La nota de calificación del registrador de la propiedad inmueble

 Por Lilia Noemí Diez [1]

Introducción [arriba] 

Nos referiremos a la nota de calificación en sentido amplio, como la nota que expide el registrador de la propiedad cuando observa un documento por un defecto subsanable, o cuando rechaza la inscripción de un documento.

La nota, a la que nos referimos culmina el “procedimiento registral, es decir, el trámite ante el Registro de la Propiedad Inmueble, que se inicia con la rogación que implica la presentación del título en el Registro, está terminado, con dicha nota, que expresará los defectos subsanables o insubsanables que contenga el documento y su notificación; y si el usuario está disconforme con la calificación, sólo le queda el procedimiento recursivo registral.

La calificación registral como sostén del sistema inmobiliario registral [arriba] 

En sentido estricto, el principio de legalidad registral, se identifica con la calificación que realiza, bajo su responsabilidad, el registrador de la propiedad. Y es la calificación el centro de todo el sistema registral inmobiliario en nuestro país. El registrador debe controlar la legalidad de todos los documentos notariales, judiciales o administrativos, traídos a registrar. El ejercicio de la función calificadora es una obligación del registrador de la que no puede abstenerse o negarse.

La palabra calificar, proviene del latín qualis que significa cual y faceris, que quiere decir hacer, de modo que calificar es hacer, destacar, o resaltar las cualidades de algo, apreciar o determinar las cualidades de una persona o cosa. Según el Diccionario de la Real Academia Española, calificar es, juzgar el grado de suficiencia o insuficiencia de los conocimientos demostrados, en general calificar es, entonces formular un juicio respecto de la calidad o valor de algo.

Conteste con este significado, un autor reprochó el uso de la palabra “calificación” en el ámbito de la función del registrador. Asevera que es una palabra que los filósofos llaman “imaginativa”, que sigue la “ley de semejanza”, porque renueva anteriores estados de conciencia que ofrecen alguna relación de parecido.

“Esta palabra índice a la imaginación por un proceso de similitud a representarse la idea del profesor que examina, y se vincula con la antipática labor del que examina y califica con la doble secuela de superioridad e inferioridad en que se colocan profesor y alumno. Este desacierto ha motivado los recelos y suspicacias, molestias, prejuicios y sinsabores que, nutriéndose de la misma savia jurídica, debieran ser considerados hermanos de profesión”[2].

También se identifica a la calificación con la verificación o examen, examinar no es lo mismo que calificar, el examen es previo y la calificación es posterior, la calificación es siempre el resultado del examen[3].

Este imprescindible control de legalidad que realiza el registrador de la propiedad, a efectos de darle publicidad registral un documento, cuya finalidad última es la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. El filtro que supone el control de legalidad registral es fundamental para la seguridad jurídica y del tráfico, sin que pueda suplirse tal control, por otro funcionario.

Enseña Villaro que la explicación y el fundamento de la calificación no se encuentra en el principio de legalidad, al menos no únicamente, sino en la exigencia lógica derivada del sentido y finalidad de la publicidad registral[4].

Podemos decir que la calificación registral, es una función “especial” del registrador, que analiza el negocio jurídico en sí mismo y los preceptos legales aplicables a él, realizando un juicio “para la publicidad”, sin cuya resolución favorable el documento no tiene acceso al Registro de la Propiedad.

Las notas mediante las cuales se expresa el registrador [arriba] 

Así como el viejo axioma dice que “el juez habla a través de sus sentencias”, el registrador habla por intermedio de sus notas, que son dos a saber, la nota de inscripción y la nota de calificación.

La nota de inscripción:

La nota de inscripción es aquella que practica el registrador en el título o en el documento en el cual practica el asiento con una inscripción definitiva, en aquellos documentos que no merecen observación alguna y por lo tanto son inscriptos. Cuando la calificación es positiva, y el registrador practica el asiento, porque el documento cumple con todos los requisitos legales, entonces corresponde hacer saber la inscripción del documento mediante la nota de inscripción. Es la nota que coloca el registrador al pie del título[5]. Esta nota lleva la firma del registrador [6].

Respecto del plazo para confeccionar la nota de inscripción es el mismo plazo para calificar, –que también es el plazo para inscribir, e acuerdo con lo dispuesto por el art. 9 del Decreto Ley N° 17801. Esta norma no indica el lugar donde se debe colocar la nota de inscripción[7], la costumbre hace que se coloque al pie del documento traído a inscribir, y nada dice acerca de la firma del registrador.

La nota de calificación:

Concepto:

“En primer lugar, se puede considerar la nota de calificación como un trámite del procedimiento registral cuyo objeto es reflejar la calificación efectuada por el Registrador.

En segundo lugar, también se puede hablar de la nota de calificación como una consecuencia o efecto de la calificación (mediata en el caso de calificación positiva, inmediata en caso de calificación negativa).

En tercer lugar, desde un punto de vista formal, la nota de calificación es la forma a través del cual se manifiesta la calificación.

Y, finalmente puede darse un concepto sustantivo según el cual la nota de calificación es la expresión o reflejo documental de la calificación registral”[8].

Contenido:

El art. 9 del Decreto Ley N° 16701, establece: “Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera: a) rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el defecto fuera subsanable, devolverá el documento al solicitante…”.

La nota de calificación, de acuerdo con nuestra legislación, puede ser de negativa denegatoria o de rechazo por defectos insubsanables, o negativa suspensiva que conlleva una inscripción provisional del documento hasta que los defectos sean subsanados; a ambas nos referiremos más abajo.

Contenido de la nota:

Teniendo en cuanta que la calificación del registrador puede ser recurrida, la nota de calificación debe ser:

a) Completa: en la nota se deben expresar todos los defectos encontrados en el documento. Las calificaciones escalonadas, responden a una mala calificación del registrador, que, al reingreso del documento con el defecto señalado corregido, el registrador detecta otro nuevo y lo observa, y así sucesivamente repite esta conducta en varias oportunidades.

Ante la primacía que tiene la seguridad jurídica a la que tiene derecho con una calificación íntegra quien solicite la inscripción, o a la que tienen en general todos los terceros destinatarios de la publicidad registral a través de la presunción de integridad y validez del contenido el Registro, creemos que debe prevalecer la segunda.

La aplicación del principio de la seguridad jurídica hace que el registrador deba colocar en su nota de calificación todos los fundamentos jurídicos que a su juicio impiden la inscripción definitiva del documento. Es inadmisible, una calificación parcial, en la nota de calificación debe hacer constar todos los defectos subsanables del documento. La nota de calificación realizada por el registrador debe poner de manifiesto al rogante, la totalidad de los defectos que adolezca el documento que se califica, porque el control de legalidad no se desarrolla en etapas ni versa sobre aspectos concretos a examinarse escalonadamente. [9] “Resulta indeseable, en este sentido, la práctica de calificaciones parciales, que informen al segundo o ulterior ingreso del documento sobre defectos que debieron indicarse en el primero”[10].

En congruencia con lo expresado en los párrafos anteriores, se expresa la Declaración I–3, del IV Congreso Internacional de Derecho Registral, (México, 1980); “En caso de calificación desfavorable, el Registrador, habrá de consignar con claridad y precisión, la totalidad de los defectos advertidos y las normas que amparen aquélla”.

Se trata de evitar que el trámite de calificación registral se convierta en una caja de sorpresas, que se abre sucesivamente por el rogante, a medida que va corrigiendo las fallas que primero haya detectado el Registro y le haya hecho saber, como también un dispendio de actividad, del registrador y del rogante, y la incidencia negativa de esta inconducta del registrador, en la seguridad jurídica que implica la registración inmobiliaria, al obstaculizarse sin motivo la dinámica de la inscripción registral.

Así, importante jurisprudencia ha dicho:

“La potestad calificadora se presenta como una función independiente, completa e íntegra y obligatoria. Se entiende a la independencia de la función como a la autonomía del registrador en el ejercicio de su función, en cuanto a su completitud e integridad, dicha característica la hace abarcativa de la totalidad de la situación registral al tiempo del ingreso del documento por lo que todos los derechos observados son puestos en conocimiento del interesado para su subsanación, si fuera posible”[11].

b) Fundada: La calificación debe ser motivada esto es, debe explicar con claridad y suficiencia las razones de la denegación o de la inscripción provisional, ya que de lo contrario puede provocar indefensión dilaciones o actuaciones equivocadas, basadas en la nota defectuosa. Debe fundarse en el derecho vigente, y éste debe ser pertinente o ajustado al caso. Constituye una decisión jurídica solemne, mediante la que se declara que el documento reúne o no los requisitos legales para obtener protección registral. “Esta labor exige el pleno conocimiento de las disposiciones legales, de los principios informadores del sistema y finura jurídica para penetrar en el difícil campo en el que se trata de distinguir lo real de lo personal”.[12] Es por ello que en los Registros Inmobiliarios, que procuran la excelencia en el servicio, así como también evitar los problemas que acarrea una mala o deficiente calificación, esta tarea está a cargo de profesionales del derecho.

Así, importante jurisprudencia ha dicho:

“Es sabido que el principio de legalidad es aquel por el cual todo el accionar de la administración ha de ser el resultado de la aplicación de la ley. Es la plena vigencia del ordenamiento jurídico por encima de la voluntad del funcionario, que debe sujetarse estrictamente a aquél”[13].

c) “Recurrible”: cuando el registrador deniega una inscripción, o inscribe un documento en forma provisional, y el rogante cree que debió inscribirlo en forma definitiva, tiene la posibilidad legal de recurrir (art. 9 de la Ley N° 17801), ante el registrador que dictó el acto. Y luego, en caso que el registrador deniegue el recurso de revocatoria o recalificación; según la provincia que se trate, puede tener el recurso jerárquico ante el superior del registrador que calificó el documento, o puede tener abierta la vía judicial.

Finalidad:

La nota de calificación cumple dos finalidades:

a) Informativa: para que el interesado conociendo los defectos del documento, los subsane.

b) Servir de base: para el recurso de recalificación o revisión de la calificación.

Nota de calificación negativa– Rechazo del documento:

La calificación negativa, realizada por el registrador, conforme lo dispone el art. 9 inc. a) del Dto. Ley N° 17801, se establece para los casos que el documento tenga vicios que importen su nulidad absoluta y manifiesta; en este caso deniega la inscripción, por una causa que impide la inscripción del documento.

La validez del acto dispositivo engloba la eficacia y validez del título, debiéndose rechazar los títulos nulos de nulidad absoluta. En este sentido se ha pronunciado, en un interesante fallo, la Sala Tercera de la Suprema Corte de Mendoza, el 9/8/91 en autos: “Lucena Cabello Jorge c/Dirección de Registros Públicos y Archivo Judicial de la Provincia de Mendoza”[14]. Se trataba de un escribano que autorizó una escritura de distracto de donación, la que había sido suscripta con el propósito de burlar a los acreedores de la donante, hecho que el Registro de la Propiedad Inmueble, consideró en su nota de calificación, como un acto nulo de nulidad absoluta y manifiesta, en virtud del art. 953 del Código Civil, y 9 inciso a) de la Ley N° 17801, y, en consecuencia, rechazó la inscripción del documento. El escribano interviniente interpuso recurso de reposición, que la Dirección, por los mismos fundamentos que había rechazado la inscripción denegó. El escribano planteó el recurso judicial. La Suprema Corte de Mendoza, entendió que el tema a decidir era considerar hasta dónde llega la función calificadora del registrador. En un fallo de un alto contenido jurídico y luego de pasar revista a la doctrina nacional y extranjera sobre la extensión y los límites de la función calificadora del registrador, la Corte mendocina, toma posición señalando que, la función calificadora se extiende

“el examen de legalidad de los documentos administrativos y notariales, no se agota en el análisis de las formas extrínsecas. El registrador debe calificar el cumplimiento del tracto sucesivo, la legitimación para disponer o adquirir y todo otro defecto o vicio que surja de forma ostensible del documento o de su cotejo con los asientos registrales. El registrador nada ha tenido que investigar, todo está en el instrumento que se le pide inscribir. Encontró lo absoluto y lo manifiesto, dicho en otros términos, la situación prevista en el art. 9° inc. a) Ley N° 17801. Aún cuando la interpretación fuere dudosa, es de buena política estatal tender a que en el Registro exista la menor cantidad de títulos defectuosos; como dice Jerónimo González de no existir un adecuado ejercicio de la calificación registral, los asientos sólo servirán para engañar al público, favorecer el tráfico ilícito y provocar nuevos litigios”.

Finalmente la Suprema Corte de Mendoza resuelve, rechazar el recurso presentado por el escribano y mantener la calificación de la Dirección de Registros Públicos y Archivo Judicial[15].

Luis Andorno, concuerda con la nota de calificación del registrador mendocino y con la solución a la que arriba la Corte Mendocina en dicho fallo, expresando que se ha aplicado la doctrina correcta, ya que el registrador debe ir más allá de las formas extrínsecas para que se aplique correctamente el principio de legalidad[16].

O también aunque el documento no contiene vicios de nulidad absoluta y manifiesta, pero amerita su rechazo, cuando el inmueble no estuviera dentro de la jurisdicción del Registro de la Propiedad Inmueble donde fue presentado el documento (art. 290 inc. a) C.C. y C.); o cuando se trate de un documento privado (art. 3 inciso a) Dto. Ley N° 17801); o cuando por su contenido no constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobe inmuebles, (art 2 inc. a) Dto. Ley N° 17801), o cuando no estuviera determinado el inmueble sobre el cual recae la medida cautelar que se pretende anotar[17].

La redacción de esta nota, con las causas que impiden la inscripción debe ser clara, precisa, y muy concreta.

Nota de calificación negativa– Por defectos en el documento:

“La calificación negativa es aquella determinación en virtud de la cual el Registrador determina que el título presentado a inscripción en su sentido formal o en su aspecto material presenta defectos que impiden su acceso al Registro”[18].

No es objeto de este trabajo, –centrado en la nota de calificación–hacer una distinción entre defectos subsanables e insubsanables, porque de ello se ha ocupado ya numerosa doctrina[19].

Conclusión [arriba] 

“Como en otros ámbitos, el justo medio es difícil de alcanzar; un exceso de calificación atenta contra las finalidades del Registro, que además de la publicidad, persigue la seguridad jurídica y la rapidez del tráfico; consecuentemente hay acuerdo en que el registrador no debe entrar en aspectos insignificantes e intrascendentes, pues esta actitud propicia el entorpecimiento, la dilación y el innecesario congestionamiento de la oficina”[20].

De acuerdo con lo expresado en el párrafo anterior, la cantidad de recursos de recalificación que se presentan al Registro de la Propiedad Inmueble, evidencian la calidad de la calificación del registrador, expresada, en la nota de calificación. Por lo que es fundamental, por parte de este funcionario, un juzgamiento cuidadoso del documento, sin simplificaciones excesivas, sin apego a conceptos desactualizados, basado únicamente en el estudio del derecho, con constante profundización. De esta manera, el registrador de la propiedad inmueble, reforzará la confianza puesta en él, por la mayor parte de los habitantes de nuestro país.

Notas [arriba] 

[1] Directora del Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia del Chaco.
[2] RUIZ MARTINEZ, Francisco, “Algunas consideraciones sobre la calificación registral “, en Gómez Gálligo, Francisco Javier “La calificación registral” Tomo I, Edición del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, y Editorial Civitas. Año 1996, pág. 414.
[3] Cfr. PRADA ALVAREZ –BUYLLA, Plácido, “La calificación registral como proceso de aplicación del Derecho”, en Libro Homenaje a Juan Berchmans Vallet de Goytisolo. Ed. Consejo General del Notariado. Madrid. 1988, Tomo IV, pág. 614.
[4] VILLARO, Felipe Pedro, “Derecho registral Inmobiliario”. Editorial Astrea. Buenos Aires 2010, pág. 93 y ss. “Examen y reformulación de los llamados principios registrales inmobiliarios”. Revista del Notariado N° 882 pág. 41 y ss.
[5] CADENABA COYA, José María, “La nota del Registrador al pie del título”. Boletín del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. N° 284. Diciembre de 1991, pág. 2563 y ss.
[6] El art. 19 bis de la Ley Hipotecaria Española, llama a esta nota, “nota de despacho”. “Si la calificación es positiva, el Registrador inscribirá y expresará en la nota de despacho, al pie del título los datos identificatorios del asiento…”.
[7] El art. 19 bis de la Ley Hipotecaria Española, señala que la nota debe colocarse al pie del título.
[8] GARCIA GARCIA, Lorenzo, “La nota de calificación”, Ed. Centro de Estudios. Fundación Registral. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Madrid 2008, pág. 29.
[9] COGHLAN, Antonio R, “Teoría General de Derecho Inmobiliario Registral”. Ed. Abeledo Perrot. Primera edición. Buenos Aires. 1991. Pág. 145.
[10] DE REINA TARTIERE, Gabriel “Principios Registrales”. Primera edición. Editorial Helasta. Buenos Aires. 2009, pág. 276.
[11] STJSgo. del Estero Plenario del 29/9/2008. “Darchuk de Martínez Tania Andrea c/Registro General de la Propiedad Inmueble de Santiago del Estero s/Recurso de Impugnación”. Infojus sum. Z0014546.
[12] CHICO Y ORTIZ, José María “Calificación jurídica, Conceptos Básicos y Formularios Registrales”. Editorial Marcial Pons. Madrid. 1987, pág. 65.
[13] CNC. Sala B. 30/8/13. “Falicoff Eduardo Daniel c/Registro de la Propiedad Inmueble 153/08 s/Recurso Registro de la Propiedad Inmueble”. En www.dnrpi.jus.gov.ar>jurisprudencia.
[14] SC Mendoza Sala III. 9/8/91. J.A. 1992–II–735, con nota e Luis O. Andorno “La protección registral en los negocios inmobiliarios”. LL Actualidad 13/10/92 con nota de Edgardo A. Scotti “Límites de la calificación de los documentos en el derecho registral”; Revista Notarial del Colegio de Escribanos de la Provincia de Córdoba N° 65, 1993–2, pág. 105 con nota de Roberto Boqué “Alcance de la función calificadora del registro a propósito de un pronunciamiento judicial” y Revista del Notariado N° 831, Año 1992, pág. 846 y siguientes. Con comentario de Juan Cruz Ceriani Cernadas, “Calificación registral. ¿Formas extrínsecas o cuestiones de fondo? Nulidad absoluta y manifiesta”.
[15] Con comentario de este fallo de Juan Cruz Ceriani Cernadas. “Calificación Registral. ¿Formas Extrínsecas o Cuestiones de Fondo? Nulidad Absoluta y Manifiesta”. En Rdn N°831 octubre–noviembre–diciembre 1992, págs. 846 y 847.
[16] ANDORNO Luis O., Función calificadora del Registro de la Propiedad. Nulidad absoluta y manifiesta (art. 9 inc. a) Ley 17801”, en JA 1992–lV–661 y s.s.
[17] DIEZ, Lilia Noemí “Cosas tenedes”, en IJ Revista Argentina de Derecho Civil. IJ Editores. Fondo Editorial. (en prensa).
[18] GARCIA GARCIA, Lorenzo, ob. cit. pág. 70.
[19] GOMEZ GALLIGO, Francisco Javier, “La Calificación registral”. Tomo I, Edición del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, y Editorial Civitas. Año 1996.
[20] PEREZ FERNANDEZ DEL CASTILLO, Bernardo, “Derecho registral”. Tercera edición. Ed. Porrúa. México, pág. 74.