Expensas Comunes, especial referencia a los arts. 2048, 2049 y 2050 del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación
Ab. Erica Von Zedtwitz (Mendoza)
I. Introducción. Nociones generales [arriba]
El Código civil y Comercial de la Nación, introduce numeroso cambios en relación al derecho real de propiedad horizontal haciendo eco de la doctrina y jurisprudencia desarrollada sobre el tema luego del dictado de la Ley 13. 512, que reclamaba el cambio realizado.
También en cuanto a las expensas comunes y en especial al tema que nos ocupa el crédito de las mismas se han introducido cambios y aportes que desarrollaremos en el presente trabajo.
Podemos definir a las Expensas comunes como el conjunto de gastos originados a consecuencia del mantenimiento normal del Consorcio, y que son sufragadas por los aportes obligatorios que realizan los Copropietarios.
El nuevo Código Civil y Comercial, en su art. 2048 se refiere expresamente a las expensas comunes y dispone:
“Gastos y Contribuciones: Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.- Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si existe, es título ejecutivo para el cobro de las expensas y demás contribuciones.”
Este último párrafo, considero ha sido una solución razonable y acorde a los tiempos que vivimos, pues resulta inadmisible, que la persona que administra puede certificar lo que ella misma liquida.
La nueva normativa, a diferencia de la Ley 13.512 distingue expresamente entre expensas ordinarias y extraordinarias.
Las expensas ordinarias son las que demanda la administración, reparación o sustitución de las cosas o partes comunes o los bienes del consorcio para mantenerlas en buen estado de seguridad, comodidad, decoro y también aquellas impuestas al administrador por la Ley, el reglamento o la asamblea, estas últimas resultan ser una innovación de la nueva Ley.
Esta última previsión, ha merecido ya algunas críticas, ya que impondría mayores erogaciones a los consortes cada vez que al desconocerse la naturaleza de las obligaciones por las que deba responder el administrador, el consorcio debería hacerse cargo, por ejemplo de las multas impuestas al administrador por los registros de administradores. ..[1]
Pero a su vez la limitación impuesta por la ley resulta de vital importancia de modo que si bien se mantuvieron como expensas esos gastos originados en obligaciones impuestas al administrador, se les puso un límite, de modo que las obligaciones quedaron limitadas a aquellas "impuestas al administrador por la ley, por el reglamento, o por la asamblea”.
Cabe señalar que, para que un gasto sea considerado ordinario, NO necesariamente debe originarse en forma mensual o bimestral, -tal como el pago de los Sueldos del personal dependiente y de los Servicios-, sino que debe mantener una constante en la línea del tiempo, siendo su erogación indiscutiblemente necesaria para beneficio de la entera comunidad consorcial.
Por otro lado tenemos las expensas extraordinarias que son todas aquellas dispuestas por la asamblea y al igual que la ley 13.512 no determina cuales serían los supuestos.
Podemos igualmente determinar que son aquellas que por su monto o condición exceden el gasto normal previsto, que se efectúan generalmente por única vez.
Surgen ante la necesidad del Consorcio de afrontar gastos que están más allá del común de lo ordinario. Pueden crearse en base a un hecho fortuito de carácter no urgente; para reponer el fondo de reserva o de acuerdo a una acción planificada (por ej: pintar el edificio para fin de año; renovar matafuegos o ascensores; etc.).
Dentro de los gastos extraordinarios podrán contemplarse, además, aquellas reparaciones que, por su dimensión y costo, requieran de una erogación especial que escapa al costo del promedio de las expensas ordinarias mensuales.
Podemos decir que es un deber de contribución de los espacios comunes
Ahora bien, el art 2048 debe correlacionarse con el art. 2046 del CCyCN en el sentido que el pago de las expensas extraordinarias solo resultan obligatorio para el legitimado pasivo a su pago si las mismas resultan de una decisión asamblearia válida en tal sentido[2]
El otro tema que regula la última parte del art. 2048 del CCYCN dispone que el certificado de deuda emitido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios es título ejecutivo teniendo el mismo privilegio especial.
El consejo de propietarios a que se refiere la Ley es una creación facultativa de los propietarios por lo que la aprobación del certificado por ese consejo solo hace a la habilidad de dicho documento en la medida de la existencia de dicho consejo.
Muchos códigos procedimentales, prevén la ejecución del certificado de expensas, y los que aún no lo prevén como el código de Santa Fe, para gozar de ejecutividad el título los mismos debe emanar del administrador y estar aprobado por el consejo de Administración si existiere.
II. El crédito por expensas su naturaleza [arriba]
En cuanto a la naturaleza jurídica del crédito por expensas, la gran mayoría de los autores prefieren considerarla obligaciones propter rem, que son aquellas que nacen y se extingue con el nacimiento, trasmisión de la titularidad real o posesoria de la cosa sobre la que recaen y por cuya relación se le imponen al posesor o el titular de un derecho real ejercitable por la posesión[3]
Las obligaciones propter rem tiene dos caracteres fundamentales: La ambulatoriedad ya que la calidad de acreedor y deudor cambia según la relación sobre la cosa, y la posibilidad de abandonar la cosa por parte del deudor quien de ese modo se libera de la obligación. Es decir: La obligación sigue a la cosa y no a la persona, por eso lo de la ambulatoriedad.
El art. 2049 del CCCN dispone: “Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional. Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente. El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.”
Este artículo contiene diversas cuestiones analizar:
Las expensas devengadas antes de la adquisición del derecho real por el actual propietario y la posibilidad de renuncia al uso y goce de los bienes y servicios comunes y la facultad de abandono de la unidad funcional.
Las defensas oponibles al consorcio para rehusar el pago de expensas.
La posibilidad que ciertas unidades funcionales resultan exentas parcialmente de su pago.
1. La primera cuestión, referida a las expensas devengadas antes de la adquisición por el actual propietario: el titular del derecho real de propiedad horizontal responde con todo su patrimonio si es sucesor universal y solo con la cosa si es sucesor singular.
Cuando ese derecho real es transmitido, el nuevo adquirente se obliga a pagar las expensas que se devenguen en el futuro. En caso de existir deudas por tal concepto correspondientes a períodos anteriores a esa adquisición, no puede liberarse de su pago, según lo dispone expresamente el art. 2048.
Cuando la trasmisión es forzosa, el problema se plantea cuando las sumas obtenidas de la subasta, descontados los gastos de justicia, no son suficientes para cancelar las deudas por expensas comunes impagas.
En este sentido las respuestas emanadas de la jurisprudencia nacional perfilaron dos líneas opuestas, lo cual motivó la convocatoria a plenario y el dictado del fallo recaído en la causa "Servicios Eficientes S. A. c. Yabra, Roberto". El voto de la mayoría recepta aquella corriente doctrinaria y jurisprudencial según la cual la deuda por expensas sigue al inmueble aún en el caso de subasta, de ello se sigue que el adquirente en remate debe responder por dicha deuda si el precio de venta de la cosa resulta insuficiente.
Esta conclusión es precisamente la postura que recepta el art. 2049 cuando pone en cabeza del propietario la obligación de pagar expensas comunes devengadas antes de su adquisición, originada en una enajenación forzosa (subasta judicial).
En referencia a la imposibilidad de abandono, determina la norma que el propietario obligado al pago de las expensas comunes no se libera mediante el abandono, ello implica que aunque técnicamente abandonara su piso o departamento y en consecuencia dejara de ejercer sobre él sus facultades como titular del derecho de propiedad horizontal, continúa obligado no solo con la cosa misma sino con todo su patrimonio al pago de los gastos comunes.
Ahora bien, autores como Kiper consideran que la solución legal está mal, que se trata de un error, o que se pretende cambiar el régimen actual. Tampoco parece establecer la responsabilidad limitada a la cosa. Sostiene que si bien en el régimen actual no hay liberación por el no uso ni por el abandono, si el titular abandona o trasmite de otra forma el derecho real, si se libera de las expensas devengadas antes de su adquisición que le vinieron con la cosa y con ella se van. Una suerte o variante de las obligaciones propter rem, máxime si se tiene presente que cuanto la deuda es ajena, es decir que se devengó en cabeza de otro titular, el adquirente solo responde con la cosa y no con todo su patrimonio. Ahora bien, si se acepta que por la obligaciones devengadas durante la titularidad del antecesor se responde solo con la cosa, no tiene sentido establecer que el titular de la unidad no se libera de ellas “por enajenación Voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional”. Respecto de las devengadas antes de su titularidad, sí o sí debe liberarse, pues solo responde con la cosa y esta ya salió de su poder. ¿Con qué va a responder? El consorcio acreedor ya no tiene garantía sobre la cual ejecutar el crédito, por lo que es absurdo que no se libere. Distinta es la situación de las devengadas durante su titularidad. Aunque enajene la unidad, de tales deudas no se libera, y responderá con el resto de su patrimonio. Por lo que cabe entender que ha habido un error en la primera parte del art. 2049 del CCCN.[4]
2. En cuanto a las defensas oponibles al consorcio, la norma determina que no pueden oponer defensas contra el consorcio, salvo compensación, la que de ser impuesta deberá contar con las condiciones establecidas en el art.923 del CCCN, el cual establece como requisitos: que las partes de la obligación deben ser deudoras la una de la otra, existir homogeneidad en los objetos comprendidos en las prestaciones reciprocas y los créditos recíprocos deben ser exigibles y libremente trasmisibles, sin que resulte afectado el derecho de terceros.
3. El último párrafo del artículo se refiere a la exención parcial, basado considero en principios de proporcionalidad e igualdad de los gastos de mantenimiento de los bienes comunes, es decir cada uno queda obligado en proporción a su derecho sobre las partes comunes.
Por ejemplo si unidad no posee agua potable podría ser eximido de contribuir a ese gasto. Ahora bien tal eximición debe surgir expresamente del reglamento y estar justificada.
Uno de los parámetros a tener en cuenta es la calidad de las partes comunes respecto de las cuales se generan los gastos: todos los propietarios deben participar en los gastos de mantenimiento y conservación de las partes comunes indispensables para la existencia y seguridad del edificio en tanto que, respecto de aquellos que confieren mayor comodidad, es posible discriminar entre las unidades funcionales que puedan utilizar esos servicios porque tienen en sus departamentos las instalaciones adecuadas para ello, de aquellas otras que no tienen acceso a esos beneficios, en cuyo caso quedarán eximidos de la contribución a los gastos normales de atención y mantenimiento de tales servicios.[5].
III. Obligados al pago [arriba]
El art. 2050 dispone: “Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de este, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título”.
La norma acertadamente amplia los sujetos pasivos obligados al pago, y así tenemos que quedan comprendidos, el titular registral y el poseedor por cualquier título.
Sin embargo la existencia de otros legitimados no excluye de responsabilidad al propietario, pues estamos ante un supuesto de obligación concurrente, por lo que el consorcio acreedor podrá demandar al titular registral únicamente o a ambos, siempre tendrá en estos casos dos deudores.
Mención especial merece el usufructuario, quien expresamente el CCCN lo manda a pagar los impuestos, contribuciones y expensas comunes (art. 2148 CCCN) situación que no se daba con el régimen anterior.
Quedan comprendidos también el poseedor con boleto de compraventa, si bien ya la jurisprudencia y la doctrina en numerosos casos habían receptado este concepto al incluirlos dentro de los legitimados pasivos.
Se debe tener en cuenta, que las estipulaciones firmadas entre poseedor y titular registral no le son oponibles al consorcio acreedor, primero por lo normado por el art. 2049 del mismo cuerpo legal y además porque tales estipulaciones tienen el carácter de res inter alios acta.
Por último, no estarían incluidos por lo tanto los meros tenedores, ni los poseedores sin derecho.
IV. Conclusiones [arriba]
Tanto la doctrina como la jurisprudencia reclamaban ya hace varios años los cambios realizados en este tipo de obligaciones, modificaciones que con aciertos en su gran mayoría ha receptado el Nuevo Código.
Ahora bien, considero al igual que varios autores que quedan cuestiones que debatir y que seguramente la doctrina y la jurisprudencia de aquí en adelante enriquecerán con su aporte a la nueva normativa sobre expensas comunes y despejaran las dudas que sobre el tema han suscitado.
Notas [arriba]
[1] Kiper Claudio, “El proyecto de código Civil y Comercial de 2012 y el derecho de propiedad horizontal”, pág. 215”
[2] Pepe Marcelo Antonio, Las Expensas Comunes, AR/DOC/2116/2015
[3] Pepe Marcelo Antonio, Las Expensas Comunes, AR/DOC/2116/2015
[4] Kiper Claudio, “El proyecto de código Civil y Comercial de 2012 y el derecho de propiedad horizontal”, pág. 215”
[5] Universojuris. com - Código Civil y comercial Comentado 2015
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