el proyecto de estudio Urquiza señalaba que “[…] una de las más premiosas obligaciones del Gobierno Nacional es dotar a la Confederación de vías públicas que activen el comercio de unas provincias con otras, den valor a la producción, faciliten Ia población del territorio y contribuyan a realizar la constitución política que se ha dado" y que “entre las obras que sobre caminos pueden emprenderse, ninguna es más importante que la del ferrocarril entre la ciudad de Rosario y la de Córdoba” (conf. consid. 1 y 2 del Decreto del 5/09/1854).

Sin embargo, la construcción de esta línea –finalmente no emprendida de manera directa por el Estado- debería esperar varios años, hasta la firma del contrato de concesión de obra pública, celebrado con compañías inglesas. Este otorgaba, además de la explotación del servicio, y una ganancia garantida, entre otras cosas, la propiedad de las tierras adyacentes a las vías, por la extensión de una legua a cada lado (inmuebles que, en muchos casos, el Estado Nacional debió expropiar). En similares condiciones fue otorgada la concesión del Buenos Aires Pacífico (predecesora del Ferrocarril Gral. Mitre), también a capitales ingleses, mediante la sanción de la Ley nº 583, del 5/11/1872.

En efecto, tanto el antiguo Ferrocarril Central Argentino como el Ferrocarril Buenos Aires al Pacífico pertenecían al momento de la “entrega” a Atilio Arrigoni que la actora menciona, a empresas inglesas de capital privado: “Central Argentine Railway Limited”, y “Buenos Ayres and Pacific Railway Company Limited”, respectivamente (sobre la historia de estas dos líneas, así como de todo el complejo ferroviario argentino con anterioridad a la nacionalización, v. Scalabrini Ortiz, Raúl, Historia de los ferrocarriles argentinos, Buenos Aires, Plus Ultra, 1975. 7ª ed., esp. p 93/198 y 279/324).

El patrimonio de ambas empresas fue luego transferido íntegramente al Estado Nacional –que pasó a ser titular de las mismas- como consecuencia del derrotero conformado por: i) el Acuerdo Miranda - Eady (17/09/1946); ii) el convenio de compraventa celebrado el 13/02/1947 entre el Gobierno Argentino y las empresas británicas; iii) el Pacto de Andes (12/02/1948; ver en https://tratados.cancilleria.gob.ar); iv) la Ley Nº 13.490 (que disponía la transferencia de dominio de los bienes inmuebles de pertenencia de las empresas de ferrocarriles) [B.O. 23/10/1948]; y v) la escritura traslativa de dominio pasada por ante el escribano general del gobierno de la Nación el 5/05/1949 (conf. fs. 1880/2000).

VIII.3.- En el contexto descripto, es preciso recordar que de acuerdo al inciso 7º del artículo 2340 del derogado Código Civil, se consideran bienes públicos o bienes del dominio público “[l]as calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pública construida para utilidad o comodidad común”.

Se ha derivado de esa disposición la noción de las “universalidades públicas”, como conjuntos de bienes (muebles e inmuebles) que pertenecen a un mismo sujeto y se hallan destinados a un mismo fin, de los enumerados en el Código Civil (Marienhoff, Miguel S. Tratado del Dominio Público, Buenos Aires, TEA, 1960, p. 105/7; y Tratado de Derecho Administrativo, Tomo V, Buenos Aires, Abeledo- Perrot, 1998, págs. 123 y sgts.; en sentido concordante, Rosatti, Horacio, Código Civil Comentado- El Código Civil desde el derecho público, Santa Fe, Rubinzal- Culzoni, 2007, p. 416/20; y Comadira, J.R. (Coord.), Curso de derecho administrativo, Buenos Aires, Abeledo Perrot, 2013, Tomo II, p. 1667/8 y 1685). En el caso, es la afectación al servicio público del ferrocarril de los terrenos aledaños a las vías o estaciones lo que entra en juego.

En este sentido, la Corte federal ha indicado desde hace ya mucho tiempo que “[l]os bienes del dominio público del Estado general, de los Estados particulares y de los municipios, son los de uso público, sea por su naturaleza o por su afectación o destino a un servicio de utilidad pública, y estos últimos mientras dure esa afectación o destino” (Fallos: 147:178; v. en sentido ccdt. Fallos: 158:358, mencionado en Comadira, J.R., op. cit., p. 1668).

Así, no es dudoso –ni se ha controvertido- que desde la perspectiva actual, toda vez que el terreno pertenecía al patrimonio de las empresas ferroviarias, éste debió considerarse afectado al servicio público de ferrocarriles a partir de la transferencia de la titularidad de todos los bienes (afectados al sistema de transportes ferroviarios en el territorio nacional) que integraban el patrimonio de aquellas firmas al Estado Nacional (conf. escritura de fs. 1880/2000, esp. fs. 1926/1929).

VIII.4.- Que mediante la Ley Nº 13.539 (B.O. 29/08/1949) el Congreso de la Nación, sin embargo, autorizó al Poder Ejecutivo a enajenar bienes inmuebles del Estado Nacional, siempre que con ello no se afectase el funcionamiento de un servicio público. Precisó, por eso, en su articulado que los bienes cuya venta se autorizaba no debían ser necesarios para la ejecución de obras o el mantenimiento de un servicio público (conf. art. 1).

Invocando expresamente aquella habilitación, el Poder Ejecutivo Nacional dictó el Decreto Nº 6918/55, titulado “Enajenación de bienes del Estado de acuerdo a la Ley 13.539” (B.O. 24/05/1955). En ese acto el Presidente de la Nación dispuso la venta de los inmuebles listados en el anexo, con arreglo a lo normado en la ley descripta en el párrafo precedente.

La Corte federal ha dicho desde temprano que “[l]a propiedad pública […] termina por la desafectación […] y tal desafectación […] produce el efecto general de cambiar la condición jurídica del bien, que se torna a partir de ella enajenable, prescriptible, embargable y regido, no ya por disposiciones del derecho administrativo relativas a la policía de los caminos y de las calles, sino por el derecho civil, a cuyo campo de acción ha ingresado, como consecuencia de aquella” (Fallos: 146:289 y 297; 147:154-155 y 164-165; y 335:1822).

Pues bien, los actos reseñados al inicio de este sub- considerando importaron inequívocamente la manifestación de voluntad de las autoridades públicas competentes de desafectar el bien de su destino de uso público, haciéndolo salir del dominio público para ingresar al dominio privado del Estado Nacional (Marienhoff, Tratado del Dominio Público, op. cit, p. 175 y sgts; y Tratado de Derecho Administrativo, op. cit. p. 212 y sgts.; y Fallos: 335:1822).

VIII.5.- En definitiva, como se puede advertir, aun cuando el bien objeto de autos haya podido pertenecer anteriormente al dominio público del Estado Nacional, por ser aledaño a la traza del antiguo Ferrocarril Central Argentino o bien de la del antiguo Ferrocarril Buenos Aires al Pacífico -luego integradas al Ferrocarril Gral. Bartolomé Mitre y al FFCC Gral. San Martín, respectivamente, desde la recuperación y nacionalización de los ferrocarriles en el año 1948 (art. 2340, inc. 7, CC)-, parece claro que mediante el dictado de la Ley nº 13.539 (1949) y del Decreto nº 6918/1955 la autoridad pública ha tenido la intención de desafectarlo, pasando aquel a integrar el dominio privado del Estado Nacional, con la consecuente pérdida de las notas de imprescriptibilidad, inalienabilidad, inembargabilidad (Marienhoff, Miguel S., “Tratado de Derecho Administrativo”, Tomo V, Buenos Aires, Abeledo- Perrot, 1998, cap. IV, esp. p. 320/1; y cap. II, esp. p. 259).

IX.- Que uno de los principales agravios de los apelantes refiere al rechazo de su pretensión de que se considere su propia posesión del inmueble como unida a la de sus antecesores -de la cual consideran que la suya es continuación-.

Como se vio, la norma en la que los accionantes fundan el derecho que dicen haber adquirido establece que la propiedad de cosas inmuebles se prescribe por la posesión continua de veinte años (art. 4015, CC).

Para acreditar esa posesión veinteñal los demandantes mantienen que la que consideran haber realizado ellos mismos debe entenderse como la continuación de la que –según ellos- inició Atilio Roberto Arrigoni, padre del difunto esposo de la señora Teixeira y abuelo de los hijos de esta última.

En cuanto a este aspecto puntual, la interpretación sistemática más adecuada de los artículos 2474/5, 3417, 3410, 3418 y 4005 respalda la postura de los apelantes, en el sentido de que no se advierten óbices para considerar tanto sus actos como los de sus antecesores, a los efectos de evaluar si todo ellos configuran la posesión exigida por la ley.

Autorizada doctrina ha señalado que, dado que el sucesor universal continúa la persona del causante (con arreglo a lo previsto en el artículo 3417 del Código Civil) en la hipótesis de sucesión universal no se da el caso de dos posesiones distintas que se suman, unen o acceden, sino de una misma y única posesión, la del difunto, que se continúa en su heredero con las mismas cualidades o vicios, porque la ley los considera una misma persona desde el punto de vista jurídico; aún más, no le es posible a este último separar su posesión de la del causante (Mariani de Vidal, M, en: Alberto J. Bueres [dir.] y Elena I. Highton [coord.], op. cit., T. 5 A, p. 366; y en: Curso de Derechos Reales, Buenos Aires, Zavalía, 2004, T. III, p. 164). Incluso se ha dicho que la norma del artículo 3418 del Código Civil -que establece que el heredero sucede al difunto no sólo en la propiedad sino también en la posesión que éste tenía y que le transfiere con sus ventajas y vicios- “[…] no tiene absolutamente nada que ver con la accesión de posesiones, ya que sólo alude a la continuación de la posesión que iniciada en cabeza del causante pasa a la del sucesor universal por efecto del fallecimiento” (Areán, Beatriz A, Juicio de usucapión, ya citado, p. 270/7; esp. p. 276 in fine y 277). Esa interpretación -señala también Areán- es la que mejor acuerda con la previsión del artículo 2475 del mismo cuerpo legal, según la cual “[l]a posesión del sucesor universal se juzgará siempre unida a la del autor de la sucesión; y participa de las calidades que ésta tenga” (y que establece que sólo la posesión del sucesor por título singular puede separarse de la de su antecesor) (ídem, p. 270).

Más claramente todavía, Córdoba señala que “[…] el artículo 3418 del Cód. Civil faculta al heredero a ejercer acciones posesorias aun antes de haber tomado de hecho posesión de los objetos hereditarios sin que se le puedan exigir otras pruebas además de las que se le habrían podido exigir al difunto. Allí recae precisamente la distinta situación en que se encuentran los herederos investidos por aplicación de este art. 3410 respecto de la que le corresponde a los que reciben la investidura por resolución judicial, ya que mientras no esté dada la posesión judicial de la herencia los herederos que deben pedirla no pueden ejercer ninguna de las acciones que dependen de la sucesión. Si bien la jurisprudencia mayoritaria ha declarado que la circunstancia de que se requiere el proceso judicial sucesorio cuando existan bienes registrales, como requisito para poder inscribir a nombre de los herederos esos bienes, ello no implica que para promover acciones judiciales contra terceros se necesite haber iniciado juicio sucesorio [sic]. Basta acreditar el vínculo que unía al heredero que posee la herencia ministerio legis con el causante de la misma para que aquel pueda ejercitar las acciones que correspondían a este, sin necesidad de una declaratoria de herederos a su favor. Esta posesión especial –concluye- […] faculta […] a ejercer las acciones posesorias con independencia de la aprehensión de los elementos individuales que componen el acervo; demandar a terceros; el ejercicio de acciones reivindicatoria y toda otra dependiente de la sucesión […]” (Córdoba, Marcos M., en Alberto J. Bueres (Dir.) y Elena I. Highton (Coord.), op. cit., T. 6 A, p. 342).

Pues bien, los reclamantes han justificado suficientemente su condición de sucesores a título universal del Sr. Pedro Felipe Arrigoni, y la de este –a su vez- respecto de Atilio Roberto Arrigoni y Mercedes Barrigon (poseedores originales, según el relato de la actora) [conf. fs. 422/30 del expediente en soporte papel].

A la luz de las pautas reseñadas anteriormente, corresponde considerar, a los efectos de la posesión alegada, los actos cumplidos por los ascendientes acreditados de los reclamantes. Es que dado que en el caso de las sucesiones por los descendientes y el cónyuge, el heredero entra en posesión de la herencia desde el día de la muerte del autor de la sucesión, “sin ninguna formalidad o intervención de los jueces, aunque ignorase la apertura de la sucesión y su llamamiento a la herencia” (art. 3410, CC), no se advierten motivos para impedir que los demandantes puedan valerse de la alegada posesión de sus predecesores. La falta de publicidad por la inexistencia de un expediente sucesorio y la incerteza acerca de la existencia de otros sucesores que de ello se podría derivar es menos relevante en este caso de lo que podría parecer, pues aun si se reconociera la presunta posesión del Sr. Atilio Roberto Arrigoni desde 1971 ella no sería suficiente por sí sola para considerar adquirido el derecho cuya declaración se busca (Atilio Arrigoni falleció en el año 1983). Será indispensable, en todo caso, la acreditación de que los sucesores de aquel continuaron poseyendo hasta cumplirse el plazo de veinte años exigido por el Código. Y no ha comparecido en autos ninguna otra persona que alegue la calidad de poseedora del inmueble en cuestión, pese a que la sustanciación de este proceso, así como las innumerables incidencias de las que dan cuenta las actuaciones debieron necesariamente llegar, de una forma u otra, a conocimiento de quien se mantuviese en posesión del bien, conjuntamente con los actores.

En suma, a partir de la hermenéutica señalada, nada impide tomar en consideración, a los efectos de la prescripción que se invoca, los actos cumplidos por el señor Roberto Atilio Arrigoni –al menos desde el año 1971 (fecha de corte señalada por la accionante: v. escrito inaugural y expresión de agravios)-, así como los realizados por el señor Pedro Felipe Arrigoni -el esposo y padre de los accionantes-, además de los de la señora Teixeira y sus hijos.

Sin perjuicio de ello, corresponde establecer seguidamente si los actos de los que pretende prevalerse la actora (tanto los propios como los de los anteriores ocupantes) pueden caracterizarse como posesorios y si éstos se han extendido por el lapso de tiempo que la ley exige, y configurado una posesión con las notas que las normas reseñadas requieren. Pues no sólo no podrían los antecesores haber transmitido un derecho mejor que el que ellos gozaban (art. 3270, CC), sino que la extensión temporal de aquella alegada posesión no resultaría suficiente por sí sola para configurar el derecho que la actora dice haber adquirido.

X.- Que la actora sostiene que cumplió con los requisitos de la prescripción adquisitiva antes descriptos, consolidándose a su favor el derecho real de dominio sobre el inmueble involucrado. En particular, apoya su aserción en el presupuesto de que Atilio Arrigoni intervirtió el título con el que originalmente la familia había adquirido la tenencia del bien, realizando actos posesorios, al menos desde 1971, y que esa posesión continuó tanto por el matrimonio Arrigoni-Teixeira, como posteriormente por la Sra. Teixeira y sus hijos.

Como surge del relato de la causa y de las conclusiones alcanzadas anteriormente en este pronunciamiento, resultará concluyente despejar si los actos invocados por los actores tienen efectivamente carácter posesorio.

X.1.- No se encuentra en discusión que el Sr. Atilio Arrigoni comenzó a ocupar el inmueble en continuación del ejercicio del derecho de uso y habitación que detentaba su padre, Pedro Arrigoni, como resultado del entendimiento presuntamente alcanzado entre este y la empresa inglesa de ferrocarriles. Por ese acuerdo –según el relato de la propia actora- se les había entregado el inmueble a los padres de Atilio “a fin de que construyeran su vivienda” (v. fs. 392 vta. del expte. en soporte papel).

Los actores creen ver, sin embargo, en ciertos actos realizados por Atilio Arrigoni a partir de 1971 la muestra de una mutación en el título de tenencia por el que originalmente la familia había comenzado a ocupar el inmueble. En otras palabras, sostienen que aquél intervirtió el título que originalmente lo hacía mero tenedor del bien objeto de autos.

X.2.- El instituto de la interversión de título había sido consagrado en el artículo 2458 del Código Civil. Allí se estipulaba que “[s]e pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor, manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y cuando sus actos producen ese efecto”. Esta habilitación constituye una excepción a la regla general según la cual “[n]adie puede cambiar por sí mismo ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesión” (art. 2353, CC). Para que fuese admisible esa variación de la causa motu proprio, sin embargo, el Código exigía, en primer lugar, que el tenedor manifestara por actos exteriores su voluntad de convertirse en poseedor y, adicionalmente, que esos actos produjeran el efecto comprobado de excluir al poseedor (Mariani de Vidal, op. cit, T. III, p. 167).

Con relación a esas cualificaciones, la Corte federal ha dicho que para que se configure la interversión del título no basta el cambio interno de la voluntad, ni siquiera su exteriorización por simples actos unilaterales, sino que tiene lugar cuando el cambio se produce mediando conformidad del propietario o actos exteriores suficientes de contradicción de su derecho (Fallos: 316:2297).

Mientras aquella voluntad de cambiar la causa de la posesión no se exteriorice y quede en el simple terreno de las determinaciones individuales, no existe interversión (Mariani de Vidal, op. cit., Tomo I, p. 169). El sentido del instituto es convalidar sólo aquellas situaciones en las que el titular dominial, con su aquiescencia ante actos excluyentes de su derecho, parece consentir tácitamente la transmisión del dominio¹. Es precisamente por esto que la Corte ha dicho que “[n]o basta con que se acredite un relativo desinterés por el inmueble por parte de los demandados, sino que es necesaria la cabal demostración de los actos posesorios efectuados por quien pretende usucapir y que sean lo suficientemente idóneos como para poner al propietario, que debe haber tenido conocimiento de ellos, en el trance de hacer valer por la vía que corresponde los derechos que le han sido desconocidos (Fallos: 316:2297).

Además, en casos como el de autos no es posible –a diferencia de lo que podría ocurrir con un bien nullius- derivar el elemento subjetivo del hecho mismo de la ocupación, pues, como corolario lógico de todo lo anterior –y de la regla del art. 2447-, el codificador había establecido que “[e]l que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario” (art. 2353, CC).

Esta prueba recae indudablemente en el tenedor que se pretende luego poseedor (Mariani de Vidal, M. y Heredia, Pablo D., en Alberto J. Bueres (Dir.) y Elena I. Highton (Coord.), op. cit., T. 5 A, p. 333/7; y art. 377, CPCCN).

X.3.- Los actos denunciados y acreditados por la actora no superan el estándar normativo descripto, en el contexto de los hechos que enmarcan la controversia.

Como fue señalado, el título por el que la familia había principiado a ocupar el inmueble la habilitaba a construir allí su vivienda y a habitarla (según el relato de la propia accionante). Los actores no han indicado si ese título fue documentado en un contrato celebrado por escrito, pero sí han definido en la forma descripta, y de manera general, los derechos que a su entender derivaban de aquel.

De su relato surge, en todo caso, que el convenio involucraba la transmisión de algún tipo de derecho sobre la cosa ajena, muy similar al derecho de habitación. La cercanía de este derecho en nuestro ordenamiento con el de uso surge de la propia ley (art. 2948, 2º parte, CC) y ha sido destacada por la doctrina (Mariani, op. cit., Tomo II, p. 227/8). En efecto, el Código define el derecho de habitación como el derecho de uso referido a una casa y a la utilidad de morar en ella. Este último, a su vez, “[…] consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro, independiente de la posesión de heredad alguna, con el cargo de conservar la substancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia”. Pero, además, la superposición de aquellos con el de usufructo resulta tanto su proximidad en la disposición normativa como de sus definiciones (v. art. 2807 y 2948, CC). Sobre el punto se ha expresado que aunque “[e]l uso se diferenció en un principio netamente del usufructo ya que este comprendía el ius utendi y el fruendi, mientras que aquel sólo el ius utendi […] luego tal diferencia se hizo más pequeña, dado que se concedió al usuario un derecho a los frutos, aunque restringido a lo que bastara para su sustento y el de los suyos (Mariani de Vidal, op. cit., Tomo II, p. 228)

En ese contexto resulta evidente que no puede otorgarse a las reformas realizadas en la casa edificada sobre el inmueble la significación que la actora les atribuye para considerarlas como acto de interversión (conf. ptos. 3 b y d del escrito inaugural). En primer lugar, porque no puede desconocerse que –con arreglo a la finalidad misma del título conferido originalmente a la familia- el inmueble fue construido –según la propia actora- por el mismo Pedro Arrigoni (abuelo del esposo de la Sra. Teixeira y bisabuelo de los hijos de esta). Debe colegirse de aquello que la actora no considera que la construcción inicial de la casa constituyera un acto posesorio, de manera que no se advierte por qué motivo una refacción de aquella sí debiera considerarse un acto de ese carácter. Pero, además, aún si la vivienda original no hubiera sido construida por la familia, los términos amplios del acuerdo que les permitió ocupar el inmueble llevan a concluir que el derecho de realizar mejoras y reformas en el inmueble en general, y en la casa en particular, estaba comprendido en el título que los había constituido en ocupantes.

Bajo esa misma nota deben valorarse, en general, todas las reformas y mejoras denunciadas (conf. punto 3.d.1. del escrito de demanda), que evidentemente podían considerarse –sobre todo por el titular dominial- alcanzadas por los términos del acuerdo original, que justificaba la tenencia del bien por la familia Arrigoni. Lo mismo cabe decir del cercado del inmueble que –no habiéndose implantado solamente sobre una porción de aquel- aparece ampliamente justificado por el hecho de la ocupación para el uso y habitación de un inmueble originalmente alejado del centro de la ciudad (el título dataría, según la actora, de antes de 1930), pero luego enteramente atrapado por el ejido urbano, y que no se presenta como una manifestación de voluntad de exclusión del titular dominial o de disputar su derecho.

A la luz de la definición anterior del derecho de habitación, tampoco el hecho de que los actores o sus ascendientes hayan realizado plantaciones y extraído los frutos para su sustento puede entenderse como la acción excluyente de quien se considera dueño (conf. punto 3.d.2. del escrito de demanda).

Aun cuando se hubiese comprobado que la familia comercializaba los frutos de aquellas plantaciones, la envergadura de dicha empresa, así como la que pudo haber tenido el emprendimiento del arreglo mecánico de autos (punto 3.d.5), o el desarrollo de la actividad de “plomería” por la Sra. Teixeira (si es que esta tenía lugar en el inmueble, lo cual no surge del expediente, en el que sólo figura que ese era el domicilio comercial denunciado por Teixeira a la DGI), impiden considerar esos actos (cuya falta de acreditación resulta elocuente) como posesorios.

Estos actos no se alejan de las actividades que aparecen como amparadas por el título original y, además, el bajo volumen que probablemente tuvieron esos proyectos impide atribuirles la publicidad que necesariamente debieron haber tenido para ser considerados actos posesorios. No fue probado en autos que su realización hubiese llegado a conocimiento del titular dominial, como exige el instituto invocado. Otro tanto cabe decir de los avisos clasificados publicados en un diario para dar en locación parte del terreno, en los cuales –dejando de lado la fecha de su emisión (1994 y 1996) y el tiempo que pudo transcurrir hasta el dictado de la medida cautelar en este pleito- ni siquiera se consignó la dirección del inmueble (fs. 1248/60).

A lo anterior cabe añadir que no puede descartarse, en cualquier caso, que el titular dominial los tolerara por su intrascendencia. Los actos posesorios que llevan a la prescripción deben distinguirse cuidadosamente de los llamados "actos de mera facultad” o "de simple tolerancia'' –como estos- que, a pesar de ser actos materiales sobre la cosa, no tienen potencia adquisitiva, aunque se reiteren durante largo tiempo (Mariani de Vidal, op. cit., T. III, p. 123).

Por otra parte, tratándose de un inmueble que no se encontraba entonces cercado, ni preparado para el uso por el que fue cedido a los Arrigoni (ni siquiera edificado), ni el pedido de conexión a los servicios domiciliarios básicos (electricidad en 1982 [fs. 713], gas en 1995 [fs. 724]) ni la inscripción de estos a su nombre, ni tampoco su pago y el de los impuestos pueden juzgarse por sí mismos actos de la naturaleza de los exigidos por el artículo 2548 del CC (arg. CSJN, M. 3353. XXXVIII. ORI "Mimica, Ricardo Juan Y Otro C/ Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur, Provincia de s/usucapión", sentencia del 3 de junio de 2014). La alternativa hubiera significado tener que habitar el inmueble en una vivienda sin prestaciones básicas, y es perfectamente presumible que el titular dominial considerara todos esos actos como necesarios para el cumplimiento del fin previsto en el acuerdo, así como que se considerara que su pago incumbía al ocupante (como es de costumbre, por ejemplo, en cualquier contrato de locación actual [arg. art. 1209, CCyCN]). En este punto es pertinente poner de relieve que –contrariamente a lo indicado por la accionante- el fisco local nunca inscribió la partida correspondiente al inmueble a nombre de ninguno de los ocupantes (conf. fs. fs. 1798/1810) (si bien ello por si sólo tampoco sería suficiente para considerar iniciada la posesión).

En ese marco debe valorarse la presentación de los actores en la ejecución fiscal iniciada por Obras Sanitarias (OSN) contra ellos por la falta de pago del servicio de agua: habiendo pedido ellos mismos la conexión al servicio y habiéndose registrado como titulares del servicio –por ser los encargados de su pago, en el marco del mentado acuerdo con el titular dominial- era esperable que ellos mismos compareciesen a saldar la deuda y poner fin a la controversia (lo que redundaría en el restablecimiento del servicio del cual eran los únicos beneficiarios).

La confección del plano de mensura por un agrimensor (1994 [v. fs. 520]) y su visado por la Dirección de Catastro (1995 [idem]) no pueden ser considerados sino actos preparatorios de esta causa, de manera que ninguno de ellos puede juzgarse revestido del elemento subjetivo que importara el desconocimiento de la titularidad de dominio en otro y su comportamiento como dueño con anterioridad a esa fecha (arg. Fallos: 337:850)

A todo lo anterior se agrega que el proceso al que la actora refiere en el punto 3.d.11 de su escrito inicial tramitó como resultado de una denuncia de falsificación de instrumento público referida a la transferencia entre particulares del dominio de un inmueble distinto al que es objeto de este pleito (v. fs. 123/6 del expediente CCC nº 79247/1996 “NN s/delito de acción pública”, del registro del Juzgado Nacional de 1º instancia en los Criminal de Instrucción nº 21, remitido a la causa). En ese contexto, no puede atribuirse efecto jurídico alguno al hecho de que la Sra. Teixeira o su locatario comparecieran a declarar en dicha causa penal o de que la primera se presentara como “propietaria” del inmueble objeto de autos (v. fs. 49 y 34 de esa causa).

Finalmente, el contrato de locación celebrado con el Sr. Aimone adolece –a los fines de acreditar la interversión- del mismo defecto de falta de publicidad que muchos de los actos examinados anteriormente. Habiéndose celebrado por instrumento privado, ese acuerdo no podría haber llegado a conocimiento del titular registral a menos que alguna de las partes lo hubiese anoticiado (circunstancia de la que no hay prueba en la causa). Y si bien podría argüirse que el resultado de esa convención entre particulares, que fue la puesta en funcionamiento del estacionamiento de acceso público que actualmente funciona en el número 2476 (porción del inmueble en la que no está la casa-habitación), fue una manifestación suficientemente pública del ánimo de señorío de los actores sobre el inmueble involucrado, el plazo computado desde entonces (1996) hasta el dictado de la medida cautelar reseñada en el considerando V (24/102003), impediría tener por cumplido el requisito temporal de este modo de adquisición del dominio.

Para entonces –cabe advertir- el Estado Nacional ya había hecho patente su voluntad de continuar comportándose como titular del bien, primero intimando por carta documento a los actores a regularizar su ocupación, bajo apercibimiento de disponer el desalojo y cobro de las sumas adeudadas (v. fs. 1034/5), y luego, al llamar a licitación para la concesión del bien involucrado (v. fs. 511 y 519); con prescindencia del efecto interruptivo o suspensivo de estos actos (arg. Fallos: 377:850).

X.4.- En suma, dado el carácter excepcional que reviste la adquisición del dominio por el medio previsto en los artículos 2524, inciso 7° y 4015 del Código Civil, su comprobación debía efectuarse de manera insospechable, clara y convincente (Fallos: 284:206 y sus citas; 300:651 y sus citas; 316:871; CSJN, causa "Mimica, Ricardo Juan”, ya citada; entre muchos otros), tarea en la cual la accionante ha fracasado.

Los actores no probaron la existencia de un acto de interversión del título original de tenedores en otro título diferente, de poseedores, en los términos del artículo 2351 del Código Civil; ni han demostrado de manera indubitable, clara y convincente que tanto ellos como los Sres. Pedro Felipe Arrigoni y Atilio Roberto Arrigoni fueron poseedores animus domini, sin reconocer en otro la propiedad, durante el término legal establecido en el artículo 4015 del Código Civil (Fallos: 132:377 y sus citas; y causa "Mimica, Ricardo Juan”, ya citada).

XI.- Que la conclusión alcanzada torna innecesario el tratamiento del planteo referido a la falta de mención en la sentencia apelada de la intervención del Estado Nacional (válidamente notificado de la decisión [v. cédulas de notificación], así como del trámite de sustanciación del recurso de apelación [v. cédula del 20/05/2021]), que no causa agravio alguno a la accionante (arts. 265 y 266 CPCCN).

XII.- Por las consideraciones que anteceden, propongo al acuerdo: 1) Rechazar la apelación deducida y confirmar la sentencia apelada, por los fundamentos expuestos en este voto; 2) Imponer las costas de esta instancia a la recurrente vencida (art. 68, 2º parte, CPCCN).

ASÍ VOTO.

El Sr. Juez de Cámara Dr. Pablo Gallegos Fedriani adhiere al voto del Dr. Treacy.

El Sr. Juez de Cámara, Dr. Jorge F. Alemany, dijo:

I.- Que el juez de primera instancia rechazó la demanda tendiente a obtener la declaración de la prescripción adquisitiva del dominio por el transcurso del plazo de veinte años previstos en el artículo 4015 del Código Civil, vigente al tiempo de los hechos que dieron lugar a la causa, respecto del inmueble, de aproximadamente 2600 metros cuadrados, situado en la calle Santos Dumont 2734/736, de la Ciudad de Buenos Aires, inscripto a nombre del Estado Nacional y, según el Organismo Nacional de Administración de Bienes del Estado, registrado dentro de la Fracción 16 del Registro Gráfico ramal SM.1 (ex Chacarita a Colegiales).

Como fundamento, y en cuanto interesa, descartó lo argumentado por el organismo demandado en el sentido de que el inmueble pertenecía al dominio público, en razón de hallarse dentro de la zona adyacente a las vías, afectada a la prestación del servicio. Al respecto señaló que, en virtud de lo dispuesto en los artículos 1º, 2º, inciso b, y 5º del Decreto Nº 1383/96 había sido desafectado del dominio público por haber sido declarado innecesario en los términos del artículo 17 de la Ley Nº 24.146 y el artículo 60 de la Ley Nº 23.697, en el cual se dispuso que el Estado Nacional centralizaría las acciones tendientes a la venta de los bienes del dominio privado que no fuesen necesarios para el cumplimiento de sus funciones y gestión, inclusive de los bienes pertenecientes a las entidades descentralizadas, empresas y sociedades del Estado.

Sin perjuicio de ello, señaló que en el caso correspondía considerar que los demandantes no habían tenido la posesión pública, pacífica e ininterrumpida del inmueble durante el plazo previsto en el artículo referido. En tal sentido, en primer lugar, refirió los sucesivos hechos y actos a los que los demandantes le habían atribuido la calidad de actos posesorios, cumplidos por su antecesores en la posesión (la construcción de la vivienda, la solicitud y obtención de la chapa municipal con la numeración, la conexión y prestación de los servicios públicos, las restantes construcciones completadas con posterioridad, el pago de impuestos locales, la mensura, y los restantes actos enumerados en la sentencia apelada). No obstante, señaló que a su entender no correspondía admitir lo invocado en la demanda en cuanto a la continuación de la posesión de sus antecesores, o admitir la accesión o unión de posesiones, en razón de que no era posible determinar el momento de la interversión del título del tenedor inicial, y porque, además los demandantes no habían acreditado, mediante la correspondiente declaratoria, la calidad de herederos universales de sus antecesores. Además, consideró que la intimación por medio de la carta documento remitida en 1996 a fin de que los ocupantes regularizaran su situación mediante la solicitud del permiso para la playa de estacionamiento situada en ese lugar y el pago del canon respectivo, así como la denuncia policial por el delito de usurpación, presentada en 2002, y las constancias de la causa Nº 79.247/96 en trámite por ante el Juzgado de Instrucción Nº 30, Secretaría Nº 109, impedían considerar que la posesión invocada por los demandantes hubiera sido pacífica e ininterrumpida.

II.- Que, contra esa sentencia, los demandantes apelaron a fs. 2773 y expresaron agravios a fs. 2777/2840, que fueron replicados a fs. 2849/2860 y 2860/2871 por la Administración de Infraestructura Ferroviaria S.E. (ADIFSE).

Afirman que la decisión es ilegítima y arbitraria debido a que, aunque no sea posible determinar con exactitud cuándo tuvo lugar la interversión del título del tenedor inicial, a quién le fue permitida la ocupación alrededor de 1930, sí fue demostrada la serie consecutiva de actos posesorios, así como la calidad de cónyuge y de descendientes, debidamente acreditada mediante las partidas agregadas al expediente y a las que se alude en la propia sentencia apelada. Señalan que, de acuerdo con el artículo 3410, y concordantes, del Código Civil, el heredero entra en posesión de la herencia desde el día de la muerte del autor de la sucesión, sin ninguna formalidad o intervención de los jueces, aunque ignorase la apertura de la sucesión y su llamamiento a la herencia. Por lo que, acreditado el carácter de herederos forzosos mediante las partidas, resulta un formalismo excesivo exigirles la iniciación del juicio sucesorio y la presentación de la declaratoria de herederos.

Además, enumeran con todo detalle los actos a los que le atribuyen el carácter de demostrativos de la posesión pública, pacífica e ininterrumpida durante el plazo de veinte años, ya bien computados desde el año 1971, como se invocó en el escrito inicial; o bien desde el 22 de marzo de 1983 al fallecimiento de Atilio Roberto ARRIGONI (padre de Pedro Felipe ARRIGONI, cónyuge y padre de los demandantes), o desde el 4 de junio de 1986, fecha del fallecimiento de María Mercedes BARRIGÓN (madre de Pedro Felipe ARRIGONI), como se indica en la expresión de agravios; e inclusive, invocan en subsidio la posesión propia por el plazo de ley.

III.- Que en la expresión de agravios no se controvirtió lo expresado en la sentencia de primera instancia con relación a que el inmueble en cuestión había sido desafectado del dominio público en virtud de lo establecido al respecto en los artículos 1º, 2º, inciso b, y 5º del Decreto Nº 1383/96, y en los artículos 17 de la Ley Nº 24.146 y 60 de la Ley Nº 23.697.

Como regla general, y cuando se trata de bienes del dominio público de esta clase, ya se trate de una universalidad o de un conjunto de bienes aún indeterminados pero determinables, la desafectación se perfecciona una vez que hayan sido determinados, vale decir, individualizados con la singularidad suficiente como para excluirlos de modo definitivo e inequívoco del dominio público; tal como, de manera análoga y para el supuesto de expropiación por causa de utilidad pública, se prevé en el artículo 5º de la Ley Nº 21.499.

Al respecto, cabe añadir que en la Resolución Nº 1121/97 del Ministerio de Economía y Obras y Servicios Públicos, se expresó la necesidad de delimitar físicamente los bienes afectados a la Red Ferroviaria Nacional, es decir, reservados para la extensión de la red, playas de maniobras, talleres, depósitos, y demás instalaciones utilizadas para la prestación del servicio.

Ninguna de las partes invocó otros actos de la autoridad administrativa, fundados en aquellas leyes, a los que podría haber quedado subordinada la desafectación, y en particular, la parte apelante no formuló ninguna consideración sobre tales cuestiones, ni sobre los restantes aspectos tratados en el considerando VIII del voto que antecede, sin planteo concreto y específico de la parte interesada.

IV. Que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 271 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, el tribunal de alzada esta circunscripto por lo que ha sido objeto de agravios y no por los términos de la contestación de la parte apelada, que puede responder o no hacerlo (artículo 267 del código de rito), sin que esta circunstancia pueda constituir un obstáculo para que, en el caso de que la cámara admitiese los agravios y revocase la sentencia apelada, también examine las defensas invocadas por la parte vencedora; en particular, si hubieran sido mantenidas al responder los agravios ante la alzada; a fin dar cumplimiento al requisito del mantenimiento de tales cuestiones en la instancia del artículo 14 de la Ley 48; porque tal es el sentido de los precedentes citados (v. Fallos 300:429 y sus citas).

V.- Que, en tal sentido, se ha señalado que los jueces y tribunales deben decidir de conformidad con los hechos y pretensiones deducidas (artículos 34, inc. 4° y 163, inc. 6° del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación), limitación infranqueable en el terreno fáctico (congruencia objetiva), pero que no rige en el plano jurídico donde la fundamentación en derecho o la calificación jurídica efectuada por los litigantes no resulta vinculante; facultad que reconoce excepción respecto de los tribunales de alzada, en el ámbito de los puntos resueltos con carácter firme de primera instancia, respecto de los cuales los tribunales de apelación no pueden exceder la jurisdicción devuelta por los recursos deducidos ante ellos; es decir, los términos de la apelación y de los agravios (Fallos 337:1142; 344:1857; 346:678, y sus citas).

VI.- Que, tal como surge de los términos de la sentencia apelada, la desafectación tuvo lugar a partir de la entrada en vigencia del Decreto Nº 1383/96, publicado en el Boletín Oficial el 9 de diciembre de 1996, extremo consentido por ambas partes. En consecuencia cabe concluir por fuerza lógica que, hasta ese momento, el inmueble pertenecía al dominio público y que, según los constantes principios que rigen en esta materia, estaba fuera del comercio y no podía ser objeto de posesión útil ni de ser adquirido por la prescripción adquisitiva; por lo que no es posible atribuir a los actos calificados como “posesorios” la consecuencia jurídica que les asignan los demandantes (Fallos 48:195; 181:111; 341:1408; 343:648, y sus citas). Por otra parte, si bien en la expresión de agravios los apelantes desconocen haber recibido la carta documento remitida en 1996, que los intimaba a regularizar la situación, así como la validez de la denuncia policial por usurpación presentada en 2022, de la que señalan que solamente obra una copia, no formulan referencias ni observaciones sobre el contenido a la causa penal Nº 79.247/96 tramitada por ante el Juzgado de Instrucción Nº 30, Secretaría Nº 109.

De lo expuesto, y sin necesidad de mayores consideraciones, se sigue que entre el momento de la desafectación, que tuvo lugar el 9 de diciembre de 1996, hasta el momento de la presentación de la demanda, en 2003 y de su ampliación, del 11 de junio de 2004 (fs. 1000/1006); contestada por el Estado Nacional el 21 de septiembre de 2004 (fs. 1014/1021) y por el organismo demandado el 13 de octubre de 2004 (fs. 1036/1043), no llegó a transcurrir el plazo de veinte años previsto en el artículo 4015 del Código Civil. En tales condiciones, es irrelevante la controversia relativa al momento en que habría tenido lugar la interversión del título, la naturaleza y la sucesión en el tiempo de los actos que se pretenden cumplidos con ánimo de dueño, expuestos en la demanda y a los que se refiere la expresión de agravios.

Por tanto, corresponde desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia apelada en los términos expuestos en el presente fallo. Las costas de esta instancia se imponen en el orden causado, en razón de que el caso se decide sobre la base argumentos de derecho no invocados por las partes (Fallos 314:1368).

ASI VOTO.-

En virtud del resultado que informa el Acuerdo que antecede, el Tribunal RESUELVE: 1) Rechazar la apelación deducida y confirmar la sentencia apelada, por los fundamentos expuestos en el voto del Dr. Treacy; 2) Imponer las costas de esta instancia a la recurrente vencida (art. 68, 2º parte, CPCCN).

Regístrese, notifíquese y, oportunamente, devuélvanse.

Guillermo F. TREACY - Pablo GALLEGOS FEDRIANI - Jorge F. ALEMANY

NOTAS:

¹ Mariani de Vidal menciona da como ejemplo al locatario que ha dejado de cumplir con su obligación principal: “así, si el locatario deja de pagar los alquileres por creerse dueño del inmueble, mientras no realice actos que exterioricen esta voluntad, cualquiera fuera el tiempo que esa situación se prolongue, permanecerá siempre tenedor”.