Administrador de consorcio
Rendición de cuentas y legitimación
Dra. Franca D’Onofrio*
Introducción [arriba]
El Código Civil y Comercial de la Nación en su artículo 2067 enumera los derechos y deberes del Administrador, y dentro de estos últimos, precisamente en el inc. e, establece la obligación de rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de Propiedad Horizontal.
El art. 2265 CC y C dispone que el administrador es el representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Es decir que corresponde considerar al administrador no como representante de cada uno de los propietarios en forma individual sino del consorcio constituido por todos ellos sobre la base de un fin común perseguido. El administrador no es representante voluntario del consorcio, sino legal o estatutario, por lo que el ejercicio de esa representación funcional resulta similar a la que corresponde a los representantes necesarios de otras personas de existencia ideal, es decir, como órgano.
La obligación de rendir cuentas es inherente a toda gestión de negocios ajenos, y también pesa sobre el mandatario, figura que se aplica al administrador en la propiedad horizontal. Esta obligación tiene como fundamento el derecho del mandante, que en este caso es el consorcio, de conocer el resultado de las operaciones encomendadas y de percibir todo lo relativo a ellas, ya sea documentos o dinero.
Análisis jurisprudencial [arriba]
Una de las cuestiones que fue objeto de litigio resuelto por un fallo reciente de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil Sala J, es la que gira en torno a la legitimación para exigir al administrador la rendición de cuentas , es decir, ante quien debe éste cumplir con la obligación impuesta por la ley.
En el presente caso el demandado interpuso la excepción de la falta de legitimación activa, la cual le fue concedida, con sustento en que los titulares de dominio de una unidad funcional que forma parte de un consorcio de propietarios organizado mediante el sistema originalmente previsto por la Ley 13512 y hoy regulado por los artículos 2037 y siguientes del Código Civil y Comercial de la Nación, carecen de acción para demandar la rendición de cuentas de su administrador, toda vez que ella se encuentra en cabeza del ente consorcial.[1]
Al interponer el recurso de apelación, los actores se agravian por cuanto consideran absurdo que el administrador que se encuentre en el ejercicio del cargo de administrador del consorcio requiera su propia rendición de cuentas. Agregan que no existe estipulación legal expresa que impida a los miembros del consorcio de copropietarios solicitar la rendición de cuentas del mandatario que administra sus bienes. Expresan que lo decisivo no es si el demandado debe rendir cuentas por su gestión sino que la cuestión a discernir es si el administrador tiene o no la obligación de rendir las cuentas a los actores.
La falta de legitimación para obrar existe cuando no media coincidencia entre las personas que efectivamente actúan en el proceso y las personas a las cuales la ley habilita especialmente para pretender o contradecir respecto de la materia sobre la cual versa el litigio. Todo ello denota la correspondencia lógica que debe existir entre el derecho deducido en juicio y la persona que lo hace valer y/o frente a la cual lo pretende hacer valer, identificándose con la tradicionalmente denominada “falta de acción” (“sine accione agit”) la cual para ser decidida en la oportunidad y el modo “ex officio” en que lo hizo el Tribunal de Primera Instancia debe aparecer en forma manifiesta, lo que ocurre, en términos generales, cuando el juez se halla en condiciones de expedirse sin otro trámite y sobre la base de los elementos de juicio inicialmente incorporados al proceso.
El CCyC en su art 2066 prevé la designación y remoción del administrador, mientras que el art. 2067 establece que el administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento de propiedad horizontal y la asamblea de propietarios y realiza una enumeración en forma especial en los incisos a) a m)
En tal sentido, el tribunal aclaró que el administrador ingresa entonces, en el conjunto de personas que deben rendir cuentas por disposición legal y no solamente porque actúe en interés ajeno y le sean aplicables las normas del mandato.
En la relación celebrada entre el consorcio (mandante) y el administrador (mandatario), el administrador se relaciona con el consorcio como ente distinto de sus integrantes, no habiendo vínculo directo entre aquel y cada uno de los propietarios respecto de las cuestiones relacionadas con el mandato sino a través del ente consorcial.
La mencionada Sala determinó que “de ahí que sea el consorcio el que está autorizado mediante previa decisión asamblearia a pedir rendición de cuentas de las tareas asumidas y funciones desempeñadas”
El fallo sienta jurisprudencia determinando que el propietario de una unidad funcional carece de legitimación individual para demandar al administrador en forma personal la rendición de cuentas o por actos ejecutados con motivos del ejercicio de la administración, ya que la acción corresponde al consorcio de propietarios integrantes del edificio.[2]
Notas [arriba]
* Abogada. Secretaria Poder Judicial Santa Fe. Profesora Adjunta de las carreras Abogacía y Martillero Publico, Corredor y Administrador de Consorcios de la Universidad Abierta Interamericana
[1] Expediente n° 46896/2016 – “Ramos Jorge Alberto y otro c/Arrendo Eduardo s/Rendición de Cuentas” Juzgado Nacional en lo Civil n° 20
[2] Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala J. Fdo.: BEATRIZ ALICIA VERON, ZULEMA WILDE, JUEZ. 10/08/2017.
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