Escritura judicial

Promesa de compraventa

Promesa de enajenación de inmuebles a plazos

Prescripción extintiva. Prescripción adquisitiva

Publicidad registral

Informe: Civil procesal

I. Hechos [arriba] 

Año 1979. Por documento privado de fecha 19 de julio de 1979, inscripto en el Registro General de Inhibiciones, FT, H, E, A y ACT prometieron vender a RRA una fracción de campo, padrón … del departamento de …

Surge de dicho documento que el precio pactado se integró antes de ese acto y que el inmueble se entregaría libre de ocupantes a cualquier título el 30 de enero de 1980.

Año 1983. El 21 de agosto fallece RRA (promitente comprador), se tramita su sucesión y se declara herederos a sus hijos legítimos, A, R, G y M.

Año 2007. Se amplía la relación de bienes de la sucesión de RRA con los derechos de promitente comprador sobre el inmueble referido.

Año 2008. Por escritura de fecha 13 de abril, inscripta, A cede los derechos hereditarios que le correspondían en la sucesión de su padre a R.

Año 2011. Con fecha 21 de febrero se reinscribe la citada promesa de compraventa.

Año 2013. R y el doctor EE en representación de G y M se presentan ante el Juzgado Letrado de Primera Instancia solicitando la escrituración judicial de la promesa referida.

Se presenta HCT por la parte promitente vendedora a oponer las siguientes excepciones:

a. Falta de legitimación activa del doctor EE, dado que se presenta como mandatario de G y M, según un submandato otorgado por el señor R, y no surge que los nombrados G y M hubieran otorgado en los mandatos originales poder especial para pleitos a favor de R, como para que este otorgara luego un submandato, y

b. Prescripción extintiva.

Manifiesta que la posesión del inmueble nunca fue entregada (lo que se debía cumplir el 30 de enero de 1980) y jamás fue reclamada en ninguna forma fehaciente por la promitente adquirente o sus sucesores a cualquier título.

Además, los promitentes vendedores no cumplieron ninguna de las obligaciones que asumieron en la promesa de compraventa, dado que dicha promesa en realidad no reflejó un negocio real, sino que se firmó a modo de garantía de un préstamo que había solicitado uno de los hermanos de HCT al señor R y que quedó saldado oportunamente.

Por razones ajenas a su voluntad nunca se canceló la promesa, aunque las partes siempre supieron que el negocio de compraventa nunca existió. La posesión del inmueble referido siempre la ha tenido el compareciente; incluso arrendó la parte que correspondía a sus hermanos a su favor, desde 1990 hasta 2005, en que se jubiló. y tanto antes como después un tercero

También arrendó dicho inmueble.

Sostiene que está frente a una acción personal, por lo que el plazo de prescripción es de 20 años contados desde la fecha de la exigibilidad de la prestación.

Si se entendiera que la acción instaurada tiene naturaleza real, también habría prescripto.

El promitente vendedor cita a Gamarra en defensa de su posición y jurisprudencia en el mismo sentido.

Consulta

El Juzgado solicita dictamen de la Asociación de Escribanos del Uruguay a los efectos de que:

Sirva expedir por medio de informe detallado e imparcial sobre todos los temas detallados en las presentes actuaciones, teniendo presente los escritos de las partes y la documentación de autos, y si en su caso es posible la escrituración judicial de la promesa de autos, ilustrando a la Sede en todo lo que corresponda.

II. Informe de la Comisión de Derecho Civil [arriba] 

Esta comisión se referirá, como es de estilo en todos los dictámenes realizados por la Asociación de Escribanos del Uruguay, a los temas consultados, de forma objetiva y de acuerdo a derecho, basándose en los hechos presentados.

III. Legitimación activa [arriba] 

La observación que realiza la parte promitente vendedora respecto al submandato presentado por la parte actora no es de recibo, dado que la parte actora adjuntó los poderes en virtud de los cuales se otorgó el submandato y estos contienen amplias facultades para «representarlo en todos los asuntos judiciales, de cualquier naturaleza».

IV. Prescripción extintiva [arriba] 

La promesa de enajenación de inmuebles a plazos fue pensada por el legislador como un contrato por el cual una de las partes se obliga a pagar de forma periódica (no menor de un año) el precio en diversas partidas y, una vez cumplida dicha obligación, puede exigir la transferencia del dominio. Asimismo confiere al promitente adquirente, inscripción mediante en el Registro correspondiente, un derecho real que lo ampara respecto de cualquier enajenación o gravamen posterior.

Si el promitente vendedor no pudiera o no quisiera transferir el dominio, el promitente adquirente, tiene la posibilidad de exigir la escrituración judicial (artículos 15 y 31 de la ley 8733).

Diversas leyes fueron ampliando el elenco de documentos pasibles de regirse por esta ley, y la última norma dictada al respecto es el artículo 521 de la ley 13892, en virtud de la cual la promesa objeto de esta consulta recibe el amparo de la ley 8733.

Del contrato de promesa de compraventa regido por la mencionada ley surge la obligación del promitente comprador de pagar el precio y la del promitente vendedor de transferir el dominio una vez cumplida dicha prestación.51

Se destacan dos aspectos: por un lado, las obligaciones que surgen del contrato; por otro, los efectos de la inscripción registral.

El escribano Arturo Yglesias, citado por Jorge Gamarra,52 sostiene que el promitente adquirente es titular de un derecho real de adquisición. Se contrapone así a la tradicional posición de que se trata de un derecho real de garantía. Esto es, en su opinión:

[…] la inscripción contiene en sí misma la pretensión de trasmisión de dominio por el propietario.53

En la posición del escribano Yglesias coexisten dos derechos de diferente naturaleza con el mismo objeto, que es la adquisición del bien: el derecho personal contra el vendedor, emanado de la relación contractual, y el derecho real de adquisición, originado en la misma relación contractual y nacido con la inscripción.

Por su parte, el doctor Gamarra, citado en el expediente referido por el demandado y transcripto en el presente, entiende que el derecho del promitente comprador es de carácter personal:

[…] la acción para exigir la transferencia del bien no nace del derecho real, sino del derecho personal, cuya fuente es el contrato de promesa de enajenación inscripto […].54

El escribano Roque Molla ha sostenido que el derecho del promitente adquirente es de carácter personal, y como derecho personal prescribe a los 20 años. Distingue este autor entre prescripción y caducidad. La primera situación se da en el derecho de exigir la transferencia del dominio una vez cumplido el pago del precio, mientras que lo segundo sucede con la inscripción registral.55

El escenario del contrato de promesa de enajenación de inmuebles a plazos «puro» es que el precio se pague en diversas partidas, y mientras tanto el promitente comprador esté protegido por un derecho real que le confiere el registro y que lo protege de cualquier inscripción registral que afecte al promitente vendedor, que en caso contrario —sin inscripción mediante— podría perjudicarlo a él. En este sentido, la inscripción en el Registro durante 35 años, originalmente (hoy 30 años), ampara al promitente comprador.

El plazo para el pago del precio podría coincidir con la caducidad de la inscripción o incluso ser mayor, y por ello existe la posibilidad de la reinscripción por una sola vez.

La desvirtuación de esta finalidad (pago del precio a plazos) provocó que, por ejemplo, en el caso en consulta el precio fuera pagado antes de la firma de la promesa. De este modo, la obligación del promitente vendedor se hizo exigible ya desde el otorgamiento de esta (de acuerdo al artículo 15 de la citada ley).

Por eso es fundamental dirimir la situación y puntualizar para qué sirve la inscripción registral.

La informante se permite coincidir con quienes sostienen que la obligación de transferir el dominio, como obligación que es, prescribe a los 20 años desde que es exigible. En el caso en consulta, prescribió a los 20 años de otorgada la promesa porque el precio fue abonado con anterioridad.

En la posición del profesor Arturo Yglesias, la prescripción extintiva de la acción real se produciría a los 30 años.

En cuanto a la inscripción registral y sus efectos, la parte promitente compradora se ha visto amparada de las vicisitudes que pudiera haber sufrido la parte promitente vendedora y está en condiciones de exigir la escrituración judicial, si no obtuviera el otorgamiento de la compraventa de forma voluntaria.

Por ello, la situación actual es la siguiente: el promitente comprador —que tiene la promesa inscripta— puede solicitar la escrituración judicial, mientras que el promitente vendedor podrá oponer la excepción de prescripción extintiva, ya que transcurrieron más de 20 años (incluso más de 30 años) desde la exigibilidad de la obligación de transferir el dominio. Es decir, la parte promitente vendedora en la instancia correspondiente podrá oponerse a transferir el dominio.

En este sentido, el juez debe dirimir acerca de la viabilidad o no de dicha excepción, por el procedimiento judicial correspondiente. Si hace lugar a dicha excepción, no podrá otorgar la escritura de compraventa, pues no existe ninguna obligación que cumplir.

En ese caso, el promitente adquirente podría intentar iniciar un procedimiento de prescripción adquisitiva del inmueble, si es que se cumplieron los requisitos exigidos por el Código Civil a los efectos.

V. Conclusión [arriba] 

La ley 8733 consagra la obligación de transferir el dominio de cargo del promitente vendedor. Dicha obligación prescribe a los 20 años desde que es exigible, esto es, desde que se pagó el precio o en la hipótesis a que refiere el artículo 16 de la ley 8733.

La parte promitente compradora puede solicitar la escrituración judicial, pero la promitente vendedora podrá oponer la excepción de prescripción extintiva, y en ese caso, si resulta favorable, no podrá otorgarse la compraventa judicial.

El promitente adquirente tiene la posibilidad de iniciar un procedimiento de prescripción adquisitiva del inmueble, si es que se cumplieron los requisitos exigidos por el Código civil a los efectos.

Esc. Daniella Cianciarulo Informante

El 12 de agosto de 2014 la Comisión de Derecho Civil, integrada por los escribanos Federico Albín, María Gabriela Basaistegui, Miguel Burdín, Alicia Cancela, Jorge Carneiro, María Inés Casatroja, Daniella Ciancia- rulo, Gustavo Echavarría, Silvia García Paz, Silvana Grantosky, Carlos Groisman, María Paola Igoa, Adriana Inciarte, Mónica Jover, Elizabeth Kalemkerian, María del Rosario Marchese, Maximiliano Mauri, Roque Molla, Javier Parga, María Verónica Peláez, Adriana Pereyra Alonso, Ana Lucía Realini, Virginia Rodríguez Zabala, Diego Seré, Adriana Silva

Fierro, Verónica Ubillos y María Beatriz Vázquez de León, aprueba el informe que antecede.

Esc. Roque Molla Coordinador

Informe de la Comisión de Técnica Notarial Procesal

Para solicitar la escrituración judicial de una promesa de compraventa, esta debe cumplir los requisitos preceptuados en los artículos 15 y 31 de la ley 8733. Esto es:

a. Que se trate de una promesa inscripta (inscripción que confiere al adquirente un derecho real respecto a cualquier enajenación o gravamen posterior);

b. Que el precio este totalmente integrado o se pague toda la prestación y se hayan cumplido las obligaciones estipuladas.

Dadas las condiciones anteriores, se puede pedir la escrituración forzada a través de un proceso de estructura monitoria, tal como está previsto en los artículos 363 y 367 del Código General del Proceso.

Desde un punto de vista exclusivamente procesal de la normativa analizada, que es lo que a la Comisión de Técnica Procesal Notarial compete, podemos concluir que, al tratarse de una promesa de compraventa inscripta y con precio totalmente integrado, es correcta la vía procesal monitoria seguida por los actores para satisfacer su pretensión obtener la escrituración judicial de dicha promesa.

Esc. María Cristina Lamela Informante

El 2 de julio de 2014 la Comisión de Técnica Notarial Procesal, integrada por los escribanos Mariela Decaro, Sylvia Garmendia, Virginia Ortellado y Gabriela Hormaizteguy, aprueba el informe que antecede.

Aprobados por la Comisión Directiva Nacional de la AEU el 2 de setiembre de 2014, expediente 387/2013.

Notas [arriba] 

51. Son obligaciones típicas de un contrato definitivo, lo que ha llevado a parte de la doctrina a considerar que el contrato de promesa de compraventa es un contrato definitivo, tema que escapa al objeto de esta consulta.
52. Gamarra, Jorge, Tratado de derecho civil uruguayo, tomo iv, 5.a edición actualizada, Montevideo: FCU, 2006, p. 123.
53. Posición sostenida en el trabajo «Algo más sobre derechos reales de adquisición», Anuario de Derecho Civil Uruguayo, tomo 27, 1996.
54. Gamarra, o. cit.
55. Molla, Roque, «Promesa de enajenación de inmuebles. Régimen legal de inscripción», Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, tomo 69, n.os 1-3, enero - marzo 1983.