La legitimación activa de los condóminos para el ejercicio de la acción reivindicatoria contra terceros

Adrián Oscar Morea

1. Introducción a la problemática [arriba] 

La acción reivindicatoria es la acción real que tiene por objeto defender en juicio la existencia del derecho real de dominio en aquellos casos en que haya mediado desapoderamiento de la cosa mueble o inmueble, y así obtener su restitución. La acción compete a un titular de un derecho real que perdió la posesión contra quien posee la cosa indebidamente(1).

El análisis de la legitimación activa como presupuesto de admisibilidad de esta acción ha suscitado fuertes discrepancias interpretativas frente a la existencia de un condominio. El eje de la discusión gira en torno a la posibilidad de un condómino para reivindicar la totalidad de la cosa.

El Código de Vélez no contenía una enunciación clara y categórica respecto al alcance material de la titularidad de esta acción, lo que determinó el surgimiento de dos tesis antagónicas respecto a la interpretación que correspondía conferirle a la cuestión señalada. Por un lado, quienes exigían el ejercicio conjunto de la acción reivindicatoria por parte de todos los condóminos en orden al pleno recupero de la cosa (con la consecuente integración de la litis).

Por otro, quienes admitían la deducción de la acción en los términos indicados por parte de un solo condómino. Y si bien habremos de manifestar nuestra decidida adhesión a una de estas dos variantes posibles, debemos admitir que la falta de claridad en el tratamiento legal del asunto en el Código derogado -todavía aplicable en supuestos de ultraactividad- ha obligado a quienes defendemos esta opción a realizar una fundamentación hermenéutica compleja para sostener la validez de la solución adoptada.

Finalmente, el nuevo Código se ha definido por la tesis favorable al reconocimiento de la legitimación activa del condómino para reclamar la totalidad de la cosa contra terceros, aunque no como modalidad única y excluyente sino como variante de ejercicio posible por parte del condómino quien puede inclinarse disyuntivamente por la reclamación de su parte indivisa o de una parte material de la cosa.

A continuación, analizaremos la cuestión en la legislación derogada y vigente.

2. Régimen legal en el Código Civil [arriba] 

En el esquema normativo del Código de Vélez, el artículo 2679 disponía que: "Cada uno de los condóminos puede reivindicar contra un tercero detentador, la cosa en que tenga su parte indivisa; pero no puede reivindicar una parte material y determinada de ella".

Sin desconocer que el alcance interpretativo de la disposición precitada ha sido materia de divergencias jurisprudenciales y doctrinarias(2), consideramos que el texto del artículo resulta claro e indubitable en cuanto habilita al condómino a reivindicar "la cosa" y no su parte indivisa y menos aún una parte material y determinada. El término "cosa" comprende al bien en su integridad. Desde una óptima sistémica, es preciso señalar también que los arts. 2679 y 2761 disciplinan supuestos distintos: el primero regula la reivindicación contra terceros y el segundo entre condóminos. Tal diferenciación se asienta en el postulado finalista de que la organización del condominio en partes indivisas es un artificio técnico que rige para los condóminos y no para terceros, para quienes no sería lícito invocar beneficios constituidos a favor del resto de los condóminos.

Con un criterio práctico, corresponde puntualizar que el efecto útil de la reivindicación en punto al derecho del comunero sólo es viable mediante el recupero de toda la cosa, puesto que la defensa efectiva de la existencia del derecho real de condominio únicamente puede lograrse expulsando a quien no tiene derecho a poseer la cosa. Ello por cuanto el único límite jurídico que habilita a restringir la expansión de la parte ideal de un condómino es la parte ideal de otro que ostente similar condición y no la pretensión de quien aún no ha logrado consolidar su situación jurídica real respecto de la cosa reivindicada. Si bien el artículo 3991 sienta una regla que luego el artículo 3992 parece corroborar en cuanto dispone que la interrupción de un copropietario no aprovecha a los otros, tal directiva resulta operativa únicamente "cuando no hay privación de la posesión", lo que nos conduce a inferir a partir de una interpretación por el contrario que, cuando sí la hubo, la interrupción se propaga.

Asimismo, el art. 3450 se descompone en dos tramos: el primero concede expresamente la facultad de reivindicar al heredero cuando, en estado de indivisión, le permite "reivindicar contra terceros detentadores los inmuebles de la herencia". El segundo tramo establece: "y para ejercer hasta la concurrencia de su parte, todas las acciones que tengan por fin conservar sus derechos en los bienes hereditarios, sujeto todo al resultado de la partición". Se trata, en definitiva, de remedios jurídicos diversos para situaciones fácticas diferentes.

La inexistencia de reglas específicas en materia de ejecución de sentencia para el supuesto de la reivindicación no conduce a la negación de la legitimación activa del condómino para reivindicar la totalidad de la cosa -como pretenden los partidarios de la tesis restrictiva-, por cuanto en tal caso ante el vacío legal corresponde hacer una interpretación analógica del art. 2799 -relativo a la acción confesoria- que reconoce el efecto expansivo de la cosa juzgada sobre el bien íntegro.

Detrás de la tesis restringida que pretende limitar la legitimación activa al reclamo de la parte indivisa campea la idea de que la acción del condómino no sería de naturaleza reivindicatoria, sino únicamente tendiente al reconocimiento de la existencia del derecho. La aplicación práctica de la postura aludida acabaría por convalidar un derecho real híbrido, que no deriva de título alguno a favor del ocupante.

El error de base de esta concepción radica en que la parte indivisa del derecho real del actor no es el objeto del reclamo sino su fundamento jurídico y premisa esencial y apunta más bien a obtener la efectivización material de la coposesión, que no por compleja o peculiar en sí misma no deja de importar una relación real que se proyecta sobre la totalidad material de la cosa(3).

La conclusión expuesta no resulta desvirtuada frente a la eventualidad de que el copropietario limite su reclamo a la alícuota de la cual es titular. Es que nada puede reprochársele a quien, reconociendo a otro -por la razón que fuese- algún derecho o interés en la comunidad o simplemente por no agraviarse más allá del reclamo de la coposesión que le corresponde (por ejemplo, prefiere poseer con el actual tercero y no con otros copropietarios) exige únicamente la devolución de su alícuota posesoria. Tal situación no implicaría "personalización" de una acción de naturaleza real, sino ejercicio parcial y deliberado de prerrogativas reales propias.

En definitiva, no es exacto considerar que al otorgar legitimación al copropietario para reclamar el todo frente a un tercero que detenta la cosa se violenta el principio nemo plus iuris (art. 3270 del Código Civil), pues el condómino tiene un innegable interés legítimo en demandar en esos términos.

Dicho interés es legítimo, por cuanto, sin llegar a ser de la relevancia que tiene la affectio societatis que rige en general para las personas jurídicas, la copropiedad se sustenta en la conformidad de los comuneros que la integran y en la aceptación tácita que resulta y se mantiene mientras la comunidad subsiste, y sólo desaparece cuando un condómino dispone de su cuotaparte (art. 2677) o, definitivamente, cuando pide la división (art. 2692).

Luego, esa voluntad de ser copropietario se funda en una comunidad, por lo que al condómino no le es indiferente la desposesión de las otras partes indivisas; su interés en perseguir la cosa de manos de terceros es legítimo, pues no puede imponérsele una pasividad tal ante la ilicitud que altera la comunidad regida por una voluntad lícita. Por vía de absurdo, debemos poner de manifiesto que una tesitura de tal índole acabaría por negar incluso la defensa extrajudicial sobre la totalidad de la cosa (art. 2470) por considerarse también en ese caso un exceso en la medida o interés de su derecho.

Así como el condómino puede pedir la división porque se le reconoce un interés legítimo tanto en la finalización o extinción de esa conformidad, existe también un claro interés legítimo en defender la cotitularidad según los términos lícitos en que se ha constituido originariamente, mientras no termine por un medio legal (por ejemplo, enajenación de la cuotaparte). Es que la modalidad en que se ejerce la coposesión entre los condóminos no es materia extraña a la situación jurídica particular de cada uno de ellos, sino que incumbe al ejercicio de la autonomía de la voluntad comunitaria de la cual ningún copropietario resulta ajeno.

Un reciente fallo de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Pergamino ha decidido en este sentido en un caso alcanzado por la normativa derogada: "el condómino accionante tiene interés legítimo suficiente para demandar el recupero pleno de la cosa respecto del tercero ocupante en virtud de revestir aquél la calidad de persona autorizada por la ley para pretender respecto de la materia sobre la que versa la litis"(4).

En resumen, los principios de la institución del condominio no se ven conmovidos por la disposición normativa analizada. Por el contrario, el art. 2679 se inserta dentro de un sistema coherente y armónico que viene a confirmar una tutela integral de la comunidad dominial ante terceros con una legitimación activa amplia fundada en el interés que sustenta la existencia y el ejercicio pleno de la copropiedad. No obstante, dado que la posibilidad de demandar la reivindicación de la totalidad de la cosa constituye una facultad potestativa del condómino, es posible que éste prefiera no procurar la restitución del estado posesorio íntegro, sino tan sólo recuperar una porción de la coposesión.

3. Régimen legal en el Código Civil y Comercial de la Nación [arriba] 

El nuevo Código ha venido a simplificar el panorama interpretativo delimitando claramente cuál son los alcances y límites de las acciones reales de los condóminos. En su parte pertinente, el art. 2251 establece que: "Las acciones reales competen a cada uno de los cotitulares contra terceros o contra los restantes cotitulares. Cuando la acción se dirige contra los cotitulares siempre lo es en la medida de la parte indivisa. Cuando se dirige contra terceros puede tener por objeto la totalidad o una parte material de la cosa, o puede reducirse a la medida de su parte indivisa. Restablecido el derecho sobre la totalidad o parte material del objeto, el ejercicio de cada condómino se circunscribe a su parte indivisa".

Como podemos advertir, el CCyC reconoce la duplicidad de sujetos pasivos contra quienes podrán dirigirse las acciones. Estas se podrán intentar contra un tercero ajeno a la relación comunitaria o contra otro u otros cotitulares del derecho real cuya existencia, plenitud o libertad se reclama. Asimismo, la regulación no se ciñe al supuesto de la acción de reivindicatoria, sino al ámbito de las acciones reales en general.

Con relación al tema que nos incumbe, el artículo precitado dispone que si la acción se dirige contra un tercero podrá el cotitular de un derecho real optar por tres vías: puede reclamar la totalidad de la cosa, puede reclamar una parte material de ella, puede limitarse a reclamar su parte indivisa. Se trata de una opción potestativa del deudor que estará librada a lo que su titular considere conveniente sin más límite que la buena fe y el abuso del derecho (art. 9 y 10 del CCyC).

Obviamente que una vez recuperada la cosa el derecho del cotitular se circunscribirá nuevamente a su parte indivisa, por más que el reintegro de la misma se haya debido a su exclusivo accionar.

En suma, podemos ver que aquí, como en tantos otros temas, el CCyC se ha hecho cargo de una cuestión jurídica controvertida y ha elegido una variante interpretativa determinada entre varias en conflicto, lo que, allende el mérito sustancial de la solución adoptada, tiene la virtud de aportar seguridad jurídica a los operadores del derecho.

Notas [arriba] 

1) Claudio Kiper. Tratado de derechos reales. Segunda Edición Actualizada. Tomo II. Ed. Rubinzal-Culzoni. Pag. 450.
2) Las opiniones de Salvat, Segovia, Llerena y Machado discurrían por una línea de interpretación restrictiva. En tal sentido, argumentaban que: 1) La situación de los copropietarios está perfectamente definida, en cuanto son dueños y señores exclusivos de su parte ideal, en consecuencia no peuden reivindicar la cosa entera, pues las acciones se acuerdan en la medida del interés y acordarle al condómino la facultad por el todo implicaría exceder la medida de ese derecho. 2) Dado que la interrupción de la prescripción por demanda sólo aprovecha a quien la entabla, no se concibe que uno pueda iniciarla por todos los propietarios. 3) A diferencia de la acción confesoria, el Código omite reglamentar la ejecución de sentencia en la reivindicación; consecuentemente, la sentencia debe limitarse a ordenar el reconocimiento del poseedor a aquellos derechos que corresponden al copropietario de la cosa. 4) El art. 3450 del Código Civil decide la misma solución restringida para la reivindicación intentada por el heredero. 5) Las fuentes del Código, la doctrina nacional y la jurisprudencia estarían de acuerdo con la posición aludida. 6) La interpretación literal del artículo en comentario entra en pugna con los principios generales en materia de copropiedad; por ello, debe determinarse su correcto alcance, ajustándolo a la cuotaparte ideal, que igualmente logra para el condómino el derecho de usar y gozar de la cosa.
3) Cf. Código Civil y leyes complementarias, Comentado, anotado y concordado, Dirgido por Zannoni y Kemelmajer de Carlucci, Buenos Aires, Ed. Editorial Astrea, 2007, pag. 802.
4) Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Pergamino, "LEO ANGELA C/ TOCALINI ANGEL DOMINGO Y OTRO/A S/REIVINDICACION", causa N° 3771-19, 26/5/20.