La Ejecución en el Proceso Laboral – Parte IV - Embargo Bienes Inmuebles (continuación)

Por Marcela Levy Landajo

Retomando el hilo conductor de la entrega anterior⁽¹⁾, bien cabe recordar que es necesario, previo a la adquisición de un bien, conocer fehacientemente si éste pertenece al deudor, y en qué estado de dominio, gravámenes y deudas se encuentra, para poder saber si la ejecución que se persigue será eficaz.

Del lado de la función estatal es necesario conocer todos estos antecedentes ya que, en caso de no finalizar el trámite de la subasta con éxito, todo el proceso de ejecución se tornaría absurdo lo que devendría en una onerosidad judicial excesiva.

No es un hecho desconocido que el cumplimiento de la sentencia de remate suele ser una etapa no exenta de dificultades. Ello se debe a motivos de diversa índole, el Código Procesal Civil resulta sumamente desordenado al momento de legislar sobre este item.

Así, los doctrinarios se atienen al orden allí enumerado y hacen que los trámites para llegar a una subasta exitosa puedan parecer realmente interminables, siendo muchas veces los jueces quienes deban demarcar con claridad los caminos a seguir para no demorar el curso de un proceso.

Se regula primeramente la designación de martillero y su actuación, luego los edictos y la propaganda adicional y al final desarrolla el trámite de la subasta, los recaudos previos, la designación del martillero y la base con que saldrá al remate; cuando más didáctico hubiese sido dividir en una primera parte hasta el decreto de subasta y en otra segunda parte involucrando a toda la actividad que se desarrolla con posterioridad.

Es por ello que la normativa procesal obliga al Juez a tomar una serie de recaudos para poder realizar un análisis de las probabilidades de éxito que alcanzará subastar el bien. Por ejemplo si se nos presentara un certificado de dominio de donde surja que el bien se encuentra inscripto como “bien de familia”, que el mismo se conformó con anterioridad a la fecha del reclamo, de nada serviría seguir adelante con esa ejecución toda vez que sabemos que va a resultar imposible. De esta manera el Juez podrá desestimar la ejecución contra el mismo y exigir al acreedor que individualice otro bien.

En consecuencia, antes de ordenar la subasta (conf. art. 576, C.P.C.C.N.) el juez requerirá informes:

c) Sobre la deuda por impuestos, tasas y contribuciones.

“Resulta imprescindible conocer estas deudas, ya que las anteriores deben ser soportadas por el ejecutado y el adquirente está obligado por las que se devenguen luego de que tome la posesión del inmueble”. Alsina Hugo, Tratado teórico práctico de derecho procesal civil y comercial, Ediar, Buenos Aires, 1958, T. V, pág. 348, (Cám. Civil, Sala A, 6-7-98, DJ, 1999-2-787).

b) Sobre la deuda por expensas comunes si se tratare de un bien sujeto al régimen de propiedad horizontal.

Son los gastos, en general, que deban soportar los copropietarios, conforme el art. 8 de la Ley Nº 13.512, deudas que pesan proporcionalmente sobre la unidad funcional y se transmiten con ella.

El informe deberá solicitarse al administrador del consorcio a quién también le corresponde informar sobre el monto de las expensas del último período, ya que esos datos deben figurar en el edicto a publicarse.

Son obligaciones propter rem o ambulatorias (conf. art. 3.266, Cód. Civ.). Asimismo el art. 17 de la Ley Nº 13.512 dice: “La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensión del art. 3.266 Cód. Civ., aún con respecto a las devengadas antes de su adquisición; y el crédito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los arts. 2.866 y 3.901 del Cód. Civ..”

La obligación de pago de las expensas comunes es irrenunciable, no pudiendo el deudor eludir su obligación, ni aún abandonando o renunciando a la propiedad de la unidad. Es por ello que la ley, ampliando ésta garantía, ha establecido que en caso de venta o transferencia del dominio por cualquier título, la carga se traslada al nuevo adquiriente.

Así lo tiene entendido la jurisprudencia: “Aunque se haya rematado sólo la mitad indivisa de la unidad funcional, el comprador en subasta judicial responde por la totalidad de las expensas, sin perjuicio de su derecho contra los otros deudores” (Cám. Nac. Civ., Sala M, 16/6/99, JA, 2000-III-683). “Las deudas que no pudieron satisfacerse con el producto de la subasta deben ser soportadas por el adquirente en su totalidad, aunque se haya subastado sólo la mitad indivisa” (Cám. Nac. Civ., Sala F, 6/6/96 JA, 1997-II, síntesis) (Cám. Nac. Civ., Sala M, 16/6/99, Consorcio Juncal c/Gard, L, JA, 2000-II-683).

d) Sobre las condiciones de dominio, embargos e inhibiciones, según las constancias del Registro de la Propiedad Inmueble.

Este inciso debe considerar que cualquier anotación registral debe ser informada, ya sea hipotecas, servidumbres, usufructos y en general todos los derechos que deban ser tenidos en cuenta al momento de subastar el bien. El juez debe comunicar a los jueces embargantes e inhibientes y citar a los acreedores hipotecarios (conf. art. 577 C.P.C.C.N.). Todos estos informes, que tienen una vigencia de sesenta (60) días corridos, hacen a la publicidad registral, a la seguridad jurídica y también a preservar los derechos de los terceros tal vez ajeno a toda la cuestión.

e) Asimismo, se intimará al deudor a presentar el título de propiedad dentro del tercer día, bajo apercibimiento de obtener testimonio a su costa.

El decreto de subasta no podrá dictarse hasta tanto no se cumplan todos estos requisitos incluso ésta último.

En este punto debemos analizar, a los fines de evitar demoras innecesarias o el vencimiento de los informes, qué trámites son mas largos o engorrosos de realizar y cual el más fácil. Todos sabemos que las empresas, privadas o privatizadas demoran excesivamente en responder el pedido de informes, teniendo por ende que solicitarle al Juez reiterados libramientos.

O sea, para ser un poco mas clara, si efectuamos todos los trámites al mismo tiempo, podemos encontrarnos en el expediente con el titulo agregado (sea su original acompañado por la parte, o el segundo testimonio obtenido de los Registros respectivos) y sin la totalidad de los informes o viceversa. Es raro que el deudor acompañe el título de propiedad voluntariamente, por lo que debe ser el propio ejecutante quién debe obtenerlo a su costa. En la Ciudad de Buenos Aires, el testimonio obra en poder del escribano actuante por el período de cinco años, debiendo luego remitirlo al Archivo Notarial. Pero puede surgir que el inmueble se encuentre en la Provincia de Buenos Aires, en donde no existe el plazo de cinco años exigidos al escribano para mantener la escritura en su protocolo o sea que si es en la provincia, podemos comenzar con el libramiento de oficio al escribano actuante y luego de no obtenerlo, seguir con el archivo de Protocolos de La Plata. Esta cuestión nos dirige a la conclusión de que el primero de los trámites que debemos efectuar es la obtención del testimonio.

Entonces a modo de sugerencia, se debe primeramente comenzar el trámite para la obtención del título de propiedad. Una vez agregado el mismo, recién diligenciar los oficios respectivos solicitando los informes obligatorios.

Habitualmente en el común de los casos, y esto desde la función judicial que desempeño, el letrado solicita la designación de martillero en forma inmediata sin tener presente que primero debe cumplimentar todas las exigencias requeridas, ya que con algo de sentido común nadie puede pensar que un magistrado designará un martillero para subastar un inmueble del cual poco conoce. Debemos probar que ese bien es apto para realizarse en subasta y tener información completa de sus condiciones para que puedan figurar en la publicación del edicto que posteriormente debe ordenarse en la causa.

Asimismo la información que se obtenga de los certificados permitirá al juez corroborar la correspondencia que debiera existir entre los titulares del certificado de dominio, de los del testimonio del titulo y de los ejecutados para que el proceso sea regular. Le permite conocer si existen o no acreedores o inhibientes para ordenar las comunicaciones prescriptas en el art. 575 C.P.C.C.N. y si el bien está o no inscripto como bien de familia.

Dos ítems importantes a tener en cuenta es que nunca podrá faltar agregar a las actuaciones a) la valuación fiscal b) la inscripción del segundo testimonio en el Registro de la Propiedad, ya que no pueden existir dos títulos “originales” y hasta que no se anote el segundo, el primero sigue teniendo validez.

La comunicación a los jueces embargantes e inhibientes constituye un requisito indispensable, ya que su omisión acarreará la nulidad del remate realizado. Ellos resultarán de los certificados de dominio e inhibiciones que se agreguen. Esta comunicación se efectúa a los jueces y no directamente a los acreedores, siendo función judicial comunicar a los mismos mediante cédula de notificación. Los acreedores embargantes una vez anoticiados, sólo están facultades para efectuar un control de la subasta, no pueden tener ingerencia en el trámite postergándose su participación para el momento de distribuir los fondos resultantes. Tampoco tienen la facultad de solicitar al Juez el aumento de la base, siendo ésta, facultad limitada a los acreedores hipotecarios que deben presentar los títulos dentro del tercer día de notificados.

Efectos de la citación de los acreedores hipotecarios [arriba] 

La citación de los acreedores hipotecarios es necesaria en forma casi obligada, ya que caso contrario no se produciría la extinción de la hipoteca. Este elemento divide nuevamente a la doctrina y a la jurisprudencia, ya que algunos argumentan que la falta de notificación no afecta a la validez de la subasta y por otro lado los que bogan por su nulidad, en caso de que sea el mismo acreedor hipotecario el que la solicita.

Teniendo presente los principios procesales, de los cuales en el análisis de toda cuestión nunca hay que apartarse, es cierto que el acreedor hipotecario posee el privilegio N° 1 en el orden de prelación que determina la norma, pero también es cierto que para llevar a cabo la subasta, tuvieron que cumplimentarse engorrosos trámites respecto a la incorporación de los certificados y el titulo de propiedad. Existieron gastos –que pueden tenerse como beneficiosos tanto para el ejecutante como para el acreedor hipotecario, que la onerosidad del litigio es excesiva, que tanto el Boletín Oficial como la propaganda adicional ya están abonados. Es por ello que acerco mi posición en mantener la validez de la subasta, subsistiendo el gravámen sobre el bien. Así el comprador, podría o bien hacerse cargo de la misma con el pago de las futuras obligaciones inherentes al gravámen, o desistir de la compra.

El domicilio donde debe notificarse a los acreedores hipotecarios es su domicilio real, por cuanto el domicilio que figura en la escrtitura tiene validez solamente para las partes.

No detendré la atención en el análisis de algunos artículos del código, pero sí considero importante dedicarle una pocas palabras al tema de la fijación de la base con qué se rematará el bien.

Reza el art. 578, “Si no existiere acuerdo de partes, se fijará como base los dos tercios (2/3) de la valuación fiscal actualizada correspondiente al inmueble. A falta de valuación, el juez designará de oficio perito ingeniero, arquitecto o agrimensor para que realice la tasación; la base equivaldrá a las dos terceras (2/3) partes de dicha tasación. Para la aceptación del cargo, plazo para el cumplimiento de la tarea y, en su caso, remoción, se aplicarán las reglas de los artículos 469 y 470. De la tasación se dará traslado a las partes, quienes dentro de cinco (5) días comunes expresarán su conformidad o disconformidad. Las objeciones deberán ser fundadas. El juez tiene la facultad de apartarse de la tasación o de lo estipulado por las partes, fijando la base en una suma que impida que los bienes sean malvendidos.”

La reforma de la Ley Nº 22.434 ha instituido al juez en el contralor final y social de los valores en juego, ya que puede apartarse del acuerdo de las partes como también de una pericia, aunque de manera fundada y ello para evitar una situación de abuso del derecho (art. 1071 Cód. Civ.) o que los bienes sean malvendidos.

Es conveniente en estos casos que las partes comparezcan personalmente a una audiencia en donde se debatan los valores en juego y por sobre todo priorizando el principio de inmediación. De ella hasta puede resultar un acuerdo de pago de las sumas adeudadas y no una complicada ejecución.

Es necesario, en todas las etapas del proceso, poner en práctica alguno de los principios procesales que tan olvidados están. Conexo a este tema, recuerdo el comentario que me hizo un profesor adjunto de la Facultad en la carrera docente, y es que en Argentina no quiere verse la otra cara de la confrontación. No quieren verse las distintas posibilidades que se tienen priorizando los intereses de las partes –fundamento de la teoría de la resolución alternativa de disputas, poco exitosa en nuestro país.- Acá se quiere la cabeza de nuestra contraparte, se lucha por una sentencia, sea la misma a favor o en contra. Se prefieren años de disputas, para no cederle nada a quién supuestamente frustro nuestros proyectos. Se debe pensar que es lo mas conveniente para todos. Esto fue a modo de reflexión. Debemos ayudar con nuestro aporte a cambiar de alguna manera un pedacito del mundo que nos toca vivir.

Trámite del remate [arriba] 

Primeramente, y ahora sí en tiempo oportuno debemos solicitar la designación del martillero para que lleve adelante la ejecución encomendada, el cual fijará con posterioridad a la aceptación del cargo, la fecha y lugar del remate. Así lo dispone el art. 577: “Cumplidos los recaudos a que se refiere el artículo anterior, se ordenará la subasta, designando martillero en los términos del artículo 563 y se determinará la base. Oportunamente se fijará el lugar donde aquélla debe realizarse que será donde tramita la ejecución, o el de ubicación del inmueble, según lo resolviere el juez de acuerdo con lo que resultare más conveniente; se establecerá también el día y la hora, que no podrán ser alterados salvo autorización del juez o acuerdo de partes expresado por escrito. Se especificará la propaganda adicional autorizada, en los términos del artículo 567.”

El martillero judicial designado en juicio es el encargado de la ejecución en venta de los bienes, previo a preparar la subasta cumplimentando una serie de requisitos que ordena la ley y que se efectúan a los fines de resguardar el patrimonio y los intereses tanto del ejecutado en juicio, del ejecutante y de quien resulte comprador en el remate. Es un auxiliar del juez que debe reunir ciertas condiciones personales de idoneidad, ajustar su cometido a las instrucciones brindadas por el juez, no tiene facultades para delegar sus funciones y debe rendir cuentas de su gestión. Su retribución consta de una comisión sobre el obtenido de la venta (10% en muebles y 3% en inmuebles) que será quitada si su comportamiento perjudica el normal desarrollo de la subasta. No es parte en el proceso, pero se lo legitima para intervenir en toda cuestión que esté relacionado con su gestión.

En la compraventa que se realice en subasta pública, el consentimiento se perfecciona en el momento en el que el martillero adjudica al mejor postor, pero el acto del remate no finaliza hasta que el comprador no deposite la seña.

Es deber del martillero compulsar el expediente y verificar las posibilidades que existen de subastar el bien embargado.

El principal engranaje de toda la actividad está plasmado en el contenido de los edictos. El edicto es uno de los medios de comunicación contemplados en la normativa procesal (conf. arts. 145 a 147, C.P.C.C.N.), que generalmente lo utilizamos para citar a personas desconocidas o de domicilio incierto. También este medio de comunicación es el instrumento por el cual se anuncia la celebración de una subasta pública. El texto del edicto debe contener en forma pormenorizada todos los elementos agregados como requisitos previos y que fueran informados por las entidades oficiadas. El edicto debe ser estrictamente controlado, tanto por el ejecutante, martillero y juez, ya que de él depende la eficacia del acto de la subasta y el reflejo de todas las condiciones del bien subastado que servirán para garantizar la actuación del adquirente así como también la transparencia del proceso para llegar al fin último, que consiste en poner al adquirente en posesión del inmueble subastado y que el acreedor cobre el crédito adeudado.

Notas:

Artículo publicado en la Revista “Laboral” de la Sociedad Argentina de Derecho Laboral. Año IX - Nº 37 - Marzo - Abril 2008.

⁽¹⁾ Revista “Laboral” de la Sociedad Argentina de Derecho Laboral. Año IX - Nº 36 - Noviembre - Diciembre 2007.