El boleto de compraventa es una figura autónoma. Es un instrumento privado que otorga un derecho a poseer, puesto que la verdadera entrega de la posesión, se produce en el acto de la tradición de la cosa.
La realidad nos muestra que el boleto de compraventa está completamente arraigado en nuestra sociedad, que constituye un instrumento para concretar operaciones inmobiliarias y que, aun cuando por diversos motivos no se llegara a la escrituración, nuestra jurisprudencia se ha inclinado por la protección del adquirente por boleto, dando así tranquilidad y seguridad al mismo.
Así, Gutierrez Zaldivar dice “….si se efectúa una breve visión retrospectiva de la evolución del boleto de compraventa, se nota que en un principio las partes efectuaban ante un escribano todo lo referente a la transacción inmobiliaria y éste redactaba de inmediato la escritura de compraventa, sin necesidad de recurrir previamente a la confección del boleto. Posteriormente dadas las trabas de orden administrativo y fiscal, que conspiraban contra la celeridad de la escritura, se recurrió a nuestro boleto de compraventa, para fijar en un escrito las obligaciones de cada una de las partes”
En este trabajo nos ocuparemos de la publicidad registral de este instrumento, como medio de protección del adquirente y los terceros interesados de buena fe.
2. Naturaleza jurídica del boleto de compraventa [arriba]
Sobre la naturaleza del boleto, la doctrina está claramente dividida; una parte sostiene que el boleto de compraventa inmobiliaria instrumenta, en realidad, el contrato de compraventa definido en el artículo 1323 del CC, por cuanto contiene requisitos básicos, como son el consentimiento, objeto y precio; aun cuando no pueda reputarse titulo suficiente por cuanto la titularidad del dominio la obtendrá el comprador con la suscripción del instrumento público de enajenación, dígase escritura pública (arts 2609; 1184 inc 1 y 1185 CC). Para la otra postura, el boleto de compraventa constituye un pre contrato, por el que las partes se obligan, en virtud de los artículos 1184 y 1185, a otorgar posteriormente el verdadero contrato de compraventa, que sería la escritura pública, sin perjuicio de que entre las partes haya habido pago de precio y entrega de posesión.
No obstante la posición que se adopte, está claro que para poder verdaderamente adquirir el dominio, el comprador deberá formalizar la correspondiente escritura pública y recibir por tradición el inmueble, siendo necesario publicitar ante el Registro de la Propiedad dicho título, a fin de poder oponer dicha adquisición a terceros de buena fe (arts. 1184, 577 y 2505 CC).
Esta circunstancia de la falta de previsión con respecto a la publicidad del boleto ha generado históricamente muchos conflictos, por ejemplo, en casos de múltiples ventas de un mismo inmueble, de loteo de terrenos que no cuentan con la debida aprobación, de abuso por parte del vendedor de figuras como el pacto comisorio y, fundamentalmente, los conflictos de intereses que se suscitan con terceros, que apoyándose en lo informado por los asientos del Registro de la Propiedad han pretendido hacer valer sus derechos.
La necesidad de dar protección al adquirente por boleto motivó en el legislador la preocupación de publicitar dichos contratos. Así tenemos, en primer lugar, un antecedente en Provincia de Buenos Aires, con la sanción de la ley 4564, de venta de inmuebles a plazo.
Dicha ley sirvió de fuente a la ley nacional 14005 de 1950, que aplicaba aquellos principios al ámbito nacional. Así, tenía como virtud inhibir al vendedor para realizar una venta a persona distinta a la que figuraba anotada en el Registro como prometida en venta, permitiendo al comprador reclamar la escrituración, oponerse al pacto comisorio y otorgándole preferencia respecto de terceros acreedores. Esta anotación del boleto de compraventa en el Registro le hacía adquirir fecha cierta al instrumento y le daba publicidad al acto, otorgándole, por ende, oponibilidad a terceros.
Si bien la ley tuvo buenas intenciones, la realidad es que no tuvo mucha aceptación, toda vez que la rigidez y la dificultad para regular las particularidades de cada contrato, atendiendo a la necesidad que presentaba cada negocio, fue atentando contra la inscripción de los boletos.
Sin embargo, y a pesar de la falta de legislación expresa referida a la publicidad del boleto de compraventa, la realidad muestra a las claras que el tiempo ha consolidado su uso en el tráfico inmobiliario de nuestro país.
En el sistema registral argentino la inscripción del documento en el Registro de la Propiedad Inmueble tiene efecto declarativo, pues entre las partes el contrato queda concluido con la celebración de la escritura pública (título suficiente) y la tradición (modo), siendo la inscripción necesaria para su oponibilidad a terceros interesados de buena fe.
Por ende, tratándose de inmuebles, hasta tanto no se inscriba la escritura publica, para los terceros el único propietario de la cosa sigue siendo el titular registral, aun cuando se hubiere concretado la tradición, poseyendo el titular por boleto un derecho personal, un crédito a la transmisión de dominio del inmueble.
Ahora bien, ¿qué ocurre cuando hay acreedores del titular dominial que, apoyados en la publicidad del registro, han trabado alguna medida cautelar sobre el inmueble vendido por boleto compraventa; o cuando el titular lo ha vendido por escritura y al mismo tiempo lo ha vendido por boleto?. Frente a estas situaciones al poseedor del boleto no le queda otro camino que invocar judicialmente una tercería de derecho o de dominio, requiriendo el levantamiento de la medida o el reconocimiento de ser pagado con preferencia, alegando un derecho anterior sobre el inmueble; y en el caso de la venta por escritura y por boleto habrá que dilucidar quién obtuvo primero la posesión, y en caso de no haber entrega de posesión, cuál contrato fue celebrado primero en el tiempo, debiendo resolverse también judicialmente si el adquirente por escritura de compraventa tiene mejor derecho que el adquirente por instrumento privado (art. 596 CC).
Con relación a la pretensión de los acreedores hay variada doctrina y jurisprudencia al respecto. Por una parte se ha sostenido que mientras no se firme la escritura pública a favor del adquirente por boleto y se inscriba en el registro de la propiedad, el único propietario de la cosa para los terceros será el titular dominial y deberá responder frente a sus acreedores, habida cuenta la prevalencia que en estos casos corresponde asignar a los principios de apariencia jurídica y buena fe registral, en que está apoyada la supervivencia y razón de ser de los registros inmobiliarios.
Y, por otra parte, una doctrina y jurisprudencia más actualizada que se ha orientado a la admisión de una interpretación extensiva del art. 1185 bis del CC., aplicándolo a situaciones no concursales, considerando especialmente el caso de la tercería de mejor derecho ejercida por el titular del boleto, frente al embargante del inmueble vendido.
Para esta posición el acreedor del enajenante en el momento de trabar el embargo, únicamente puede afectar los bienes existente en el patrimonio del deudor vendedor, en el estado en que se encuentren en ese entonces; así que si demuestra que alguno de estos bienes había sido comprometido anteriormente, los derechos emergentes se trasladan al precio, “…No es que el inmueble haya salido del patrimonio, porque el boleto por sí no puede causar ese efecto, sino que aunque permanezca dentro de éste, el contrato de venta que instrumenta el boleto celebrado con anterioridad al embargo, resulta oponible al acreedor embargante en la medida que concurran los requisitos previstos por el art. 1185 bis CC.
Las mismas razones tuitivas que llevaron a la sanción del citado art 1185 bis del CC, deben observarse y atenderse para extender su aplicación al caso de oposición del boleto en una ejecución individual (art. 16 CC.), pues impone tal conclusión la misma naturaleza de la cuestión y la necesidad de protección del adquirente por boleto, que reúne las condiciones establecidas por esa norma, no siendo razón suficiente para excluir de la referida tutela, la circunstancia de que la norma no se haya referido explícitamente al caso indicado, desde que debe entendérselo implícitamente incorporado en la télesis del precepto.
Si el tercerista que invoca el art 1185 bis CC cuenta con la posesión de la cosa, debe considerarse legítima la adquisición de esa posesión (art. 2355 in fine del CC), y ella constituye dentro de la economía del CC, un derecho jurídicamente protegido, con independencia del dominio, que prevalece frente a quien exhibe un crédito simplemente quirografario. Autos: (FERREYRA GUILLERMO H. S/ TERCERIA DE DOMINIO CNCOM SALA D).”. Es importante resaltar que para la doctrina que sostiene la preeminencia de la inscripción registral frente a terceros, el artículo 1185 bis CC. constituye una disposición aplicable solo a los concursos preventivos o quiebra del vendedor y, como toda excepción legal que plantea el Código, debe interpretarse restrictivamente; así el artículo 1185 bis CC. no puede ser aplicado analógicamente a los supuestos de ejecución individual; por lo tanto el adquirente por boleto estaría excluido del régimen previsto solamente para la quiebra.
Ampliando ambas posturas, en la Provincia de Santa Fe, donde tienen prevista la publicidad registral de los boletos, se han dictado fallos avalando una y otra posición y, así, se ha dicho que: “ … La posesión adquirida por la tradición de la cosa comprada y en cumplimiento de un contrato de compraventa instrumentado por boleto, constituye, dentro de la economía del CC, un derecho jurídicamente protegido, con independencia del dominio. Siendo el tercerista en su carácter de poseedor de buena fe del inmueble, titular de un derecho jurídicamente protegido, el mismo debe prevalecer frente al codemandado que exhibe un crédito quirografario (Giovanni Juan C/Biaggi Marino C/Elma G. de solari S/ demanda ejecutiva. Tercería. Fallo de la Sala 2da de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario, del 25979)” en sentido contrario se ha dicho “.. que no procede la tercería de dominio fundada en un boleto de compraventa, aunque haya existido pago total de precio y buena fe en la compraventa invocada, si no se ha hecho efectiva la tradición del inmueble; sin que la reforma de la 17.711 al CC altere la conclusión, (CNA Fed. De Bahia Blanca sala I 28898).”
4. Fundamentos del Proyecto de Reforma del Código Civil [arriba]
En los fundamentos del Proyecto de Reforma del Código Civil y Comercial de la Nación, se declara que: “…. Nuestra doctrina, y especialmente la jurisprudencia, han expresado en numerosas ocasiones la necesidad de tutelar los derechos de los adquirentes de inmuebles por instrumento privado (boleto de compraventa). Por eso estimamos que en este Anteproyecto, no pueden faltar algunos textos referidos a ese tema. Se aclaran y resuelven numerosos temas que han sido muy discutidos. El boleto de compraventa de inmuebles da un derecho del comprador que tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posesión jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos si el comprador pagó el 25% del precio con anterioridad a la traba de la cautelar; si el boleto tiene fecha cierta; y si la adquisición tiene publicidad suficiente sea registral o posesoria…….”
Como se ve, la reforma recepta en el artículo 1170 CC. la doctrina y jurisprudencia actual, que busca dar prioridad sobre acreedores embargantes al adquirente por boleto de compraventa de buena fe que hubiere abonado, como mínimo, 25% del precio, con fecha cierta en el contrato y publicidad suficiente. Con relación al artículo 1171 CC. se reitera, con algún requisito expreso, la solución tradicional que establecía el art. 1185 bis del C.C..
Advirtamos que el nuevo Código Civil y Comercial habla de publicidad suficiente, ya sea ésta registral o posesoria.
Si bien es cierto que la exteriorización de la posesión ejercida en el tiempo, ha tenido para nuestro régimen trascendecia publicitaria, no es menos cierto que la publicidad registral otorga una mayor difusión con respecto a la posesoria.
A estos fines la Provincia de Buenos Aires receptando la doctrina reflejada en el Proyecto de reforma del Código Civil y Comercial, ha previsto en la ley 10.295 y modificatorias la creación de un registro de boletos de compraventa, en el ámbito del Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires; una determinación acertada, necesaria y avalada por el resultado obtenido en las Provincias que lo tienen incorporado, de larga data, a sus regímenes de registración.
Nuestra ley nacional de registro 17.801 establece en su artículo 2: “ De acuerdo con lo dispuesto por los art. 2505, 3135 y concordantes del CC, para su publicidad, y oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos: a) Los que constituyan, trasmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmueble; b) los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares y c) los establecidos por Leyes Nacionales o Provinciales.”. A continuación, el artículo 3 nos dice los requisitos que deben cumplir esos documentos, previendo en el último párrafo lo siguiente “…..Para los casos de excepción que establezcan la leyes, podrán ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o funcionario competente.” Estos dos artículos, de conformidad con la citada ley 10.295 y modificaciones han permitido, en la Provincia de Buenos Aires, incorporar la registración del boleto de compraventa.
A estos fines el Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires, receptando la técnica adoptada por las Provincias donde operan este tipo de registraciones, decidió poner el eje de la registración en el inmueble y, por ende, anotar los boletos de compraventa en el folio real, más precisamente en la columna del folio denominada: gravámenes, restricciones e interdicciones, permitiendo de esta manera responder a la brevedad al fin tuitivo de la ley.
Esta anotación publicita, únicamente, la existencia del boleto, siendo facultativa de las partes rogarlo, no siendo requisito anotarlos para su oponibilidad a terceros y no produciendo cambio en la titularidad; por lo que, ante conflictos entre el titular y el adquirente o terceros los mismos deben resolverse extraregistralmente.
Es importante remarcar que estamos en presencia de una anotación y no de una inscripción del boleto, por el carácter transitorio de su toma de razón, ya que, concluido el negocio con la celebración de la escritura pública, el boleto se extinguirá y el título se inscribirá como un documento de los previstos en el art 2 inc. a). de la ley registral.
Sin adentrarme en las particularidades de la anotación del boleto en Provincia de Buenos Aires, quiero advertir, a la luz de la experiencia aportada por las leyes nacionales ya dictadas al respecto, los inconvenientes de esta técnica de registración en el Folio Real.
En primer lugar, es imposible negar la seguridad que genera en una persona tener un boleto inscripto en el Registro de la Propiedad, esta convicción prolonga en el tiempo una situación de marginalidad jurídica que atenta contra la posibilidad de alcanzar la instrumentación apta para transmitir el dominio y que a futuro trae aparejado el problema de las Titulaciones.
La admisión de registrar los boletos obliga a respetar la forma y cláusulas contractuales que elijan las partes en ejercicio de la autonomía de la voluntad, y sobre este punto las partes deben ser concientes que sus voluntades tienen que estar claramente reflejadas en el documento, siendo imprescindible la intervención de un profesional en la redacción del mismo, que garantice la capacidad de las partes de negociar, como así también realice un estudio de los antecedentes dominiales, ya que no es necesaria la intervención de un agrimensor que ubique o mensure el objeto del negocio.
Así, las partes podrán, por ejemplo, celebrar una venta Ad Corpus o venta Ad Mensuram , (1344 inc, 1 y 2) o ventas celebradas en base a planos registrados en Geodesia pero no comunicados al Registro de la Propiedad; algunas de las situaciones planteadas serían materia de observación, por la dificultosa tarea de calificación registral o, de anotarse, quedaría un asiento en el folio de confusa publicidad.
Por último, quiero hacer hincapié en el efecto jurídico de la publicidad del asiento registral; ésta tiene por objeto hacer saber a los terceros la existencia de un acto jurídico (boleto) que nació fuera del registro; esta anotación no genera prioridad ni rango; por ende, el titular podrá celebrar nuevas contrataciones con terceros, quienes no podrán alegar haber actuado conforme a derecho por cuanto debían o podían conocer tal situación. Pero ¿qué vigencia tiene este asiento?, ¿Cuándo caduca?; la caducidad que el Registro le fija a las anotaciones cuyo efecto es merituar la buena o mala fe de quien realiza actos basándose en ellas, se sustenta en la necesidad de limitarlas en el tiempo a fin de no obstaculizar el tráfico de los bienes, por lo que la calificación registral de esas anotaciones se reduce al plazo de vigencia de las mismas (ejemplo: en el caso de cautelares como la anotación de litis y la medida cautelar genérica, caducan a los 5 años, motivo por el cual, pasado este tiempo, el registro no califica que el documento haga alguna referencia a la existencia de la cautelar)
Nuestra publicidad registral se da mediante certificaciones e informes que, en el caso del folio real, implican acompañar una copia del folio donde constan los asientos vigentes y caducos; ahora: ¿esta caducidad me permite recobrar la buena fe? ¿recobro la buena fe como tercero, cuando advierto un anoticiamiento de subasta caduco o una medida de litis?; recordemos que así como para el común de la gente el documento publicitado da seguridad aunque no se haya transmitido el dominio, también es cierto que da cierto temor ver una medida cautelar de esta naturaleza, aunque esté caduca, y siempre será conveniente ir a ver el expediente judicial; pero ¿en el caso del boleto? cómo explico al adquirente que su buena fe no va a ser atacada, o que el que adquiere un inmueble, otorgándole título y posesión le gana a cualquier boleto celebrado, inclusive anteriormente. ¿Quién quiere comprar un inmueble litigioso a precio de mercado? Esto obligaría al interesado a seguir con lo previsto por la ley 14005, que era obtener una resolución judicial o la renuncia del comprador, a fin de cancelar el asiento, recobrando, de esta manera, el concepto de buena fe, aquel que celebra un contrato basándose en el asiento de registro.
Por mi parte, y adhiriendo plenamente a la necesidad de dar publicidad a todos los boletos sin limitaciones fiscales para su registración, principio que se desprende del art. 40 de la ley registral, considero conveniente analizar opciones más acordes a la naturaleza del objeto a registrar, ubicándolo como una anotación con características propias, en un registro especial, como nos dice el artículo 30 de la Ley Registral, que establece que el Registro tendrá secciones donde se anotarán, a) la declaración de inhibición de la persona y b) secciones destinadas a anotar otras registraciones de carácter personal que dispongan leyes nacionales o provinciales y que incidan sobre el estado o la disponibilidad jurídica de los bienes; este artículo tiene como fuente el art 29 de la 11643/63 que establece: “ El registro tendrá secciones donde se anotarán: …… inciso e) Toda otra registración que se disponga por ley….”; como se ve, la ley le fija dos requisitos a los documentos que quieran registrarse en dichas secciones: estar ordenados por una ley nacional o provincial e incidir sobre el estado o la disponibilidad jurídica del inmueble; ahora bien: ¿qué significa incidir? uno de los significados de la palabra incidir es: “ aquello que sobreviene a un negocio o asunto”. No dudo que una incidencia sobre el estado jurídico de un inmueble nos lleve al campo de los derechos reales, pero la incidencia en la disponibilidad abre la posibilidad de registrar otros derechos de naturaleza personal, como, por ejemplo, los boletos de compraventa, donde la incidencia estaría dada en la buena fe o mala fe sobreviniente de su publicación ya que el tercero que conoce o puede conocer su existencia no puede invocar su ignorancia.
Aquí la técnica de registración debe salir del eje del folio real para pasar a ser un índice personal, como podría ser el del titular dominial, en el que se publiciten los datos necesarios del contrato.
Si bien es cierto que ésto permitiría ingresar boletos celebrados por quienes no son titulares de dominio, también es cierto que el Estado no puede proteger al comprador en todo el iter negocial; ahí estará su obligación o interés en asesorarse con profesionales idóneos que brinden la seguridad de que la persona con la que contrata es el titular, si es capaz de disponer, si tiene título perfecto, si existen cautelares y, principalmente, que ayuden a determinar perfectamente el objeto del negocio, por cuanto la buena o mala fe del tercero que se apoye en una anotación de esta naturaleza, va a estar apoyada en la exactitud del documento.
Este tipo de registración, a mi entender, favorece el tráfico registral, por cuanto no complejiza el folio real con asientos que puedan generar dudas al momento de calificarlos y anoticiarlos.
En una registración de este tipo podría calificarse la inhibición del transmitente, análisis que se hace prácticamente imposible en la otra técnica, porque obligaría a remitir cada documento al sector de anotaciones personales, a fin de verificar la existencia de inhibiciones. Este punto es importante, porque el Código Procesal establece la inhibición como una medida que impide gravar y disponer bienes, siendo el derecho emergente del boleto un bien. Recordemos que es el Registro de la Propiedad el que anota y publicita esa cautelar, por lo que debe adecuar los medios para calificarla.
Por último, esta publicidad es de tipo dinámico, por lo que, vencido el plazo, la acción caduca de pleno derecho eliminando la publicidad, obligando al interesado a reinscribirla antes de su vencimiento, siendo el acto de la reinscripción una manifestación clara de la voluntad del adquirente por boleto de continuar publicitando el mismo y de preservar sus efectos.
La seguridad jurídica impone la necesidad de dejar establecida, con la mayor precisión posible, la situación patrimonial de cada uno de los integrantes de la sociedad, especialmente sobre cosas inmuebles, ya sea en defensa de los intereses del adquirente en caso de transferencia, o de los demás terceros interesados, buscando ser la publicidad registral vigente y exacta, evitando así distorsiones entre la realidad jurídica y las constancias registrales.
El crecimiento del tráfico inmobiliario fue consolidando al boleto de compraventa como un instrumento ágil y facilitador de las relaciones negociales sobre inmuebles, lo que obliga al Estado a resguardar los derechos de los particulares, poniendo en conocimiento de esta situación a los terceros y adoptando un adecuado medio de publicidad.
Este tipo de publicidad obliga a remitirnos a un registro especial donde consten los datos identificatorios de las partes y del inmueble, siendo su publicidad una simple publicidadnoticia, que no genera oponibilidad en la registración del folio real, teniendo como efecto considerar de mala fe a aquel que no haya sido diligente. Así también permite a las partes elegir y anotar la modalidad contractual que deseen, trasladando los inconvenientes que puedan surgir a la esfera extraregistral.
Para finalizar, siendo el efecto de la anotación valorar la buena fe de quien realiza un acto basándose en los asientos de registro, la única técnica que puede dar equilibrio e igualdad, tutelando a ambos contratantes y a los terceros es aquella que no eternice la publicidad del asiento, toda vez que la caducidad de la anotación culmina la tarea de calificación del registrador, mas no extingue sus efectos hasta que no se cancele el asiento.
Una opción que no contemple lo expuesto generará una nueva cláusula contractual, que establezca que “Las partes se obligan a no inscribir el presente boleto…”
* Secretario del Instituto de Derecho Registral del Colegio de Abogados de La Plata.
