Validez del Boleto de Compraventa y su legitimidad

Comentario al fallo T. c/C. s/Escrituración

Por Federico Meliet

El mundo jurídico no debe ser un universo aislado de la realidad. Muchas veces, este universo parece ir en contra de la misma. Esto puede deberse a múltiples factores como las normas que lo componen, por la aplicación que, de dichas normas hacen los operadores jurídicos, etc. Esto último, creo que es lo más destacable del fallo al cual hoy me aboco: en un acierto jurisprudencial se prioriza el espíritu fundamental de la ley donde el juez, sin apartarse de la normativa debe resolver aplicándola conforme el fin que las partes quisieron darle a una relación jurídica.

El fallo en comentario se centra en una demanda por escrituración y daños y perjuicios de T contra C, existiendo a posteriori una reconvención de C contra T sobre nulidad del acto jurídico (lo que acarrea la nulidad del boleto de compraventa -aquí vemos el primer precepto jurídico que vamos a desarrollar-).

Teniendo el contexto en mente, y sabiendo que se resolvió por el rechazo de la demanda por escrituración y daños y perjuicios y se dio lugar a la reconvención y nulidad del boleto de compraventa, vamos a hallar lo suscitado en el primer párrafo: el acierto jurídico de la sentencia.

Al analizar el fallo de la cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de la ciudad de Necochea, el rechazo de la demanda de escrituración se da en virtud de la finalidad que las partes tuvieron al momento de firmar el boleto de compraventa: que fue la de garantizar el cumplimiento de las obligaciones. Es eso lo que da el distintivo a este fallo: las partes no tuvieron por finalidad la posterior realización de un contrato de compraventa, sino garantizar las distintas prestaciones dinerarias que entre ellas se produjeron, lo que da lugar a los llamados “negocios indirectos”, que más adelante desarrollaremos.

Recordemos, que tanto en la doctrina como en la jurisprudencia se han producido discusiones acerca de la validez del boleto de compraventa y su legitimidad, debiendo reconocer que me inclino ante la postura de su ilegitimidad como medio para adquirir, principalmente porque el código así lo establece: para tener el derecho real de dominio, se requiere título y modo suficiente, no reconociéndose al boleto de compraventa como tal.

El boleto de compraventa no es más que un negocio jurídico en el que las partes se comprometen a realizar un contrato de compraventa, pero de ningún modo éste puede considerarse como el título suficiente para la adquisición y escrituración de un inmueble. Así lo han dispuesto grandes autores de la doctrina, como por ejemplo Kiepper y Papaño al sostener que “[…] hemos señalado que, para ser la posesión legitima, se requiere que el derecho real haya sido constituido en conformidad a las disposiciones de este Código, y lo cierto es que existen en él otras disposiciones […] que establecen que el título suficiente para la transmisión derivada de derechos reales por actos entre vivos debe estar formalizado por escritura pública”[1]. Gatti y Alterini, por su parte, sostienen que lo que se reputa como legitimo no es la posesión sino la adquisición.

La jurisprudencia también ha reportado arduamente al boleto de compraventa como un contrato en el que las partes se comprometen a celebrar o finiquitar un contrato de compraventa, pero no como la compraventa en sí: “[…]el «boleto de compraventa» importa un contrato en que las partes se obligan válidamente a celebrar un contrato de compraventa de inmuebles […]es sin duda alguna, un contrato verdadero, firme, serio, definitivo y perfecta, pero no como contrato de compraventa, sino como contrato que obliga a concluir el de compraventa”[2].

Aquí vemos que tanto la doctrina como la jurisprudencia, en su mayoría, determina al boleto de compraventa como el acto jurídico destinado a celebrar o finalizar un verdadero contrato de compraventa. Este espíritu que la ley misma como así la doctrina y jurisprudencia le ha otorgado al boleto, fue el que en los autos que nos reúnen, fueron violado: las partes no lo celebraron con el fin mencionado, sino que lo hicieron con la finalidad de garantizar las distintas operaciones de préstamos que entre ellas se celebraron. A esto último, se llega en virtud de las distintas discrepancias que del proceso se suscitaron: por ejemplo, “el precio consignado en el boleto […] lejos está ese monto de representar el valor del departamento y la cochera supuestamente transados”[3], o por ejemplo “en la cláusula primera el demandado (supuesto vendedor) no aporta los datos catastrales de las unidades vendidas […] las partes renuncian a documentar el pago -fuera del boleto- pese a la aplicación de las leyes que imponen su bancarización”[4].

Este es el punto por el cual se relata, a mi criterio, la importancia del fallo: los jueces aplicaron la ley, pero interpretando el verdadero fin que las partes tuvieron y no solo teniendo en cuentas las cuestiones fácticas: resaltaron la existencia de los “negocios jurídicos”, que son aquellos en los cuales la finalidad de las partes intervinientes es otra a la que ellas manifiestan.

Es en ellos, donde la ley debe velar por la correcta interpretación de los actos de las partes y no centrarse solamente en las cuestiones fácticas. Es la cusa, la verdadera causa, la que debe ser interpretada a los fines de fallar, recordando que “la causa resulta ser el móvil determinante, razón de ser o fin individual o subjetivo que las partes han tenido en vista al momento del negocio”[5]. En ese orden también se expresó Mosset Iturraspe, al sostener que la cusa fin del negocio jurídico “es la razón o motivo determinante del contrato” y que esta es “subjetiva, porque se vincula con la finalidad que guía a los contratantes, concreta porque atiende a cada negocio particular y variable porque tratando de apreciar el móvil que ha impulsado a las partes será distinta en cada contrato”[6].

Es por lo expuesto que, tras varios años en donde la justicia fue dominada por fallos que no se adaptaban a la realidad social o la voluntad de las partes como uno de los pilares de sus resoluciones, sino que solo se centraban en lo factico, quedando muchas veces lejana la sentencia al caso mismo, el presente se destaca por el correcto equilibrio entre los hechos y la intensión de las partes a la hora de dar una solución que permita esbozar lo que la ley dispone y lo que ella busca, que es, finalmente, encausar relaciones entre partes para obtener actos jurídicos justos.

Notas

[1] Ricardo J. PAPAÑO – Claudio M. KIPER– Gregorio DILLON – Jorge CAUSSE. “Manual de Derechos Reales”. Ed. Astrea. 1° Impresión. Buenos aires. 2011.
[2] J. ALTERINI – E. GATTI. “Régimen Jurídico del Boleto de Compraventa”. LA LEY 143, 1146 - Obligaciones y Contratos Doctrinas Esenciales Tomo V, 01/01/2009, pág. 363.
[3] Expte. 11034, Reg. 23 (S) del 1/4/2019. Cámara de apelaciones en lo civil y comercial. Autos “T C/C S/ ESCRITURACIÓN”.
[4] Expte. 11034, Reg. 23 (S) del 1/4/2019. Cámara de apelaciones en lo civil y comercial. Autos “T C/C S/ ESCRITURACIÓN”.
[5] XIII Jornadas Nacionales de Derecho civil (Buenos Aires 1991, comisión N° 3).
[6] J. MOSSET ITURRASPE. “Contratos”.