Proceso de usucapion

Caso del allanamiento, la rebeldía y el juicio contra personas ausentes

Dra. María Alejandra Pasquet

A modo de Introducción [arriba] 

Señalamos que el nuevo ordenamiento privado trata el tema de la Prescripción adquisitiva a partir del art. 1897 hasta el 1905 inclusive. Y concuerda con el art. 1928 (enumeración no taxativa de actos posesorios) y el 2565 (que indica que los derechos reales principales pueden adquirirse por la prescripción)

Es interesante advertir que el art. 1905 efectúa algunas modificaciones respecto del procedimiento, por ejemplo, impone que la resolución que confiere el traslado de la demanda o eventualmente la excepción de prescripción, debe ordenar (sin la necesidad de que la parte lo solicite) medida cautelar de anotación de litis para asegurar el objeto y dar publicidad a la pretensión (reglamentada en la legislación adjetiva local). Esta medida se inscribirá en el registro de la propiedad inmueble de la localidad pertinente.

Por otro lado, y es relevante para el tema que nos convoca, que el proceso conserva el carácter de contencioso[1]. Se trata de garantizar el derecho de defensa del posible perjudicado (que pierde su derecho de dominio)[2]

La Corte Suprema de Justicia de la Nación sostiene que la prescripción es una institución de orden público que responde a la necesidad social de no mantener pendientes las relaciones jurídicas indefinidamente, poner fin a la indecisión de los derechos y consolidar las situaciones creadas por el transcurso del tiempo, disipando las incertidumbres.[3]

Allanamiento y rebeldía [arriba] 

El principio director lo establece la calidad de orden público que rige en materia del Derechos Reales. Así, en “S., L. c. H. de M. A. B. y otros/prescripción adquisitiva CNCiv., sala J, febrero 18-2014. –” sumariamente se indica “En principio, el silencio o allanamiento por parte del demandado no eximen al actor de probar los hechos alegados como fundamento de la acción de usucapión, pues en materia de derechos reales está comprometido el orden público y, además, porque al reconocerse a la sentencia efecto retroactivo al momento en que se inició la posesión podrían verse afectados derechos de terceros. En síntesis, en el marco de un juicio de usucapión, ni el allanamiento ni la rebeldía del demandado bastan por sí solos para la admisión de la demanda, toda vez que por estar en juego la adquisición de un derecho real, el proceso está fuertemente imbuido por el orden público y como tal es indisponible, debiendo el órgano judicial dictar sentencia sobre el mérito de la prueba producida, pese al allanamiento o a la rebeldía del demandado”

Respecto del allanamiento destacamos que, como regla general, el sujeto pasivo puede allanarse no obstante, por tratarse de una derecho donde está involucrado el orden público, el juez debe abrir la causa a prueba ya que la mera declaración de voluntad, aun cuando se trate del titular registral, no alcanza para brindar la seguridad que pretende la normativa y el interés social que la caracteriza.

Recordemos que el CCCN retoma el concepto de orden público reafirmando que las convenciones entre los particulares no pueden dejar sin efecto las leyes en cuya observancia está involucrado el orden público y agrava con la figura del fraude a la ley: “el acto del cual se invoque el amparo de un texto legal, que persiga un resultado sustancialmente análogo al prohibido por una norma imperativa, se considera otorgado en fraude a la ley. En ese caso, el acto debe someterse a la norma imperativa que se trata de eludir” (conf. Art. 12 CCCN)

En la situación procesal de la rebeldía, dijo la Sala I de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Azul in re “Zouza Euben Edgardo c/ Buglione Sociedad Anónima Ind. Y Com. s/ prescripción adquisitiva vicenal/usucapión”

“Es así que en los juicios de usucapión la rebeldía y hasta el allanamiento del demandado no producen los mismos efectos que en los restantes procesos, y ello porque en éstos se encuentra en juego el orden público, por lo tanto no exime al actor de probar todos los hechos alegados sin que resulte relevante la rebeldía de la accionada”.

“Asimismo que en el marco de un juicio de usucapión, ni el allanamiento ni la rebeldía del demandado bastan por sí solos para la admisión de la demanda, toda vez que por estar en juego la adquisición de un derecho real, se trata de un proceso de orden público y como tal indisponible, debiendo el órgano judicial dictar sentencia sobre el mérito, pese al allanamiento del demandado”.

"…no basta argumentar que la posesión detentada por sus antecesores fue reconocida por los titulares de dominio que, debidamente notificados, no contestaron la demanda. Juega en esto la particularidad del juicio por usucapión, respecto al cual no rige en plenitud la normativa de los artículos 354, inciso 1, y 60 del Código Procesal, por cuanto, tratándose de una adquisición del dominio originaria, es en todos los casos necesario comprobar fehacientemente que se dan los presupuestos que la configuran”.

“Esta exigencia del ordenamiento tiene por finalidad evitar que mediante el allanamiento, la in contestación de la demanda o la rebeldía de los titulares de dominio demandados, se encubra una transmisión de dominio derivada, y se borren con tal artilugio los vicios o cargas que pudieran afectarla y que pasan al sucesor singular”

“…de tal modo, la incontestación de la demanda por los accionados carece de relevancia a este respecto, en tanto no libera a la actora de la carga de probar de modo indubitable tanto la posesión propia como la de sus antecesores, si necesita unir una con otra a los fines de cubrir el lapso de 20 años que la ley exige”.

“Si bien no puede perderse de vista que la incontestación de la demanda y más aún, la declaración de rebeldía autorizan al Juzgador a tener por ciertos los hechos lícitos invocados por el actor y por auténtica la documentación acompañada, ello en definitiva no obliga al juez, debiendo este juzgar según el mérito de la causa. En ningún supuesto el actor será relevado de la obligación de probar los hechos que dan virtualidad a la adquisición de dominio por prescripción; pues de no ser ello así, se podrían realizar verdaderas maniobras en perjuicio del propietario, quien podría estar expuesto a perder su dominio, sin siquiera enterarse de que ha sido demandado”.

En un fallo muy interesante, la Sala I de la Cámara Civil y Comercial de Azul (Causa Nº 1-57804-2013 - ) señala: “…Para que se configure la posesión se requiere que concurran dos elementos: el corpus, que consiste en que el poseedor tenga la cosa bajo su poder y el animus domini que significa la intención del poseedor de someter la cosa a un derecho real de propiedad (conf. arts. 2352, 2353, 2354, 2373, 2379, 2382, 2460, 2461, 2462, 2464, 2465, 2467, 2480, 4006 y 4015 del Código Civil).- No caben dudas que a efectos de que proceda la adquisición de un inmueble por usucapión, la prueba de la posesión por el tiempo correspondiente y con ánimo de dueño de la cosa ha de ser contundente.- Es así que en los juicios de usucapión la rebeldía y hasta el allanamiento del demandado no producen los mismos efectos que en los restantes procesos, y ello porque en éstos se encuentra en juego el orden público, por lo tanto no exime al actor de probar todos los hechos alegados sin que resulte relevante la rebeldía de la accionada.- Al respecto esta Sala tiene dicho: “asimismo que en el marco de un juicio de usucapión, ni el allanamiento ni la rebeldía del demandado bastan por sí solos para la admisión de la demanda, toda vez que por estar en juego la adquisición de un derecho real, se trata de un proceso de orden público y como tal indisponible, debiendo el órgano judicial dictar sentencia sobre el mérito, pese al allanamiento del demandado” (fallo cit. en Arean. “Juicio de usucapión” cit. Nª5, pag.497; esta Sala causa n° 53.260, “Foti...” 28.12.2009, causa n° 56.622 “Moreau...” del 18.10.2012).-En consonancia con lo expuesto otros Tribunales han resuelto: “No basta argumentar que la posesión detentada por sus antecesores fue reconocida por los titulares de dominio que, debidamente notificados, no contestaron la demanda. Juega en esto la particularidad del juicio por usucapión, respecto al cual no rige en plenitud la normativa de los art. 354, inc. 1, y 60 del Código Procesal, por cuanto, tratándose de una adquisición del dominio originaria (doct. arts. 2524, inc. 7ø, y 4015 Cód.Civ.), es en todos los casos necesario comprobar fehacientemente que se dan los presupuestos que la configuran. Esta exigencia del ordenamiento tiene por finalidad evitar que mediante el allanamiento, la in contestación dela demanda o la rebeldía de los titulares de dominio demandados, se encubra una transmisión de dominio derivada, y se borren con tal artilugio los vicios o cargas que pudieran afectarla y que pasan al sucesor singular (arts. 3266, 3270 y concts. Cód. Civ.)[4]

La usucapion contra personas ausentes [arriba] 

El procedimiento nacional debe ajustarse a las exigencias del Decreto Ley 5756/58 (continua vigente) que en su artículo 24 establece: "Si no se pudiera establecer con precisión quién figura como titular al tiempo de promoverse la demanda, se procederá en la forma que los Códigos de Procedimientos señalan para la citación de personas desconocidas”

Papaño, "Derechos Reales", Tomo II, Depalma, Pág. 77 y sgtes. Indica "... y en última instancia publicando edictos en la forma que determine el Juez. Si el demandado no puede ser localizado, interviene en la defensa de sus intereses el Defensor Oficial"

Por lo general, cuando se desconoce el paradero o domicilio de la persona contra la cual vamos a usucapir, es necesario recurrir a todas las diligencias necesarias para dar con él, ya sea a través de proceder a oficiar a la Cámara Electoral y a la Policía Federal ya que tendremos que notificarlo. De lo contrario, se procederá a la publicación de edictos y al nombramiento de un Defensor de Ausentes.

En el caso de que figure como fallecido se inicia la usucapión contra el propietario y/o sucesores, y si nadie se presenta hay que solicitar se designe un defensor de ausentes.

Notas [arriba] 

[1] Causse F Pettis Ch. Incidencias del Código Civil y Comercial Derechos Reales. Hammurabi José Luis Depalma editor. Buenos Aires. 2015
[2] Lorenzetti R L Director De Lorenzo M F Lorenzetti P Coordinadores. Código Civil y Comercial de la Nación Comentado. Tomo IX. Arts. 1992 a 2161
[3] CSJN, 29-8-55, JA 1995-IV-367
[4] www.scba.gov.ar. Sentencia (57804).pdf - Poder Judicial de la Provincia de Buenos Aires