La Nueva Ley de Alquileres, su impacto tributario y otras cuestiones
Por Patricia A. Cozzo Villafañe[1]
I. A modo de introducción [arriba]
Debemos manifestar que existe un gran endeudameinto de las familias de la clase media, situación financiera que se vió agravada por la crisis de COVID-19 y que fue mostrando una gran crisis en materia habitacional y el problema para poder acceder al crédito y a una vivienda propia, situación esta que cada vez se fue tornando más crítica. Esta falta de acceso al crédito también impacto algunas industrias como la de la construcción.
Debido a que quien alquila es la parte más vulnerable en el contrato de locación debo manifestar que es un criterio respecto del cual existe pugna. Ya que existen quienes piensan que la regulación de este mercado hace más dificultoso llevar adelante los litigios de desalojo y los aumentos del canon locativo se pactan una vez que ya ocurrió el proceso inflacionario, de acuerdo a lo que a este respecto opinan las inmobiliarias a contrario de lo que opinan las asociaciones que nuclean a los inquilinos.
Hay quienes piensan que esta ley no facilita la entrada a la locación sino que regula aquellos contratos que ya fueran formalizados. Estos contratos no pueden ser nalizados como un contrato de consumo donde se trataría de consumidores ultr vulnerables así como fueran encuadrados dentro del contrato de consumo los tiempos compartidos y los cementerios privados. Fue en este marco en que se llevo adelante la nueva ley de alquileres.
Los propietarios deben registrar los contratos de alquiler en la Agencia Federal de Ingresos Públicos dentro de los quinece días de celebrados desde el 1 de julio de 2020 y quE se encuentren vigentes. La nueva ley de alquileres establece un registro que contará con toda la información acerca de los contratos suscriptos. Antes no existía un registro en la Agencia Federal de Ingresos Públicos o sea que esta agencia desconocía si el inmueble estaba ocupado o si se hallaba vacío. Hasta que se dispuso esta medida eran pocos los propietarios que entregaban facturas a los inquilinos. También establece la cración de un registro donde había información acerca de los contratos firmados. Las inmobiliarias no son sujeros de obligaciones ya que las mismas recaen en cabeza del propietario conforme surge de la ley vigente.[2]
Los inquilinos no están obligados a registrarse pero están facultados para informar si el locador no lo hace.[3]
II. Modificacion en el Codigo Civil y Comercial analisis de la Reforma Legal [arriba]
La nueva Ley de Alquileres que fue sancionada en 30 de junio de 2020 comenzó a regir al día siguiente de su publicación y la misma abarcó diferentes aspectos. En su art del 1 al 12 fue una modificación al Código Civil y Comercial, del art. 13 al 16 una regulación complementaria referida a las locaciones , un plan nacional de regulación social en lo que va del art. 17 al 20 de la norma y el cuarto aspecto se refiere a que también busca una resolución alternativa de conflictos y una reforma al articulo 6 de la Ley de Mediación Obligatoria (Ley Nº 26.589 art 21 y 22).
1) Domicilio
El art. 1 de la Ley Nº 27.551 modifica el art. 1196 ya que el mismo dice “Las partes de un contrato pueden elegir un domIcilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de el emanan. Pueden además constituir un domicilio fiscal electrónico en el que tengan por efectuadas todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan”.
El domicilio especial es aquel que las partes constituyen a los efectos del cumplimiento de las obligaciones que se refieren a los actos jurídicos. En este serán válidos todas las notificaciones y comunicaciones que deban efectuarse entre las partes como consecuencia del contrato realizado.[4]
La ley además del domicilio físico incluye un domIcilio electrónico donde serán válidas todas las notificaciones.
En este sentido debo manifestar que no es lo mismo una firma electrónica conforme lo regula ley de firma digital (Ley Nº 25.506) que se utiliza como un metódo de identificación a diferencia de la firma digital. La firma electrónica en el caso de ser desconocida el que la invoca es quien debe probar su existencia. Las consecuencias jurídicas serán conforme el domicilio de que se trate .
Ya existe el denominado domicilio electrónico conforme la Acordada de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (CSJN). Esta es una base de datos del poder judicial y uesta a disposición de la justicia para recibir una notificación mediante la web de Notificaciones y Presentaciones Electrónicas a través de su Portal y también a través de la MEV ( Mesa de Entradas Virtual).
No es apto como docmilio electrónico en las contiendas judiciales aquellos correos electrónicos o las redes sociales y que se identifican con la CUIT del abogado litigante.
2) Locación habitacional
El art. 2 sustituye al art. 1196 del CCC y dice lo siguiente: “ Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse al locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes.
b) Depositos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El deposito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del ultimo mes de locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un deposito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo al momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondiente al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese dido facturada, puede acordarse su pago tomendo al efecto los valores del ultimo servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalentes a dichos montos como garantía de pag. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata a las sumas retenidas.
c) El pago de la llave o equivalente y,
d) La firma de pagarés o documentos que no forme parte del contrato original.
Esta norma es imperativa y de orden público ya que regula el acceso a la vivienda.[5]
Hay que analizar las disposiciones en lo que se refiere al deposito en garantía que se constituye al inicio del contrato y las clasulas de actualización del mismo y también se debe ponderar que el contexto en el que tendrán aplicación estas normas es inflacionario.
Estos depósitos para garantizar el pago de las sumas adeudadas a las empresas pretatarias de servicios o expensas del inmueble. El locador no puede exigir un monto mayor al pactado pero si puede el inquilino en forma voluntaria renunciar a esta clausula en caso de creeerlo conveniente.
El art. 3 de la ley modifica el art. 1198 CCC y dice lo siguiente:
“Plazo mínimo de la locación de inmuebles. Cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo máximo legal de tres (3) años excepto en los casos del art. 1199 CCC.
El locatario puede renunciar a este plazo si esta en tenencia de la cosa”.
Existen excepciones a este plazo que son los que surgen del art. 1199 CCC. Estas se encuentran el art. 4 de la Ley Nº 27551 y dice este art. 1199 CCC: “Excepción al plazo mínimo legal. No se aplica este plazo mínimo a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinada a:
1. Sede de embajada, consulado u organismo internacional y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular.
2. Habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los tres (3) meses se presume que no fue hecho con esos fines.
3. Guarda de cosas.
4. Exposiciones u ofertas de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo máximo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad expresada en el contrato y que debe normalmente completarse en el plazo menor pactado”.
La ley tiene un agregado que se refiere “a los contratos consecutivos” que es con el fin de evitar el fraude al piso minimo legal.
La Ley Nº 27.221 se refiere a los contratos realizados con fines turísticos o descanso por un plazo menor a tres (3) meses se rige por las normas relativas al hospedaje.
3) Gastos de conservacion y reparacion del inmueble
Con respecto a la conservación de la cosa se reemplaza el art. 1201 y quedó redactado de la siguiente forma:” el locador debe conservar la cosa locada en estado de servir el uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro de su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.
En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por si, con cargo al locador, una vez transcurrida al menos veinticuatro (24) horas corridas, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente.[6]
En todo caso, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aún si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo”.
La norma coloca en cabeza del locador la obligación de tener la cosa en condición para que pueda ser usada conforme a su destino siempre que la reparación que deba realizarse no sea por razones imputables al locatario.
Se elimina la segunda parte de la antigua redacción del art. 1201 que permitía en el supuesto que la reparación interrumpa el uso o lo turbe de acuerdo al destino a reducir el precio del canon locativo o a resolver el contrato. Esto debía ponderarse de acuerdo a la gravedad de la turbación.
La norma realiza un distingo entre la reparación urgente que es aquella que si el propietario se negara a hacerla puede realizarla el locatario luego de 24 horas de la notificación. Si no es urgente debe intimar el locador para que la realice en un plazo de diez (10) días corridos a contar a partir del momento en que recibiera la notificación, y una vez vencido ese término podrá hacerla.
Las notificaciones deben realizarse en el domIcilio establecido a estos fines conforme a lo que ya me referí al tratar la cuestión atinente a domicilio.
En supuesto caso que se trate de una propiedad horizontal el inquilino puede pedir al consorcio de propietarios la realización de la reparación de lo que son los espacios comunes. Pero debe estar avalada por el propietario locador conforme lo establece el art. 2054 CCC.
El art. 6 sustituye al art. 1203 CCC y dice :”Frustración del Uso y Goce de la Cosa. Si por causas no imputables al locatario, este se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o este no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescinsión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se vise afectada directa o indirectamente la cosa misma, su obligación continua como antes”
Las normas anteriores atendían al caso fortuito o fuerza mayor como posibilidad de rescindir el contrato o cesar el pago del precio y en la actualidad se habla de causas no imputables al locatario. En el caso de un alquiler comercial debe el locatario tomar a su cargo la habilitación del rubro comercial de que se trate.
El art. 7 incorpora el art. 1204 bis que dice: Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las dispociones de esta sección, pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los canones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos”.[7]
Se incorpora para el locatario la facultad de poder descontar estos gastos del alquiler a abonar si el locador no realiza las reparaciones pese a estar notificado.
Algunos autores como Del Cerro cuestionan si esto modifica el art. 544 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación que limita “la excepción de compensación” al instrumentado en un titulo ejecutivo extrajudicial completo . Esto opera igual que en el art. 2049 CCC ya que el propietario no puede oponerse al pago de las expensas o contribuciones y no puede oponer excepciones fundadas en derechos por ellos invocados contra el consorcio.
El art. 8 modifica el art. 1209 y dice: “Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que se le de a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de los que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente que sean considerados como expensas comunes ordinarias y extraordinarias”.
4) Pago de impuestos y tasas. Empresas prestadoras de servicios
Con la nueva redacción el impuesto inmobiliario y la tasa municipal serán a cargo del locador en tanto los servicios serán asumidos por el locatario. Respecto AYSA es a cargo del locatario. Lo que no puede imponerse al locatario el pago de impuestos que graven el inmueble. Esto es así por tratarse de una carga real o gravamen real y deberá interpretarse en juego con el art. 1888 CCC. La redacción en lo que se refiere a las expensas el locatario tiene a su cargo las expensas comunes que son aquellas que se refieren a los gastos habituales. El locador debe abonar aquellas que son extraordinarias.
Las expensas son extraordinarias cuando así lo establece la asamblea y debe atender a los gastos de conservación de su departamento y abonar los gastos comunes.
Esta redacción obliga al administrador tener que detallar los gastos para de esta forma poder determinar cuales son los ordinarios y cuales son los extraordinarios en honor al principio de la buena fe que debe primar en los actos jurídicos.
Hay quienes consideran que el locatario debe abonar las expensas como poseedor y hay quienes sostienen que el locatario es un tenedor de la cosa ya que reconoce en otro el dominio o señorio respecto de la cosa y en la posesión se trata de un uso y goce conforme al destino pactado en el contrato de locación.[8]
5) Resolución anticipada de contrato
En cuanto a la resolución anticipada del contato de locación el art. 1221 CCC dice “el contrato de locacion puede ser resuelto anticipada por el locatario:
1. Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis (6) meses de contrato debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación. Se hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un (1) mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes y medio de alquiler y al momento de desocupar el inmueble y la deun (1) mes si la opción se ejecuta transcurrido ese lapso.
En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador aliza con una anticipación de tres (3) meses o mas, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.
En los casos del art. 1199 CCC deberá abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler.
Esta claúsula es obligatoria y no puede ser renunciada por los contratantes. La ley utiliza el término “resolución” cuando debería utilizar el de “rescinción” anticipada, ya que esta decisión es unilateral.
El locador debe preavisar con 30 días de antelación y puede hacerlo si el tiene seis (6) meses de vigencia.
Tambien fue modificado el art. 1221 bis que dice: “En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato en un plazo no mayor a quince (15) días corridos. En caso de silencio del locador o fuente a su negativa da lugar a un acuerdo estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente”.
Esta norma procura que el locatario no se vea sin posibilidad de acceso a una vivienda por eso insta a la concertqación en los últimos tres (3) meses antes del vencimiento del contrato.
6) Intimación de pago y desalojo
El art. 1222 CCC trata acerca de la intimación de pago y el desalojo de la vivienda. El texto dice: “Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de los alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez (10) días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago.
El primer párrafo es idéntico y mantiene la intimación previa respecto de la locación con destino a vivienda. [9]
El juicio de desalojo es la vía procesal con que cuenta el locador en caso de incumplimiento del locatario de la obligación de restituir el inmueble al cumplirse el plazo de la intimación previa que establece la Ley Nº 27.551.
El locador no puede negarse a recibir las llaves del inmueble y puede consignar las mismas con costas para el locador. Rigen las normas para el pago por consignación (art. 904 a 909 CCC) y 910 a 913 por causas extra judiciales.
El art. 1351 CCC establece: “Si solo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión excepto un pacto en contrario o protesta de una de las partes según el art. 1346 CCC. No existe solidaridad entre las partes contratantes respecto al pago adeudado al corredor en carácter de ccomisiones. Si interviene un corredor por cada cada parte, cada una de ellas tiene derecho a cobrar comisión a su respectivo comitente.
En la locación de inmuebles la intermediación solo podía estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer corretaje inmobiliario conforme las leyes locales”
Al no existir solidaridad entre las partes la obligación resultante sería simplemente mancomunada conforme el art. 825 y 55 CCC.
III. Regulaciones en la Nueva Ley [arriba]
En el titulo II se ocupa de la regulación complementaria y se refiere a la regulación específicamente a las garantía que pueden ser garantía propietaria, avales bancarios, seguros de caución, fiador solidarios y garantía personal del locatario. “ Que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingreso o cualquier otro medio fehaciente.
No se puede exigir garantías que superen 5 veces el valor mensual de la locación.
1) Ajuste de los contratos
El art. 14 dice que los contratos de alquiler cualquiera sea su destino están exceptuados de lo dispuesto en los arts. 7 y 10 de la Ley Nº 23.928 y sus modificatorias.
El precio debe establecerse como único valor y por períodos mensuales sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. Estos ajustes deben realizarse mediante el índice de precios al consumidor y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estatales (RIPTE) que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina.
Esta prohibición se convirtió en letra muerta de la ley debido al contexto inflacionario en que vivimos. [10]
2) Consignación
En el caso que el locador se niegue a recibir el pago, el locatario puede realizar el pago por consignación dentro de los tres (3) días siguientes al vencimiento del plazo estipulado en la notificación. Rigen las previsiones de la Ley Nº 25345.
IV. Metodo alternativo de resolucion de conflictos [arriba]
El art. 21 de la Ley Nº 27551 establece que el Estado debe fomentar las acciones necesarias para la mediaicón y arbitraje procurando arbitrar métodos que tiendan a resolver los conflictos existentes entre las partes contratantes.
Las partes en crisis se encuentran obligadas a la mediación prejudicial y el requerido se encuentra obligado a hacerlo y no puede negarse a hacerlo
V. Analisis de los efectos impositivos [arriba]
A partir del 1 de marzo de 2020 comienza a regir el registro de los contratos de alquilerres que impone la Ley Nº 27551 y y su reglamento de la Agencia Federal de Ingresos Públicos. Esa misma norma establece que no habrá cambios en las consecuencias impositivas para los intervinientes en estos contratos ya que seguirán rigigendo los mismos impuestos que gravaban estos actos La novdad sería la registración de estos contratos en la Agencia Federal de Ingreos Públicos. No caben dudas que estas medidas impactaron en los mercados y muchas veces demás está decir que esta influencia es negativa.
Esto se debe a que los controles excesivos de las actividades privadas provoca que muchas personas busquen salir de este mercado y por lo tanto al disminuir la oferta de estos bienes la consecuencia inmediata será una suba en los precios de los alquileres.
Esta norma introduce cambios en el Código Civil y Comercial de la Nación ya que dispone la registración de los contatos de locación de inmuebles que se encuentran en el territorio de la República Argentina los que serán supervisados por la AFIP. Se puede decir que en un principio no hubo cambios en lo que se refiere a impuestos rigen los mismos de siempre.
La Ley Nº 27551 fue reglamentada mediante la Resolución General 4933/21, donde se contempla que los propietarios de los inmuebles locados y los siblicados registren sus contratos por si mismos o por medio de sus representantes (corredores inmobiliarios, escribanos, apoderados).
Están obligados a suministrar esta información tanto las personas humanas y jurídicas que actúen como locadores, en los casos que sean sujetos domiciliados en el exterior y la obligación quede en cabeza de los representantes o apoderados que registren domicilio en la República Argentina. Se encuentran exentos de cumplir con esta obligación aquellos cuyos representantes residan por fuera de los limites territoriales de nuestro estado, o sea en el exterior.
Aquellos contratos que se celebraran a partir del 1 de julio de 2020 que se encuentren vigentes así como aquellos otros que fueran celebrados durante el mes de marzo de 2021 cuentan con un plazo para la inscripción hasta el 15 de abril de 2021. O sea que si realizamos una interpretación de la norma sería unos 15 días corridos que deberán contarse a partir de la fecha de celebración del contrato luego de la puesta en vigor de esta normativa o fecha de su modificación, ya que la ley de alquileres autoriza a modificar el monto del canon locativo en forma anual. [11]
Los intermediarios que intervienen en la operación pueden registrarlos en representación de los locadores. Si la propiedad rentada pertenece a varias personas puede registrar el contrato de alquiler cualquiera de los condóminos o co propietarios y también puede suministrar los datos de los demás condóminos que s eencuentre alcanzado por esta normativa y de esta manera librará a los demás de tener que hacerlo.
Las operaciones que deben ser registradas son las siguientes, ya sea que se hayan suscripto en soporte papel o en forma digital:
A) Inmuebles urbanos con destino a comercio o vivienda.
B) Arrendamiento de propiedades rurales. En estos se mantiene la obligación de cumplir con la información simplificada agrícola.
C) Locaciones temporarias de inmuebles, urbanos o rurales que tengan fines turísticos de descanso o similares.
D) Locaciones de espacios o de superficies fijas o móviles, exclusivas o no, que se encuentran delimitadas dentro de inmuebles como locales comerciales y/o stands en supermercados, shopings, centro, paseos comerciales o galerías de compra, polo gastronómico, espacio cultural, feria, mercado, centro de convenciones, terrazas, sotános encontrándose excluídos los alquileres de góndolas.
VI. El proceso on line [arriba]
Los contratos se deben registrar de la siguiente manera: Deben ser informados de mánera digital a través de la página web de la Agencia Federal de Ingresos Públicos (AFIP) , para lo cual se debe entrar con la Clave Unica de Identificación Tributaria (CUIT) y Clave Fiscal al servicio que se denomina “Registro de locacaiones de Inmuebles-RELI –Contribuyente”.
Se deben informar los datos filiatorios del locador, también aquellos que son aptos para poder identificar el inmueble y quienes son las partes que intervienen en la operación Adicionalmente debe agregar un archivo con formato PDF el texto del contrato que se llevo adelante. El organismo enviara un acuse de recibo al domicilio fiscal electrónico de aquellas personas que hubieran llevado adelante el trámite y en el caso de que se trate de un condómino al que pertenece a cad uno de los integrantes. Aquellos contratos que se hayan celebrado en moneda extranjera deben informarse al tipo de cambio vendedor del Banco Nación Argentina vigente al cierre del día hábil anterior al de la celebración del contrato.
Ante el incumplimiento de esta obligación se aplican las sanciones que preveen la Ley Nº 11.683 que aplica para los procesos tributarios. Cuando se inician acciones judiciales por algún incumplimiento del contrato, el juez interviniente deberá dar aviso a la AFIP sobre la existencia de un contrato de locación Esta información se suministra mediante el modulo “comunicaciones judiciales” que funcione dentro del servicio web y que se denomina “Registro de locaciones de Inmuebles- REII-Juzgados”.
Los interesados y conforme lo previsto por la Ley Nº 27.551 pueden informar el contrato ingresando a esta página y pueden hacerlo hasta los seis meses posteriores a la fecha de finalización del contrato de locación. [12]
VII. Consecuencias impositivas [arriba]
Las consecuencias tributarias no cambian para ninguna de las partes del contrato: Los tributos son los mismos.
La locación de vivienda se encuentra exenta de IVA en el Regimen Simplificado abonando solo el cargo impositivo ( sin pagar la parte previsional ni la obra social). Otra opción es la inscripción en el Regimen General de liquidación de impuestos registrándose en Ganancias e IVA quedando exceptuado de pagar autónomos.
En el monotributo puede el locador inscribirse como condómino. Si ben los condominios no pueden inscribirse como monotributistas si lo puede hacer cada condómino en forma individual si reúne los requisitos que prevee la ley para su adhesión, categorización y permanencia de acuerdo a los parámetros que establecen las normas vigentes. Los condóminos deben adherir en forma individual por todas las locaciones del mismo condómino.
El propietario de un inmueble alquilado debe inscribirse en la AFIP y cumplir con la obligación a su cargo. Esta inscripción puede ser en el registro simplificado de monotributo. La facturación total anual no debe superar determinado monto de pesos 1739493,79. No puede tener más de tres unidades funcionales de explotación. Hay que formalizar el contrato de alquiler y emitir comprobantes tipo “C” . Este inmueble debe estar inscripto en bienes personales en caso que corresponda cumplir este impuesto.
1) Regimen general de iva y ganancias
Si la totalidad de la facturación anual supera la suma de $ 1.739.493,79. Si el sujeto pasivo del tributo posee más de tres unidades funcionales de explotación. En este caso debe formalizar un contrato de alquiler y emiter comprobantes tipo “B”. Se deberá declarar las rentas en la declaración jurada anual del impuesto a las ganancias y los inmuebles en la declaración que reaciga en el impuesto a los bienes personales. Si el alquiler se realiza a un contribuyente inscripto en el Impuesto al Valor Agregado (IVA) debe confeccionarse una factura “A”.[13]
La inmobiliaria o el contador puede emitir comprobantes en nombre del propietario, actuando como intermediario en la operación. En dichos comprobantes deberáindicar el apellido y nombre y la denominación o razón social de los propietarios y su Clave de Identificación Tributaria (CUIT).
En caso de tratarse de alquileres comerciales deberá abonar el IVA, siempre que el locador figure inscripto en el impuesto, solo si el importe de la locación mensual supera los $ 1500. Siendo este un valor muy bajo y que no se actualiza dewsde hace aproximadamente veinte años.
Si el inmueble se encuentra en el ámbito de la Ciudda de Buenos Aires el propietario deberá pagar el 3% de ingresos brutos, siempre y cuando posea más de dos viviendas puestas en alquiler y siempre que el valor anual supere la suma de pesos treintas mil ($30.000) por cada inmueble. En la provincia de Buenos Aires, basta con que el propietario posea solo un inmueble puesto en alquiler y que el valor mensual y anual supere los 32400 y la suma de $ 391.248 respectivamente. En ese caso deberá abonar la tasa del 3,5% calculada sobre el valor del alquiler.
El valor del alquiler que abona un monotributista sobre un parámetro anula que se que se pondera para estar adherido al régimen simplificado y a partir de allí y conforme a su facturación anual determinar en que cataegoría deberá estar inscripto el sujeto pasivo del tributo.
2) Deducciones de ganancias
La resolución 4003 de la Agencia Federal de Ingresos Públicos prevee para la cuarta categoría del impuesto a las ganancias la deducción de lo abonado en concepto de canon locativo, lo que se encuentra sujeto a los siguientes requisitos:
Se puede deducir hasta el 40% de los importes abonados de alquiler de inmuebles destinados a casa habitación del trabajador. El tope máximo anual equivale al mínimo no imponible que rige para el año. Para este año calendario el tope de deducción es de $ 67.071,36. Este valor se actualiza todos los años en función de la variación, de octubre a octubre del año siguiente, de índice salarial denominado “RIPTE”
Si se trata de alquileres de locales comerciales deben pagar el IVA, siempre que el locadort figure inscripto en el impuesto solo si el importe mensual de la locación sea superior a % 1500, valor irrisorio que no se actualiza desde hace aproximadamenre unos 20 años.
La condición que se pone es que el locatario no sea titular de otro inmueble, con independencia de cual sea su proporción o porcentaje.[14]
El otro requisito es que el locador emita facturas por el alquiler cobrado y que el primer año en que se informe esta deducción a través del sistema web “SIRADIG-TRABAJADOR” que funciona en la página web de la Agencia Federal de Ingresos Públicos (AFIP), se adjunte en formato PDF una copia del contrato de alquiler.
3) Efectos de la pandemia
El decreto 320 con sus prorrogas dispuso hasta el 30 de marzo del año en curso, el congelamiento del precio de los alquileres de inmuebles, con destino a vivienda, debiéndose abonar el valor pagado en el mes de marzo de 2020: La diferencia resultante entre el monto pactado en el contrato y el importe congelado deberá ser abonada por el inquilino en 6 cuotas mensuales, iguales y consecutivas. Con vencimiento la primera de ellas en la misma fecha de vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes deoctubre del corriente año, y junto con este. Las restantes cuotas vencerán el mismo día en que venza el canon locativo correspondiente a los meses siguientes.
La medida alcanza a los contratos vencidos. El decreto aclara que no podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad por incumplimiento que se haya previsto en el contrato. Las obligaciones de la parte fiadora (garante) permanecerán vigentes hasta que se cancele totalmente el contrato.
Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.
Debido a ello se suspende en todo el territorio nacional hasta el día 31 de marzo la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles siempre que el litigio sea promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación.
Debemos analizar lo que sucede con los contratos de locación que a oartir del 20 de marzo de 2020 se encuentren vencidos y venzan antes del 31 de marzo de 2021. En estos casos la decisión la tiene el inquilino, quien deberá notificar al propietario 15 días antes de la fecha de vencimiento pactada. Por lo tanto la prorroga también obliga al garante por el tiempo que el plazo será extendido. Si existen dudas por falta de pago del alquiler que se generan desde la puesta en vigencia y hasta el 31 de marzo de 2021 que tengan su origen en la falta de pago tendrán que abonarse en tres cuotas o como máximo hasta seis cuotas que sean iguales mensuales y consecutivas, con vencimiento la 1era de ellas en la fecha de vencimiento del canon locativo que corresponda a la ley del contrato de locación correspondiente a octubre de ese año. [15]
Pueden aplicarse intereses compensatorios los que no podrán exceder las tasa de interés de los plazos fijos en pesos a 30 días que paga el Banco de la Nación Argentina. No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios ni tampoco otra penalidad. Se extiende hasta la finalización del contrato la obligación del garante.[16]
Conclusión [arriba]
Mediante este articulo solo busco analizar esta nueva ley de alquileres en la legislación y la modificación del Código Civil y Comercial a la luz de la misma y por otro lado analizar el impacto tributario de esta norma al rearse un registro de contratos en la Agencia Federal de Ingresos Públicos, no realizar un juicio de valor acerca de la conveniencia o no de la misma.
La expectativas serán que mediante la sanción de esta ley se logren contratos mas equitatvos para los más vulnerables y de esta manera lograr paliar el gran deficitu habitacional existente. Esto es lo que busca el legislador conforme la exposción de motivos que surge de la sesión taquigráfica de la sesión legislativa.
Pienso que no obstante lo cual debe tenerse en cuenta que la existencia de tantas regulaciones hacen que sea muy difícil para los propietarios exigir el cumplimiento de los términos contractuales y que sean victimas de abusos personas que también son vulnerables como lo pueden ser aquellos que solo cuentan con los ingresos de un alquiler como único sustento, personas con discapacidad, mujeres, adultos mayores.
Es muy difícil buscar soluciones cuando existen diversos intereses que se encuentran en pugna. No obstante lo cual y habida cuenta el déficit habitacional se debería llevar adelante un plan nacional de viviendas y de esta manera garantizar el derecho fundamental a la vivienda digna por otro lado garantizar por parte del estado que la propiedad privada de los titulares de dominio no se vea turbado y a la vez por medio de la obra pública lograr activar la economía.
Bibliografía [arriba]
Cuestiones Constitucionales acerca de la Nueva Ley de Alquileres.
FALCON E. “Comentarios a las reformas al código civil y comercial en materia de locaciónes y otras disposiciones. Ley 27.551”. Santa Fe Argentina. Editorial Rubinzal Culzoni cita RCD 2820/2020
HERNANDEZ C. “Reforma a las locaciones: el impacto de la ley 27.551. Santa Fe. Argentina Editorial Rubinzal Culzoni cita RCD 2862/2020.
HIDALGO DAHWYLER Rodrigo, “Conflictos de alquileres y politica de vivienda social en la década de 1920. El caso de Chile”. Consejo de Investigaciones Cientificas de España y la Pontificia Universidad Catolica de Chile.
ITURBIDE Gabriela, Revista Juridica de la AMFJN Ejemplar Nro. 7 , Diciembre 2020. Publicada en Buenos Aires Argentina. Consulta de 10-9-2021.
LERTORA, Federico Manuel (RFCE) “Locacion de inmuebles: La ley 27.551 y su relación con las normas vigentes”. Argentina Buenos Aires año 2021
MOROZ R. F. “El domicilio especial electrónico”. Editores Lezcano J. M. y Krieger W. F. “Locaciones urbanas. Análisis de las modificacions de la nueva ley de alquileres”. Buenos Aires Argentina. I. J. Editores. Cita: I. J. CMXXIII-31
Locación de Inmuebles Revista UNNE FM Lertora 2020.
Reforma Acerca de la modificación legislativa en materia de locación urbana por la ley 27551 en ElDial.com, consulta de 16/09/2021.
SERVIT Diana C. www.eldial.com DC2B1A “La mal llamada “nueva ley de alquileres” y su impacto en las relaciones con la propiedad horizontal”
Texto de la ley 27.551
www.errejus.com Proyecto para modifi car la “ley de alquileres” Errejus 21/08/2021
www.argentin a.gob.ar Ley simple alquileres. Agentina.gob.ar
Notas [arriba]
[1] Abogada. Especialista en Tributación Local por la Universidad Nacional de Tres de Febrero. Diplomada en GestiÓn de Politicas Públicas Provinciales. Secretaria del Instituto de Derecho Tributario del Colegio de Abogados de Morón. Miembro del Instituto de Derecho Tributario de la Federación Argentina de Colegios de Abogados (FACA). Miembro del Observatorio de Derecho Penal Tributario de la Universidad de Buenos Aires. Miembro de la Asociación de Justicia Constitucional.
[2] HERNANDEZ C. “Reforma a las locaciones: el impacto de la ley 27.551”. Santa Fe. Argentina.
[3] Alquileres: que cambios traerá la nueva ley para los propietarios e inquilinos. Infobae publicado 11/10/2021
[4] MOROZ R. F. (2020) “El Domicilio Especial Electronico”. Lezcano J. M. y Krieger W. F. Editores. Locaciones urbanas. Análisis de las modificaciones de la nueva ley de alquileres. Buenos Aires Argentina: I. J. Editores cita I. J. CMXXIII-31
[5] HIDALGO DAHWYLER Rodrigo “Conflicto de alquileres y política de vivienda social en la década de 1920. El caso de Chile”. Consejo de Investigacion Cientifico de España y la Pontificie Universidad Catolica de Chile.
[6] FALCON E. (2020) “Comentarios a las reformas al código civil y comercial en materia de locaciones y otras disposiciones – ley 27.551”. Santa Fe Argentina. Rubinzal Culzoni. Cita RCD 2820/2020
[7] ITURBIDE Gabriela, Revista Juridica de la AMFJN Ejemplar Nro. 7 , Diciembre 2020. Publicada en Buenos Aires Argentina. Consulta de 10-9-2021.
[8] ITURBIDE Gabriela, Revista Juridica de la AMFJN Ejemplar Nro. 7 , Diciembre 2020. Publicada en Buenos Aires Argentina. Consulta de 10-9-2021.
[9] FALCON E. “Comentarios a las reformas al código civil y comercial en materia de locaciónes y otras disposiciones. Ley 27.551”. Santa Fe Argentina. Editorial Rubinzal Culzoni cita RCD 2820/2020
[10] SERVIT Diana C. www.eldial.com DC2B1A “La mal llamada “nueva ley de alquileres” y su impacto en las relaciones con la propiedad horizontal”
[11] www.argentina.gob.ar Ley simple alquileres. Agentina.gob.ar
[12] MOROZ R. F. “El domicilio especial electrónico”. Editores Lezcano J. M. y Krieger W. F. “Locaciones urbanas. Análisis de las modificacions de la nueva ley de alquileres”. Buenos Aires Argentina. I. J. Editores. Cita: I. J. CMXXIII-31
[13] LERTORA, Federico Manuel (RFCE) “Locacion de inmuebles: La ley 27.551 y su relación con las normas vigentes”. Argentina Buenos Aires año 2021
[14] LERTORA, Federico Manuel (RFCE) “Locacion de inmuebles: La ley 27.551 y su relación con las normas vigentes”. Argentina Buenos Aires año 2021
[15] MONTI Susana Analia. Especialista en derecho tributario y BENITEZ Martin. Especialista en derecho civil y comercial. Video de Youtube del Colegio de Abogados de Moron profesores
[16] www.infobae.com nota del dia 19 de febrero de 2021.
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