Mendoza, 31 de Agosto de 2016.-
SOBRE LA PRIMERA CUESTION LA DRA. FURLOTTI DIJO:
I.- La juez a quo resolvió, mediante sentencia del 24 de noviembre de 2.015, hacer lugar a la demanda de desalojo incoada por Peña Guillermo Mario contra Navarro José Luis y contra cualquier otro ocupante del inmueble locado sito en calle Dr. Javier Muñiz 3.382.
En consecuencia, dispuso el desalojo y restitución del inmueble en el plazo de diez días corridos desde que quede firme la sentencia que lo ordena, bajo apercibimiento de procederse al lanzamiento con el auxilio de la fuerza pública y allanamiento de domicilio en caso de ser necesario (art. 399 bis inc. 6, 12 y 13 del C.P.C.). Asimismo rechazó el derecho de retención solicitado por el accionado.
Además impuso costas a la demandada y reguló honorarios profesionales.
Para llegar a esa solución la magistrada comenzó relatando que la demanda de desalojo incoada fue interpuesta contra el demandado por falta de pago de los arriendos desde diciembre de 2.014 hasta la actualidad con más las diferencias adeudadas de febrero de 2.013, tasas y contribuciones. Que se había pactado la locación del inmueble en cuestión por un plazo de dos años a partir del 01/01/13. Que por un error material en la cláusula n° 2 se dispuso vencimiento 31/12/15 cuando en realidad debió consignarse 31/12/14. Que el último depósito data de noviembre de 2.014 a cuenta de meses atrasados. Que había remitido carta documento el día 02/02/15 informándole sobre el vencimiento del contrato con fecha 31/12/14 solicitando la desocupación, misiva que no fue contestada.
Efectuada la constatación del art. 399 bis inc. 4° del C.P.C., se desprende la inexistencia de subinquilinos.
Que a fs. 63 se presenta el demandado y reconoce ser inquilino del inmueble de marras y haber firmado el contrato de locación pero con vencimiento el 31/12/15, lo que no fue un error sino producto del acuerdo voluntario de las partes. Que el error fue que en el contrato se consignó que el mismo tenía una duración de dos años, cuando debió decir tres años. Que su parte fue abonando los cánones en cada ocasión y, además, por el exceso de mejoras necesarias y urgentes introducidas al inmueble, fue el mismo locador quien le dijo que para devolverle los montos abonados iba a efectuar descuento a los alquileres.
Determinó la magistrada que las partes estaban de acuerdo en la existencia de la relación locativa respecto del inmueble objeto de la presente y que existía controversia en cuanto a la falta de pago de los arriendos, la determinación de la fecha de vencimiento del contrato y en las mejoras y pagos denunciados por el demandado para justificar su derecho de retención.
Razonó la juez de grado que atento la discrepancia entre las partes respecto a la duración del plazo de vigencia del contrato de alquiler, como el mismo contiene una diferencia entre lo consignado en letras y en números, haciendo una analogía genérica con lo previsto para los instrumentos cambiarios (art. 6 L.C.), correspondía prevalecer lo consignado en letras.
Que la solución era lógica además según lo que ocurre normalmente puesto que es más fácil cometer un error de carácter tipográfico con números que equivocarse al consignar palabras. Así, es más fácil equivocarse 14 con 15 que “dos” con “tres”.
Aunó que además debía estarse al contexto general del contrato, pues este además de consignar un plazo de dos años en palabras, hace referencia especial a la ley de locaciones urbanas, la que establece un plazo de duración de dos años para las locaciones con destino de vivienda familiar, que coincide con el caso en estudio conforme la cláusula 4° del contrato, que consigna que el inmueble será destinado para vivienda del locatario.
Agregó que la CD obrante a fs. 6, mediante la que la locadora notifica a la locataria que el contrato se encuentra vencido desde el 31/12/14 no fue contestada por la contraria, lo que si bien no puede ser considerado determinante ni una manifestación de la voluntad propiamente dicha (art. 919 del C.C.), constituye un elemento más para desvirtuar los dichos de la demandada.
No hizo lugar a las mejoras reclamadas por el locatario por las siguientes razones. En primer lugar, la cláusula 1° del contrato, al referirse a las instalaciones de luz, agua, cloacas, gas, calefacción, calefón, dispone que el inmueble se encuentra en perfecto estado de uso y conservación, debiendo el locatario reintegrar el inmueble al vencimiento en idénticas condiciones. Es decir que el locatario al momento de la suscripción, consintió el estado de uso y conservación del inmueble. En este entendimiento, si bien acompaña facturas de gastos (la mayoría de fecha anterior a la relación de marras) el reclamo de la demandada, se contradice con los propios términos del contrato.
Por otro lado, el planteo de las mejoras (con las que pretende la parte demandada justificar la falta de pago o compensación con los cánones, y además ejercer el derecho de retención), tuvo lugar recién al momento de contestar la demanda, es decir con posterioridad a la acción de desalojo instaurada.
Ello era así pues no surge del expediente constancia alguna traída por el locatario, que en oportunidad previa a la demanda, éste haya efectuado requerimiento o intimación alguna al locador respecto de del estado del inmueble, su condición de inhabitabilidad o intención de efectuar las mejoras que luego denuncia como urgentes.
No encontrándose entonces justificadas en su necesidad o urgencia las supuestas mejoras efectuadas, ni acreditado acuerdo alguno entre las partes de descontar las mismas de los cánones devengados, se encuentra configurado el presupuesto del art. 1.579 del C.C., que autoriza a demandar la resolución contractual frente a la falta de pago de dos períodos consecutivos de alquileres.
A todo evento debe tenerse presente que la cláusula 6° prohíbe efectuar mejoras o modificaciones de cualquier naturaleza sin el consentimiento del locador (“introducir mejoras o modificaciones de ninguna naturaleza sin el consentimiento por escrito del locador y en caso de contar con el mismo, las modificaciones, o mejoras, quedarán a beneficio del inmueble, renunciando expresamente a todo derecho de reintegro, compensación o resarcimiento”).
A mayor abundamiento la absolución de posiciones prestada por la actora obrante a fs. 81, nada agrega en defensa del demandado.
II.- Contra dicha sentencia plantea recurso de apelación la demandada con patrocinio letrado a fs. 101.
Una vez en alzada, a fs. 127/9 expresa agravios la apelante, solicitando se rechace la demanda impetrada con costas.
Afirma que la sentencia recurrida ha incurrido en error de juzgamiento por no haber analizado prueba incorporada y que analizada debidamente cambia el resultado del fallo.
En primer lugar, por cuanto asegura la sentencia que es de mayor probabilidad incurrir o generar errores de carácter tipográficos, como supuestamente lo fue al consignarse como fecha de vencimiento el año 2.015.
Afirma que es sabido que muchas veces los contratos de locación ya se encuentran redactados y son los profesionales que solo agregan o modifican particularidades establecidas por las partes, más conocido como “copiar-pegar”.
Que por otro lado, la sentencia en crisis considera que como el contrato en cuestión hace mención a la ley 23.091 de locaciones urbanas, se debe entender que el plazo de vencimiento contractual es de dos años y no de tres como fuera realmente estipulado por las partes.
Argumenta que la mencionada ex ley 23.091 solo establecía plazos mínimos y máximos, y que no por el simple hecho de que el inmueble locado fuera con destino a vivienda es que deba entenderse que cualquier contrato de locación va a tener un plazo de dos años.
Por último, la sentencia ha omitido el análisis de la prueba ofrecida por la demandada, en especial la absolución de posiciones del actor de fs. 81.
Sostiene que haciendo un análisis generalizado de la sentencia recurrida se puede observar que su resultado es la suma de “suposiciones” y no de hechos probados como debería ser.
Que la decisión del a quo se basa en las generalidades de cualquier contrato de locación, que habitualmente se celebran por dos años, pero de la prueba rendida surge que el ahora apelante reconoce a fs. 81 que “PRIMERA PREGUNTA: CONTESTA: Si, ante eso, este señor nunca cumplió con los pagos de alquileres que habíamos quedado de acuerdo que me pagara mediante cuenta de Banco Comafi. Excepto que me pagó en mano el mes de noviembre de 2.014, diez mil pesos, pero me adeuda 2.013, 2.014 y 2.015”.
Por ende, si el actor reconoce que se le adeudan cánones del año 2.015, estamos frente a un contrato con fecha de vencimiento en ese año.
Finalmente hace reserva del caso federal y recurso de inconstitucionalidad (art. 153 C.P.C.).
III.- Corrido el traslado de ley, a fs. 132 contesta agravios la recurrida solicitando se rechace el recurso de apelación intentado confirmando la sentencia de grado, por las razones que expresa, a las que se remite en honor a la brevedad.
IV.- Previo al análisis de los agravios planteados, corresponde señalar - reiterando jurisprudencia de este Tribunal- que el ámbito de conocimiento de los Tribunales de Alzada, se encuentra limitado por el contenido de las cuestiones propuestas a la decisión del Juez Inferior pues la segunda instancia no importa un nuevo juicio que posibilite al órgano “ad quem”, la consideración de nuevas pretensiones u oposiciones ajenas a la propuestas al tratarse la litis contestatio (L.S. 94-213; L.S. 95-33 entre otros). Pero esta limitación también se extiende a lo que el apelante haya querido imponerle en el recurso a través de la expresión de agravios, lo que señala el marco de competencia de esta instancia. Transponiendo el valladar que significa tales limitaciones, resolviendo cuestiones que han quedado firmes, se causa agravio a las garantías constitucionales de la defensa en juicio y de la propiedad.” (L.S. 82-119; L.S. 72-347; L.S. 96-365; L.S. 96-424; L.S. 96-430, L.A. 90-414 entre otros).
En el sublite el apelante se agravia únicamente de que la magistrada haya tenido como fecha de vencimiento del contrato de locación el día 31/12/2.014 y no el 31/12/2.015.
V.- El Dr. Staib expresó, como juez preopinante en un caso sometido a decisión de la Tercera Cámara de Apelaciones en lo Civil, que “un contrato no puede ser encasillado en una suma de cláusulas, sino como un conjunto orgánico donde lo convenido debe interpretarse de modo coherente, como un todo integral cuyo contenido, espíritu y sentido es uno. A ello debe agregarse que las cláusulas contractuales son interdependientes y, por ello, no pueden ser valoradas de modo aislado, pues se fundan en la unidad del contrato que constituyen para las partes la ley a la cual deben someterse según lo estipula el art 1.197 del Cód. Civil. Por ello, la interpretación del contrato no puede limitarse al análisis del sentido literal de los términos en que se halla redactado, pues es necesario indagar la voluntad real a través de los elementos de juicio que permitan demostrar la intención común, y establecer en concordancia con ella, la finalidad perseguida (Conf. Cam. Nac. Com. Sala C, mayo 19-1995 en L.L. 1998 –D- 638; idem Cam 1° Civ y Com. San Juan, febrero 27 -1997 en Voces Jurídicas 1998 - 2-151)” (Expte. n° 33.929 carat. “Lopez Alberto C/ Priore Vitolo, Miguel Angel P/ Escrituración” - Fecha: 02/07/2012 - Tribunal: 3° Cámara En Lo Civil - Primera Circunscripción Magistrado/S: Staib - Mastrascusa - Colotto).
A su turno Lorenzetti ha sostenido que “los usos y costumbres correspondientes al lugar de celebración del contrato constituyen una fuente de interpretación (arts. 218 inc. 6°, 217, 219, 220 Cód. Com.)” (Lorenzetti, Ricardo Luis en Tratado de los Contratos – Parte General - Rubinzal Culzoni Editores Santa Fe, 1° ed. 2.004, p. 467). Y que “las distintas cláusulas deben ser interpretadas armónicamente porque constituyen un sistema indivisible. Por ello hay que darles el sentido “que corresponda por el contexto general” (art. 218 inc. 2° Cód. Com.), y no debe considerarse cada cláusula aisladamente” (ob. cit. p. 470).
Del contrato de locación de inmueble obrante a fs. 8/9 surge lo siguiente:
- Luego de identificar a las partes contratantes y al inmueble objeto del contrato, se deja sentado que “se conviene en celebrar el presente contrato de locación, sujeto en un todo a las siguientes cláusulas y a lo dispuesto por la Ley de Locaciones Urbanas”.
- La cláusula segunda establece que “se fija como el plazo de la locación dos años, conforme lo dispone la Ley de Locaciones Urbanas, rigiendo dicho plazo desde el 1° de enero de 2.013, venciendo en consecuencia el día 31 de diciembre de 2.015, pudiendo el locatario resolverlo con anterioridad al plazo contractual, en las condiciones que fija dicha ley”.
- La cláusula cuarta consigna que “el inmueble será destinado por el locatario para vivienda del mismo y su grupo familiar primario, esposa e hijos menores”.
Como bien señala la magistrada que previno, además de establecerse un plazo de duración de dos años en letras, se efectúa una remisión a la ley de locaciones urbanas, norma que dispone como plazo mínimo de duración de este tipo de locaciones, el de dos años. El contrato fue celebrado el día 01 de enero de 2.013, coincidiendo con lo dispuesto en el sentido que el plazo comienza a correr el día 1° de enero de 2.013. En definitiva, lo único que sustenta la postura de la demandada es la consignación de la fecha de vencimiento “31 de diciembre de 2.015”.
Entiendo que del contexto general del contrato de locación surge que la voluntad de las partes fue celebrar un contrato de alquiler típico, por dos años, como es usual en el tráfico negocial. En efecto, en nuestro medio, atento que la ley de locaciones urbanas impuso como plazo mínimo de duración los dos años para los inmuebles con destino a vivienda se acostumbró a celebrar este tipo de contratos por ese mínimo legal.
Así, la solución dada por la jueza de grado es razonable y luce ajustada a las constancias de la causa y al derecho aplicable por lo que no cabe más que confirmar la sentencia recurrida.
Así voto.
Las Dras. Marsala y Carabajal Molina dijeron que adhieren, por sus fundamentos, al voto que antecede.
SOBRE LA SEGUNDA CUESTION LA DRA. FURLOTTI DIJO:
Atento al resultado al que se arriba, corresponde imponer las costas a la demandada – apelante vencida (arts. 35 y 36 C.P.C.).
Así voto.
Las Dras. Marsala y Carabajal Molina dijeron que adhieren, por sus fundamentos, al voto que antecede.
Con lo que se dio por finalizado el presente acuerdo, procediéndose a dictar la sentencia que se inserta a continuación:
SENTENCIA:
Mendoza, 31 de agosto de 2.016.
Y VISTOS:
RESUELVE:
Por lo que resulta del acuerdo precedente, el Tribunal
1°) Rechazar el recurso de apelación interpuesto a fs. 101 por la demandada y, en consecuencia, confirmar la sentencia de fs. 97/100 en todas sus partes.
2°) Imponer las costas de alzada a la demandada - apelante vencida (arts. 35 y 36 C.P.C.).
3°) Regular los honorarios profesionales de la siguiente manera: a la Dra. María Lourdes Gabrielli (mat. 6.810) en la suma de pesos seiscientos noventa y uno con 20/100 ($691,20), al Dr. Maximiliano Gómez (mat. 6.469) en la suma de pesos dos mil trescientos cuatro con 00/100 ($2.304,00) y a la Dra. Cecilia Montenegro (mat. 7.137) en la suma de pesos un mil seiscientos doce con 80/100 ($1.612,80) (arts. 3, 15 y 31 L.A.).
NOTIFIQUESE Y BAJEN.
Fdo.: Dra. Silvina Furlotti, Juez de Cámara - Dra. María T. Carabajal Molina, Juez de Cámara - Dra. Gladys D. Marsala, Juez de Cámara
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