Autonomía de la Voluntad y Ley de Alquileres

Por Martín Ayala

1. Introducción [arriba] 

Desde el 1° de julio de 2020, está vigente la Ley N° 27.551, que implementa algunas modificaciones al Código Civil y Comercial fundamentalmente en relación con el contrato de locación de inmuebles.

En efecto la denominada Ley de Alquileres, que fue aprobada por la Cámara de Diputados en el año 2019, fue ratificada por el Senado en el mes de junio pasado y recientemente publicada en el Boletín Oficial.

Tiene solamente 23 artículos (más uno de forma), lo que comparado con los 39 artículos referidos específicamente al contrato de locación del Código Civil y Comercial, denotan que la norma busca lograr un cambio importante en el contrato de locación, especialmente en referencia a la locación de cosas inmuebles con destino a vivienda, intentando darle a esta especie de locación un tratamiento singular, caracterizado por un reparto de derechos y obligaciones que tiende a generar mayores fortalezas al contratante locatario o inquilino, de manera análoga a la anterior Ley de Alquileres N° 23.091, derogada ante la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial el 1° de agosto de 2015.

Este objetivo de fortalecer la posición del contratante que el legislador considera en una situación de mayor vulnerabilidad es un desafío que solamente con la experiencia podrá ser valorado.

El presente trabajo apunta a analizar la vinculación existente entre algunas normas del texto de la ley y las reglas legales aplicables a los contratos sobre la autonomía de la voluntad y el derecho de las partes en un contrato para organizar el contenido de estos.

En efecto, el análisis del este trabajo proyecta confrontar las reglas legales de la nueva Ley, con las disposiciones normativas existentes sobre el derecho de las partes de elegir contratar y fijar el contenido de sus contratos.

2. Libertad de contratar y Libertad Contractual [arriba] 

El derecho de los contratos, a partir de la concepción basada en elemento consentimiento, tiene como premisa de los denominados contratos paritarios, a la autonomía de la voluntad que se expresa como la libertad de auto obligarse;

“El contrato es la expresión de la Libertad para autoobligarse, de allí que el primer principio que fundamenta todo el sistema es el de la libertad. La Libertad significa que ambas partes pueden elegir entre contratar o no hacerlo y una vez que lo deciden pueden disponer el contenido de la obligación según sus intereses”[1].

En el mismo sentido:

“La libertad contractual es un principio general de derecho que a su vez deriva del principio de autonomía de la voluntad. Ella se manifiesta en dos libertades fundamentales: la libertad de conclusión del contrato, conforme a la cual nadie está obligado a contratar sino cuando lo desee y en su caso elige libremente la persona con quien se contrata; y la libertad de configuración en virtud de la cual las partes pueden determinar el contenido del contrato.”[2]

Se diferencia entonces, la Libertad de contratar caracterizada por la posibilidad de elegir contratar o no contratar y la Libertad Contractual que permite a las partes elegir el contenido del contrato que han decidido formalizar o concretar. Ambos aspectos de esa libertad constituyen pilares de la autonomía de la voluntad.

En cuando al primer aspecto de la autonomía de la voluntad, es decir la libertad de contratar o no, o sea la libertad de contratar, tiene escasos límites basados en la prestación de servicios domiciliarios básicos o la comercialización de mercaderías o productos destinadas a satisfacer necesidades primarias. También, existen ejemplos en casos excepcionales fundados en situación de emergencia, como fue admitido por la Corte Suprema de Justicia en el leading case “Cine Callao”[3].

Por otra parte, la Libertad contractual, tiene límites más intensos, basados en las normas de orden público y las normas imperativas, que restringen la posibilidad que las partes diseñen con total libertad el contenido de un contrato. En los contratos predispuestos (o sujetos a condiciones generales predispuestas, conforme la terminología del Código Civil y Comercial), y en los contratos de consumo, estas restricciones a la libertad contractual se incrementan.

3. La Ley N° 27.551 y Libertad Contractual [arriba] 

La reciente Ley de Alquileres N° 27.551, introduce varios cambios al contrato de locación, con especial preocupación por el alquiler de inmuebles con destino a vivienda.

Algunas de estas modificaciones, tienen el objeto de procurar equilibrio entre las obligaciones y derechos de las partes en este vínculo contractual. Así algunos de estos cambios son:

- Las mejoras necesarias o de mantenimiento son a cargo del locador salvo que se trate de reparaciones provocadas por causa imputable al locatario.[4]

- El locatario tiene a su cargo cargas y contribuciones que se originen en el destino de la cosa locada y expensas que derivan de gastos habituales, en cambio no tiene a su cargo las cargas que gravan la cosa o las expensas no vinculadas a servicios normales y permanentes[5].

- El inquilino puede rescindir sin necesidad de expresión de causa, anticipadamente, el contrato de locación, transcurridos seis meses de duración del contrato. Debe preavisar con al menos un mes de antelación la decisión unilateral de rescindir. Además, se prevé en los contratos de locación con destino a vivienda, si la comunicación de la rescisión se realiza con una antelación de tres meses, el inquilino no paga indemnización alguna[6].

- Los contratos de locación quedan excluidos de la prohibición de indexar obligaciones que establecen los arts. 7 y 10 de la Ley de Convertibilidad. para los contratos de locación con destino a vivienda, la indexación o actualización del valor locativo solamente se puede hacer por cada período anual y en base a un índice compuesto en partes iguales por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) que publica el INDEC y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estatales (RIPTE) que elabora el BCRA[7].

Respecto las modificaciones citadas, cabe entonces analizar si se tratan de normas imperativas, que rigen el vínculo contractual aun en supuestos de pactos particulares diferentes, o sea un pacto en contrario, o por otra parte son normas supletorias de la voluntad de las partes aplicables solo en caso de silencio o laguna del contrato, pero que pueden ser sustituidas o modificadas por un expreso pacto entre las partes.

En efecto, para conocer las implicancias de las nuevas normas legales de la Ley N° 27.551 debemos precisar su grado de prevalencia con relación a las cláusulas o preceptos privados previstos en los contratos.

3.1. Modalidades contractuales. Contratos Paritarios. Contratos Predispuestos. Contratos de consumo

Para continuar con el análisis propuesto en el apartado anterior, es decir determinar si las normas citadas de la Ley N° 27.551 son de carácter imperativo (también llamadas normas indisponibles) o supletorias (también denominadas normas dispositivas), su tratamiento debe ser diferenciando las modalidades de los contratos reconocidos en el Código Civil y Comercial, entre contratos paritarios, predispuestos y de consumo.

Son contratos de consumo, aquellos contratos en donde encontramos un consumidor definido tanto en el Código Civil y Comercial (art. 1092) y la Ley de Defensa del Consumidor (art. 1°) por una parte y un proveedor conceptualizado en los términos del Código Civil y Comercial (art. 1093) y la Ley de Defensa del Consumidor (art. 2°).

Se denomina contrato predispuesto o contrato sujeto a condiciones generales predispuestas a aquel contrato en el que su contenido ha sido elaborado anticipadamente y de manera general por una de las partes (o por un tercero) y la otra parte no ha participado en la redacción y no tiene posibilidad de introducir ningún cambio en sus elementos esenciales.

Por último, son contratos paritarios aquellos que no pueden ser considerados contratos de consumo, y tampoco contratos predispuestos. Es decir, que los contratos paritarios constituyen una categoría residual que incluye todos los contratos que no queden subsumidos dentro de las categorías de predispuestos o de consumo. En una aproximación a su definición, los contratos paritarios se caracterizan por ser aquellos en los que el legislador no advierta una situación de vulnerabilidad de ninguna de las partes que justifique un tratamiento diferenciado a los contratantes y por lo tanto se presume que por hallarse en situación (al menos ideal) de igualdad, son esas mismas partes quienes se hallan en mejores condiciones para determinar el reparto o distribución de derechos y obligaciones que se planifica a través del contrato.

Se advierte claramente que la autonomía de la voluntad tiene un mayor campo de acción en los contratos paritarios que en las otras dos modalidades. Por ello, la determinación del carácter (imperativo o supletorio) de las normas aplicables a un contrato, depende que sea de las primeras dos categorías o en cambio que se trate de un contrato paritario.

3.2. Cláusulas imperativas y supletorias en los contratos predispuestos y de consumo

Sin perjuicio que ambas modalidades de contratos tienen importantes diferencias[8] (contratos predispuestos y de consumo), en el punto que al análisis de este trabajo importa presentan una regulación análoga que provoca la misma consecuencia.

Así, al caso resultan aplicables las normas sobre cláusulas abusivas. Tales normas que son comunes a ambos contratos por la expresa remisión que el régimen legal de los contratos de consumo realiza a las normas de los contratos predispuestos[9] y por la gran analogía entre el sistema de cláusulas abusivas de la Ley de Defensa del Consumidor con el texto del Código Civil y Comercial del art. 988.

Tales normas citadas[10] establecen para ambas modalidades de contratos (predispuestos y de consumo) un sistema de cláusulas abusivas que tiene por efecto convertir a las normas jurídicas generales de los contratos en normas imperativas en favor de la parte más vulnerable (el adherente o el consumidor, según el caso).

En efecto, tanto el art. 988 del Código Civil y Comercial como el art. 37 de la Ley de Defensa del Consumidor prevén que se considera abusiva la cláusula que amplía los derechos de la parte en situación de superioridad o que restringe los derechos de la parte más vulnerable[11]. De la interpretación de estas normas surge que un cambio a las reglas que, a modo de modelo proyecta el Código Civil y Comercial, en los contratos predispuestos o de consumo, constituirá una cláusula abusiva, cuando ese cambio es en favor de los derechos del predisponente o proveedor o el cambio es en detrimento de los derechos del adherente o consumidor.

Así, todas las normas que a modo de diseño general del contrato prevé la legislación, aun siendo supletorias de la voluntad de las partes, en favor del adherente o del consumidor, se transforman en imperativas pues su apartamiento (o el apartamiento injustificado, conforme alguna destaca doctrina[12]) habilita considerar abusiva esa cláusula particular del contrato, quedando sin efecto para ese acuerdo, y por ello recupera aplicación al conflicto, la norma prevista (aun de manera supletoria) en la legislación.

De lo anterior se sigue que en los contratos de locación que puedan ser encuadrados en la regulación de los contratos predispuestos o en la de contratos de consumo, las normas de la Ley N° 27.551 en favor de la parte más débil o vulnerable del contrato (que ordinariamente será el locatario) son imperativas y no admiten pacto en contrario. Ello pues, si en tal supuesto fáctico se configurara un pacto en colisión con la norma genérica del Código Civil y Comercial o de la Ley N° 27.551, esa cláusula contractual puede ser declarada nula (supuesto de nulidad parcial) y no rige para la relación jurídica contractual del caso.

De allí que para estos supuestos (contratos de locación predispuesto o contrato de locación sometido al régimen de Derecho del Consumidor) podemos afirmar que:

a. El locador no puede desobligarse de su deber de realizar las mejoras de reparación o mantenimiento (mejoras necesarias), excepto aquellas causados por un hecho imputable al locatario.

b. El locatario no es responsable por las cargas o gravámenes que afecten al inmueble, ni de las expensas que no sean vinculadas a un servicio habitual del inmueble.

c. El inquilino de una locación con destino a vivienda, que preavisa con más de tres meses de antelación su decisión de rescindir unilateralmente y sin causa el contrato (luego de transcurridos seis meses o más de duración) no tiene obligación de indemnizar al locador, aun cuando pueda pactarse algo diferente en el acuerdo.

d. Los ajustes al canon locativo, cuando se trata de una locación con destino a vivienda, solamente pueden realizarse una vez al año y aplicando un interés igual al promedio del IPC y la RIPTE, sin que pueda aplicarse un plazo de ajuste más breve o un interés o índice mayor.

Entendemos entonces, que para estas modalidades de contratos (predispuestos y de Consumo), el objetivo diseñado de manera general y abstracta, por el legislador (tanto en el Código Civil y Comercial, como en la reciente Ley N° 27.551), parece estar asegurado, pues la parte más vulnerable del contrato de locación (el inquilino) cuenta con acciones para lograr imponer el reparto de derechos y obligaciones previstos en la ley, aun por sobre las cláusulas del contrato singular.

Esta conclusión ya había sido advertida por la doctrina[13], en el sentido de precisar que en los contratos predispuestos y de consumo, la protección a quien el legislador considera la parte más débil del acuerdo se incrementa reduciendo el amplio margen de actuación de la autonomía de la voluntad.

Esta premisa, ante la reciente Ley N° 27.551, que tiene como objetivo particularizar y precisar los derechos y obligaciones de las partes en el contrato de locación de inmuebles, tiene una repercusión mayor a efectos de evaluar el impacto concreto de esta nueva ley en la práctica negocial.

3.3. Cláusulas imperativas y supletorias en los contratos paritarios

La conclusión anterior, relativa a los contratos predispuestos o de consumo, no resulta directamente aplicable a la modalidad de los contratos paritarios.

Al contrario, en esta modalidad, la autonomía de la voluntad tiene un trato deferente que no se advierte en las otras modalidades. Así, las reglas generales en los contratos paritarios priorizan el acuerdo de partes, partiendo de la presunción que por hallarse (idealmente) en igualdad de posiciones, son las partes (y no el legislador) quienes están en mejores condiciones para fijar el reparto de derecho y obligaciones, para una relación contractual justa.

Por ello, el Código Civil y Comercial establece, que en principio “las normas legales relativas a los contratos son supletorias de la voluntad de las partes”[14]. Esta premisa esta reforzada por la afirmación que “los derechos resultantes de los contratos integran el derecho de propiedad del contratante”[15]. De ello se sigue que los acuerdos de las partes tienen inclusive protección constitucional, al estar incluidos en el patrimonio. “las partes gozan de libertad para determinar el contenido de un contrato; pueden actuar como legisladores particulares de sus propios intereses y establecer la regulación a la que desean someterse.”[16]

De la interpretación de este art. 963 del Código Civil y Comercial surge que como regla las normas legales relativas a los contratos, en tanto se trate de contratos paritarios, son normas supletorias, salvo que lo contrario surja del modo de expresión de la norma, del contenido de la norma, o del contexto de la misma norma legal.

Tenemos entonces, que las excepciones al carácter supletorio de las normas legales que regulan los contratos son aquellas que permiten deducir esta excepción por:

a. El modo de expresión. Tal es el caso en que la misma norma menciona que es de orden público (por ejemplo: el art. 65 de la Ley de Defensa del Consumidor N° 24.240, o el art. 29 de la derogada Ley N° 23.091), o que no admite pacto en contrario pues la propia norma por su redacción impide otra alternativa (por ejemplo: el plazo máximo previsto para el ejercicio del pacto de retroventa o de reventa o de preferencia previsto en el art. 1167).

b. El contenido. Tal es el caso de normas legales que prevén consecuencias ante su incumplimiento, como son las normas relativas a las reglas de capacidad (cuyo incumplimiento acarrea nulidad), la legitimación para contratar, las reglas relativas a las formas (cuando su incumplimiento deriva en consecuencias previstas en la propia ley: nulidad, conversión).

c. El contexto. Tal sería el caso de normas dictadas para situaciones de emergencia[17], o que en el momento en que fueron tomadas permitan presumir su carácter imperativo.

Corresponde, entonces, analizar si las normas que citamos de la Ley N° 27.551, respecto los contratos paritarios, son supletorias (tal como expresa la premisa general) o encuadran en alguna de las excepciones a la premisa general.

Con relación al primer supuesto de excepción, cabe destacar que la propia Ley N° 27.551 no reitera ni reedita la previsión de ser una norma de orden público como supo contener el art. 29 de la Ley de Alquileres N° 23.091.

Tampoco la reciente Ley N° 27.551 establece en el texto de ninguna de sus normas que alguna de ellas sea expresamente indisponible o imperativa o que no admita pacto en contrario por parte de los contratantes.

Respecto el segundo supuesto de excepción, tampoco del contenido parece surgir de que las normas hayan sido previstas para que se presuma su imperatividad.

En efecto, en los casos citados (mejoras necesarias, gravámenes y expensas, rescisión sin indemnización e indexación anual y tasada) no existe una consecuencia ante el incumplimiento de la regla legal que permita deducir del contenido de la norma que ella es imperativa o indisponible.

Una situación llamativa se produce en el supuesto del art. 8° de la Ley N° 27.551 que modifica el art. 1.209 del Código Civil y Comercial referente a las cargas y gravámenes que pesan sobre la cosa locada, respecto los cuales la norma dispone que son a cargo del locador. En efecto el originario art. 1.209 del Código Civil y Comercial establecía expresamente que se trataba de una norma supletoria porque admitía el pacto en contrario. Esta frase ha sido suprimida del actual art. 1.209, lo que obliga a evaluar si esa eliminación de la frase “salvo pacto en contrario” tiene consecuencias en el carácter de la norma (imperativa o supletoria).

La mención del originario art. 1.209 era superabundante e innecesaria pues reiteraba de manera redundante el principio general establecido en el art. 963 del Código Civil y Comercial, por lo que su eliminación en el actual artículo 1.209 no cambia la regla general vigente que se presume el carácter supletorio de las normas, salvo que encuadre en alguna de las excepciones ya mencionadas.

De ello se sigue que no parece suficiente, a los efectos de determinar si el art. 1.209 es una norma supletoria, afirmar que sería imperativa por haberse eliminado la mención que admitía pacto en contrario, pues como se ha dicho, esa mención era reiterativa de la regla general.

Por último, analizamos el último supuesto de excepción al carácter supletorio de las normas legales vinculadas al derecho de los contratos. Es la excepción vinculada al contexto de la norma. En este sentido no se aprecia que exista (o al menos ello no ha sido referido en la Ley N° 27.551) una situación de emergencia locativa o habitacional que brinde a las reglas de esta reciente ley, un carácter imperativo.

Al contrario, el hecho que muchas de las normas de la Ley N° 27.551 se han incorporado al Código Civil y Comercial deja de manifiesto que se trata de normas con carácter permanente y no contingente o coyunturales propias de una emergencia.

Sin perjuicio de ello, no puede soslayarse que el contexto en el que surgió el debate y la definición del texto resultante de la ley permite suponer que el legislador ha querido imponer un régimen legal inmutable a la voluntad de las partes en los contratos de locación de inmueble, al menos aquellos con destino de vivienda. Así surge de algunas precisiones de los fundamentos de presentación del Proyecto de Ley (que fue presentado en el año 2015): “Expensas extraordinarias. Se establece de manera expresa que las expensas extraordinarias en ningún caso corren por cuenta del locatario. Se elimina la posibilidad de pactar en contrario.” (sic, el destacado es propio).

No puede dejar de destacarse que junto al contrato de locación que reúne derechos patrimoniales vinculados al Derecho de Propiedad, también se involucra el derecho a la vivienda digna, también de raigambre constitucional. Y que el legislador ha tenido especialmente en cuenta este último al momento de evaluar la pertinencia y texto de esta ley.

Por esto, la imperatividad de las normas legales que fija la Ley N° 27.551 tanto aquellas que incorpora al Código Civil y Comercial, como las que rigen al contrato de locación de inmuebles en la citada Ley especial, pueden ser consideradas de carácter imperativo por su contexto, por una interpretación finalista o teleológica de la ley, por una interpretación basada en la voluntad del legislador.

Pero esta interpretación no está exenta de reproches y de serias objeciones legales, con fundamento principalmente en el art. 963 del Código Civil y Comercial, que prestablece un principio contrario al enunciado en la interpretación que se propone.

Por ello, la evaluación de la presente Ley de Alquileres tiene un panorama incierto. Es muy probable que a pesar del texto expreso de la ley y la interpretación que se propone, en virtud de la Libertad contractual, las partes sigan manipulando el contenido del contrato, adecuándolo a sus necesidades (sin que ello implique, necesariamente, una situación de abuso) y por ende, se cambie el diseño paradigmático de derechos y obligaciones que ofrece el Código Civil y Comercial a los contratantes.

Hubiera sido deseable que estas sombras de la ley estuvieran totalmente despejadas, pero entiendo que no es el caso. La ley pudo haber aventado las dudas sobre las posibilidades de pactar en contrario, especialmente cuando la experiencia contractual de este particular negocio (locación de inmuebles) indica que es muy habitual que los contratantes se aparten del modelo legal.

Serán los abogados que propongan los casos y los jueces que deban resolverlos, quienes en un plazo incierto puedan sentar bases más claras y precisas que eviten el costo de la litigación ante la incertidumbre y la incerteza de los derechos y obligaciones en disputa.

4. Libertad de Contratar y Ley de Alquileres [arriba] 

Al análisis anterior de la Ley de Alquileres relativo a la vinculación de ésta con la Libertad contractual, cabe agregar a continuación algunas referencias vinculadas a la Libertad de Contratar.

La libertad de contratar expresa la autonomía que tienen los sujetos para decidir contratar o no y para elegir con quién desean hacerlo.

La Corte Suprema de Justicia tuvo oportunidad de expedirse sobre las facultades de Poder de Policía del Estado para imponer una contratación en la causa Cine Callao. En esa oportunidad la Corte, por mayoría, admitió una concepción amplia del Poder de Policía que incorporaba o incluía a la restricción de los derechos individuales (en el caso imponía la contratación de determinado servicio) para atender a intereses económicos (en el caso, la emergencia laboral u ocupacional).

En el caso de la presente ley en análisis, la misma trae una norma[18] que establece que dadas ciertas circunstancias (cuando el inquilino ofrece dos especies de garantía dentro de un catálogo de cinco formas) el locador debe aceptar la propuesta, y (parece implicar) debe contratar con el oferente, una locación de inmuebles.

En efecto, la norma mencionada prevé que “el locatario debe proponer al menos dos” de las garantías reguladas por la misma ley. Y “bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario”.

Lo primero que se podría destacar del mencionado artículo de la ley es su imprecisión terminológica. En efecto, si aún no existe acuerdo sobre la garantía, ello significa que no existe contrato[19]. Por ende, si aún no hay contrato, no puede denominarse a las partes “locatario” y “locador”, sino en todo caso tratantes, u oferente y aceptante.

Pero tal observación es simplemente semántica. La objeción más sensible es sobre la constitucionalidad de esta previsión legal, y además, sobre su concreción práctica.

En efecto, en cuanto a la constitucionalidad, es difícil imaginar que pueda el legislador imponer un contrato (en el caso, de locación de inmuebles con destino a vivienda) contra la voluntad de una de las partes involucradas. No parece que existan elementos suficientemente convincentes para derogar en el caso la autonomía de la voluntad, y la libertad de contratar.

Bien podría darse el caso, que la persona (el posible locador) no quiera contratar con el pretenso locatario, por ejemplo por una mala referencia en los bureau de crédito, o por malas referencias de otro locador. También pueden aparecer motivos privados (también plausibles y atendibles) como la decisión de no contratar con ciertas personas.

Esto no significa, admitir conductas meramente discriminatorias, de personas que puedan actuar de manera arbitraria, inclusive contra la dignidad de las personas con las que se vinculan. Pero entre estos extremos existen diferencias que puedan ser razonables, y que puedan justificar la decisión de no entregar el uso y goce de una cosa inmueble (ordinariamente de gran valor) sino a las personas que generen en su propietario cierta sensación de confianza (más allá de las garantías legales que prevé la ley).

De allí que la imposición de una contratación forzosa, contrariando la libertad de contratar o no, parece insostenible desde el punto de vista constitucional.

Pero, a más de ello, la mentada norma plantea graves problemas de efectividad, pues en cada caso concreto, si el posible locador no desea contratar con la persona que ofrece las garantías, siempre podrá incluir obstáculos al futuro contrato, no necesariamente vinculados con las garantías legales. Por ejemplo, si el receptor de la propuesta de locación no desea contratar con el oferente, puede reclamar un precio tan elevado que se asegura la no contratación con ese sujeto, o imponer exigencias contractuales tan estrictas que resulten anti económico para el oferente, mantener las tratativas del contrato.

Entonces, se advierte, en este aspecto, que la norma comentada por una parte sufre serios reproches constitucionales, y además es de una efectividad sumamente discutida, pues parece improbable que sea exigible, en los términos que se propone.

5. Conclusiones [arriba] 

La Ley N° 27.551 en sus 23 artículos, propicia adecuar la relación jurídica del locador con el locatario, de manera de lograr una situación de mayor equidad en el vínculo.

Para alcanzar ese objetivo, regula cuestiones vinculadas con los derechos y obligaciones de las partes, de una manera general, abstracta, aplicable a un sinnúmero de contratos de locación de inmuebles, y sin considerar las cuestiones particulares, personales y coyunturales de cada vínculo contractual.

Pese a ello, no queda expresamente claro que estas nuevas reglas sean normas jurídicas indisponibles o imperativas aun contra la voluntad de las partes. En efecto, sin perjuicio que esa conclusión pueda derivarse con naturalidad en los contratos predispuestos o de consumo, no aparece con tanta visibilidad en los contratos paritarios.

En efecto, en los contratos predispuestos o de consumo, la interacción de las normas sobre cláusulas abusivas y la modificación del modelo contractual ofrecido por el legislador, permite interpretar que las cláusulas contractuales que modifiquen el diseño legal, en perjuicio de la parte débil del contrato (adherente o consumidor, según el caso) sea interpretada como una cláusula abusiva, y por ello, sin efecto en la relación jurídica contractual.

Pero, esta interpretación solo es aplicable a los contratos predispuestos o de consumo. Y se debe considerar que no todo contrato de locación (aun con finalidad de vivienda) es catalogado en una de sendas categorías o modalidades. Pues para ser predispuesto, el inquilino debería probar que no puedo incorporar contenido al contrato y que este es de redacción general. Y Para ser de consumo, el consumidor debería probar que se halla contratando con un locador que puede ser encuadrado en el concepto de proveedor[20].

Por ello que la modalidad de los contratos paritarios no debe ser soslayada al momento de analizar la ley, y la regla general y básica del art. 963 del Código Civil y Comercial, sobre el carácter supletorio de las normas legales en materia de contratos debería ser desvirtuada por una interpretación que no dé lugar a dudas o disputas.

Desde otro punto de vista, la posibilidad de imponer una contratación contra la voluntad de una de las partes, en el caso el posible locador que no desea aceptar las garantías (u otras características del oferente) es de una efectividad que se aprecia como escasa e improbable.

En consecuencia, la Ley de Alquileres que se halla influida por principios de justicia y equilibrio entre las partes, tiene observaciones que pueden hacer claudicar los nobles objetivos.

La claridad de las presentaciones de los abogados, y el estudio meditado de los jueces, con el tiempo, podrá permitir que la finalidad de la Ley pueda cumplirse pese a algunas dudas en la interpretación de su redacción actual.

Notas [arriba] 

[1] Lorenzetti, Ricardo Luis “Tratado de los contratos Parte General”, edit. Rubinzal Culzoni, Santa Fe año 2004, pág. 123.
[2] Rivera, Julio César, Luis Daniel Crovi y Iván G. Di Chiaza, “Contratos. Parte General”, Edit. Abeledo Perrot, Bs.AS. 2017, pág. 29.
[3] Fallos 247:121.
[4] Art. 5° de la Ley N° 27.551 que modifica el art. 1201 del Código Civil y Comercial.
[5] Art. 8° de la Ley N° 27.551 que modifica el art. 1209 del Código Civil y Comercial.
[6] Art. 9° de la Ley N° 27.551 que modifica el art. 1221 del Código Civil y Comercial.
[7] Art. 14 de la Ley N° 27.551.
[8] En efecto, ambas modalidades de contratos mencionadas, no se superponen ni se subsumen una respecto de otra, a pesar de que en muchas oportunidades puedan encontrarse contratos que puedan quedar conceptualizados en ambas modalidades. Así, podemos encontrar contratos predispuestos que no son contratos de consumo, como por ejemplo el contrato de agencia, concesión o franquicia, en los que no participa como parte del contrato un consumidor. Y del otro lado podemos encontrar contratos de consumo, que no son predispuestos, como por ejemplo una compra de un electrodoméstico para uso personal, donde el consumidor puede acordar con el proveedor la forma de pago, financiación, garantías extendidas, accesorios, instalación, y otros servicios.
[9] Art. 1117 del Código Civil y Comercial.
[10] Art. 988 del Código Civil y Comercial y art. 37 de la Ley de Defensa del Consumidor N° 24.240.
[11] Código Civil y Comercial. Art. 988.- Cláusulas abusivas. En los contratos previstos en esta sección, se deben tener por no escritas: … b) las que importan renuncia o restricción a los derechos del adherente, o amplían derechos del predisponente que resultan de normas supletorias.
Ley de Defensa del Consumidor N° 24.240. Art. 37. — Interpretación. Sin perjuicio de la validez del contrato, se tendrán por no convenidas: … b) Las cláusulas que importen renuncia o restricción de los derechos del consumidor o amplíen los derechos de la otra parte
[12] “en realidad no cualquier renuncia del no predisponente y no cualquier ampliación de los derechos del predisponente constituyen en abusiva una cláusula. Así, si la renuncia o ampliación tiene una adecuada compensación o contraprestación no hay razón para que se la califique de abusiva”. Rivera, Julio César ob. cit. pág. 218.
[13] Pellejero, Rodrigo: “Orden público en el contrato de locación en el Código Civil y Comercial”, Microjuris MJ-DOC-12360-AR | MJD12360.
[14] Art. 962 del Código Civil y Comercial.
[15] Art. 965 del Código Civil y Comercial.
[16] Código Civil y Comercial Comentado. Marisa Herrera, Gustavo Caramelo, Sebastián Picasso directores, Tomo III, pág. 342.
[17] Código Civil y Comercial Comentado. Ob. Cit. Pág. 343.
[18] Art. 13 de la Ley N° 27.551.
[19] Código Civil y Comercial. “ARTÍCULO 978.- Aceptación. Para que el contrato se concluya, la aceptación debe expresar la plena conformidad con la oferta.” Es decir, que si aún no se han puesto de acuerdo las partes en todos los aspectos del contrato, no hay contrato, y en todo caso puede existir una contraoferta.
[20] La existencia de intermediación de un corredor inmobiliario profesional, no transforma al contrato en un contrato de consumo, pues si bien el corredor inmobiliario puede ser considerado un proveedor (en los términos de la Ley de Defensa del Consumidor y del Código Civil y Comercial), el intermediario no es parte del contrato de locación, sino que es parte en el contrato de corretaje, diverso a la locación, donde las partes son el locador y el locatario.