Cuestiones no resueltas respecto de las Locaciones Comerciales de PyMEs

Por Delfina Calabró
Pedro Nicholson [1]

El 12 de marzo de 2020, a través del Decreto 260/2020, el gobierno nacional estableció una serie de medidas para paliar el impacto del coronavirus en el país. En este decreto se replicaron medidas que ya estaban siendo aplicadas en los países afectados por el nuevo virus, especialmente el aislamiento social obligatorio de 14 días para aquellas personas que hubieran vuelto de algunos de los países con transmisión activa del virus y para quienes hubieren dado positivo del COVID- 19, así como la suspensión de vuelos internacionales. Rápidamente, se fueron reforzando las medidas, como la suspensión de clases en todos sus niveles (Resolución 108/2020) y licencias laborales para aquellas personas dentro de los denominados grupos de riesgo, mayores de 60 años, embarazadas y personas con enfermedades preexistentes (Resolución 207/2020). Siendo necesarias mayores medidas para poder contener la propagación del virus, el gobierno nacional decretó la cuarentena total y obligatoria a través del decreto de necesidad y urgencia 297/20 publicado en el Boletín Oficial el 20 de marzo de 2020[i].

Antes de la cuarentena total, a través del decreto 148/2020, la Ciudad de Buenos Aires, ya había procedido a la regulación de las reuniones de determinada cantidad de personas. Se suspendieron las actividades en teatros y cines y se limitó la cantidad de gente en bares, restaurants y shoppings.

Todas estas medidas tenían una intención: evitar la circulación de gente para evitar que se propague el virus. Y fue justamente esto lo que empezó a generar problemas en los negocios. A las empresas se les empezó a hacer difícil cumplir con las obligaciones contractuales que habían sido pactadas sin siquiera poder imaginar una situación de pandemia mundial. El hecho de no poder recibir el mismo caudal de clientes, debido a la situación de aislamiento –primero recomendado y luego obligatorio- redujo la actividad a un nivel cercano a cero en varias industrias. Esto tuvo un especial impacto en los contratos de locaciones comerciales, que desde las primeras medidas promulgadas por los gobiernos tanto nacional como municipal y/o provincial, se vieron afectados por haber quedado afectada la actividad comercial.

El gobierno nacional previó una medida específica para proteger a las micro, pequeñas y medianas empresas (en adelante “PyMEs”) en este ámbito, a través de un decreto de necesidad y urgencia: el DNU 320/2020 (el “DNU”). El DNU, que se publicó en el Boletín Oficial el 29 de marzo de 2020, ha previsto el congelamiento de cuotas y la suspensión de los desalojos hasta septiembre de este año, para las locaciones residenciales y comerciales en caso de PyMEs, profesionales independientes y monotributistas.

I. El DNU 320/2020 [arriba] 
A continuación, haremos un análisis de los principales puntos del decreto:

De acuerdo al Artículo 9 del DNU, el decreto es aplicable a los siguientes contratos de locación:

1) De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.

2) De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.

3) De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.

4) De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.

5) De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

6) De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.

7) De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

8) De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional De Asociativismo y Economía Social (INAES).

El Artículo 2 del DNU establece la suspensión, hasta el 30 de septiembre de 2020, de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles de los contratos individualizados en el Artículo 9, siempre que el litigio se hubiera promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores –en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores por causa de muerte, o de un sublocatario, si hubiere. Esta medida alcanza también a los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del decreto. Se suspende también, hasta el día 30 de septiembre de 2020, los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia respectivos.

El Artículo 3 del DNU establece la prórroga, hasta el 30 de septiembre de 2020, de la vigencia de los contratos de locación, cuyo vencimiento hubiera operado a partir del 20 de marzo de 2020 y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores –en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores por causa de muerte, o de un sublocatario, si hubiere; y para los contratos cuyo vencimiento esté previsto antes del 30 de septiembre 2020. La referida prórroga también regirá para los contratos alcanzados por el artículo 1218 del Código Civil y Comercial de la Nación, sobre continuación de la locación concluida.

La parte locataria podrá entonces optar por extender la vigencia hasta el 30 de septiembre de 2020, prorrogar dicho plazo por un término menor, o bien mantener la fecha del vencimiento originariamente pactada por las partes. El ejercicio de cualquiera de estas opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la parte locadora con por lo menos 15 días de anticipación a la fecha de vencimiento elegida, si ello fuere posible. En todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora.

El Artículo 4, que es el más relevante de todo el DNU, dispone el congelamiento del precio de las locaciones. Hasta el 30 de septiembre de 2020 se deberá abonar el precio de la locación correspondiente a marzo de 2020. La misma norma regirá para la cuota mensual que deba abonar la parte locataria cuando las partes hayan acordado un precio total del contrato. Las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte locataria se regirán conforme a lo acordado por las partes (más adelante trataremos el tema de estos pagos periódicos).

De acuerdo al Artículo 6 del DNU, la diferencia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar por la aplicación del Artículo 4, deberá ser abonada por la parte locataria en al menos 3 cuotas y como máximo 6, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, a partir del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre de 2020, y junto con este. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.

No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación.

Igualmente, se prevé que las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el artículo 6.

El mismo mecanismo se prevé en el Artículo 7, para el pago de las deudas que pudieren generarse desde la fecha de entrada en vigencia del decreto y hasta el 30 de septiembre 2020, originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales. La diferencia es que en este caso sí podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a 30 días, que paga el Banco de la Nación Argentina. Asimismo, se prevé que las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el Artículo 7.

En este sentido se establece que hasta el 30 de septiembre de 2020 no será de aplicación el inciso c) del artículo 1219 del Código Civil y Comercial de la Nación el cual prevé la resolución del contrato de locación por parte del locador, por falta de pago del canon convenido por dos periodos consecutivos.

Por último, el decreto prevé una excepción al congelamiento de las cuotas previsto en el Artículo 4. El Artículo 10 establece que dicho congelamiento no será de aplicación a los contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos.

II. Aspectos que no contempla el DNU 320/2020 [arriba] 

Hasta aquí, una descripción de lo que prevé el DNU. Sin embargo, hay algunos aspectos de la práctica que el decreto no contempló y ya se empezaron a hacer ruido. Algunos de ellos son los relativos a, por ejemplo, las expensas y otros gastos, el canon locativo de los contratos con prórroga forzada y aquellos contratos que comenzaban a partir del mes de abril. A continuación, trataremos los que, a nuestro criterio, resultan más relevantes:

Objeto aplicable

Como hemos mencionado, el inciso 7 del Artículo 9 del DNU, establece que quedan comprendidos dentro del mismo los contratos de locación cuyos locatarios sean micro, pequeñas y medianas empresas dedicadas a la prestación de servicios, comercio o industria. La doctrina se ha planteado si el decreto se refiere a cualquier inmueble que sea alquilado por los mencionados sujetos o solo aquellos donde efectivamente se desarrolla la actividad principal de las PyMEs.

Al no haber aclaración y considerando que el objetivo del DNU es amparar a aquellos sujetos que se vieron más perjudicados por la crisis sanitaria, consideramos que la interpretación más general es la correcta. Es decir, que cualquier inmueble alquilado por una PyME ya sea para producción o como depósito u oficina, es pasible de aplicación del DNU.

Expensas

El DNU no menciona expresamente a las expensas. En el Artículo 4 que prevé el congelamiento de las cuotas del alquiler, también prevé que “las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte locataria se regirán conforme lo acordado por las partes”. Siendo las expensas una prestación de pago periódico que en los contratos de locación se pactan generalmente a cargo del locatario, podría inferirse que este Artículo quiso diferenciar expresamente cómo se regularán las mismas durante este periodo de tiempo. De acuerdo con este Artículo, a diferencia del canon locativo, las expensas no quedarían congeladas como las cuotas del alquiler, sino que deberán abonarse en forma completa y de acuerdo a lo establecido en el contrato.

Si bien lo anterior parecería zanjar el tema de las expensas, la interpretación mencionada se contradice con el Artículo 1208 del Código Civil y Comercial de la Nación (en adelante, el “CCC”). Dicho artículo establece que “la prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro se concede vía ejecutiva. A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual”. De acuerdo al CCC, la “prestación dineraria a cargo del locatario” no es solamente el precio de la locación –el alquiler mensual- sino también “toda prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario”, dentro de lo cual encuadran las expensas. Es claro que para el DNU el canon locativo tiene un sentido más restrictivo que el del CCC que considera como prestación dineraria al precio de la locación y todo otro gasto periódico a cargo del locatario (lo que puede incluir expensas, seguros, ABL, servicios, entre otros). En efecto, vemos que, en el DNU, se tomó un criterio distinto al del legislador en el CCC, y si bien aquél es de orden público, es al menos curiosa la distinción de criterio.

En relación a lo mencionado anteriormente, cabe destacar que hay doctrina que ha notado que el Artículo 4 y el Artículo 7 del DNU, se contradicen, justamente por la aplicación del artículo 1208 del CCC. El Artículo 4, como ya se ha mencionado, prevé el congelamiento del canon locativo (sin contar otros gastos i.e. expensas). El Artículo 7, por su parte, prevé la falta de pago de deudas generadas a partir del DNU. Hay quienes han interpretado que el Artículo 7 aplica a todo el “precio” (que como mencionamos de acuerdo con el artículo 1208 del CCC abarca todo otro gasto periódico convenido por las partes) y no sólo al alquiler. Esto eventualmente posicionaría mejor al locatario, ya que su deuda (por alquiler y expensas) se pagaría de 3 a 6 cuotas mensuales a partir de octubre de 2020 con un interés compensatorio que tiene un tope (no podrá exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a 30 días, que paga el Banco de la Nación Argentina), y no se le podrán aplicar intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad. De cualquier forma, hay que esperar a ver qué interpreta la jurisprudencia.

Prórroga

Como mencionamos anteriormente, el Artículo 3 del DNU establece la prórroga, hasta el 30 de septiembre de 2020, de la vigencia de los contratos de locación, cuyo vencimiento hubiera operado a partir del 20 de marzo de 2020 y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria y para los contratos cuyo vencimiento esté previsto antes del 30 de septiembre 2020. Es decir, cualquier contrato de locación cuyo vencimiento operara entre el 20 de marzo (siempre que al momento de la publicación del DNU el locatario continuara con la tenencia) y el 30 de septiembre del corriente año quedaría prorrogado hasta esta última fecha si así lo manifestare el locatario.

Cabe entonces cuestionar, ¿cuál es el canon locativo que corresponde pagar al locatario para los meses en que se extienda el contrato?

Como es de costumbre en Argentina, los cánones locativos en pesos se pactan generalmente en forma escalonada y semestral, ya que, al estar prohibida la indexación, es la única forma que el locador tiene para resguardarse de la inflación. Entonces, si en un contrato de locación donde el locador, que le alquila un local comercial a una PyME, previó un pago con aumento escalonado cada 6 meses y este vencía el 31 de marzo, ¿corresponde que se pague el mismo canon locativo hasta septiembre?

El DNU no prevé una solución al respecto, no hace mención alguna a cuál es el canon que el locatario deberá pagar en estos casos. Como ya se analizó, el Artículo 4 congela las cuotas de los alquileres –de los contratos de locación vigentes- al precio de marzo de 2020 y establece que el monto de los aumentos que hubiere correspondido abonar, se pagarán en 3-6 cuotas a partir de octubre del mismo año. El decreto nada dice acerca del precio a pagar en las prórrogas. Es importante destacar que en el caso de un contrato de locación que hubiere tenido vencimiento antes del 30 de septiembre de 2020, las partes –salvo que hubieren pactado la renovación automática- no habrán pactado ningún precio para una posible renovación. Es decir, no hay un monto pactado entre las partes y el decreto tampoco prevé exactamente cuál es el monto que debe pagarse.

Una primera solución podría ser que las partes negocien el nuevo precio del alquiler por el período de prórroga. En caso de que las partes puedan acordar el nuevo monto, obviamente no habría ningún conflicto. El problema se daría si las partes no se pusieran de acuerdo. En el caso de las PyMEs, fuertemente golpeadas por la crisis económica preexistente y ahora por la que surge del coronavirus, es lógico que no puedan o quieran negociar un alquiler más alto. Sin embargo, los locadores necesitarán el incremento ya que la crisis (y la inflación) ha golpeado a todos por igual.

Probablemente, si las partes no llegaran a un acuerdo, debería aplicarse supletoriamente el Artículo 4 del DNU y debería el locatario seguir pagando la cuota fijada para marzo 2020; ello, sin perjuicio de las acciones -incluso legales- que el locador quisiere interponer para que se ajuste el alquiler adecuadamente. En este caso, el locador de un inmueble cuyo contrato de locación vence antes el 30 de septiembre quedaría en desventaja y cobrando un canon locativo inferior a un locador cuyo contrato de locación no tenía vencimiento en este periodo de tiempo: la desventaja está dada porque en el primer caso, al no haber un incremento de cuota pactado, no habría “incremento” a ser pagado en cuotas a partir del mes de octubre de 2020, como sí se da en el segundo caso.

Contratos nuevos

Otra duda que se genera en torno al DNU es qué ocurre con los contratos de locación ya firmados y que entraban en vigencia antes de octubre de 2020. En caso de que el inmueble estuviera desocupado, se podría entender que el contrato entrará en vigencia ni bien se flexibilice la normativa de emergencia y se autoricen las mudanzas.

Un escenario que resulta más problemático es aquel en que el inmueble no está desocupado, sino que se encontraba bajo otro contrato de locación. Este contrato de locación anterior, donde el locatario debía entregar el inmueble antes del 30 de septiembre de 2020 y el nuevo locatario comenzaba su contrato de locación antes de esa fecha. En este caso, el locatario anterior tendría, de acuerdo al DNU, la posibilidad de prorrogar el contrato de locación, dejando al nuevo locatario sin posibilidad de ocupar el inmueble hasta octubre de 2020.

El decreto no prevé soluciones para estos casos, creemos que por la buena fe que impera en la interpretación de los contratos, las partes deberán negociar el comienzo del nuevo alquiler. Es probable que si se tratara de una PyME esta no tenga la posibilidad económica de alquilar cualquier local y el hecho de ponerse a negociar nuevos precios con un nuevo locador también pueda resultarle muy perjudicial. Es clave la definición de cuándo comenzaría el alquiler, ya que, si por ejemplo comenzaba en el pasado mes de abril, es normal que ya se hubieran realizado varios gastos relacionados a esa mudanza próxima.

III. Conclusión [arriba] 

A pesar de las herramientas que el CCC prevé para casos de fuerza mayor (arts. 955, 956, 1090, 1091 y 1203) en este caso el gobierno estableció cuál debe ser el camino a seguir para algunos de los contratos de locación vigentes al momento de la emergencia sanitaria. Parece que no se quiso dejar a la libre negociación de las partes la forma en que se pagarían los alquileres hasta septiembre de 2020, por más que el CCC sí prevé instrumentos para ello. Entendemos que así, se trató de proteger a quienes generalmente se ve como la parte más débil de los contratos de locación y que a ello se le suma una fuerte crisis económica que amenaza con debilitar cada vez más a las micro, pequeñas y medianas empresas. De esta forma no se corre el riesgo de que las partes no lleguen a un acuerdo y se vean en la necesidad de acudir a los tribunales: el decreto establece por ellas como deberán proceder.

Consideramos acertado que el DNU brinde celeridad y evite situaciones de tensión entre las partes de las locaciones, pero creemos necesario que algunos de los puntos mencionados en II), se aclaren. Hay ciertas cuestiones como el pago de las expensas o el canon locativo de los contratos prorrogados con fundamento en este DNU, que generarán conflictos entre las partes y podría llevarlos, indeseadamente, a la justicia.

Notas [arriba] 

[1] dcalabro@beccarvarela.com; pnicholson@beccarvarela.com; www.beccarvarela.com
[i] Al momento de la redacción de este artículo, la cuarentena obligatoria se ha extendido hasta el día 26 de abril por medio del Decreto 355/2020.