Derecho real de condominio
Alejandra Pasquet
1. Introducción [arriba]
El condominio es uno de los institutos que conforman el plexo normativo de los derechos reales que más ha generado deliberaciones doctrinarias y diversas soluciones jurisprudenciales.
Tiene su origen en el Derecho Romano aun cuando no se conocía con ese término y el condómino era denominado domini, reconociéndole amplias facultades jurídicas sobre su cuota ideal como si detentase el dominio pleno.
En el derecho germánico se impulsó como una solución a la cuestión de la falta de vivienda luego de los estragos producidos por la Segunda Guerra Mundial. Así, se sancionó una Ley de Condominio. La misma permitía la compra subvencionada de terrenos y brindó una solución político-social. La idea era que una persona que no podía comprar una propiedad en su totalidad, al menos, alcanzara a comprar parte de ella.
Ahora bien, Vélez Sársfield toma como fuente del condominio al derecho romano. En el CCC no hay cambios sustanciales salvo aquellos que señalaremos más adelante. No cambia la terminología y se mantienen los criterios del CC.
2. Disposiciones generales [arriba]
En los fundamentos del Proyecto hay un resumen que indica las pautas metodológicas:
- el concepto
- la presunción de igualdad
- principios del condominio sin indivisión forzosa, normal u ordinaria
- principios en cuanto a su destino
- facultades:
. sobrelacosaensutotalidad
. o respecto de la parte indivisa.
3. Concepto [arriba]
El condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenecen en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción (artículo 1983 CCC)
Análisis del concepto:
La propiedad recae sobre una cosa. Aquí tenemos que remitirnos a los principios generales sobre el concepto de cosa para los derechos reales. La cosa tiene que cierta y determinada, pero si son más de una, todas pertenecen paralelamente a los diversos condóminos, sin que se pueda adjudicar una parte material a cada uno de ellos. Todos los objetos son tratados como una unidad. Por ejemplo: si se trata de varias casas, cada titular de condominio (en el caso de que fuesen dos) no es propietario de la mitad de las construcciones, sino condómino sobre el todo. El derecho de propiedad recae sobre la mitad indivisa de cada una de las casas y no sobre la mitad de los edificios.
Cuota material: cada uno de los cotitulares ve limitado su derecho a una parte indivisa: ninguno de ellos puede ceñir el ejercicio de su derecho a una parte física de la cosa.
Varias personas: debe haber dos o más personas como titulares del derecho de condominio. Las personas pueden ser humanas o personas jurídicas.
Presunción: las partes se presumen iguales salvo que la ley o el origen (título), señalen otra proporción.
4. Aplicación subsidiaria (artículo 1984) [arriba]
- Las normas del condominio, son aplicables en subsidio de ley o convención a todo supuesto de comunión de derechos reales u otros bienes.
- Las normas del dominio se aplican subsidiariamente al condominio.
5. El destino de la cosa [arriba]
El destino de la cosa común se determina según surge de:
- La convención entre las partes
- Por la naturaleza de la cosa. Si, por ejemplo se ha pactado
tener silos para acopio de semillas para el uso común de dos campos sojeros, uno de los condóminos no podrá convertir los silos en depósito de materiales de construcción.
- Por el uso al cual estaba afectada de hecho. La cosa común solo puede ser utilizada para satisfacer las necesidades de los terrenos en cuyo interés ha sido impuesta la indivisión. Por ejemplo, si un pozo de agua ha permanecido en común al dividirse la propiedad, debe ser utilizada exclusivamente para los predios así formados, y no para ventaja de otro inmueble (aunque perteneciere a uno de los cotitulares del derecho de condominio)
6. Uso y goce de la cosa [arriba]
- Uso y goce: cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar de la cosa común sin alterar su destino (art. 1986)
Tampoco puede deteriorarla en su propio interés particular u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos.
Este artículo concuerda con el argumento del Código de Vélez que indicaba que ninguno de los condóminos puede hacer en la cosa común innovaciones materiales, sin el consentimiento de todos los otros. Tampoco puede enajenar, constituir hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El alquiler hecho por alguno es de ningún valor (si el resto no está de acuerdo)
- Convenios de uso y goce: los artículos 1987 y 1988 posibilitan claramente que pueden recaer sobre determinadas partes materiales (los convenios), y que también, el uso y el goce excluyente en medida mayor o calidad distinta a lo convenido recién da derecho a indemnización los otros condóminos, a partir de la de la oposición fehaciente de alguno de ellos, y solo a favor de quién notificó su voluntad, y no los restantes.
7. Facultades con relación a la parte indivisa [arriba]
Aquí mencionamos las facultades de los condóminos sobre su cuota parte indivisa (artículo 1989): cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento del resto de los condóminos.
Respecto del derecho de los acreedores, cambia la lógica del código civil: los acreedores pueden embargar la parte indivisa y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que le es inoponible. Es ineludible el acierto al permitir la inoponibilidad y el acrecentamiento que supone la renuncia del condómino a los restantes (la renuncia del condómino a su parte acrece la del resto de los cotitulares del condominio)
8. Disposición de la cosa y mejoras [arriba]
No es posible la disposición material o jurídica de la cosa o parte material de ella, salvo el acuerdo de todos los condóminos.
Mejoras: el artículo 1990 admite que los condóminos realicen reformas necesarias, en caso de que se trate de mejoras útiles, será a costa de quien las efectúe para su mejor aprovechamiento
Gastos: Cada condómino debe pagar los gastos de:
- Conservación
- Reparación
- Mejoras necesarias
- Reembolso al resto de los condóminos si pagaron con relación a su cuota indivisa.
- El condómino que no se hizo cargo NO puede renunciar a su parte para liberarse de estas obligaciones.
Intereses: El condómino que abona los gastos mencionados, tiene derecho a reclamar intereses desde la fecha en que realizó esos pagos. En el CCC no menciona el derecho de retención al que pudiese estar facultado ante esta situación, lo cual, se infiere que debe estar derogado.
Deudas en beneficio da la cosa común: artículo 1992 CCC. Si un condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad, es el único obligado frente al tercero acreedor PERO tiene acción de reembolso contra los otros condóminos por lo pagado.
Manuel H. Castro Hernández 1 indica que en el artículo 1992, se reproduce el artículo 2687 CC, lo que no podría ser de otro modo si tenemos en cuenta el tradicional concepto de obligación como vínculo jurídico entre acreedor y deudor conservando el derecho a reembolso. El artículo del CCC es igual en cuanto a la división igualitaria si no hay expresión de cada porcentual ni estipulación solidaria.
9. Administración [arriba]
- Causas para poner en administración
Imposibilidad de uso y goce común por motivos vinculantes a la propia cosa o por oposición de alguno de los condóminos
- Asamblea Funcionamiento:
- Todos los condóminos deben ser notificados de la finalidad de la asamblea consignando el orden del día
- Deben ser citados de modo fehaciente
- Con anticipación razonable
- No es necesaria la presencia de quien prefiere ausentarse. Esto impide el poder de veto si alguien no participar (artículos 2699 y 2705 del código anterior)
- Resolución: se calcula de acuerdo con el sistema de la mayoría absoluta según el valor de las partes indivisas (aunque corresponda a uno solo, obliga a todos) En caso de empate, debe decidir la suerte.
- Frutos
Según el art. 1995, los frutos se reparten proporcionalmente a las cuotapartes (salvo estipulación en contrario)
10. Condominio sin indivisión forzosa [arriba]
Es el condominio normal u ordinario pues lo que lo caracteriza es la posibilidad de que cualquiera de los condóminos pueda pedir en cualquier momento la división de la cosa común, provocando de ese modo la extinción del derecho real de condominio (Areán, B.A.2)
Partición del condominio
Las reglas de la división de la herencia son de aplicación para el caso de la partición del condominio, en tanto sean compatibles (artículo 1996 CCC) Sigue la misma lógica del CC: “las reglas relativas a la división de las sucesiones, a la manera de hacerla y a los efectos que produce, deben aplicarse a la división de cosas particulares”.
Principio general es el condominio sin indivisión forzosa, salvo los casos legalmente previstos o cuando se haya pactado la indivisión. Cada condómino puede pedir en cualquier momento la división del derecho de condominio. Esta acción es imprescriptible.
El artículo 1998 CCC indica que si un condómino viene a ser con posterioridad propietario de toda la cosa (si compró el resto de las cuotapartes, por ejemplo) se entiende que hubo partición y de aquí en más se aplican las reglas del dominio (salvo las disposiciones sobre la división de la herencia)
11. Condominio con indivisión forzosa: Temporaria o Perdurable [arriba]
El condominio con indivisión forzosa puede ser temporaria o perdurable (no perpetuo).
- Condominio con indivisión forzosa temporaria
El principio general (artículo 1999 CCC): los condóminos no pueden renunciar de un modo indefinido el derecho de pedir la división y por ello, se infiere que este derecho real no está destinado a durar de por vida (teniendo en cuenta las excepciones que le son propias, por ejemplo la medianera)
Indivisión por convención: los condóminos pueden prohibir su indivisión por el plazo máximo de 10 años. Artículo 2000 CCC: “Convenio de suspensión de la partición. Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo que no exceda de diez años. Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo”
Es dable señalar que la ley denominada “Ley de menores y bien de familia” número 14.394 (derogada tácitamente ya que no se la menciona en la ley de derogaciones) en sus artículos 51 a 55 había previsto la posibilidad de imponer una cláusula de indivisión sobre bienes de origen hereditario y hasta un plazo máximo de 10 años. Este tema pasó a ser parte del Libro Quinto (sucesiones), título IV (del estado de indivisión), Capítulo 2 (indivisión forzosa), artículos 2330 a 2334.
Indivisión forzosa (sustituto de la ley 14.394)
1. Indivisión impuesta por el testador
Artículo 2330. El testador puede imponer a sus herederos, aun legitimarios, la indivisión de la herencia por un plazo no mayor de diez años.
Puede también disponer que se mantenga indiviso por ese plazo o, en caso de haber herederos menores de edad, hasta que todos ellos lleguen a la mayoría de edad:
a) un bien determinado;
b) un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero, o cualquier otro que constituye una unidad económica;
c) las partes sociales, cuotas o acciones de la sociedad de la cual es principal socio o accionista.
En todos los casos, cualquier plazo superior al máximo permitido se entiende reducido a éste.
El juez puede autorizar la división total o parcial antes de vencer el plazo, a pedido de un coheredero, cuando concurren circunstancias graves o razones de manifiesta utilidad.
2. Pacto de indivisión
Artículo 2331. Los herederos pueden convenir que la indivisión entre ellos perdure total o parcialmente por un plazo que no exceda de diez años, sin perjuicio de la partición provisional de uso y goce de los bienes entre los copartícipes.
Si hay herederos incapaces o con capacidad restringida, el convenio concluido por sus representantes legales o con la participación de las personas que los asisten requiere aprobación judicial.
Estos convenios pueden ser renovados por igual plazo al término del anteriormente establecido.
Cualquiera de los coherederos puede pedir la división antes del vencimiento del plazo, siempre que medien causas justificadas.
3. Oposición del cónyuge
Artículo 2332.-. Si en el acervo hereditario existe un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero o de otra índole que constituye una unidad económica, o partes sociales, cuotas o acciones de una sociedad, el cónyuge supérstite que ha adquirido o constituido en todo o en parte el establecimiento o que es el principal socio o accionista de la sociedad, puede oponerse a que se incluyan en la partición, excepto que puedan serle adjudicados en su lote.
Tiene el mismo derecho el cónyuge que no adquirió ni constituyó el establecimiento pero que participa activamente en su explotación.
En estos casos, la indivisión se mantiene hasta diez años a partir de la muerte del causante, pero puede ser prorrogada judicialmente a pedido del cónyuge sobreviviente hasta su fallecimiento.
Durante la indivisión, la administración del establecimiento, de las partes sociales, cuotas o acciones corresponde al cónyuge sobreviviente.
A instancia de cualquiera de los herederos, el juez puede autorizar el cese de la indivisión antes del plazo fijado, si concurren causas graves o de manifiesta utilidad económica que justifican la decisión.
El cónyuge supérstite también puede oponerse a que la vivienda que ha sido residencia habitual de los cónyuges al tiempo de fallecer el causante y que ha sido adquirida o construida total o parcialmente con fondos gananciales, con sus muebles, sea incluida en la partición, mientras él sobreviva, excepto que pueda serle adjudicada en su lote. Los herederos sólo pueden pedir el cese de la indivisión si el cónyuge supérstite tiene bienes que le permiten procurarse otra vivienda suficiente para sus necesidades.
4. Oposición de un heredero
Artículo 2333.-. En las mismas circunstancias que las establecidas en el artículo 2332, un heredero puede oponerse a la inclusión en la partición del establecimiento que constituye una unidad económica sí, antes de la muerte del causante, ha participado activamente en la explotación de la empresa.
5. Oponibilidad frente a terceros
Artículo 2334. Derechos de los acreedores. Para ser oponible a terceros, la indivisión autorizada por los artículos 2330 a 2333 que incluye bienes registrables debe ser inscripta en los registros respectivos.
Durante la indivisión, los acreedores de los coherederos no pueden ejecutar el bien indiviso ni una porción ideal de éste, pero pueden cobrar sus créditos con las utilidades de la explotación correspondientes a su deudor.
Las indivisiones no impiden el derecho de los acreedores del causante al cobro de sus créditos sobre los bienes indivisos.
Partición nociva
El artículo 2001, si bien en jurisprudencia y doctrina se aceptaba esta imposibilidad de división, viene a aclarar y poner en letra de ley esta cuestión. La partición es nociva cuando para cualquiera de las partes la división pueda resultar perjudicial por su gravedad.
Dice el artículo que el juez puede disponer la postergación de la partición por un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco años (renovable por única vez), cuando la partición sea nociva para cualquiera de los condóminos,
- por circunstancias graves,
- o perjudicial a los intereses de todos
- o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico.
Típico caso cuando el mercado inmobiliario se encuentra en retracción y el precio de venta de las propiedades no refleja su valor real.
Partición anticipada
Siempre que concurran situaciones graves, el juez puede autorizar la partición anticipada aun cuándo se haya pactado la indivisión u ordenada judicialmente
Inscripción de la indivisión
Las cláusulas de indivisión o el cese anticipado de la indivisión, solo producen efectos frente a terceros una vez inscriptos en el registro de la propiedad respectivo.
- Condominio con indivisión forzosa perdurable
1. Condominio sobre accesorios indispensables
2. Condominio sobre muros, cercos y fosos
1. Condominio sobre accesorios indispensables (artículos 2004 y 2005 CCC)
Sigue la línea argumentativa de Vélez indicando que son aquellas cosas accesorias indispensables al uso de dos o más inmuebles, enfatizando que el uso de la cosa común deberá adecuarse a las necesidades del inmueble al que afecta y sin turbar con su utilización el igual derecho que tiene los otros condóminos sobe la cosa.
Duración: mientras subsiste la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división.
Es el caso de una represa de agua que haya quedado en medio de dos predios y que la misma sea objeto de utilización de los titulares de dominio. El condominio quedará sobre la represa y los propietarios de los inmuebles colindantes serán condóminos entre sí sobre el objeto de utilización común.
2. Condominio sobre muros, cercos y fosos
Se aplica un tratamiento diferencial por la trascendencia que tiene la medianería. El CCC utilizó un lenguaje sencillo y redujo la cantidad de posibles litigios sobre el tema aclarando situaciones que encontraban dificultad en el CC de Vélez.
En los fundamentos se señala que la reforma realizó una definición de cada tipo de muros y los clasificó en: linderos, separativos y divisorios. Desde el punto de vista físico son: encaballados, contiguos, de elevación, enterrados que se extienden en altura y profundidad. Desde el punto de vista jurídico (según titularidad) son: medianeros, privativos y exclusivos. Muros de cerramiento urbano y rural (forzosos)
El artículo 2006 CCC indica: el muro, cerco o foso se DENOMINA:
a) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante;
b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes;
c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el límite separativo;
d) medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes;
e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;
f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;
g) de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;
h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie.
Cerramiento forzoso urbano: El titular de un inmueble (ubicado en una ciudad o en sus arrabales) tiene derecho y obligación (recíprocos) frente a su vecino (titular colindante), de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar, hasta la mitad de su espesor.
Características del cerramiento forzoso (artículo 2008 CCC)
- Estable
- Aislante
- Y de altura no menor a tres metros (las legislaciones locales
pueden establecer otras medidas, ante la ausencia de estas, se aplica la regla de los 3 metros)
Muro medianero: es muro medianero el que señalamos en el artículo 2008
- hasta la altura de tres metros
- el muro de elevación, cuando el titular de la propiedad colindante, adquiere la copropiedad del muro por contrato con quien lo construyo o por prescripción adquisitiva.
Presunciones: Salvo prueba en contrario, el muro que divide dos edificios de una altura mayor a los tres metros, se presume medianero (desde esa altura hasta la línea común de elevación). A partir de allí se presume privativo del titular del edificio más alto.
Respecto de la época de construcción, se establece desde la fecha de construcción del muro y subsisten aunque se destruya total o parcialmente el edificio.
NO SE APLICAN LAS PRESUNCIONES: cuando el muro separa patios, huertos y jardines de un edificio o a los edificios entre sí.
La prueba: el carácter de medianera o muro privativo o la que desvirtúa las presunciones legales, deben estar consignadas en instrumento público o privado que contenga actos comunes a los dos titulares vecinos (colindantes), o a sus antecesores, o surgir de signos materiales inequívocos (entre la prueba mediante títulos y signos, prevalece la de títulos)
Cobro de medianería:
Cerramiento contiguo: tiene derecho a reclamar al titular colindante: valor del terreno o del muro y sus cimientos
Encaballado: sólo puede exigir el valor del muro y sus cimientos.
Características edilicias: El que construyó el muro no puede pedir un mayor valor que exceda los estándares del lugar (artículo 2016 CCC)
Adquisición y cobro de los muros de elevación y enterrado: el titular colindante de estos muros sólo tiene derecho a adquirir la medianería como está construido, desde el momento que lo utilice efectivamente.
Medida de la obligación de pago: el titular colindante tiene la obligación de pagar el muro de cerramiento (artículo 2006 inc. f CCC) en toda su longitud y el de elevación (artículo 2006 inc. g CCC) solo en la parte que utilice efectivamente.
Valor de la medianería: es la del muro, cimiento o terreno, a la fecha dela MORA
Prescripción liberatoria. Comienza el cómputo:
1. En el de cerramiento: a partir de su construcción
2. En el de elevación: desde su efectiva utilización.
Facultades materiales. Siempre que el ejercicio regular de esas facultades no ponga en riesgo la solidez del muro, puede:
1. Adosar construcciones al muro
2. Anclarlas en él
3. Empotrar todo tipo de tirantes
4. Abrir cavidades (aún en la totalidad de su espesor)
5. Prolongar el muro lindero a su costa (en altura o profundidad).
No debe indemnizar al otro condómino por el mayor peso que cargue sobre el muro. En este caso, la EXTENSION es PRIVATIVA del que lo realizó (artículo 2022 CCC)
Restitución del muro al estado anterior: en caso de que estas modificaciones o reformas generen un perjuicio para el condómino (este puede pedir que se restituya a su estado anterior total o parcialmente)
Reconstrucción: si el muro se encuentra con fallas (por su vetustez, por ejemplo) que pueden ocasionar su derrumbe, el condómino colindero puede demolerlo y hacerlo más firme pero guardando las mismas condiciones de construcción y medidas que el anterior. Si el muro se prolonga en altura o profundidad, se aplican el artículo 2022 CCC. En caso de que se necesite una superficie mayor a la original debe ser tomada del TERRENO DEL QUE LO REALIZA (artículo 2025 CCC). Para la reconstrucción deberá ser diligente y respetar las reglas del arte. La realizará a su costa y el vecino no podrá reclamar indemnización por las meras molestias que le cause.
Mejoras en la medianería urbana: Se aplican las reglas generales de los gastos y mejoras. Los condóminos tiene la obligación de pagar (según su proporción) los gastos por arreglos de mantenimiento así como las mejoras necesarias. Pero no las útiles o suntuarias.
Abdicación de la medianería: el condómino tiene derecho a abdicar de la medianería por los costos de construcción, reparación o conservación, SALVO en los lugares de cerramiento forzoso (a menos que el muro forme parte de una construcción que le pertenece o la deuda se haya originado en un hecho propio). No puede abdicar en el caso de un muro de elevación o enterrado si mantiene su derecho sobre el muro de cerramiento. Es un criterio lógico.
Alcances de la abdicación: abarca el muro y el terreno que ocupa.
Readquisición: puede readquirir el que abdicó, pagándola como si nunca la hubiese tenido antes.
Cerramiento forzoso rural:
El titular de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, de un inmueble ubicado fuera de un núcleo de población o de sus aledaños, tiene el derecho a levantar o excavar un cerramiento, aunque no sea un muro en los términos del cerramiento forzoso. También tiene la obligación de contribuir al cerramiento si su predio queda completamente cerrado.
Artículo 2032.- Atribución, cobro y derechos en la medianería rural. El cerramiento es siempre medianero, aunque sea excavado
El que realiza el cerramiento tiene derecho a reclamar al condómino la mitad del valor que corresponde a un cerramiento efectuado conforme a los estándares del lugar.
Artículo2033.- Aplicación subsidiaria. Lo dispuesto sobre muros medianeros en cuanto a los derechos y obligaciones de los condóminos entre sí, rige, en lo que es aplicable, en la medianería rural.
Artículo 2034.- Condominio de árboles y arbustos. Es medianero el árbol y arbusto contiguo o encaballado con relación a muros, cercos o fosos linderos, tanto en predios rurales como urbanos.
Artículo 2035.- Perjuicio debido a un árbol o arbusto. Cualquiera de los condóminos puede exigir, en cualquier tiempo, si le causa perjuicio, que el árbol o arbusto sea arrancado a costa de ambos, excepto que se lo pueda evitar mediante el corte de ramas o raíces.
Artículo 2036.- Reemplazo del árbol o arbusto. Si el árbol o arbusto se cae o seca, sólo puede reemplazarse con el consentimiento de ambos condóminos.
Notas [arriba]
1 Castro Hernandez, M. H, De Garay Lanús, I. (2012). Condominio –en línea-. En Análisis del proyecto de nuevo Código Civil y Comercial 2012. Buenos Aires. El Derecho disponible en: www.bibliotecadigital.uca.edu.ar/ repositorio/ contribuciones/condominio- castro- hernandez- garay- lanus.pdf. Fecha de consulta 10 de mayo de 2015.
2 Arean, Beatriz Alicia. Curso de derechos reales. 6ta edición. Hammurabi. José Luis De Palma Editor. Buenos Aires. 2009
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