La acción real de deslinde según el Código Civil y Comercial Nación

Fabián Guerrero

En relación a la defensa de los derechos reales, el Código Civil y Comercial de la Nación ha introducido sustanciales modificaciones respecto del Código Civil de Vélez, entre ellas es de destacar la regulación de la acción de deslinde, el anterior código trataba la cuestión dentro del condominio, en el capítulo dedicado a condominio por confusión de limites (Arts. 2746 y Ss.) presentándosela en el código vigente dentro del art. 2266 en adelante. 

Como previo al estudio de concepto, legitimación activa y pasiva, trámite y prueba establecida en relación a la acción real de deslinde, recordemos que la acción es la facultad del individuo de requerir a los órganos jurisdiccionales la satisfacción de una pretensión y por la naturaleza de la pretensión por la cual se interpone la acción de carácter patrimonial la clasificamos como real o personal. 

Las acciones reales tendrán por objeto la protección de los derechos reales, dirigiéndose contra cualquiera que ataque el derecho real objeto de la protección, debido al carácter “erga omnes” de los derechos reales, como regla las acciones reales son imprescriptibles, con la única excepción que establecía el Código de Vélez en el art. 4039 que prescribía por seis meses la acción de los propietarios ribereños para reivindicar los arboles y porciones de terrenos, arrancados por la corriente de los ríos, pudiendo definirse a la acción real como la facultad que asiste al titular de un derecho real de requerir la intervención judicial frente a un ataque a ese derecho, con el fin de su protección. Las acciones reales protegen los derechos reales y la posibilidad de su ejercicio requiere la titularidad del derecho respectivo. 

El código civil y comercial regula las acciones reales en el Capítulo II, del titulo XVI, del libro Cuarto de los derechos reales, y este tratamiento es efectuado luego de los derechos reales en particular, entendiendo la doctrina en general que es plausible ésta ubicación.

La acción de deslinde se remonta a la histórica actio finium regundorum del Derecho Romano, su objeto era la seguridad del derecho real sobre bienes inmuebles, el juicio de deslinde permite que, donde no se puede aclarar los linderos, los aclarare y adjudique una controversia.

En cuanto a la finalidad de la acción de deslinde: El art. 2266 expresa “Cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la línea divisoria entre dos inmuebles contiguos, la acción de deslinde permite fijarla de manera cierta, previa investigación fundada en títulos y antecedentes y demarcar el límite en el terreno…”.

Se relaciona el deslinde con el derecho que corresponde al propietario de una finca a cercarla colocar mojones o hitos para distinguirla de las fincas colindantes (art. 1944) y todo propietario cuenta con la facultad de determinar con toda precisión los limites de su propiedad, como contrapartida la obligación que tiene el vecino colindante de permitir que se produzca el ejercicio de tal facultad y que también posee. 

En esta acción atento la incertidumbre que la funda, impone con respecto a la actuación de ambas partes el deber de acompañar la prueba de la extensión de su derecho, porque el deslinde implica justamente determinar los limites confusos existentes y esto se logra demarcándolos. 

Prevé asimismo la investigación fundada en títulos y antecedentes, exige que el inmueble no esté separado de otro inmueble contiguo por obras permanentes.

Entonces, para alcanzar el objetivo (demarcar los inmuebles) pueden presentarse dos vías, el deslinde por convenio (o extrajudicial) y el deslinde judicial, aunque en sentido estricto las alternativas transitan la órbita judicial, ya que es común a ambas la existencia de una sentencia que defina e imponga la demarcación, porque recordemos la certeza de cualquiera de los vecinos acerca de las dimensiones de su inmueble habilitaría necesariamente la promoción de una acción reivindicatoria. 

Esta acción pretenderá la división de dos fundos y no debe ser confundido con el establecimiento de un muro medianero ni la imposición de una zona en condominio indiviso entre los vecinos que sirva toda como límite entre los predios, siempre es fundamental la duda sobre su correcta ubicación (Art. 2267). 

Se confiere la legitimación activa al titular de un derecho real sobre un inmueble no separado de otro inmueble contiguo por obras permanentes, mientras que los legitimados pasivos son los titulares del dominio de los inmuebles contiguos no separados del inmueble del actor por obras permanentes.

Si existen a favor de terceros sobre el inmueble derechos reales que se ejercer por la posesión se prevé la posibilidad de su citación para que intervengan en el juicio. 

Cuando la acción de deslinde pueda afectar a bienes del dominio público corresponderá a la jurisdicción administrativa su determinación, en cambio si el inmueble pertenece al dominio privado del estado, entonces podrá ser parte demandada.

Si el objetivo es establecer la línea separativa entre los dos inmuebles, y a esos fines cada parte deberá aportar títulos y antecedentes serán apreciables los que surjan en cuanto la extensión de los respectivos derechos, pues ellos serán ponderados por el juez para el dictado de la sentencia. 

“Cada una de las partes debe aportar títulos y antecedentes a efectos de probar la extensión de los respectivos derechos, en tanto el juez debe ponderar los diversos elementos para dictar sentencia en la que establece una línea separativa. Si no es posible determinarla por los vestigios de limites antiguos, por los títulos ni por la posesión, el juez debe distribuir la zona confusa entre los colindantes según, fundadamente lo considere adecuado (art. 2267).

Los títulos de los litigantes según las normas expresas del código debieron individualizar a cada propiedad en la oportunidad de ser adquiridas, por eso la importancia de los antecedentes dominiales de cada uno de los propietarios colindantes, y si los títulos recogen las designaciones catastrales. 

También será considerado la existencia de “vestigios” de limites antiguos, la posesión para la determinación el limite preexistente o debido y la finalidad del pleito podrá también cumplirse en definitiva aún cuando el juez haga una distribución entre los colindantes de la zona confusa, según lo que entienda adecuado en forma fundada. 

La división no tiene que ser, necesariamente, igualitaria, esta queda a criterio del juez, además la sentencia puede condenar a restituir la parte de terreno que se poseía en demasía, luego de establecida la línea divisoria, ya que sería un exceso de rigor formal pretender que, luego de fijado el lìmite, una de las partes deba iniciar una acción reivindicatoria posterior para recuperar el terreno confundido pero que ahora se sabe a quién le corresponde. 

Bibliografia consultada:

Claudio Kiper “Tratado de Derechos Reales”, t. II, Rubinzal Culzoni Edit. 2016, Acciones reales pags. 519/527.-

Smayevsky Miriam, Manual de Derechos Reales, Ed. La Ley 2015, p. 849.-

Causse Federico, Pettis Christian “Incidencias del Codigo Civil y Comercial Derechos Reales v.8, Ed. Hammurabi 2015, Accion real de deslinde pags. 265/267.-

Alterini, Jorge Horacio y Cossari, Nelson G.A. “Código Civil y Comercial Comentado. Trarado Exegético ”. La Ley, T° X, pág. 751 y 827 y ss.