Reglamento de propiedad horizontal

Contenido y modificación

Dra. Franca D’Onofrio*

Introducción [arriba] 

El Código Civil y Comercial de la Nación incorpora a la Propiedad Horizontal como un derecho real autónomo. Esto puso fin a debates doctrinales acerca de la naturaleza de este derecho habiendo quienes sostenían su autonomía (Molinario) frente a los que consideraban un dominio sobre las partes privativas y un condominio sobre las partes comunes (Lafaille). Además de esta incorporación, el artículo 2037 del citado cuerpo normativo conceptualiza el derecho real de propiedad horizontal, lo que no contemplaba su antecedente normativo (ley 13.512).

El reglamento de propiedad horizontal de un consorcio constituido en los términos previstos por el CCyC forma parte del título de dominio de cada uno de los propietarios y constituye la ley a la que deben ajustar sus derechos y obligaciones. La persona que adquiere una unidad funcional dentro de ese régimen está obligada a someterse a sus disposiciones, como medio de propender al normal desarrollo de las relaciones entre los copropietarios y al buen funcionamiento del régimen establecido por la ley.

Cabe destacar el cambio de denominación que ha sufrido este instrumento el cual en el régimen de la ley 13.512 se denominaba “reglamento de copropiedad”, en tanto ese era el régimen jurídico que se entendía aplicable a las partes y cosas comunes, y que el CCyC denomina “reglamento de propiedad horizontal” coherente con la autonomía otorgada al derecho real

Contenido [arriba] 

El reglamento es de vital importancia, no solo porque es un requisito jurídico para afectar un edificio al régimen de la propiedad horizontal, sino también porque es el contrato que regula la organización consorcial. En dicho reglamento se mencionan las unidades funcionales, sus metrajes, sus porcentuales, las unidades complementarias, los bienes propios y comunes, los órganos de gobierno del consorcio de propietarios y clases y forma de convocar a asambleas, entre otras cuestiones. Tiene naturaleza contractual y como tal queda regido por el principio de libertad de las convenciones, sin embargo, es imposible derogar determinadas disposiciones de la ley o apartarse de aquellas que constituyen la trama básica del sistema de propiedad horizontal.

El artículo 2056 del CCyC establece en veintidós incisos las cuestiones que deben ser contempladas obligatoriamente en el reglamento, puesto que el ordenamiento legal las considera indispensables para el funcionamiento del sistema.

Comparado con el régimen anterior, la minuciosa enumeración de la nueva norma sigue la tendencia de redactar reglamentos cada vez más precisos que prevean soluciones a cuestiones que en la práctica suceden con frecuencia y suelen terminar frente a una decisión judicial muchas veces ante el silencio del reglamento.

En ese sentido, se han incorporado los incisos k) destino de las partes comunes; m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios y su periodicidad; ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones; s) plazo de ejercicio de la función de administrador; t) fijación del ejercicio financiero del consorcio; u) facultades especiales del consejo de propietarios.

Se ha señalado acertadamente que pueden distinguirse tres partes en el reglamento: a) la que refiere a la afectación del inmueble al derecho real de propiedad horizontal con la correspondiente descripción de las partes privativas y comunes; b) las que establecen normas de convivencia entre los integrantes del consorcio; c) las referidas a los órganos del consorcio, funcionamiento, derechos y obligaciones.

Cumplida la ley en este aspecto, dada la naturaleza contractual del reglamento, las partes pueden insertar otras cuestiones que tienden a regular aspectos que hacen al mejor aprovechamiento de las partes comunes o a fijar pautas de convivencia. Estas cláusulas facultativas, una vez incluidas en el reglamento, configuran junto a las obligatorias la ley para las partes que se adhirieron. Entre las cláusulas facultativas pueden citarse: las que fijan el procedimiento extrajudicial para perseguir el cobro de expensas atrasadas; los intereses moratorios que se aplicarán en el supuesto de retardo en el cumplimiento; multas en caso de distintas violaciones al reglamento; facultad o prohibición de hacer publicidad y límites en el caso de locales comerciales, entre otras. 

Modificaciones al reglamento [arriba] 

La doctrina ha elaborado entre las cláusulas del reglamento una distinción entre clausulas estatutarias y clausulas reglamentarias. Las primeras se relacionan con la patrimonialidad del sistema, es decir que se vinculan a los derechos patrimoniales de cada propietario como ser la distribución porcentual de cada unidad respecto de las partes comunes, la proporción con que cada uno solventa los gastos de expensas o el destino de las unidades. Estas cláusulas, aun cuando forman parte del reglamento, no pueden ser modificadas sino con la unanimidad. El resto de ellas, llamadas clausulas reglamentarias, admiten ser modificadas con una mayoría no menor a los dos tercios que exige la ley, pudiendo el reglamento fijar una mayoría superior. Así lo dispone el art. 2057 el que reza “el reglamento solo puede modificarse por resolución de los propietarios mediante una mayoría de los dos tercios de la totalidad de los propietarios”. Lo que no puede el reglamento es establecer una mayoría inferior a la que manda la ley, puesto que las normas que regulan los derechos reales son de orden público.

Aunque la distinción entre las clausulas no se desprende expresamente de la redacción del artículo, se llega a ella mediante el análisis del art. 2061 según el cual para la limitación o supresión de derechos “que excedan las meras cuestiones de funcionamiento cotidiano” la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de los titulares.

En cuanto a la forma e inscripción de las reformas, pese a que el art. 2057 no dice nada al respecto y siguiendo los lineamientos de su antecedente (art. 9 de la ley 13.512), la modificación del reglamento deberá ser instrumentada en escritura pública e inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Notas [arriba] 

*Abogada. Secretaria Poder Judicial Santa Fe. Profesora Adjunta de las carreras Abogacía y Martillero Publico, Corredor y Administrador de Consorcios de la Universidad Abierta Interamericana