El consorcio de propiedad horizontal
Saúl José Arbit
1. Introducción [arriba]
Conforme análisis de la ley 13512, es materia de polémica si el consorcio de propietarios es una persona jurídica. Quienes sostienen la afirmativa se basan en la redacción del Art. 33 del Código de Vélez Sarsfield, modificado por la Ley 17711 toda vez que dicho carácter no depende de la autorización de la autoridad de control.
Quienes niegan que el consorcio tenga personalidad se basan en la circunstancia que carece de patrimonio. A nuestro criterio el fundamento señalado es errado ya que el consorcio es titular de las expensas, del crédito que se genere por la falta de pago de las mismas como así también de los intereses devengados por dicho motivo.
Jurisprudencialmente se ha señalado, antes de la reforma del mencionado Art. 33 que el consorcio de propietarios tiene una personalidad jurídica distinta de la de cada uno de sus componentes (CNciv. Sala A 26.10.62; ídem Sala D 4.8.65; y el fallo plenario de la CNAT publicado en ED 13-665.)
El Código Civil y Comercial de la Nación, (en lo sucesivo CCCN) sancionado el 1 de octubre de 2014 por ley 26994 promulgada el 7 de octubre del mismo año, en el libro primero, denominado parte general, título II persona jurídica, capítulo primero, sección segunda, clasifica a las personas jurídicas en públicas o privadas (Art.145). En el Art. 148 enumera en el inciso h) el consorcio de propiedad horizontal.
De esta forma, el legislador ha optado por darle personalidad al consorcio de propiedad horizontal, quien a partir de la vigencia del CCCN estará regulado por las normas que se analizan infra.
El Art. 148 inciso h es complementado con el 2044, situado en el Libro IV, Título V donde se regula el derecho real de propiedad horizontal, y se establece que "el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio"
2. Comienzo de la existencia [arriba]
El Art. 142 señala que la existencia de la persona jurídica privada comienza desde su constitución. Esta es una norma general, que cede ante la norma especial contenida en el Art. 2038 del CCCN que al legislar sobre la constitución del derecho real de propiedad horizontal, se debe redactar el reglamento por escritura pública e inscribirse en el registro inmobiliario.
En base a ello podemos sostener que el comienzo de la existencia del consorcio es a partir de la inscripción del reglamento en el Registro de la Propiedad Inmueble, toda vez que dicha inscripción a nuestro criterio es constitutiva del derecho.
Es necesario aclarar que cuando el reglamento se encuentre redactado e inscripto en el registro respectivo, hay estado de propiedad horizontal. El derecho real de propiedad horizontal nacerá a partir de la primera enajenación de una unidad, ya sea por venta, adjudicación, etc.
3. Nombre [arriba]
El Art. 151 establece que la persona jurídica debe tener un nombre que la identifique como tal y deberá indicar la forma jurídica adoptada. La ley 13512 no contenía tal previsión, sin embargo un análisis de los reglamentos de copropiedad nos indica que en los mismos se establecía el nombre de la persona y la identificación de la forma jurídica adoptada (Consorcio de Propietarios Edificio Calle Número).
La norma del Art. que comentamos, debe ser analizada a la luz de lo establecido en el Art. 2038 referido a la constitución del derecho real de propiedad horizontal, cuando dispone que a los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deban redactar por escritura pública el reglamento de propiedad horizontal. Es en ese momento en el cual deberá asignarse el nombre y dejar establecido que se trata de un consorcio de propiedad horizontal, a los fines de indicar la forma jurídica adoptada.
4. Domicilio y sede social [arriba]
El art 152 del CCCN establece que el domicilio de la persona jurídica es fijado en sus estatutos y su cambio requiere la modificación de estos. El Artículo siguiente le da validez y vinculación para la persona jurídica de todas las notificaciones efectuadas en el domicilio inscripto.
La norma especial, para el consorcio de propietarios, está contenida en el Art. 2044 del CCCN, cuando dice que tiene su domicilio en el inmueble.
Esta norma viene a terminar con la discusión en torno al domicilio donde deben formularse las notificaciones al consorcio (si al domicilio real o al domicilio del administrador).
5. Patrimonio [arriba]
La persona jurídica debe tener un patrimonio, es lo que dispone el Art. 154 del CCC. En el libro cuarto, título VI que legisla sobre propiedad horizontal, ninguna mención se formula al patrimonio del consorcio de propiedad horizontal.
Conforme la definición legal de propiedad horizontal contenida en el Art. 2037 del CCCN las partes comunes conforman un todo no escindible de forma tal que no constituyen el patrimonio del consorcio.
El Art. 2067 inciso d, impone al administrador practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Dichos fondos constituyen el patrimonio del consorcio a lo que debemos sumar el fondo de reserva.
Dichos fondos, son absolutamente independientes del patrimonio de cada uno de los copropietarios. La necesidad de afrontar responsabilidades emergentes de demandas y/o reparaciones que requieran sumas adicionales a las calculadas, impondrá al administrador reformular la cuenta de gastos, para poder cancelar dichas obligaciones.
6. Duración [arriba]
Si bien el Art. 155 del CCCN dispone que la duración de la persona jurídica es ilimitada en el tiempo, excepto que la ley o el estatuto dispongan lo contrario, debemos remitirnos a la norma especial contenida en el Art. 2044 que establece que "la personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentada en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario".
7. Funcionamiento [arriba]
Las normas referidas al funcionamiento de la persona jurídica, contenidas en los Arts. 157 (modificación del estatuto); 158 (gobierno, administración y fiscalización) 159 (Deber de lealtad) 160 (responsabilidad de los administradores) 161 obstáculos que impiden adoptar decisiones) están legisladas en forma especial en los Arts. 2056 al 2067 y serán tratados en oportunidad de abordar el tema derecho real de propiedad horizontal.
8. Órganos del Consorcio [arriba]
Los mismos, conforme establece el Art. 2044 son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
Remitimos a lo analizado en el capítulo referido al derecho real de propiedad horizontal.
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