El Corretaje Inmobiliario

Responsabilidad y regulación en la Ley Nº 27.551

Por Walter Fernando Krieger [1]

I. Introducción [arriba] 

Tal como explica Bilbao Aranda[2] el contrato de corretaje a partir de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial ha dejado de ser una “facultad” del corredor la de negociar contratos a favor de su comitente para pasar una “obligación” el hacerlo.

Así, vemos que la intermediación en la locación de inmuebles está regida por nombras de fondo y locales que habrán de regular el ejercicio de esta actividad, debiendo estas normas procurar el objetivo de transparentar el mercado inmobiliario mediante un adecuado asesoramiento a las partes que intervienen en el negocio.

Sin embargo, la superposición normativa, el avance de la competencia federal sobre cuestiones locales y viceversa y la puja en las competencias profesionales entre martilleros, abogados y otros profesionales han dado lugar a la aparición de complicaciones innecesarias que redundan en mayores costos de los contratos para las partes.

Es por ello, que a lo largo del presente trabajo procuraremos ordenar estas cuestiones a la luz tanto de la Ley de Alquileres N.º 27.551 como de la demás normativa aplicable como ser el Código Civil y Comercial y la Ley de Defensa del Consumidor.

II. El “diálogo de fuentes” y los principios generales aplicables al contrato de corretaje [arriba] 

II.1.- El “diálogo de fuentes”.-

Hemos señalado en el punto anterior que a la hora de examinar la actividad del corretaje inmobiliario confluyen sendas normas de orden nacional y local que deben interpretarse coordinadamente.

En este sentido, la forma de integrar estas normas a la hora de hacerlas funcionar coordinadamente es a través del denominado “diálogo de las fuentes” que impone el art. 1° del CcyCN.

Así, por imperio de esta norma, las soluciones jurídicas a todos los problemas que se susciten deben estar en sintonía con los preceptos convencionales y constitucionales como primera medida. Por ello, la primera pauta de integración de las diversas normas es aquella que derive en las soluciones que mejor se adecuen al respeto de los derechos y garantías consagrados en la Constitución Nacional y los Tratados internacionales de Derechos Humanos.

A su vez, señala Alvarez Larrondo[3] que la aplicación del “dialogo de las fuentes” en nuestro sistema puede derivarse en tres tipos de diálogos: a) Una aplicación simultánea de leyes, por ejemplo el concepto de nulidad en el sistema de Defensa del Consumidor surgirá del CcyCN; b) Una aplicación coordinada de las leyes en donde una norma enunciada en una ley general tiene alguna regulación en concreto en una norma particular; c) Una aplicación mediante “influencias recíprocas” como sucede, por ejemplo, entre la regulación de los contratos de consumo y los contratos de adhesión en el CcyCN.

Por lo tanto, el “dialogo de fuentes” no puede constituirse en el libre albedrío de los operadores jurídicos para en su nombre poder formular soluciones incongruentes, sino que dichas soluciones, por imperio del art. 1 del CcyCN deben realizarse respetando los derechos y garantías constitucionales y contravencionales; en tanto, tal como enseña la profesora Claudia Lima Marques, la función del “diálogo de las fuentes”, es respetar los valores constitucionales, coordinando y adaptando el sistema normativo para una convivencia coherente de las normas que lo componen[4]

II.2.- Principios generales.-

Sin duda alguna, el principio general que debe primar en todos los contratos es el principio general de la buena fe; principio que ha sido constituido por el Código Civil y Comercial en la piedra angular de todas las relaciones jurídicas.

Una mirada a este principio en relación al contrato de corretaje, importa no solo la aplicación clásica de la noción de “buena fe lealtad” que importa la realización de las conductas esperables por la otra parte en las circunstancias de tiempo, persona y lugar;[5] sino también la plena vigencia del deber de cooperación entre las partes.

Es que tal como enseña Faría de Carvalho[6] el principio de la buena fe en la relaciones contractuales importa la imposición de un deber de cooperación entre las partes.

Este deber de cooperar impone cambiar el prisma de las relaciones contractuales en la que dos sujetos tienen intereses contrapuestos; por el de sujetos que deben actuar en forma coordinada para alcanzar las expectativas que tienen sobre el negocio.

Así, el corredor, el propietario y el locatario deben trabajar en forma coordinada y cooperando no solo para la celebración del contrato, sino para su plena ejecución satisfaciendo los intereses de todas las partes.

En consecuencia, este deber de cooperación conlleva que el martillero en cuanto al deber de información y asesoramiento que debe brindar no se encuentro obligado únicamente frente a quien lo contrata y paga sus honorarios o comisiones, sino que también se encuentra compelido brindar información “veraz y eficaz” a todos los participantes del negocio, así como también a asistirlos a lo largo del desarrollo de toda la relación en lo que las partes le requieran.

III. El corretaje inmobiliario [arriba] 

El contrato de corretaje se encuentra regulado en el Código Civil y Comercial entre los arts. 1345 y 1355, así como también en la Ley Nº 25.028 que mantiene su vigencia en forma coordinada el Código Civil y Comercial.

En este sentido, hemos señalado que el contrato de corretaje importa la obligación de un sujeto de mediar en favor de un tercero para la obtención de negocios para este, sin que esta relación importe dependencia alguna con el comitente.

Ahora bien, señala el art. 1346 del CCyCN que resulta imprescindible para que se entienda que el negocio ha sido “concluido” por el corredor, que este se encuentre habilitado para ejercer tal función -siendo que los criterios de habilitación se regulan por la normativa local-.

Así surge primeramente redundante el agregado que el art. 12 de la Ley Nº 27.551 realiza al art. 1351 en tanto sostiene que el corretaje inmobiliario solo puede ser realizado por “corredores habilitados”, en tanto -como hemos dicho- ello ya se encontraba establecido en el art. 1346 del CCyCN.

Más aún, recuerda Muguillo[7] que el corredor que no cumpla con los requisitos de habilitación, carece de acción para exigir el cobro de las comisiones con arreglo a lo establecido en el art. 33 in fine de la Ley Nº 25.028.

En cuanto a las obligaciones de los corredores establecidas en el art. 1347 del CcyCN, se debe realizar una lectura de las mismas, coordinadas con el texto de los arts. 35 y 36 de la Ley Nº 25.038.

Así, y a la luz de estas normativos, habremos de coincidir con Muguillo[8] en cuanto a que las obligaciones del corredor en materia de corretaje inmobiliario son:

a) Llevar los libros de registro de las operaciones llevadas adelante con su intervención, así como también los demás libros de comercio que establecen los arts. 320 y siguientes del CcyCN.

b) Asegurarse la identidad de las partes que intervienen en el negocio y su capacidad para contratar. En este sentido, deberán requerir informes a los Registros pertinentes a los fines de corroborar la inexistencia de anotación de restricción de la capacidad.

c) Proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad. Ello implica cumplir con el deber de proveer a todas las partes de la totalidad de la información relacionada con el negocio, absteniéndose de las conductas que puedan inducirlas a error. Asimismo, y como parte de este deber, y siguiendo lo establecido en la Ley Nº 25.028, debe comprobar la existencia de los instrumentos que acreditan la titularidad del bien sobre el que se está contratando y recabar de los registros correspondientes la inexistencia de embargos, restricciones, o cualquier otro tipo de impedimento que permita la libre disponibilidad de los bienes. En este sentido, cabe aclarar, que la responsabilidad del corredor sobre este punto no puede alcanzar a la perfección de los títulos y su validez, en tanto, dicha revisión es competencia exclusiva de los escribanos.

d) Comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento y que de algún modo puedan influir en la conclusión o modalidades del negocio.

e) Acordar con las partes quien asumirá los costos y la forma de satisfacerlos, si el corredor tiene la representación de alguna de las partes para suscribir los instrumentos que documentan la operación o celebrar alguno de los actos que ejecutan el contrato. Estos acuerdos deben celebrarse por escrito, entendemos bajo pena de no poder ser demostrada la existencia de los mismos de otra manera.

f) Mantener estricta confidencialidad de todo lo que concierne al negocio en el que interviene.

g) Asistir a las operaciones hechas con su intervención y a la firma de los documentos conclusivos.

Cabe recordar, además, que si el contrato cerrado con la intervención de un corredor es anulado ya sea por ausencia de capacidad de las partes, ilicitud en el objeto, ausencia de representación, o cualquier causa que habiendo sido conocida por el corredor fue omitida de ser informada a las partes; el corredor pierde el derecho a percibir la comisión, estando, además, en el caso en que ya la hubiere percibido, obligado a restituirla a quien se la abonó (art. 1353 CcyCN).

En este sentido, cabe destacar que la responsabilidad del corredor se debe conjugar con lo establecido en el art. 1728 del CcyCN, siendo responsable también por la anulación del contrato no solo por aquello que conoció y no informó; sino también por aquello que le era exigible conocer y no lo hizo en razón de un accionar negligente.

A su vez, el texto del art. 1354 del CcyCN invirtió la regla del art. 37, inc. “b” de la Ley Nº 25.028 que establecía el derecho del corredor a percibir los gastos de la operatoria, salvo pacto en contrario; imponiéndose la norma de que el corredor no tiene el derecho al cobro de dichos gastos, salvo estipulación en contrario[9].

Sin embargo, sostiene Mugillo[10] que la disposición de una norma general no puede dejar sin efecto lo establecido en una norma especial, primando lo establecido en la Ley Nº 25.028 por encima del CcyCN.

Por nuestro lado, coincidimos con la solución señalada, salvo que la relación entre corredor y comitente se encuentre alcanzada por las normas de protección de los consumidores donde debe aplicarse la norma más favorable a estos y por lo tanto se aplicará lo dispuesto en el art. 1354 del CcyCN.

IV. La aplicación de las normas de protección del consumidor al corretaje inmobiliario [arriba] 

Tal como explica Ariza[11] la aplicación de las normas protectorias de los consumidores y usuarios en materia de contratación inmobiliaria –como en toda otra situación donde se pretenda la aplicación del plexo tutelar– requiere de la verificación de la existencia de un vínculo entre sujetos que puedan ser considerados “consumidores” y “proveedores”.

Respecto de los primeros, el texto del art. 1093 del CcyCN agrega una nota destacada por el referido Ariza[12] que trae luz sobre la aplicación de la norma, y es la exigencia de que el uso de los bienes adquiridos sean de “uso privado”. Por lo tanto, más allá de que quien contrata sobre un inmueble lo haga como destinatario final, sólo podremos considerarlo “consumidor” si adquiere su vivienda, o un destino familiar futuro (alquila o compra un departamento para sus hijos, etc.).

En relación a los segundos, la normativa hace hincapié en el requisito de profesionalidad, de modo, que la ley será aplicable si quien contrata es una empresa constructora, o quien presta servicios de intermediación en la comercialización de los bienes, como ser un corredor inmobiliario.

En este sentido, cabe recordar que la exclusión a los “profesionales liberales” que establece la Ley Nº 24.240 requiere que se trate de profesionales universitarios ejerciendo su profesión en forma independiente[13], de modo que no alcanza a los corredores inmobiliarios.

Así, recordando que la “relación de consumo” es el vínculo jurídico entre consumidores y proveedores (art. 1092 del CcyCN), el sistema de protección de los consumidores, tendrá plena aplicación a las tareas de los corredores en la medida en que el locatario o adquirente del bien, lo haga para su “uso privado”.

En este sentido, la aplicación de la normativa protectoria de los consumidores importará la obligatoriedad de la oferta formulada ya sea en términos particulares como a destinatarios indeterminados mediante el empleo de publicidad, la aplicación del régimen de cláusulas abusivas y su revisión con arreglo a las disposiciones de los arts. 37 de la LDC y 1120 del CcyCN, los efectos derivados de la infracción al deber de información de acuerdo a la etapa en la que ello suceda[14], la protección frente a las prácticas abusivas engañosas y agresivas de conformidad con lo establecido en el art. 1096 del CcyCN, y la eventual imposición de las sanciones punitivas que establece el art. 52 bis de la LDC, entre otras.

V. Las competencias profesionales [arriba] 

Un nuevo debate se ha suscitado en torno al texto del art. 12 de la Ley Nº 27.551 respecto de los alcances de las competencias profesionales de los martilleros y corredores.

La norma refuerza el concepto ya existente en el art. 1346 del CcyCN y 36 de la Ley Nº 25.028 en cuanto a que el corretaje inmobiliario solo puede ser realizado por quienes se encuentren habilitados a tal fin por la normativa local.

Por lo tanto, queda en claro que el corredor tendrá como competencia exclusiva la de la generación del negocio y el desarrollo de todos los actos conducentes para que el mismo se concluya, siendo esta su competencia exclusiva.

Sin embargo, por imperio de la Ley Nº 23.187 que regula el ejercicio de la abogacía, no es competencia de estos la redacción de los documentos necesarios para la celebración del negocio (contratos de alquiler, boletos de compraventa, etc.), siendo ello, competencia exclusiva de los profesionales del derecho.

Es que mientras el corredor tiene los conocimientos comerciales para la generación del negocio y la intermediación (actividad que no podrá ser desplegada por los profesionales del derecho al menos que tengan matricula habilitante como corredor); carece de la formación jurídica que se requiere para redactar los documentos conforme las disposiciones legales.

Por lo tanto, la redacción de dichos documentos por parte de profesionales ajenos al derecho, no solo importa una afectación a las competencias de los abogados, sino que además exponen al corredor y a las partes a que los acuerdos sean pasibles de ser anulados conforme el art. 1353 del CcyCN con la consecuencia de la pérdida de la comisión y de la responsabilidad consecuente por los daños y perjuicios causados tal como lo hemos referidos con anterioridad.

A su vez, no será competencia de los corredores el expedirse respecto de la perfección de los títulos que se le exhiben o la validez de los mismos; en cuanto la realización de los estudios de títulos y la confección de las escrituras públicas para los actos jurídicos que requieren dicha formalidad, son de exclusiva atribución de los escribanos públicos.

Por último, la obligación de llevar los libros de comercio que les impone el art. 35 de la Ley Nº 25.028 y 320 y ss. del CcyCN no importa que deban prescindir de los servicios profesionales de un contador público para el debido cumplimiento de sus obligaciones tributarias.

VI. Los honorarios profesionales del corredor [arriba] 

Existen en materia de honorarios sendas normas que regulan la situación de fondo, y a su vez las imposiciones de las normas locales.

En este sentido, hemos de destacar en primer término, que, como todo contrato de prestación de servicios, aun cuando no lo señale ni la Ley Nº 25.028 ni el CCyCN en su regulación del corretaje, la tarea del corredor se presume onerosa; de modo que a falta de acuerdo respecto de los honorarios que le corresponden por su tarea, los mismos pueden ser fijados judicialmente siguiendo las pautas arancelarias que establecen las normas locales.

Asimismo, y tal como hemos señalado, solo tiene derecho a reclamar judicialmente los honorarios el corredor que cuenta habilitación como tal para ejercer la intermediación, teniendo derecho al cobro de la comisión convenida –salvo pacto en contrario– aun cuando: a) El contrato tuviere una condición resolutoria y esta se cumpliere; b) Si el contrato luego de concluido, es incumplido o rescindido uniltaeralmente por alguna de las partes; c) El negocio es iniciado por un corredor y cerrado por otro o por el propio interesado en condiciones similares a las obtenidas por el corredor (art. 1352 CcyCN).

A su vez, el CcyCN en su art. 1353, en igual sentido que el art. 38 de la Ley Nº 25.028 establecen la pérdida del derecho a percibir la comisión si existe una condición suspensiva y la misma no se cumple; o si el negocio es extinguido por culpa del corredor; tema al cuál ya nos hemos referido.

Luego de esta enumeración, encontramos que existe un conflicto entre la normativa de fondo y la normativa local de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires en relación a quien se encuentra obligado al pago de los honorarios del corredor.

Es que la norma contenida en el art. 1351, con la modificación introducida por la Ley Nº 27.551, sostiene que ambas partes le deben honorarios al corredor, salvo que hubieren intervenido un corredor por cada parte, en cuyo caso cada uno le deberá los honorarios al corredor que lo representó.

Por otro lado, la Ley Nº 5859 CABA señala que, en los contratos de locaciones inmobiliarias con destino de vivienda, el corredor no podrá percibir comisiones del locatario, quedando estas a cargo del locador.

Esta divergencia, entendemos, que debemos resolverse con la primacía de la Ley local por encima de la norma contenida en la Ley Nº 27.551 en tanto la regulación de la actividad en materia arancelaria son facultades no delegadas al Congreso Nacional, de modo que no deberían haber sido reguladas en una Ley Nacional.

Asimismo, hemos de recordar la plena vigencia en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires de la Ley Nº 3588 que obliga a los corredores a exponer la tabla arancelaria vigente en forma visible dentro del local y en sus páginas web bajo apercibimiento de ser sancionados conforme las normas que regulan la actividad.

Por último, resulta menester destacar que las obligaciones de las partes por las comisiones son mancomunadas, de modo que cada una de las partes responde por las comisiones y honorarios que estaban a su cargo y no por las que estaban a cargo de la otra parte.

VII. Conclusiones [arriba] 

Luego de todo lo hasta aquí desarrollado, podemos concluir que el corretaje habrá de ser resignificado a la luz de la mirada del deber de colaboración que se deben las partes entre sí, siendo que todos los intervinientes deben trabajar coordinadamente para la efectiva conclusión y ejecución del negocio jurídico.

Asimismo, la Ley Nº 27.551 ha efectuado un escaso aporte a la discusión, reforzando controversias y redundancias normativas, dado que nada de lo que se dice no se encontraba ya legislado en el mismo sentido en que la norma lo plantea.

Notas [arriba] 

[1]Abogado (UBA). Doctor en Derecho con Orientación en Derecho Privado (UCES). Posgraduado en Responsabilidad de las Administraciones Sanitarias (U. Menendez Pelayo, A Courña, España). Posgradudado en Derecho y Emergencia Económica (U. Menendez Pelayo, A Coruña, España). Profesor de Contratos (UBA, UCA), Derecho de Daños, del Consumidor y la Competencia (UCEMA), Derecho Civil Parte General, Obligaciones y Daños (UCES). Profesor de posgrado (UBA, UCA, USAL, UCES). Director del Capítulo Argentino de la Asociación Iberoamericana de Derecho Privado. Miembro del Instituto Argentino de Derecho del Consumidor.
[2]Bilbao Aranda, Facundo M., El contrato de corretaje en el nuevo Código Civil y Comercial, SAIJ: DACF150862
[3]Alvarez Larrondo F., Manual de Derecho del Consumo, Ed. Erreius, Bs. As., 2017, p. 52
[4]Lima Marques C., en Stiglitz G., Hernandez C., Tratado de Derecho del Consumidor, Ed. La Ley, Bs. As., 2018, T. I, p. 180.-
[5]Borda Alejandro, Derecho Civil, Contratos, 2a Ed., Ed. La Ley, Buenos Aires, 2019, p, 237
[6]Faría de Carvalho, Diógenes, Do Principio da Boa-Fé Objetiva nos Contratos de Consumo, Ed. PUC, Goiás, 2011, p. 147 y ss.
[7]Muguillo Roberto, en Borda Alejadro, Muguillo Roberto, Krieger Walter, Llovera Hugo, Barbier Eduardo, Derecho Civil y Comercial, Contratos, 2a Ed., La Ley, Bs. As., 2019, p. 678
[8]Muguillo Roberto, id, cit. Ant., p. 680
[9]Pandiella Juan C., Garrido Cordobera Lidia M.R., Borda Alejandro, Alferillo Pascual (dir.), Krieger Walter F., (coord.), Código Civil y Comercial de la Nación, comentado, anotado y concordado, Ed. Astrea, Bs. As., 2016, T. II p. 632.
[10]Muguillo Roberto, id. cit. Ant., p. 682 y 683.
[11]Ariza Ariel en Stiglitz Gabriel, Hernandez Carlos, Tratado de Derecho del Consumidor, Ed. La Ley, 2016, Bs. As., T. II, p. 478 y ss.
[12]Ariza Ariel, id. cit. Ant.
[13]Barocelli S. Sebastián, en Krieger Walter F., Barocelli S. Sebastián, Derechos del Consumidor, 2a Ed., Ed. El Derecho, Bs. As., 2018
[14]v. Krieger Walter F., en Krieger Walter F., Barocelli S.Sebastián, Derechos del Consumidor, 2a Ed., Ed. El Derecho, Bs. As., 2018