Los conjuntos inmobiliarios y sus elementos característicos

Por Paola Amestoy

El artículo 2074 del nuevo ordenamiento establece las características de estas urbanizaciones establecidas como derecho de propiedad horizontal especial.

Así podemos citar:

- Cerramiento;

- partes comunes y privativas;

- estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes;

- reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes;

- entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas;

- Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.

Analicemos cada una de ellas:

1. Cerramiento [arriba] 

Cumple la función de límite físico del derecho de propiedad horizontal especial y también de seguridad. Es accesorio de las partes privativas y sigue la suerte de ellas. Es de aplicación el artículo 2079.

“Localización y límites perimetrales. La localización de los conjuntos inmobiliarios depende de lo que dispongan las normas provinciales y municipales aplicables. Los límites perimetrales de los conjuntos inmobiliarios y el control de acceso pueden materializarse mediante cerramientos en la forma en que las reglamentaciones locales, provinciales o municipales establecen, en función de aspectos urbanísticos y de seguridad”.

Estos cerramientos pueden ser paredes con defensas de diversas índoles, alambrado perimetral, cercos vivos, entre otros y a veces combinación de ellos.

2. Parte común [arriba] 

Debemos remitirnos al artículo 2040 en virtud de lo dispuesto por el artículo 2075 segunda parte.

“Artículo 2040: Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes. Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.

Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios”.

El artículo 2076 completa:

“Cosas y partes necesariamente comunes. Son necesariamente comunes o de uso común las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el emprendimiento.

Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran comunes”.

En este sistema lo principal es el lote de terreno y lo accesorio las demás partes señaladas en la norma en estudio. También debemos señalar que entre las partes comunes y privativas estas son inseparables, a tenor de lo establecido en el artículo 2074 en su última parte, en el sentido que establece que ambas conforman un todo no escindible.

No hay ninguna duda que el espíritu de la ley es que las calles internas, el cerco perimetral, las partes deportivas y recreativas, la sede social sea de propiedad común.

3. Parte privativa [arriba] 

Tenemos la unidad funcional como parte privativa, debemos referirnos al artículo 2039 con la adaptación que realiza el artículo 2077. Artículo 2039:

“Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.

La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla”.

Artículo 2077:

“Cosas y partes privativas. La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta”.

Lo importante de la norma es que permite que las unidades funcionales sean unidades a construir. Esto permitirá sin lugar a dudas, que terminada la construcción de la unidad funcional no es necesario el cambio de planos de la totalidad de la urbanización, sino la inclusión de lo construido en forma directa en el catastro.

4. Reglamento de propiedad horizontal especial [arriba] 

El reglamento de propiedad horizontal especial debe ser redactado por los condóminos o el desarrollista o promotor del emprendimiento. En el caso de conversión de un sistema anterior al nuevo lo redactará como dispone el artículo 2075 los propietarios o el órgano autorizado del emprendimiento a transformar.

Nos debemos remitir al artículo 2038 por disposición del artículo 2075:

“Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional”.

En su naturaleza jurídica estamos frente a un contrato, conforme surge de la definición del artículo 957 de nuevo código civil: “Contrato es el acto jurídico mediante el cual dos o más partes manifiestan su consentimiento para crear, regular, modificar, transferir o extinguir relaciones jurídicas patrimoniales”.

Este contrato genera obligaciones recíprocas entre todas las partes, por lo que reviste el carácter de bilateral o plurilateral. En el caso que lo redacte el desarrollista o emprendedor estamos frente a un contrato de adhesión.

El reglamento de propiedad horizontal especial integra el título suficiente conforme lo establece el artículo 1892: “Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real”.

Cabe preguntarnos si con la redacción del reglamento de propiedad horizontal y su inscripción en el registro de la propiedad inmueble ¿se constituye el derecho real o estamos frente al estado de propiedad horizontal? ¿Qué significa la expresión del artículo 2038 en la parte que dice a fin de la división jurídica? La inscripción del reglamento es ¿declarativa o constitutiva?

Si analizamos el artículo 750 del nuevo ordenamiento dice refiriéndose a la tradición: “El acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición, excepto disposición legal en contrario”. ¿El artículo 2038 es una disposición en contrario del artículo 750?

Entendemos que la voluntad del legislador, siguiendo la doctrina de la Dra. Elena Higthon quien fuera integrante de la comisión redactora del nuevo código civil y comercial, es que la inscripción del reglamento implica la constitución del estado de propiedad horizontal, el derecho real nacerá con el modo suficiente, es decir con la primera tradición traslativa de dominio, o en caso de condóminos con la adjudicación de las unidades funcionales[1] .

Por lo tanto, redactado el reglamento de propiedad por el propietario originario estamos frente a un contrato de adhesión, naciendo el derecho real con la primera transmisión de dominio.

El reglamento de propiedad horizontal especial obliga a todos los propietarios y sus sucesores, universales y singulares. En cada adquisición, los adquirentes están aceptando sus cláusulas.

La jurisprudencia, bajo el régimen de la Ley N° 13.512 había reconocido que “la incorporación al consorcio importa la total e incondicional adhesión a las previsiones contenidas en el reglamento de copropiedad y administración, el que reviste naturaleza contractual, debiendo las partes ajustarse a sus disposiciones como a la ley misma. La estricta observancia de sus disposiciones es fundamental importancia para el mantenimiento del sistema creado por la Ley N° 13.512”[2].

También se encuentran vinculado con el reglamento el que haya contratado con un copropietario, como un inquilino, un comodatario y aun un usufructuario porque a ellos se extienden las obligaciones que este impone.

Contenido del reglamento: Por disposición del artículo 2075 nos debemos remitir al artículo 2056 para establecer que dispone: El reglamento de propiedad horizontal debe contener:

a) determinación del terreno; Debe determinarse el inmueble de la urbanización a través de los linderos, superficie, matricula, datos catastrales, partido o departamento, pedanía o cuartel, fracción y demás datos que identifiquen la urbanización. Deberá tenerse el plano aprobado con el cumplimiento de las disposiciones administrativas.

b) determinación de las unidades funcionales y complementarias; Identificación y enumeración de las unidades funcionales, superficie de cada lote, matrícula, datos catastrales, partida y número de la misma. Si llegaran a existir unidades complementarias identificación y ubicación de cada una de ellas.

c) enumeración de los bienes propios; Está relacionado con el ítem anterior.

d) enumeración de las cosas y partes comunes; Comprende la enumeración de las calles, parte deportiva, cerco o pared perimetral, construcciones como la sede, salón de uso múltiple, gimnasio, portería o entrada común a la urbanización, etc.

e) composición del patrimonio del consorcio; Comprende los muebles y útiles, maquinarias, rodados, etc. En el reglamento no hace falta enumerar cada uno de los útiles, maquinarias y rodados. Ello figurará en el libro de inventario y balance porque son cosas de duración limitadas y deben ser repuestas después de un período de tiempo por su degaste por uso que se les da a las mismas.

f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad. El porcentual sobre el total de cada unidad, que sirve para determinar las expensas y gastos que deben pagar cada consorcista. La suma de los porcentuales debe dar cien por ciento, lo que deberá ser controlado por el Registro de la Propiedad al inscribir el reglamento.

g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes; Este inciso debe ser completado con el artículo 2081 específico en materia de los conjuntos inmobiliarios que reza de la siguiente manera

“Gastos y contribuciones. Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece el reglamento de propiedad horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares”.

Generalmente está en relación con el porcentual de cada unidad. Pero el reglamento puede establecer otra manera de dividir los gastos y expensas comunes y poner contribuciones por la utilización de los servicios deportivos, de la sede social, como en el caso de invitados y familiares. Muchas veces las expensas están también relacionado su monto si el terreno está construido o baldío.

h) uso y goce de las cosas y partes comunes; Se refiere a la facultad de uso y goce de los copropietarios de las cosas y partes comunes, como la parte deportiva, horarios para utilizarlos, quienes pueden utilizar la parte deportiva, si puede haber invitados de los socios, arancel cuyo monto lo fijará la asamblea o comisión administradora según corresponda, la utilización de las calles internas, las restricciones en cuanto el uso y peso de los vehículos, horario para recoger la basura entre otros.

i) uso y goce de los bienes del consorcio; Se refiere a los bienes que pertenecen al consorcio como persona jurídica. Puede el consorcio como persona jurídica, por tener plena capacidad, a manera de ejemplo, haber comprado un inmueble lindante para uso de los consorcistas, en el haya construido un salón de uso múltiple.

j) destino de las unidades funcionales; El reglamento debe fijar el destino de las unidades privativas, si es solo para vivienda, si puede ser apta para uso profesional, la prohibición de tenencia de animales no domésticos, la prohibición de utilización para uso industrial y comercial.

k) destino de las partes comunes; Se refiere al destino de las partes comunes, por ejemplo, que deportes están autorizados, quienes lo pueden realizar, si se permite que los copropietarios puedan concurrir con invitados, eventuales pago de aranceles, etc.

l) facultades especiales de las asambleas de propietarios; Además de facultades comunes de la asamblea de propietarios en cuanto a la autorización de gastos, aprobación de balances, designación de administrador y su remplazante, puede tener facultades especiales de acuerdo a la naturaleza del emprendimiento. Por ejemplo, la asamblea de copropietarios puede tener la última palabra sobre las sanciones impuestas por el tribunal o comisión de disciplina como paso previo para concurrir a la vía judicial. Fijar aranceles de ingreso para nuevos copropietarios que quieran utilizar la parte sociales y deportivas. Generalmente, los clubes de campo establecen que el ingreso de un copropietario no le da acceso a la utilización de la parte deportiva estableciendo para ello requisitos para ser admitido como asociado, pagando para ello un arancel de ingreso.

m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación; Las asambleas pueden ser ordinarias, extraordinarias y judiciales. Las ordinarias se tratan de cuestiones comunes, generalmente repetitivas periódicamente, como aprobación del estado patrimonial, la aprobación periódica de las cuentas del administrador, entre otras. Las extraordinarias trata de asuntos no repetitivos, como designación de nuevo administrador por renuncia o muerte del mismo. En general este tipo de instituciones están regida por comisiones que actúa como administradora. También el reglamento puede establecer, generalmente así se realiza, la sanción de un código urbanístico de edificación, estableciendo estilos, alturas, retiros entre otros requisitos. Cabe recordar que estos códigos o reglamentos privados no pueden contradecir los códigos locales.

Otra cuestión importante es quien convoca a las asambleas, lo que debe estar establecido en el reglamento. Generalmente, el administrador es quien está obligado a convocarlas, pero también es importante que queden autorizado el consejo de administración y como un número determinado de propietarios que el reglamento debe establecerlo que generalmente en la práctica se fija en un quince por ciento de los propietarios.

n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;

Es conveniente limitar la cantidad de cartas poderes para representar a otro copropietario ante la asamblea. Es muy común, que personas con pocos escrúpulos intenta juntar cantidad de cartas poderes para obtener de las asambleas beneficios personales. Conviene limitar a número pequeño la facultad de obtener representaciones, lo ideal que no supere más de tres, porque de esta manera se evita concentraciones poco deseables.

ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones; Sin perjuicio de las mayorías legales establecidas por la ley, el reglamento puede agravar las mismas, como establecer la exigencia de una doble mayoría como ser numérica por titulares y por valor. También puede establecerse mayorías especiales para determinados supuestos. En este aspecto el nuevo código da una amplia libertad.

o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal; Tenemos una mayoría mínima establecida en el artículo 2057: “El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios”. Esta mayoría puede agravarse, pero no puede modificarse a un número menor. También puede establecerse el agravamiento para casos especiales, como la inclusión de nuevos deportes en el club de campo.

p) forma de computar las mayorías; Las mayorías se pueden computar por personas o por valor. El reglamento puede establecer una doble mayoría, es decir por persona y valor. Puede establecer que solo las mayorías son por personas y solo por valor en caso de que la ley no disponga lo contrario.

q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios; En los clubes de campo y barrios cerrados es difícil que existan unidades complementarias. En caso de existir las mismas, el reglamento puede establecer que estas solo se pueden transferir a propietarios y no personas ajenas al conjunto inmobiliario.

r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador; El administrador originario es designado por parte de los que constituyeron el consorcio. Debe ser ratificado dentro de los noventa días de la primera asamblea cuando se cumpla los dos años, conforme artículo 2066. Los posteriores son designados por la asamblea. Se pueden establecer facultades especiales al administrador mientras no se viole la ley.

s) plazo de ejercicio de la función de administrador; La Ley N° 13.512 ni el decreto reglamentario establecían plazo de duración en el cargo al administrador. La Ley N° 948 de la CABA estableció para el ámbito de la ciudad de Buenos Aires para el caso de ausencia de plazo una duración de un año. El nuevo código establece como un requisito esencial que el reglamento disponga un plazo de duración de la gestión del administrador. Si el reglamento en su redacción original no consta de este plazo el Registro de la Propiedad en su carácter de calificador de los documentos que se presentan deberá observarlo y devolverlo para su subsanación. Si llegara a inscribirlo sin plazo alguno, en cada designación de administrador o comisión administradora en caso de ser plural, deberá fijarse el plazo de duración del mandato.

t) fijación del ejercicio financiero del consorcio; El nuevo ordenamiento establece que el reglamento debe disponer el plazo y momento de presentación del ejercicio patrimonial-financiero de presentación de las cuentas del consorcio, aunque la norma no lo diga. El ejercicio patrimonial comprende el activo y el pasivo, la diferencia corresponde al patrimonio neto que es la diferencia entre ambos También conviene que el reglamento establezca la presentación del presupuesto de obras y mejoras para el ejercicio siguiente. Conviene que el consejo de propietarios audite las cuentas a través de un auditor profesional y que esta obligación conste en el reglamento.

u) facultades especiales del consejo de propietarios. Sin perjuicio de las facultades que le da a la Asamblea, el nuevo ordenamiento en el artículo 2064 permite la constitución de un consejo de propietarios con atribuciones que el artículo establece. Pensamos que las atribuciones que le da la norma son enunciativas y no taxativas, pudiendo atribuirle facultades de contralor, pero nunca reemplazar las funciones del administrador.

El reglamento debe prever en los clubes de campo, sobretodo en donde existe parte deportiva importante, la existencia de subcomisiones deportivas para cada uno de los deportes, la elección de sus miembros y duración de los mismos.

También es conveniente en aquellos clubes grandes, de muchos propietarios la existencia de un tribunal de disciplina, la forma de elección de sus miembros, las faltas que deberán juzgar, y la forma de proceder el recurso de apelación ante la Asamblea previo a la acción judicial.

5. Entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios [arriba] 

Así, la entidad requerida puede ser el consorcio, como persona " jurídica privada; o, bien la entidad promotora, o los socios fundadores. Pueden recurrir a una combinación de la propiedad horizontal con la constitución de una sociedad o asociación que administre el complejo.

Notas [arriba] 

[1] Higthon, Elena I. Derechos Reales, vol. IV. Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad, Ediciones Jurídicas Ariel, Buenos Aires , 1979, pág. 105/107.
[2] Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala B “Fernández, Elsa B. y otra c. Luque de Benedit, Dolóres” 29/10/1979. AR/JUR/2094/1979