Alquileres y Desalojos

Impacto socio-normativo contractual en el marco de la Crisis 2020

Por Sebastián Nini Zalazar [1]

Desconocer la importancia y la ubicación de la vivienda dentro de las prioridades del ser humano, junto al alimento y vestimenta, sería no comprender la propia evolución histórica, sociológica-cultural, económica y jurídica de las distintas sociedades.

Creo que todos aquellos que de una u otra manera nos vinculamos a la habitación, los derechos reales, la propiedad inmueble, en sus diferentes especies y categorías, sus relaciones jurídicas, contractuales, personales, patrimoniales y extra patrimoniales, observamos y vivenciamos la realidad de la cuestión habitacional, la vivienda familiar, en la Argentina, América latina y el mundo, ya que, sin lugar a dudas trasciende fronteras, y en el marco de esta histórica crisis sanitaria global, hoy más que nunca, nos interpela y pone crudamente, que estamos conectados, vinculados y relacionados, el ser humano, en y al mundo.

Dicho esto, como reflexión personal, y ante la emergencia pública derivada de la situación sanitaria producida por el virus mundial COVID- 19, abordaremos las principales implicancias de lo establecido por la emergencia pública declarada por el Poder Ejecutivo Nacional y los decretos de necesidad y urgencia emitidos.

Yendo al centro de los que nos trae y referido a las Locaciones, y la relación contractual Locador-Locatario, pasamos a detener nuestra mirada en los principales aspectos. Lo más importante a destacar que ello lo es temporalmente y hasta el 30 de septiembre del 2020.

En lo que refiere el Art. 2° del DNU 320/2020, suspendiendo desalojos, ello lo es respecto a la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago y hasta el treinta de septiembre. Para que ello proceda, debe existir contrato de locación vigente y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria. Alcanza la suspensión a los lanzamientos ya ordenados por la Justicia, que no se hubieran llevado a cabo al 29/03/2020. Es de destacar en este aspecto que se suspenden los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia respectivos.

Aquí cabe aclarar que, si bien el DNU suspende la ejecución de la Sentencia, no se impide el inicio de la acción de desalojo por otras razones. Es decir, la suspensión de los lanzamientos y no del proceso de desalojo porque se podría iniciar la acción y lograr el lanzamiento con posterioridad al 30/09/2020.

El decreto considera prorrogados de pleno derecho al 30/09/2020 todos los contratos de locación cuyo vencimiento operen desde el 20/03/2020 hasta el 29/09/2020, en tal sentido el locatario podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado. Claro es que podrá si así lo decidiera restituir el inmueble no haciendo uso de la excepción. De optarse por la prorroga se deberá efectuar de forma fehaciente al locador y con al menos 15 días de anticipación al plazo del vencimiento pactado. La excepción y prorroga esto es la extensión contractual implica y contiene a los fiadores y sus obligaciones por el plazo referido. También aplica a los contratos que ya han sido prorrogados a la fecha.

En lo que se establece para los cánones locativos, es decir, el precio de la locación, ello alcanza a los ajustes o actualizaciones y en tal sentido de existir a partir del mes de abril estos se difieren en cuanto a la diferencia de monto respecto el canon de marzo y si y solo si existiera dicha diferencia de lo contrario no aplica. Así mismo se aclara que no hay congelamiento en lo que respecta a otros rubros de prestaciones de pago asumidas, esto es expensas, servicios, impuestos, rigiendo lo establecido en el contrato.

En los casos de que el locador dependa del canon locativo contractual para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar y conviviente, no se aplicará el congelamiento debiendo abonar normalmente lo pactado en el contrato, en este caso el locador deberá probar su situación y primar siempre la buena fe contractual como principio del derecho.

Respecto al pago y forma del diferimiento de las diferencias referidas se establece que las deudas por diferencia de precio deberán será abonada por la parte locataria en tres (3) cuotas mensuales, iguales y consecutivas (octubre 2020, noviembre 2020 y diciembre 2020). O también se podrá pagar en seis (6) cuotas mensuales, iguales y consecutivas (octubre 2020, noviembre 2020, diciembre 2020, enero 2021, febrero 2021 y marzo 2021). Se deberá el pago en cuotas de las diferencias resultantes, incluso si hubiere operado el vencimiento del contrato. Sobre las diferencias de precio no se aplica ningún tipo de interés (moratorios, compensatorios ni punitorios), ni otra penalidad. Las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total cancelación. Existe libertad contractual por lo que las partes podrán pactar una forma de pago distinta, siempre que no sea más gravosa para la parte locataria. Es importante destacar que no existe impedimento alguno para que si el locatario así lo decidiese no opte por la excepción y congelamiento y abone normalmente y sin diferimientos los cánones según el contrato vigente.

El fiador sigue siendo responsable por todas las obligaciones del locatario, hasta tanto el locatario restituya el inmueble en las condiciones que establece el contrato de locación, el decreto claramente fija y extiende temporalmente la obligación del fiador. Tengamos en cuenta que no resultara aplicable elartículo1225 del CCyCN ni las causales de extinción previstas en los incisos b) y d) del artículo 1596 del Código Civil y Comercial de la Nación.

El decreto si exige a la parte locadora es que deberá informar –antes del 18/04/2020- datos bancarios para que locatario pueda pagar mediante transferencias o depósitos, si la parte locataria así lo quisiera.

La normado también establece que las controversias suscitadas por el presente decreto de necesidad y urgencia, deberán cumplir una instancia de mediación previa y obligatoria, gratuita o a muy bajo costo.

El decreto se aplica a los contratos que referiremos a continuación con excepción a lo establecido respecto a la condición de vulnerabilidad del locador, esto es, los contratos de locación de inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural, de habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares, de inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias, de inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias, de inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria, de inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión, de inmuebles alquilados por micro, pequeñas y medianas empresas (MiPyMes) conforme lo dispuesto en la Ley N°24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria, de inmuebles alquilados por cooperativas de trabajo o empresas recuperadas inscriptas en el instituto nacional de asociativismo y economía social.

Este decreto no se aplica a contratos de arrendamiento y aparcería rural (Ley Nº 13.246); ni a los contratos de locación temporarios previstos en el artículo 1199 del código civil y comercial de la nación, su artículo13 “autofaculta” al poder ejecutivo nacional a prorrogar los plazos previstos en decreto, establece el orden público del mismo y su entrada en vigencia el día 29/03/2020, por su publicación en el boletín oficial.

Sin dudas, y desprendido del presente análisis breve y esquemático de los principales aspectos del decreto 320/2020 de necesidad y urgencia, vemos el compromiso de atender aspectos centrales de la vida de las familias argentinas, por supuesto un paliativo, un impase que esperemos junto a otros ayuden económica y socialmente a no quebrar la cadena de pagos, a privilegiar la vida de los contratos y las relaciones jurídico-sociales en nuestro país, sin duda en ello, la equidad, la buena fe, y la mediación deberán primar en cada situación y caso particular que se presente, buscando acercar a las partes en pos de una solución que busque el menor impacto en cada uno, evitando uno mayor para todos.

[1] Escribano. Abogado. Procurador. Profesor de Derecho y Ciencias Sociales. Especialista en Derecho Inmobiliario y de la Propiedad Horizontal. Director de la carrera de Martillero, Corredor Público y Corredor Inmobiliario, Universidad Siglo 21