Introducción al estudio del derecho real de propiedad horizontal

Lucia H. Ferrari*

I. Introducción [arriba] 

El derecho real de propiedad horizontal ha sido incorporado finalmente al nuevo Código Civil y Comercial de la Nación[1] (CCyC).

Está contemplado en el inc. c) de la enumeración que de los derechos reales hace el art. 1887 (CCyC).

Regulado en el Título V del Libro IV del Código Civil y Comercial en los arts. 2037 y ss. está dividido en siete capítulos a saber: 1) Disposiciones generales,2) Facultades y obligaciones de los propietarios 3) Modificaciones en cosas y partes comunes 4) Reglamento de propiedad horizontal 5) Asambleas 6) Consejo de propietarios 7) Administrador 8) Subconsorcios 9) Infracciones 10) Prehorizontalidad.

Se prevé además la configuración de un derecho real de propiedad horizontal especial para los conjuntos inmobiliarios[2]del Título V el cual no tendrá tratamiento en el presente trabajo.

La conformación actual en la República Argentina de este derecho real, parte de la prohibición de Vélez Sarsfield siguiendo por la previsión de la ley 13512 llegando a su configuración presente, producto de una larga actividad judicial, administrativa y doctrinaria. No podemos más que sonreír, cuando haciendo una lectura superficial de la nota escrita por Vélez Sarsfield al art. 2617 del Código Civil [3](CC) que dice “la división horizontal crea cuestiones” pensamos en las complicaciones actuales que acarrea su funcionamiento.

El objetivo de este trabajo será precisamente atender a estas “cuestiones” que la división horizontal crea, esperando ser de utilidad para los alumnos que estudian por primera vez la materia.

Analizamos primeramente el criterio de Vélez Sarsfield sobre la propiedad horizontal y su inclusión en nuestro derecho por la ley 13.512, luego nos adentramos en el análisis del derecho real con una mirada integradora del instituto con el nuevo CCyC.

II. El Código Civil de Vélez Sarsfield. Ley 13.512 [arriba] 

Vélez Sarsfield siguiendo a Freitas[4] había prohibido expresamente a la propiedad horizontal, apartándose así de los Códigos de su época que sí la contemplaban. Dice el art. 2617 del CC ubicado dentro de las “Restricciones y límites del dominio: “El propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños, ni por contrato, ni por actos de última voluntad”.[5]

Nos preguntamos por qué Vélez prohíbe la propiedad horizontal pese a que estaba vigente en su época. En la nota al art. 2617 el mismo daba sus razones:

"La mayoría de los códigos extranjeros lo permiten, entrando luego a legislar sobre las escaleras o pasadizos de las diversas partes del edificio. La división horizontal, dando a uno los bajos y a otro los altos, crea necesariamente cuestiones entre ellos, o sobre servidumbres, o sobre los lugares que son indispensables para el tránsito en los diversos altos de un edificio. En tales casos, la propiedad del que ocupa el suelo no puede ser definida, y sin duda que no podría mudar sus formas".

La justificación del criterio de Vélez Sarsfield fue amparada por otros civilistas aduciendo que paralizaba la circulación de la propiedad, que le daba a las ciudades un aire de antigüedad,[6]o que en realidad la extensión territorial de la Argentina y la falta de desarrollo industrial hacían razonable la prohibición del codificador[7].

Si leemos la nota al art. 2502 CC entendemos mejor cuando dice: “la multiplicidad de derechos reales sobre unos mismos bienes es una fuente fecunda de complicaciones y de pleitos y puede perjudicar mucho a la explotación de esos bienes y la libre circulación de las propiedades...”.

Es así que hasta el año 1948 que entró en vigencia la ley 13512 no hubo en nuestro país propiedad horizontal.

No obstante ello, la construcción de viviendas colectivas avanzó en las grandes ciudades. Así encontramos las llamadas casas chorizo, [8] los departamentos de pasillo lateral o central, [9] los conventillos,[10] las casas colectivas para empleados y familias obreras[11] o las casas de rentas[12].

La necesidad de una ley de propiedad horizontal era un hecho. Encontramos el proyecto de Alejandro Ruzo[13] del 19 de julio de 1928, el de Leónidas Anastasi del 9 de junio de 1939 y el de Ernesto Sanmartino del 27 de junio de 1946.

Así el 13 de octubre de 1948 se promulgó la ley 13512 que es publicada el 18 de octubre de 1948[14] y que incorpora a nuestro derecho el sistema de propiedad horizontal. Tiene como antecedente la ley chilena de 1937 aunque en esta última la redacción del reglamento de copropiedad y administración era facultativa. También tuvo como fuentes la ley uruguaya de 1946 y el Código Civil Italiano de 1942.

La ley 13512 derogó “a los efectos de la ley” (art. 18 ley 13512) el art. 2617 del Código Civil. Esto significa que ningún titular de dominio o condominio podrá dividir horizontalmente un inmueble sin ajustarse a la normativa de la ley 13512, por lo que, de no seguir sus prescripciones la prohibición del art. 2617 tiene todo su vigor.

La ley 13512 entró en vigencia con la creación de un derecho real que se irá conformando en el transcurso de los años con las interpretaciones de la doctrina, la jurisprudencia y las normas administrativas municipales hasta llegar a la actualidad en que la conservación y administración del sistema supone un alto grado de profesionalización.

El 6 de agosto de 1949 se dictó el Decreto Reglamentario 18.734 siendo reformado en el año 1956[15]

III. Concepto. Caracteres. Terminología [arriba] 

Se hace necesario conceptualizarlo para entender su configuración:

Es el derecho real que se ejerce sobre una unidad funcional de un inmueble edificado, integrada por una parte privativa e independiente sobre la cual el titular tiene facultades de uso, goce y disposición material y jurídica y por las partes comunes sobre las cuales tiene facultades de uso de acuerdo a su destino de conformidad con las normas de derecho civil, administrativas y del respectivo reglamento de propiedad.

Caracteres:

1) es un derecho real autónomo: así lo prevé el CCyC en sus arts. 1887 inc. c y el art. 2037 y ss. El poder jurídico se ejerce directamente sobre su objeto, es decir, sobre la unidad funcional (parte privativa más la parte común)

El CCyC deja atrás las distintas concepciones doctrinarias sobre la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal entre otras, las que lo veían como una servidumbre, un derecho de superficie o, un dominio sobre la parte privativa y condominio sobre las partes comunes.

2) es un derecho real sobre cosa propia. Así lo contempla el art. 1888 CCyC.

3) es un derecho real sobre cosa totalmente propia: la unidad funcional comprende (art. 2037 y 2039 CCyC) la parte propia y la partes comunes que le corresponden el cual forma un todo inescindible [16]

4) es un derecho real principal (art. 1889 CCyC)

5) es un derecho real registrable (art. 1890 CCyC)

6) es un derecho real que se ejerce por la posesión (art 1891 CCyC)

7) el titular tiene amplias facultades de disposición material y jurídica sobre su unidad funcional limitadas por la naturaleza del sistema.

8) el titular tiene sobre las partes comunes derecho a usarlas conforme lo normado.

9) un acto jurídico de carácter estatutario da origen y rige al sistema: el reglamento de propiedad horizontal.

10) se rige por las normas de derecho civil, las administrativas que son cada vez más profusas y por el respectivo reglamento de propiedad horizontal.

Terminología

El término “propiedad horizontal” surge probablemente para oponerla a la clásica propiedad vertical, del art. 2518 Código Civil de Vélez Sarsfield. Si bien esta terminología no responde a la configuración exacta del sistema, lo cierto es que así es conocido entre los civilistas, los administrativistas y por la población en general. Otros autores hablan de propiedad por pisos o por departamentos, propiedad en planos horizontales, dominio horizontal, dominio de un sector independiente integrante de un edificio común. El CCyC mantendrá esta divulgada denominación.

IV. Constitución: Presupuestos. Asiento. Situaciones de hecho y de derecho. Situación especial de constitución por parte del superficiario [arriba] 

Veamos ahora como se constituye el sistema. Para una mejor comprensión analizaremos los presupuestos, el asiento del derecho real y las situaciones de hecho y de derecho necesarias

Presupuestos

El derecho real de propiedad horizontal nace de un dominio o de un condominio: con el nacimiento del derecho real de propiedad horizontal se agota el dominio o el condominio y surge un sistema de derechos reales necesariamente plural. El art. 2038 CCyC habla claramente de estos presupuestos cuando dice: “A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.

Transcribimos por su claridad seguidamente la postura de Adrogué [17] cuando dice:

“El derecho real de propiedad horizontal presupone la existencia de otro que le sirve de antecedente…” “…Por razón de constituir un derecho real pleno, adviene inexorablemente del dominio o del condominio. Lo hace por una peculiar sucesión constitutiva y sus efectos son diversos en uno u otro caso. Si lo primero, opera per se la constitución de derechos reales de propiedad horizontal con sujeto singular; si lo segundo, se constituirán todos y cada uno de los derechos reales con pluralidad de titulares: obviamente que en este último caso se requiere el concurso unánime de los condóminos. En esta transformación se agota un derecho real y surge un sistema de derechos reales, necesariamente plural; ello en virtud de haberse modificado alguno de los elementos del derecho real. El objeto y la relación jurídica han cambiado; solo el sujeto permanece inalterado. La cosa no es ya un fundo edificado, sino una pluralidad de unidades autónomas emplazadas en un edificio.”

Es un sistema que nace en forma orgánica y plural.

Asiento

El asiento del derecho real de propiedad horizontal es la unidad funcional[18] que está formada por una parte privativa y el porcentaje de la parte común que le corresponde. La suma de la parte privativa y la parte común conforman un solo objeto de derecho: la unidad funcional. El art. 2039 es preciso en ese aspecto: el derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional. La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de cosas y partes de uso común del inmueble.

Agrega acertadamente Adrogué:

“Una particularidad muy propia de este sistema de derechos reales lo constituye la inversión de la regla que las construcciones acceden al inmueble en que se asientan; ello significa que el terreno accede, jurídicamente, a las unidades autónomas del edificio. Por tanto, el asiento de todo derecho real constituido con posterioridad a la afectación del inmueble al régimen de la ley es la unidad (construcción) y no el fundo (terreno).

Situación de hecho

Es necesario un inmueble con pluralidad de unidades que tengan independencia funcional y comunicación con la vía pública directamente o por un pasaje común.

Inmueble edificado con pluralidad de unidades independientes:

Es necesario que se trate de un inmueble edificado con pluralidad de unidades independientes es decir pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o por su destino con independencia funcional (art. 2039 CCyC).

Esto significa que no solo inmuebles destinados a viviendas pueden constituirse en propiedad horizontal, pueden ser espacios para automóviles, locales, oficinas, cocheras, consultorios mientras cuenten con autonomía suficiente. Esta autonomía depende del destino de la unidad funcional: si es para vivienda la parte privativa contará con baño y cocina. Si es para oficinas el baño y la cocina pueden pertenecer a las partes comunes.

Salida a la vía pública directamente o por un pasaje común:

El CCyC en su art. 2039 mantiene este requisito del art. 1 de la ley 13512.

Para poder determinar estas características edilicias que debe tener el inmueble es necesaria la confección de un plano de mensura y división en Propiedad Horizontal y su correspondiente registración en el Catastro del lugar. Este plano será el marco para la confección del Reglamento de Propiedad Horizontal.[19]

Situación de derecho

1) Acto Jurídico de afectación: es la suscripción del reglamento de propiedad horizontal de acuerdo al plano de mensura y división de la propiedad horizontal y la normativa vigente.

2) por escritura pública: el reglamento de propiedad horizontal debe hacerse en escritura pública.

3) el constituyente debe estar en posesión del inmueble[20].

4) inscripción del Reglamento en el Registro inmobiliario al solo efecto declarativo.

Situación especial de constitución por parte del superficiario: según lo prevé novedosamente para nuestro derecho el art. 2120 CCyC en su segundo párrafo es posible la constitución del derecho real de propiedad horizontal por parte del superficiario sobre la construcción, con separación del terreno perteneciente al propietario, excepto pacto en contrario lo que constituye toda una novedad para nuestro derecho. Al momento de la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento del plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido, libre del derecho real de propiedad horizontal[21]. Entendemos que para su constitución el superficiario deberá reunir los requisitos de hecho y derecho que hemos marcado.

V. Reglamento de propiedad horizontal. Contenido. Modificación [arriba] 

La ley 13512 (art. 9) habla de “Reglamento de Copropiedad y Administración” y el Código Civil y Comercial ha modificado su denominación como “Reglamento de Propiedad Horizontal”. Seguimos en adelante la terminología del CCyC.

Siguiendo a Adrogué [22] decimos que el reglamento de propiedad horizontal es un acto jurídico normativo de carácter estatutario. Es estatuto de un derecho real. La existencia del reglamento de propiedad horizontal es esencial al régimen. El derecho real nace con el reglamento de propiedad horizontal. No cabría la posibilidad de abrogar el reglamento sin proceder a sustituirlo concomitantemente puesto que siendo así operaría la extinción del sistema

Es un acto plurisubjetivo no plurilateral, que requiere la anuencia del titular o los titulares del derecho real de dominio o condominio pero, tal como dice Adrogué, no es un contrato ya que este supone partes que en el caso no existen.

Tampoco es oferta de contrato pues el sistema opera con independencia de toda ulterior enajenación.

No puede rescindirse sin extinguirse el sistema de derechos reales.

No necesita ser aceptado por los futuros adquirentes de unidades. No es materia de derecho de obligación sino estatuto de un derecho real.

Si bien es obvio que el reglamento de propiedad horizontal al ser estatuto de un derecho real integra el título suficiente de la unidad funcional el CCyC en su art. 2038 lo dice expresamente: “El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente [23] sobre la unidad funcional”.

Contenido

Cláusulas obligatorias

Son cláusulas obligatorias del Reglamento según el art. 2056 CCyC: a) determinación del terreno; b) determinación de las unidades funcionales y complementarias; c) enumeración de los bienes propios; d) enumeración de las cosas y partes comunes; e) composición del patrimonio del consorcio; f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad; g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes; h) uso y goce de las cosas y partes comunes; i) uso y goce de los bienes del consorcio; j) destino de las unidades funcionales; k) destino de las partes comunes; l) facultades especiales de las asambleas de propietarios; m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación; n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas; ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones; o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal; p) forma de computar las mayorías; q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios; r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador; s) plazo de ejercicio de la función de administrador; t) fijación del ejercicio financiero del consorcio; u) facultades especiales del consejo de propietarios.

Modificación

Para su modificación la jurisprudencia y la doctrina vigente la ley 13512 han distinguido entre cláusulas estatutarias y reglamentarias. Las primeras son aquellas que tratan sobre los derechos patrimoniales de los propietarios de las unidades funcionales, las segundas son por exclusión el resto de las cláusulas del reglamento y corresponden al funcionamiento del sistema. La reforma de las cláusulas estatutarias requiere la unanimidad de todos los propietarios, para las demás basta reunir los dos tercios.

El art. 2057 CCyC prevé que el reglamento solo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios. Téngase presente que el cómputo se realiza sobre todos los propietarios y no solo sobre los presentes en la Asamblea.

El CCyC no distingue ambas cláusulas, aunque el art. 2061 CCyC prevé que para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.

El reglamento podrá prever una mayoría superior y hacer distinción de cláusulas y sus mayorías de acuerdo a lo normado en el art. 2056 inc. o) CCyC.

Su modificación debe hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble.

No necesariamente debe hacerse en Asamblea (art. 2059 CCyC) siempre y cuando sea expresión de la voluntad unánime de todos los propietarios.

No obstante la no previsión expresa de la distinción entre cláusulas estatutarias y reglamentarias, el CCyC prevé la unanimidad para la realización de mejoras u obras nuevas sobre cosas o partes comunes cuando estas gravitan o modifican la estructura del inmueble de una manera sustancial o cuando estas benefician a un solo propietario (art. 2052 CCyC). Modificar la estructura del inmueble de una “manera sustancial” supone alterar algunos de los elementos que vinculados entre sí resisten las cargas del edificio lo que conlleva la modificación del plano de mensura y división en propiedad horizontal y el Reglamento de Propiedad Horizontal por unanimidad.

Reglamento interno: el Reglamento de Propiedad Horizontal de naturaleza eminentemente estatutaria no debe confundirse con el reglamento interno cuya existencia es facultativa de acuerdo a lo previsto en el art. 2046 inc. a) CCC y que tiende a regular la vida cotidiana de los habitantes del inmueble sean propietarios o no.

VI. Partes del inmueble. Partes propias. Partes comunes. Facultades. Obligaciones. Prohibiciones [arriba] 

Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible tal como lo expresa el art. 2037 CCyC.

Partes propias

El art. 2043 prevé, a diferencia de la ley 13512 que no lo contemplaba, los siguientes tipos de partes propias: 1) las cosas comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias 2) las previstas en el reglamento de propiedad horizontal como tales 3) las unidades complementarias.

1) las cosas comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias: nos referimos al “cubo de aire” delimitado por las estructuras divisorias, el techo y el suelo. Ej: departamento en el edificio de viviendas.

Abarca las superficies cubiertas, semicubiertas y descubiertas[24]. El balcón por ejemplo será una superficie cubierta o descubierta según haya un balcón superior o no.

El balcón no está incluido en la ley 13512. El CCyC hace una distinción al respecto: es común la estructura (art. 2041 inc. d CCyC) es decir la continuación del plano horizontal de la parte privativa y la baranda; los revestimientos (baldosas, pintura) son privativos (art. 2043 CCyC). Los balcones serían así, partes comunes de uso exclusivo dado que solo lo puede utilizar el propietario de la parte privativa.

Se incluyen también dentro de las partes privativas los tabiques internos no portantes que son las paredes que separan las habitaciones de un mismo departamento siempre que no desempeñen funciones de sostén (art. 2043 CCyC).

Las puertas, ventanas y los artefactos también son propios.

Los revestimientos como pinturas o mosaicos son propios.

2) las partes previstas como privativas en el reglamento de propiedad horizontal como tales.[25] (art. 2043 y 2056 inc. c CCyC)

3) Unidades complementarias: son unidades que integran la unidad funcional y están destinadas a servir a la parte privativa (art. 2039 CCyC). Ej. Bauleras, cocheras, espacios guarda coches complementarias de la unidad vivienda. Su determinación y el destino que precise el Reglamento de Propiedad Horizontal es el que permitirá distinguir entre su configuración como unidad privativa o unidad complementaria.

Partes comunes

Son aquellas que pertenecen a todos los copropietarios y que pueden usarlas conforme a su destino sin perjudicar o restringir los derechos de los demás.

Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal.

Siguiendo al Proyecto de Código Civil de 1998 el art. 2040 prevé la presunción de comunidad para las cosas y partes cuyo uso no está determinado.

Son partes comunes las que enumera el art. 2041 como necesariamente comunes. Su enumeración no es taxativa sino enunciativa por lo que pueden incluirse otras. Son cosas y partes necesariamente comunes: a) el terreno; b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a estas con el exterior; c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares; d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad; e) los locales e instalaciones de los servicios centrales; f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional; g) la vivienda para alojamiento del encargado; h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas; i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes; j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros; k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común; l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.

Según el art. 2042 CCyC son cosas y partes comunes no indispensables a) la piscina; b) el solárium; c) el gimnasio; d) el lavadero; e) el salón de usos múltiples. Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

Son comunes también las que determina como tales el reglamento de propiedad horizontal.

Facultades

Sobre las partes propias

El propietario de la unidad funcional tiene facultades jurídicas y materiales:

Facultades jurídicas:

Sobre la unidad funcional puede:

Enajenarla a título gratuito u oneroso. (art. 4 ley 13512 y art. 2045 CCyC)

Constituir sobre ellas derechos reales como usufructo, uso, habitación, hipoteca

Constituir sobre ellas derechos personales como dar en locación comodato, etc.

El art. 2045 CCyC prevé que la constitución, transmisión o extinción de un derecho real gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas comunes y a la unidad complementaria y no puede realizarse separadamente de estos.

Facultades materiales:

Puede usar y gozar de las partes privativas conforme a su destino dado que la propiedad horizontal es un derecho real que se ejerce por la posesión.

Facultades

Sobre las partes comunes:

El titular del derecho real de propiedad horizontal tiene facultades de uso de acuerdo a su destino sin perjudicar el derecho de los demás copropietarios. Para mejoras u obras nuevas sobre las cosas y partes comunes en interés particular que beneficie a uno solo de los propietarios el CCyC prevé que se lleve adelante con la voluntad unánime de los copropietarios. Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.

El art. 2118 CCyC faculta a los titulares de propiedad horizontal a constituir derecho real de superficie con la unanimidad de los copropietarios. Podrá constituirse sobre el vuelo, el subsuelo o sobre lo construido (art. 2114 CCyC)

Obligaciones:

El propietario está obligado de acuerdo al art. 2046 CCyC a:

Cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay.

Conservar en buen estado su unidad funcional.

Pagar las expensas comunes.

Permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación.

Notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional.

Prohibiciones:

Al igual que la ley 13512 (art. 6) el CCyC en su art. 2047 prohíbe a los propietarios y ocupantes:

Destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal.

Perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia.

Ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble.

Depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

El CCyC prevé un procedimiento especial para las infracciones al igual que la ley 13.512 lo regula en su art. 15 aunque con algunas diferencias.

Según el art. 2069 CCyC: En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.

Como vemos se encuentra legitimado activamente para iniciar la acción ya sea el consorcio o cualquier propietario afectado contra el propietario y ocupante. La acción sigue la vía procesal más breve del ordenamiento local. El objetivo es hacer cesar la infracción o el desalojo del ocupante no propietario en caso de reiteración. Se suprimió el arresto y la multa previstos en el art. 15 de la ley 13512.

VII. Expensas comunes [arriba] 

Las expensas comunes son los gastos originados en la conservación, reparación y funcionamiento de las cosas y servicios comunes y que consiguientemente deben ser solventadas por todos los copropietarios.

Cuando hablamos de expensas “comunes” nos estamos refiriendo a la universalidad, a que deben ser abonadas por todos los propietarios. No es sinónimo de ordinarias por eso las expensas comunes pueden ser: expensas comunes ordinarias, expensas comunes extraordinarias y el fondo de reserva.

El CCyC autoriza, tal como ya se venía haciendo a eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones. (art, 2049 CCyC). Por ej. gastos de conservación de los ascensores por parte de locales que salen directamente a la vía pública.

Las expensas comunes ordinarias: conforme al CCyC son los gastos “de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea” (art. 2048 CCyC). El art. 2048 CCyC agrega en el tercer párrafo sin entender las razones de su mención expresa dado que están incluidas en el concepto general: “Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.”

Las expensas comunes extraordinarias son los gastos dispuestos por resolución de los propietarios reunidos en Asamblea que son superiores a los ordinarios. Pueden incluirse también las indemnizaciones debidas por el consorcio y gastos obligatorios imprevistos.

Fondo de reserva: es un monto de dinero en poder del administrador para gastos imprevistos y mayores de los ordinarios. Su disposición debe ser autorizada por el Consejo de Propietarios si lo hubiere (art. 2064 inc. c CCyC).

Monto: en principio el monto debe ser en proporción de su parte indivisa (art. 2046 inc. c CCyC) aunque podría encontrarse otros criterios de acuerdo a lo que determine el reglamento de propiedad horizontal (art. 2056 inc. g) CCyC. En este último caso deberá tenerse presente para su previsión que el mantenimiento de las partes comunes siempre debe hacerse de acuerdo a la proporción que cada titular sobre su parte indivisa.

La naturaleza jurídica del crédito por expensas es una obligación propter rem pero de naturaleza especial de acuerdo a lo normado por la ley 13512.

La doctrina ha hecho una interpretación armónica de los arts. 8, 17 y 18 ley 13512: el titular de la unidad funcional responde con todo su patrimonio por la deuda devengada durante el tiempo que dure esa titularidad. El sucesor universal será deudor también, dado que sigue la personalidad de su autor, dentro de los límites para las sucesiones por causa de muerte. El sucesor particular responderá con todo su patrimonio por las devengadas durante su propia titularidad y con la cosa por las devengadas antes de su adquisición. Esto significa que en cuanto deje de ser titular de la cosa, podrá ser perseguido solamente por las devengadas durante el período en que fue propietario.

El art. 2049 CCyC sigue un criterio similar al expuesto. Así dice “Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.”

En el segundo párrafo del mismo artículo dice: “Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.” La norma prevé dotar al crédito por expensas comunes de todas las garantías para que la previsión de una vía judicial rápida no se vea comprometida. No obstante ello, acepta la posibilidad que un propietario recurra a la compensación por vía judicial como modo de extinción de un crédito que tenga con el consorcio.

Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario (art. 2054 CCyC).

Están obligados al pago de las expensas: Además del propietario, y sin implicar liberación de este, los que sean poseedores por cualquier título (art. 2050 CCyC). Ej. usufructuario[26]o el poseedor con boleto de compraventa.

Certificado de deuda: El art. 2048 CCyC último párrafo prevé que “El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si este existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones”.

Privilegio: el crédito por expensas es considerado un gasto de conservación de la cosa y goza de acuerdo a lo dispuesto en el art. 2582 inc. a) CCyC de un privilegio especial.

VIII. Consorcio [arriba] 

Siguiendo el texto del CCyC definimos al consorcio como la persona jurídica constituida por el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales (art. 2044 CCyC) con el objeto de la conservación y mantenimiento de las partes comunes.

Desde la entrada en vigencia de la ley 13512 se planteó en la doctrina y la jurisprudencia la cuestión si el consorcio es o no una persona jurídica. La ley 13512 menciona al consorcio en su art. 9 y en los considerandos del decreto reglamentario 18734/49 como así también en los arts. 5 y 6 cuando habla de los libros del consorcio y de las obligaciones respectivamente, pero no hace mención a la existencia o no de personalidad jurídica.

¿Hay un ente distinto a los propietarios? ¿Es el consorcio una persona jurídica? ¿Qué pasa con las deudas del consorcio, responden por ellas los consorcistas?

Veamos las dos posturas: para una, seguida entre otros por Molinario[27] y Laquis el consorcio no es sujeto de derechos. Dice Laquis:

“Del contexto de la ley no se puede inferir que haya sido concedida personalidad alguna al consorcio; por su intermedio, como “sujeto de derecho”, no se adquieren derechos ni se contraen obligaciones. Los derechos pertenecen a los propietarios individualmente considerados y las obligaciones, en definitiva, también las soportan ellos, en la proporción del valor de sus pisos o departamentos, computada la parte proporcional indivisa de los bienes comunes”[28]

Para esta postura no hay manera de ejecutar una sentencia sin afectar en última instancia el patrimonio de cada uno de los consorcistas.

Adrogué explicando las razones por las cuales se enrola en esta postura aunque sin desconocer la necesidad de atender cada caso particular dice:

“Ello, pues el mundo de sus relaciones jurídicas es el patrimonial y mal puede contraer obligaciones quien carezca de materia con que obligarse…”. “No obstante existir incluso jurisprudencia plenaria [29]contraria a nuestra opinión, entendemos que para resolver en cada caso si un determinado consorcio es sujeto de derecho deberá procederse al estudio del supuesto, a fin de determinar si se dan las pautas que exige la ley para que el derecho le atribuya la calidad de centro de imputación de normas atributivas de prerrogativas o deberes” [30]

La otra, mayoritaria seguida por la jurisprudencia plenaria de 1965 y por el CCyC el consorcio es sujeto de derecho aunque limitada su personalidad para mayoría a la realización de actos indispensables para el uso y goce de intereses comunes.

Las razones dadas por esta corriente doctrinaria son las siguientes:

1. Son personas jurídicas todos los entes a los cuales el ordenamiento jurídico les confiere aptitud para adquirir derechos y contraer obligaciones para el cumplimiento de su objeto y los fines de su creación (art. 141 CCyC) y por lo tanto el consorcio adquiere derechos y contrae obligaciones para la conservación y mantenimiento de las partes comunes.

2. El CCyC se enrola en esta postura y considera al consorcio persona jurídica privada (art. 2044; art. 148 inc. h CCyC). “Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador”.

3. Tiene un nombre: dado por la calle y número de ubicación precedido por el nombre “consorcio de copropietarios”.

4. Tiene un domicilio: dónde está el edificio, aún cuando el administrador podría fijar uno especial.

5. Tiene un patrimonio: Nada dice el CCyC en forma específica y solo lo menciona en el art. 2056 inc. e) CCyC como contenido del reglamento de propiedad horizontal. la doctrina ha visto al patrimonio integrado por el fondo de reserva, el monto de las expensas, rentas por alquileres de locales o publicidades si los hubiere[31].

Nunca formaría parte del patrimonio, ni pueden ser embargadas, las partes comunes dado que, como vimos, la unidad funcional se integra por la parte privativa y la parte común formando un todo inescindible.

“Los consortes no transfieren parte de su patrimonio al consorcio sino solo la administración de las cosas comunes que implica la obligación, para este último, de mantenerlas en buen estado de conservación. Cabe recordar en este punto que las cosas comunes no son embargables por cuanto no son propiedad del consorcio, son inseparables de lo principal, como lo señalamos renglones antes, y además son indispensables para el funcionamiento del sistema”[32]

¿Podría el consorcio tener bienes propios? El CCyC parece prever esa posibilidad en el art. 2056 inc. i. Entendemos que solo cabría a los efectos del cumplimiento de su objeto, esto es, la conservación y mantenimiento de las partes comunes.

No contempla el CCyC la responsabilidad subsidiaria de los consorcistas por la deuda del consorcio. Alterini[33] pone de relieve esta omisión cuando dice:

Creo advertir una omisión, y significativa, al no regularse cómo responden los consorcistas por las deudas del consorcio, tema que ha dado lugar a múltiples disputas doctrinarias y jurisprudenciales, y que procuró superar el Proyecto de 1998 con el art. 1989: "La sentencia que se pronuncie contra el consorcio tiene autoridad de cosa juzgada con relación a los propietarios. Los propietarios responden subsidiariamente por las deudas del consorcio en la extensión de sus alícuotas".

La supresión de este texto, meditada o no, implica que es aplicable lo dispuesto por el art. 143 in fine: "los miembros no responden por las obligaciones de la persona jurídica, excepto en los supuestos que expresamente se prevén en este Título y lo que disponga la ley especial".

6. puede invocar derechos

7. puede contraer obligaciones

8. puede actuar como empleador

9. puede actuar en juicio como actor y demandado.

Subconsorcios: novedosamente y receptando la práctica el CCyC acepta la posibilidad que en el sistema internamente existan sectores con independencia meramente funcional y administrativa denominados subconsorcios que integren la persona jurídica consorcio. Deben reunir los siguientes requisitos: 1) edificios cuya estructura o naturaleza lo hagan conveniente. Ej. sectores de locales y viviendas 2) que no resuelvan asuntos que graviten sobre el edificio en general 3) los sectores no responden frente a terceros 4) pueden contar con subasamblea 5) pueden contar con subadministrador 6) en caso de conflicto resuelve la asamblea general.

Los órganos del Consorcio son tres:(art. 2044 CCyC) el Consejo de propietarios, el Administrador y la Asamblea.

IX. Consejo de propietarios [arriba] 

La ley 13512 no preveía este órgano, no obstante ello los reglamentos de copropiedad y Administración y las Asambleas contemplaban su configuración con el nombre de “Consejo de Administración”.

El CCyC prevé su existencia en el art. 2064.

El Consejo de propietarios es un órgano no obligatorio, colegiado, integrado por propietarios de control del consorcio en sus aspectos económicos financieros conformado por un número de propietarios, que si bien no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus funciones, la ley lo autoriza a disponer del fondo de reserva, convocar a Asamblea y ejercer la administración en supuestos de excepción.

El Consejo de propietarios no es de constitución obligatoria, así lo determina el art. 2064 cuando dice que la Asamblea “puede” designar un consejo de propietarios. Asimismo el Reglamento de Propiedad Horizontal puede contemplar su constitución y en tal caso es obligatoria.

Solo puede estar integrado por propietarios.

Deben designarse por Asamblea.

Es un órgano colegiado, la ley no prevé el número de integrantes pero es conveniente que sea impar y de pocos miembros.

Actúan como consejo es decir no pueden actuar individualmente.

Su actividad es gratuita, aunque pueden dársele dinero para gastos.

Sus funciones son: a ) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo; b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio; c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios; d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia (art. 2064 e) CCyC) otras facultades especiales que le dé el Reglamento de propiedad horizontal (art. 2056 inc. u CCyC) recibe los activos existentes, libros documentos del consorcio en caso de renuncia y remoción del administrador (art. 2067 inc. j CCyC).

X. Administrador [arriba] 

El administrador es el órgano del consorcio que recauda los fondos necesarios para solventar los gastos de conservación de las cosas y servicios comunes.

En la actualidad esta tarea está altamente profesionalizada. En la Ciudad de Buenos Aires está vigente la ley 941 que crea el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal con las reformas de las leyes 3254 y 3291 y su reglamentación por el Decreto 551/2010. En la Provincia de Buenos Aires la ley 14701 crea el Registro en el ámbito provincial.

Según el art. 2066 CCyC la administración la lleva adelante en su carácter de mandatario.

Puede ser administrador un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.

El primer administrador es designado en el reglamento de propiedad horizontal y cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella.

La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.

Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión de causa.

Según el art. 2067 el administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día; b) ejecutar las decisiones de la asamblea; c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales; Esta función que es la que determina no solo la existencia del Administrador sino del Consorcio mismo, debe ser particularmente tenida en cuenta para aquellos titulares de unidades funcionales que se niegan a afrontar gastos necesarios para la conservación del inmueble; d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios; e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal; f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto; Esta función durante la vigencia de la ley 13512 era función única del Administrador. g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria; h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir; i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones; j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas; k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio; I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes; m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal.

XI. Asamblea [arriba] 

La asamblea es la reunión de propietarios (art. 2059 CCyC) reunidos de orgánicamente de conformidad con las normas del Reglamento de Propiedad Horizontal y de la ley.

Es un órgano deliberativo: la doctrina ha entendido que debe existir la reunión efectiva de los propietarios para que se intercambiar ideas y tomar las decisiones, sin que pueda suplirse por las adhesiones individuales de los consorcistas. El CCyC modifica este criterio considerando igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea. (art. 2059 CCyC).

Tiene competencia en las cuestiones atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal. Tiene atribuciones residuales ya que comprende toda materia no delegada al administrador o al consejo de propietarios (art. 2058 inc. d CCyC)

No obstante ello, dice el CCyC, puede atender a cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de estos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto.

El art. 2058 inc. f del CCyC agrega que atiende las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio. Recordemos que el nombramiento y despido del personal es atribución exclusiva del administrador para la ley 13512, no obstante que en la práctica la Asamblea era consultada.

Convocatoria Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal. El Reglamento debe especificar además la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en Asamblea (art. 2056 inc. n). Debe haber transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.

En la convocatoria deben especificarse día, hora y lugar siguiendo las previsiones reglamento, con anticipación, con prueba de recepción, al domicilio notificado.

La asamblea puede ser convocada por 1) el Administrador (art. 2067 inc. a CCyC), 2) por el Consejo de Propietarios si por cualquier causa el administrador omite hacerlo (art. 2064 inc. a) o si el cargo está vacante y en este caso dentro de los treinta días de producida la vacante (art. 2064 inc. d) 3) puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios (art. 2059 CCyC).

Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial (art. 2063 CCyC).

Quórum: es la mayoría necesaria para deliberar. Las mayorías no se cuentan sobre los copropietarios asistentes a la Asamblea sino sobre la totalidad de los copropietarios de donde resulta que el quórum deberá coincidir con las mayorías requeridas en cada caso o ser superior.

Mayoría: es la cantidad de votos favorables con que debe contar una resolución para ser válida. Las mayorías legales pueden ser agravadas en el Reglamento de Propiedad Horizontal pero no ser disminuidas.

El quórum hace a la deliberación y la mayoría hace a la decisión.

Mayoría absoluta (art. 2460): es más de la mitad: Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales, es la regla general y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de estas con relación al conjunto. El CCyC exige una doble mayoría para todas las decisiones: de lo que se trata es que todas las unidades funcionales tengan un voto en la Asamblea independiente del tamaño de las mismas pero al mismo tiempo se tome en cuenta la proporción mayor o menor que se tiene sobre las partes comunes. La ley 13512 solo exigía la doble mayoría para los casos de vetustez.

Dos tercios: para reforma de reglamento.

Unanimidad: para mejora u obra nueva sobre las cosas y partes comunes en interés particular que beneficie a uno solo de los propietarios.

Para elevar nuevos pisos o construcciones.

Si la mejora u obra nueva gravita o modifica la estructura del inmueble de manera sustancial (art. 2052).

Desafectación del inmueble al régimen de propiedad horizontal (art. 2044 CCyC).

Para constitución del derecho real de superficie (art. 2118 y 2114 CCyC)

Más de la mitad del valor: para resolver la demolición y venta del terreno y de los materiales, la reparación o reconstrucción en caso de deterioro o destrucción del edificio es necesario que la asamblea lo resuelva por mayoría que represente más de la mitad del valor según lo prescripto por el art. 2055 CCyC. Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.

A los fines de evitar que la Asamblea sea declarada nula en razón de no respetarse las mayorías exigidas por la ley y teniendo en cuenta la falta de presencia de los consorcistas a las Asambleas el art. 2059 CCyC prevé: la mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que estos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.

El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea.

Según el art. 2061 para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.

Actas: el Libro de Actas de Asamblea y de Registro de firmas de propietarios son dos de los libros obligatorios del consorcio y son esenciales su utilización para la validez de la Asamblea. El Registro de Firmas de los propietarios, obligatorios para la CABA por la ley 941 pasa a ser un requisito del CCyC.[34]

Debe labrarse acta de cada Asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas. Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; estas deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas. (art. 2062 CCyC)

El CCyC da pautas concretas para la redacción de las actas a fin de evitar que sean o demasiado breves o se transcriban textualmente los dichos de cada uno de los presentes. Deben contener “un resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas” es decir “mociones, opiniones concretas y las decisiones llevadas a cabo” [35] 

Asamblea judicial

Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio (art. 2063 CCyC).

XII. Extincion del sistema [arriba] 

Sin perjuicio de otros modos comunes a otros derechos reales son propios del sistema de propiedad horizontal la extinción por:

Destrucción

El art. 2055 CCyC como vimos anteriormente prevé que en caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.

Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.

Desafectación

La totalidad de los propietarios reunidos pueden decidir la desafectación del inmueble al régimen de propiedad horizontal. Se requiere la unanimidad expresada en escritura pública e inscripta en el Registro inmobiliario (art. 2044 2º parte CCyC).

Se extingue el derecho real de propiedad horizontal y nace entonces el derecho real de condominio cada uno en proporción a su parte en las partes comunes, en caso que sean varios los propietarios sometidos a la normativa de este derecho real. En caso de ser uno solo nace el derecho real de dominio.

Si todas las unidades funcionales pasan a pertenecer a una misma persona por la realización de distintos acuerdos, no se extingue el derecho real de propiedad horizontal, se mantiene la pluralidad de objetos con un solo sujeto.

Cumplimiento del plazo del derecho de superficie

En caso que el derecho de propiedad horizontal hubiese sido constituido por el superficiario, el cumplimiento del plazo del derecho de superficie extingue la propiedad horizontal. En tal caso el propietario del suelo hace suyo lo construido libre del derecho de propiedad horizontal impuesto por el superficiario. (art. 2125 CCyC)

XIII. Prehorizontalidad [arriba] 

La prehorizontalidad está regulada en el CCyC en los arts. 2070 a 2072 CCyC. Debe tenerse presente que no es requisito para someter el inmueble al régimen de propiedad horizontal y solo se da cuando el titular del dominio del inmueble celebra contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal.

La ley 19724 (modificada por la ley 20.276) es derogada por el art. 3 de la ley 26994. De acuerdo a la ley 19724 el titular de dominio debe suscribir una escritura de afectación declarando su voluntad al régimen, la cual se anota en el Registro de la Propiedad Inmueble. Los efectos de la anotación es inhibir al propietario para disponer del inmueble o para gravarlo en forma distinta a la prevista en la presente ley. El propietario debe publicitar la afectación y los contratos de enajenación se inscriben también en el Registro de la Propiedad.

En el nuevo régimen del CCyC para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, no es necesario llevar adelante los requerimientos de la ley 19724. El titular del dominio del inmueble debe constituir “un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar. El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante.” (art. 2071 CCyC)

Están excluidos los contratos siguientes: a) aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulta de la partición o liquidación de comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas; b) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado; c) los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin. (art. 2072 CCyC)

XIV. Conclusión [arriba] 

El Derecho Real de Propiedad Horizontal como un derecho real autónomo ha sido incorporado al CCyC, receptando y sistematizando la construcción jurisprudencial, doctrinaria y las normas administrativas que sucedieron a la entrada en vigencia de la ley 13512.

El objetivo del presente ha sido analizar en líneas generales las “cuestiones”[36] que crea el funcionamiento del sistema y que tanto preocupaba a Vélez Sarsfield. Se ha puesto de relieve la importancia del reglamento de propiedad horizontal como el acto jurídico de carácter estatutario que da nacimiento al sistema y la unidad funcional del inmueble edificado como asiento del derecho real. La integración de la unidad funcional por una parte privativa e independiente sobre la cual el titular tiene amplias facultades de uso, goce y disposición material y jurídica y por las partes comunes sobre las cuales tiene facultades de uso de acuerdo a su destino de conformidad con las normas de derecho civil, administrativas y del respectivo reglamento de propiedad permite visualizar el centro del sistema.

Notas [arriba] 

* Abogada Facultad de Derecho Universidad de Buenos Aires, Profesora en Ciencias Jurídicas Facultad de Ciencias de la Educación y de la Comunicación Social Universidad del Salvador, Profesora con categoría Ordinario Adjunto de Derecho Civil IV de la Cátedra del Dr. Mario Arraga Penido de la Facultad de Ciencias Jurídicas Universidad del Salvador.

[1] En adelante CCyC. Aprobado por la ley 26.994 sancionada el 1 de octubre de 2014 y publicada el 8 de octubre de 2014 que entra en vigencia según la ley 27.007 el 1 de agosto de 2015.
[2] “Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modalidades que establece el presente Título a los fines de conformar un derecho real de propiedad especial” (art. 2075 CCyC).
[3] En adelante CC. Código Civil de la Nación ley 340 25 de septiembre de 1869.
[4] El Esbozo del Código Civil del Imperio de Brasil dice en su art. 4281 dice: “es también prohibido enajenar inmuebles por parte materiales o ideales que corresponden a cualquier división horizontal de las mismas, en su superficie, en su profundidad o en su altura”
[5] ¿Cómo eran entonces las ciudades argentinas? Tomemos por ejemplo Buenos Aires. Existían viviendas coloniales de ladrillos blanqueados con grandes patios espaciados y dormitorios a su alrededor. Nuevos hoteles y negocios elegantes acompañaban a estas antiguas construcciones. Las viviendas consideradas modernas eran de dos o tres plantas, como la casa de la familia Alzaga en la calle Florida que tenía una altura de tres pisos GIUNTA, Rodolfo en La gran aldea y la revolución industrial Buenos Aires 1860 -1870 Buenos Aires, 2006 p. 7
[6] BENDERSKY, Mario J “Introducción al estudio de la propiedad horizontal” Recuperado el 28 de marzo de 2015 de http: // www. derecho. uba.ar/publicaciones p. 12
[7] RACCIATTI, Hernán “Aspectos del régimen de propiedad horizontal vigente y su perfectibilidad” Academia Nacional de Derecho. Córdoba. Recuperado el 23 de febrero de 2015 http // www.acaderc.org.ar
[8] Las “casas chorizo” “es sin duda una de las contribuciones realmente originales del ámbito rioplatense a la arquitectura universal. Así lo reconoció el propio Le Corbusier en ocasión del viaje que hiciera a la Argentina en 1929…” “En cuanto al origen de las casas chorizo, este se ubica en el período independiente, hacia la primera mitad del siglo IX y proviene, en principio de la partición de las amplias casonas coloniales mediante muros medianeros longitudinales. Se ingresa desde la puerta exterior por un zaguán apoyado sobre el lado opuesto de las habitaciones…Las habitaciones se organizan en hilera y se vinculan entre sí por una circulación interior que las atraviesa…” Casa Chorizo. Editorial de la Ciudad de Buenos Aires año 2000. Museo de la Ciudad de Buenos Aires digitalizado por Historia Digital wwwhdarg.com
[9] Hoy llamados tipo casa.
[10] Los conventillos “pariente rioplatense de las casas españolas o las vecindades mexicanas era –y es aún- la casa de vecindad en la que se hacina en deficitarias condiciones higiénicas y con un alto grado de promiscuidad los migrantes…” Casa Chorizo. Editorial de la Ciudad de Buenos Aires año 2000. Museo de la Ciudad de Buenos Aires digitalizado por Historia Digital wwwhdarg.com.
[11] Las casas colectivas para empleados y familias obreras como El Hogar Obrero que inauguró un edificio de casas colectivas el 9 de julio de 1913 en Martín García 473, con el tiempo se sucedieron otros.
[12] Las casas de rentas se construían para personas de mejores ingresos. Podemos citar el Edificio de Renta de las Calles Ugarteche, Gutiérrez y Cabello del Arquitecto Julio Senillosa cuyo propietario era el Sr. Chopitea (Revista del Centro de Arquitectos Constructores de Obras y Anexos junio de 1932 Digitalizado por Historia Digital wwwhdarg.com. Editorial Centro de Arquitectos Museo de la Ciudad de Buenos Aires) o el Edificio Kavanagh inaugurado en 1936 en Florida 1065. Refiriéndose a las Casas de Renta dice Jorge Ercasi “Era una rentable alternativa de inversión, protegida por una legislación que no permitía la venta por unidad de los departamentos, por lo tanto, todo el edificio debía pertenecer a un mismo dueño….” "El buen negocio que significaban estos edificios (casas de renta), sumado al talento y criterio investigador de los mejores arquitectos de la época, permitió la construcción de algunas casas de renta que son hoy verdaderas obras maestras de la arquitectura residencial de los sectores medios y altos... de ellas el Palacio de los Patos representó no solo un modelo referencial de casa de renta a gran escala, sino que, además se constituyó en un verdadero símbolo de los nuevos tiempos al dar residencia en amplísimos departamentos a las familias aristocráticas que se deshacían de sus suntuosos palacetes como consecuencia de la crisis del ´30 ERCASI, Jorge “El palacio de los Patos. Editorial Dunken. Buenos Aires, 3º edición 2011 p. 5 Recuperado el 20 de marzo de 2015 http// www.palaciodelospatos.com. ar.
[13] Dr. BENDERSKY Mario J. Introducción al estudio de la propiedad horizontal” ob. Cit. p. 27
[14] La ley 13512 debe su contenido a un proyecto del poder ejecutivo remitido al Senado con otro del Senador Alberto Tesaire con modificaciones del senador Armando Antille.
[15] Los propietarios de las casas de rentas vendieron las unidades a sus inquilinos quienes se convirtieron en dueños. En los años 60’ con la ley 13512 ya vigente, juntamente con la modificación del Código de Edificación Urbana del año 1957 que permitió la construcción de edificios torre, la Ciudad de Buenos Aires creció ediliciamente. ALVAREZ DE TOLEDO, Fernando Luis La tipología departamento y la construcción del habitar moderno “Cuadernos de Vivienda y Urbanismo”, Buenos Aires 1930-1960 volumen 4 Nº 8 pp. 180 a 196.
[16] GURFINKEL DE WENDY, Lilian en “La propiedad horizontal en el Código Civil y Comercial de la Nación” dice que es parcialmente propia ABELEDO PERROT Nº: AP/DOC/1399/2014
[17] ADROGUÉ Manuel Ignacio en “Reflexiones en torno a la ley de propiedad horizontal” en Temas de Derechos Reales. Ed. Plus Ultra. Buenos Aires. 1986 p. 159
[18] La ley 13512 no habla de “unidad funcional”.
[19] ABELLA, Adriana “Propiedad Horizontal. Cuestiones planimétricas. Desafectación” en Revista del Notariado 895 pág 87.
[20] ADROGUE, Manuel I. Reflexiones en torno a la ley de propiedad horizontal” en Temas de Derechos Reales.Op. Cit p. 154
[21] Según el artículo 41 2. Del Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de junio por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo en España refiriéndose al derecho de superficie y a la posibilidad del superficiario a constituir propiedad horizontal dice: “ Cuando las características de la construcción o edificación lo permitan, el superficiario podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal con separación del terreno correspondiente al propietario, y podrá transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad horizontal, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo.
[22] ADROGUÉ, Manuel I. Reflexiones en torno a la ley de propiedad horizontal” en Temas de Derechos Reales. Ob. Cit p. 156
[23] Título suficiente: es el negocio jurídico que reúne las condiciones de fondo y de forma necesarios para transmitir o constituir el derecho real. En el CCyC este concepto está incluido en la 2 º parte del art. 1892.
[24] GURFINKEL DE WENDY, Lilian “Temas pendientes sobre la capacidad del consorcio” La Ley 2013-C- 1052.
[25] GURFINKEL DE WENDY, Lilian, op. cit “El art. 2043 del nuevo Código (en conc. con el art. 2056, inc. c]), deja la posibilidad de que el reglamento de propiedad y administración enumere otras partes propias, en la medida en que estas admitan un derecho exclusivo, por ejemplo: los balcones, los jardines”.
[26] Está previsto en el art. 2148 cuando dice: “El usufructuario debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que afectan directamente a los bienes objeto del usufructo.”
[27]MOLINARIO Alberto “Inexistencia de la personalidad del consorcio creado por la ley 13.512” ED 120- 405
[28] LAQUIS Manuel, “Naturaleza Jurídica del Consorcio de Propietarios” www.derecho.uba.ar publicaciones recuperado el 28 de marzo de 2015
[29] Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo, año 1965, fallo 100. La Ley 121-325 “el consorcio de propietarios instituido por la ley 13512, tiene personalidad jurídica distinta a casa uno de los consorcistas”
[30] ADROGUÉ Manuel Ignacio Reflexiones en torno a la ley de propiedad horizontal” en Temas de Derechos Reales.ob. cit. P. 159
[31] Se discute en doctrina si las rentas provenientes de las partes comunes son del consorcio o de cada uno de los propietarios en particular.
[32] GURFINKEL DE WENDY, Lilian “Temas pendientes sobre la capacidad del consorcio de propietarios” LA LEY 2013-C , 1052
[33] ALTERINI, Jorge Horacio “Primeras consideraciones sobre los derechos reales en el proyecto de Código” La Ley 2012-E- 898.
[34] ACUÑA, Pablo “La propiedad horizontal en el año 2016” Recuperado el 20 de abril de 2015 de http: //www.ips.com.ar
[35] SEVITZ Diana “Redacción del acta su valor” Recuperado el 20 de abril de 2015 de http:// www.pintandohorizontes.com
[36] Véase lo expresado en la Introducción.