Responsabilidad ambiental del administrador de consorcios frente a los consorcistas-consumidores en el Código Civil y Comercial de la Nación y la Ley 25.675

Claudio Iglesias Darriba

1. Introducción [arriba] 

Los habitantes de los inmuebles que se encuentran sometidos al régimen de propiedad horizontal (arts. 2037 a 2072 del CCyC) pueden verse expuestos a daños (cualquiera sea la cuantía de éstos, incluso micro daños) causados por los administradores de los respectivos consorcios. Cuando nos referimos a los "habitantes" lo hacemos en sentido amplio, cualquiera sea el carácter en que éstos se encuentren en el inmueble: propietarios, locatarios, usuarios, o terceros que forman parte de sus grupos familiares o sociales(2).

Sus derechos se fundan en los principios generales que habilitan la reparación de los daños a los consumidores, establecidos por el CCyC. Dicha normativa es de carácter amplio, y encuentra su fundamento en el Art. 42 de la Constitución Nacional, que se refiere tanto a los consumidores en general, como a la protección de su salud. Asimismo, cuando la conducta de los administradores causa un daño al ambiente, ello habilita la aplicación de la Ley N° 25.675 con sus correspondientes principios y medidas indemnizatorias. El fundamento de la aplicación de esta norma se encuentra en el Art. 41 de la Constitución Nacional, que prevé el derecho a un ambiente sano.

Debemos aclarar que en este trabajo no nos referiremos a la responsabilidad de los consorcios, ya que éstos son personas jurídicas privadas(3) y, en consecuencia, su responsabilidad se rige por las normas generales de la responsabilidad civil. Por tal motivo, la responsabilidad de los consorcios es lo suficientemente conocida. La responsabilidad de los administradores (ya sea civil o ambiental), por el contrario, es un tema menos tratado. Por ello, daremos un breve repaso de algunos aspectos. Sólo diremos que los consorcios son definidos como "el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales que constituye la persona jurídica consorcio." Y que sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador(4).

2. Los administradores de consorcios, las fugas de gas y los daños causados al ambiente [arriba] 

Ha sido muy común (y lamentable) leer las noticas sobre derrumbes de edificios por fugas de gas, en años recientes en nuestro país. Las fugas de gas, (y también las fugas de agua y/u otros fluidos) dañan el ambiente y deben ser prevenidas, aun cuando la posibilidad de su ocurrencia sea "incierta". Ello, en función del "Principio Precautorio" contenido en el Art. 4° de la Ley 25.675. En consecuencia, los daños causados por dichas fugas de gas (agua, y/u otros fluidos) deben ser sancionados e indemnizados con fundamento en dicho principio. Las indemnizaciones previstas en la Ley 25.675 se rigen por las disposiciones contenidas en la propia norma. Hasta aquí estamos hablando de la responsabilidad general de los consorcios. El problema es que los consorcios rara vez se enteran a tiempo de la situación existente en su inmueble. Y esto último genera la responsabilidad del administrador.

Recordemos que el Principio Precautorio dice: "Cuando haya peligro de daño grave o irreversible la ausencia de información o certeza científica no deberá utilizarse como razón para postergar la adopción de medidas eficaces, en función de los costos, para impedir la degradación del medio ambiente." Esta norma nació en materia ambiental, pero se aplica directamente en materia de "salud", de modo que sirve de fundamento para la protección de la salud de los habitantes del consorcio. No debe olvidarse aquí que, en la Constitución Argentina, el ambiente aparece directamente ligado a la salud de la población: nuestra Constitución prevé el "derecho a un ambiente sano" (Art. 41 CN). Asimismo, recordemos que la protección de la salud de los consorcistas (en su carácter de consumidores) está expresamente prevista por el Art. 42 de la CN. En función de este principio, los magistrados deben adoptar todas las medidas urgentes para la protección tanto del ambiente como de la salud.

Cuando el daño deriva de causas graves, como las fugas de gas, no cabe duda de que genera un daño ambiental y, en consecuencia, habilita la aplicación de la normativa correspondiente. En consecuencia, la legitimación para accionar es amplísima, a tenor de lo dispuesto por el art. 30 de la Ley 25.675, y -en tal caso- cualquier persona puede solicitar el cese de la actividad generadora del daño mediante acción de amparo(5). Y cuando decimos "cualquier persona" nos referimos a una legitimación (repetimos) absolutamente amplia. Le mencionada legitimación se funda en el Art. 43 de la Constitución Nacional, que prevé la acción de amparo constitucional. Dicha acción se encuentra especialmente prevista para los derechos que protegen el ambiente (Art. 41 de la CN) y a los consumidores (Art. 42 de la CN)(6), de modo que los magistrados deben aplicar las medidas judiciales a su alcance, lo que incluye todo tipo de medidas cautelares, incluyendo las medidas autosatisfactivas(7). El destinatario de estas medidas es el consorcio (como persona jurídica privada)(8), si son promovidas por terceros ajenos al consorcio, o bien el administrador, en caso de que quienes las promoviesen fueren los propios consorcistas. La legitimación pasiva (y -en consecuencia- el destinatario de la medida) depende de cada caso.

Cabe destacar que las medidas autosatisfactivas ambientales son mecanismos preventivos específicos en los que el accionante solicita la detención urgente del daño ambiental como objeto principal y asimismo como medida cautelar. En caso que el despacho fuera favorable a la medida autosatisfactiva, se resolvería la cuestión principal agotándose todo el trámite. (Demaldé, Torres-Raineri, & López, 2016; Palacios & Torres-Raineri, 2017). La Ley 25.675 define el daño ambiental como toda alteración relevante que modifique negativamente el ambiente, sus recursos, el equilibrio de los ecosistemas, o los bienes o valores colectivos(9). Y prevé que la indemnización procede en caso de que no sea técnicamente factible el restablecimiento del ambiente al estado anterior a la producción del daño. En tal caso, la indemnización sustitutiva deberá depositarse en el Fondo de Compensación Ambiental creado por la propia Ley(10).

La responsabilidad ambiental es tan grave que la propia Ley General del Ambiente prevé que la responsabilidad civil o penal por daño ambiental, es independiente de la administrativa. Asimismo, establece que la responsabilidad ambiental es objetiva, y que se presume "iuris tantum" la responsabilidad del autor del daño ambiental, si existen "infracciones" a las normas administrativas(11). De más está decir que las fugas de gas como infracciones son muy comunes.

Además, en materia ambiental, para eximirse de responsabilidad no basta con demostrar la falta de culpa, sino que es necesario demostrar que, a pesar de haber adoptado todas las medidas destinadas a evitarlos, y sin mediar culpa concurrente del responsable, los daños se produjeron por culpa exclusiva de la víctima o de un tercero por quien no debe responder(12).

3. Respecto de la responsabilidad civil por daños a los consorcistas [arriba] 

En materia de responsabilidad civil, nuevamente debemos aclarar que no estamos analizando la responsabilidad del consorcio, como persona jurídica privada, sino la responsabilidad del administrador. Consideramos que, en la referida materia, los principales damnificados por la responsabilidad ambiental del administrador son los propios consorcistas, habitantes del inmueble o no. Y aquí debemos distinguir entre los "consorcistas no habitantes", (que pueden verse afectados en sus bienes por una explosión y derrumbe del inmueble) y los "consorcistas habitantes", (que pueden verse afectados en su salud).

Aquí corresponde nuevamente indicar que se encuentran legitimados "todos" los consorcistas y "habitantes" del inmueble administrado en sentido amplio, cualquiera sea el carácter en que éstos se encontrasen en él. Esa definición abarca a los propietarios, locatarios, usufructuarios, usuarios, tenedores, o usuarios, que hubieren resultado (o pudieren resultar) damnificados por la conducta del administrador. La responsabilidad del administrador frente a todos ellos se funda en diversas normas del CCyC.

En primer término, se funda en el Art. 1092, que define a los consorcistas como "consumidores" por el sólo hecho de utilizar los servicios del administrador como destinatario final de ellos, en beneficio propio o de su grupo familiar o social(13).

En consecuencia, toda la amplia normativa del CCyC sobre los consumidores se aplica a los consorcistas. Esta normativa, a su vez, encuentra su raíz en el Art. 42 de la CN, que prevé, muy especialmente la protección de su salud. De allí que insistamos en la necesidad de una buena administración de los consorcios, ni más ni menos que por el fundamento constitucional de los derechos de los consorcistas que se encuentran, además protegidos por el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, de 1966 (art. 11) y la Declaración Universal de Derechos Humanos, de 1948 (art. 25) que, expresamente, establece un conjunto de derechos básicos del consumidor, con la consecuente obligación de los Estados partes, de implementarlos adecuadamente. (Condomí, 2015).

Los consumidores argentinos, además, encuentran en los arts. 1097(14), y 1098 del CCyC un conjunto de normas que les procuran -respectivamente- un trato digno, y un trato equitativo y no discriminatorio. Por su parte, el art. 1095 del CCyC adopta el principio "pro consummatore" y el "pro debitoris", vale decir que, en caso de duda, el magistrado debe fallar siempre a favor del consorcista- consumidor(15), circunstancia que debe ser tenida en cuenta cuando se observa el desequilibrio de condiciones en que los administradores se encuentran frente a los consorcistas.

En cuanto al daño resarcible, este concepto de daño refiere a una lesión a un derecho o un interés no reprobado por el ordenamiento jurídico, que tenga por objeto la persona, el patrimonio o un derecho de incidencia colectiva. Ello comprende el patrimonio individual, (pero también público, o colectivo). Y la indemnización comprende el perjuicio directo o indirecto (y el daño ambiental es indirecto o reflejo), actual o futuro (Cafferatta, 2014).

La responsabilidad por el manejo del gas constituye ni más ni menos que un caso de responsabilidad objetiva por "riesgo creado", prevista en el art 1757 del CCyC. En particular, constituye lo que el nuevo Código da en llamar "actividades riesgosas o peligrosas por su naturaleza, por los medios empleados o por las circunstancias de su realización". Dichas actividades se encuentran previstas en la segunda parte del mencionado artículo. Esto es válido tanto respecto de los daños y perjuicios referidos a los consorcistas (en su carácter de consumidores), como al daño ambiental general que pudiera causarse. Debe tenerse en cuenta que, respecto de este último, responde el consorcio, por lo cual el administrador genera, en ejercicio de su mandato, la responsabilidad de todos los consorcistas. En este punto, cabe recordar, además, que el Art. 1757 establece que "No son eximentes la autorización administrativa para el uso de la cosa o la realización de la actividad, ni el cumplimiento de las técnicas de prevención"(16). Además, el riesgo creado (comprensivo del vicio y de las actividades riesgosas o peligrosas) constituye tan sólo el piso o umbral al que remiten las disposiciones específicas de otras responsabilidades agravadas, tanto de las leyes especiales como de la legislación general del mismo Código Civil y Comercial (Galdós, 2018).

Finalmente, el administrador debe contratar todos los seguros que sean necesarios para evitar daños al consorcio y a los consorcistas. Esta obligación se funda, básicamente en art. 1710 del CCyC (deber de evitar causar un daño no justificado; adoptar las medidas necesarias para evitar que el daño se produzca, o que se agrave el daño ya producido)(17), y el art. 2067, que prevé la obligación de mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir(18). El Art. 1710 del CCyC es el fundamento de los seguros voluntarios. La ausencia de tales seguros genera la responsabilidad directa del administrador por los daños ocasionados a los consorcistas.

4. Conclusiones [arriba] 

Como consecuencia de lo analizado en este breve artículo podemos arribar a las siguientes conclusiones:

1. Los consorcistas y habitantes del consorcio revisten el carácter de "consumidores" en el sentido amplio del Art. 42 de la Constitución Nacional, el Código Civil y Comercial de la Nación, los Tratados Internacionales mencionados, y la Ley 24.240. Cuando nos referimos a los consorcistas lo hacemos en sentido amplio, cualquiera sea el carácter en que éstos se encuentren en el inmueble: propietarios, locatarios, usuarios, o los terceros que forman parte de sus grupos familiares o sociales.

2. La responsabilidad civil del administrador del consorcio es objetiva, y se funda en los principios generales que habilitan la reparación de los daños a los consumidores. La norma de atribución de responsabilidad es el art. 1757 del CCyC cuando se trata de fugas de gas (agua y/u otros fluidos) por tratarse de actividades riesgosas o peligrosas por su naturaleza, por los medios empleados o por las circunstancias de su realización.

3. Los administradores, asimismo, responden por los daños causados al ambiente, a tenor del Principio Precautorio contenido en el art. 4° de la Ley 25.675. Dicha norma se aplica, asimismo, para la protección de la salud, respecto de los consorcistas y habitantes del inmueble administrado. Su fundamento se encuentra en el Art. 41 de la Constitución Nacional. Al igual que la responsabilidad civil, la responsabilidad establecida por la Ley 25.675 es objetiva, y no son eximentes la autorización administrativa para el uso de la cosa o la realización de la actividad, ni el cumplimiento de las técnicas de prevención.

Normativa argentina.

-CN, Arts. 41, 42 y 43.

-CCyC, Arts. 1092, 1095, 1097, 1098, 1710, 2037 a 2072.

-Ley 25.675.

-Ley 24.240.

Normativa Internacional.

-Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, Art. 11.

-Declaración Universal de Derechos Humanos, Art. 25.

Referencias bibliográficas [arriba] 

-Cafferatta, N. (2014). Derecho ambiental en el Código Civil y Comercial de la Nación. Pensamientocivil.Com.Ar. Retrieved from http://pensamientocivil.com.ar /system/files/2015/01 /Doctrina388.pdf.

-Condomí, A. (2015). El régimen de defensa del consumidor a partir de la vigencia de la ley aprobatoria del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Saij. Retrieved from http://www.infojus.gob.ar /alfredo-mario-condomi- regimen-defensa-consumidor -parti r-vigencia-ley-aprobatoria- nuevo-codigo-civil-comercial- nacion-dacf150334-2015- 04-28/123456789 -0abc-defg 4330-51fcanirtcod.

-Demaldé, C., Torres-Raineri, M., & López, M. (2016). PRINCIPIO DE PRECAUCIÓN EN EL DAÑO AMBIENTAL A LA LUZ DEL CÓDIGO UNIFICADO.

-Galdós, M. (2018). El art. 1757 del Código Civil y Comercial y el riesgo creado.

-Palacios, A. E., & Torres-Raineri. (2017). Normas procesales a la luz del Derecho Argentino y el Código Civil y Comercial. In XVI Jornadas Argentinas de Derecho Civil.

Notas [arriba] 

1) Claudio Iglesias Darriba, Abogado (Universidad de Buenos Aires). Diploma en Derecho y Economía del Cambio Climático (FLACSO Argentina). Docente de Derecho Ambiental y de la Diplomatura en Litigio de Derechos Sociales y Ambientales de la Universidad Nacional de José C. Paz (UNPAZ). Doctor en Sociología (Universidad John F. Kennedy).
2) CCyC - Art. 1092 y cctes.
3) El CCyC establece en su Libro Primero - Parte General, Título II - Persona jurídica, artículo 148, establece que: "Son personas jurídicas privadas: (...) h) el consorcio de propiedad horizontal;".
4) CCyC - Art. 2044.
5) Ley N° 25.675. Art. 30. - Producido el daño ambiental colectivo, tendrán legitimación para obtener la recomposición del ambiente dañado, el afectado, el Defensor del Pueblo y las asociaciones no gubernamentales de defensa ambiental, conforme lo prevé el artículo 43 de la Constitución Nacional, y el Estado nacional, provincial o municipal; asimismo, quedará legitimado para la acción de recomposición o de indemnización pertinente, la persona directamente damnificada por el hecho dañoso acaecido en su jurisdicción. Sin perjuicio de lo indicado precedentemente toda persona podrá solicitar, mediante acción de amparo, la cesación de actividades generadoras de daño ambiental colectivo.
6) Constitución Nacional. Art. 43. "(...) Podrán interponer esta acción contra cualquier forma de discriminación y en lo relativo a los derechos que protegen al ambiente, a la competencia, al usuario y al consumidor, así como a los derechos de incidencia colectiva en general, el afectado, el defensor del pueblo y las asociaciones que propendan a esos fines, registradas conforme a la ley, la que determinará los requisitos y formas de su organización (...)".
7) Recordemos que las medidas autosatisfactivas son aquellas en las que tutela cautelar es la misma que petición principal, en consecuencia, en materia de amparos, una vez satisfecha la misma finalizará la cuestión de fondo. Estas medidas son habitualmente necesarias en materia ambiental para evitar daños al ambiente por el carácter difuso e irreparable del daño ambiental.
8) El CCyC establece en su Libro Primero - Parte General, Título II - Persona jurídica, artículo 148, establece que: "Son personas jurídicas privadas: (...) h) el consorcio de propiedad horizontal;".
9) Ley N° 25.675. Art. 27.
10) Ley N° 25.675. Art. 28.
11) Ley N° 25.675. Art. 29.
12) Ley N° 25.675. Art. 29.
13) CCyC.- Art. 1092.
14) ARTICULO 1097.-Trato digno. Los proveedores deben garantizar condiciones de atención y trato digno a los consumidores y usuarios. La dignidad de la persona debe ser respetada conforme a los criterios generales que surgen de los tratados de derechos humanos. Los proveedores deben abstenerse de desplegar conductas que coloquen a los consumidores en situaciones vergonzantes, vejatorias o intimidatorias.
15) Cf. Art. 37 Ley N° 24.240.
16) Artículo 1757. Hecho de las cosas y actividades riesgosas. Toda persona responde por el daño causado por el riesgo o vicio de las cosas, o de las actividades que sean riesgosas o peligrosas por su naturaleza, por los medios empleados o por las circunstancias de su realización. La responsabilidad es objetiva. No son eximentes la autorización administrativa para el uso de la cosa o la realización de la actividad, ni el cumplimiento de las técnicas de prevención.
17) CCyC, Art. 1710.
18) CCyC, Art. 2607.