El objeto del Derecho Real de propiedad horizontal en el nuevo Código Civil y Comercial. La unidad funcional y las unidades complementarias. El caso especial de las cocheras
Laura Belly
Presentación del tema [arriba]
La incorporación del derecho real de propiedad horizontal al “númerus clausus” de los derechos reales no ha modificado la situación fáctica previa en cuanto a su reconocimiento como derecho real autónomo.
No había dudas en la doctrina ni en la jurisprudencia de que la propiedad horizontal era un derecho real que debía ser considerado como un inciso más del Art. 2503 del CC.
Se trataba de un derecho real creado por ley, la 13.512 integrado por un dominio individual más un condominio con indivisión forzosa unidos de manera indisoluble. No se trataba de dos derechos reales unidos, sino de uno nuevo que necesitaba además para su funcionamiento adecuado, la redacción e inscripción de un reglamento de copropiedad y administración.
Dentro de las unidades exclusivas, se aplican las reglas de dominio y en los sectores comunes, las del condominio con indivisión forzosa.
La reforma del Código incorpora a la propiedad horizontal dentro de la enumeración de los derechos reales, deroga la ley 13.512 e introduce varios cambios en el régimen de de la propiedad horizontal.
La enumeración de los derechos reales se encuentra ahora en el Art. 1887 del nuevo CCyC y la propiedad horizontal pasa de no haber estado en la enumeración legal del antiguo código a ubicarse en el tercer inciso luego del dominio y el condómino, lugar que indudablemente le corresponde por su trascendencia
El nuevo CCyCN le da relieve a la figura e introduce cambios que van de la mano de la evolución de la doctrina y la abundante jurisprudencia en la materia.
Uno de los cambios que aparecen en la nueva regulación es la incorporación del concepto de unidad funcional, elemento que no existía en la ley 13.512 y que a partir de ahora, servirá para delimitar el objeto del derecho.
Dentro del nuevo concepto de unidad funcional se incorpora el de unidad complementaria y en este último caso se trata de una terminología también novedosa en la legislación que requerirá de algunas precisiones interpretativas.
También se agregan los conceptos: “interdependientes” y “no escindibles” que marcarán un cambio en la interpretación de algunas normas de los reglamentos de copropiedad.
Es necesario profundizar sobre el alcance y la comprensión de estos conceptos novedosos en el texto de la ley que incidirán en la práctica cotidiana.
Concepto de propiedad horizontal [arriba]
Para avanzar en el análisis propuesto, es necesario analizar la nueva definición del derecho real de propiedad horizontal.
El Art. 2037 del nuevo CCyCN establece que “La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.”
Este nuevo concepto merece algunos comentarios: ya no se demora en la descripción física del inmueble que puede ser afectado a propiedad horizontal como hacía el Art. 1 de la ley 13.512.
Esta simplificación se explica con la incorporación del Art. 2039 que contiene el concepto de unidad funcional como objeto del derecho, recogiendo las definiciones elaboradas por la doctrina y la jurisprudencia.
A partir de la sanción del CCyCN el objeto de la propiedad horizontal se agota en la descripción del Art. 2039.
Otra observación que puede hacerse al nuevo concepto de propiedad horizontal es la incorporación del reglamento como elemento normativo esencial dándole el relieve que realmente siempre le ha correspondido.
Es habitual advertir que quien adquiere un inmueble sometido a propiedad horizontal no tiene copia del reglamento y desconoce sus disposiciones, pese a integrar el título.
Es en el reglamento donde nacen luego las restricciones y limitaciones a los derechos de los propietarios en el uso y goce de las unidades funcionales y de los sectores comunes.
Esta incorporación se condice con el carácter contractual que se le atribuye al mismo.
Es importante destacar la incorporación de los términos “interdependientes” y “no escindible” para describir la relación entre las diversas partes del inmueble.
La “interdependencia” es la dinámica de ser mutuamente responsable y de compartir un conjunto común de principios con otros.
Es decir que la interdependencia supone la autonomía de cada una de las partes aunque con normas comunes.
El término “escindir” en la Real Academia Española se define como cortar, dividir y separar, de modo que si las partes del inmueble en propiedad horizontal son interdependientes y no escindibles, debemos entender indudablemente que para gozar de las partes comunes se debe ser propietario de partes de dominio exclusivo.
La práctica del dominio horizontal tenía ya incorporado este criterio pero la aparición de edificios con nuevos espacios de confort denominados “amenities” habían reabierto planteos que se creían agotados respecto de quienes podían usar y gozar de los bienes comunes y respecto de la posibilidad de otorgar derechos personales a terceros no ocupantes de unidades funcionales, tales como el salón de usos múltiples o la piscina.
La incorporación de estos dos términos en el concepto de propiedad horizontal viene a restringir el uso del inmueble por parte de terceros no propietarios.
Donde seguramente nacerán la mayoría de los planteos es en el uso de las cocheras cuando están reguladas como espacio guardacoches y por lo tanto sector común.
A partir de la reforma si se trata de un sector común su uso es inescindible e interdependiente con los sectores propios de modo que no podrían ser utilizados por parte de personas que no viven en el inmueble, es decir, que no sean ocupantes de unidades funcionales exclusivas por ninguno de los modos de adquirir la propiedad o la tenencia de los mismos.
Interesa detectar los cambios operados respecto del objeto del derecho.
El objeto de la propiedad horizontal en la Ley 13512 [arriba]
Antes de la sanción del nuevo CCyCN para la determinación del objeto de la propiedad horizontal, se recurría a lo dispuesto por el Art. 1 de la ley 13.512 y se extendía el concepto de departamento que allí se utiliza a otras situaciones, entendiendo que cuando la ley habla de departamento se refiere a espacios con independencia jurídica y funcional.
La intención del legislador al dictar la ley 13.512 quedó claramente desbordada por su propia aplicación, sin dudas debido a la gran funcionalidad que ofreció para resolver otras situaciones edilicias.
Es indudable que la propiedad horizontal domina el paisaje urbano y es el derecho real más desarrollado y extendido que se aplica también a los emprendimientos inmobiliarios más modernos. Sin dudas, el dominio horizontal vino a dar respuesta a una necesidad social y urbanística de un modo eficiente.
Esta amplitud del concepto llevó a permitir que cómodamente convivan dentro del mismo régimen edificios con departamentos para vivienda, edificios con unidades destinadas a cocheras, locales, o los tres supuestos mezclados en el mismo inmueble con un único requisito: que sean independientes para el destino propuesto.
La doctrina y la Jurisprudencia han ido precisando los alcances del criterio de independencia que se desdobla en dos aspectos: independencia jurídica y funcional.
La independencia funcional requiere que el inmueble sea apto para el destino propuesto en el reglamento, sin necesitar algún elemento externo a sí mismo, se trata de una autosuficiencia física.
Con respecto a la independencia jurídica, debe la unidad poder transferirse por cualquiera de los modos previstos para transmitir el dominio de manera independiente, ser gravada o constituirse sobre ella derechos reales o personales.
La independencia se vincula entonces también con los aspectos notariales y catastrales, ya que hablamos de polígonos independientes y una asignación en los planos del edificio separada.
Otro punto importante es que dentro del régimen interno del edificio debe tratarse de unidades que participan en el pago de las expensas comunes en forma autónoma.
Puede el edificio tener un régimen diferente para el pago de expensas según los diversos tipos de unidades que lo integran, excluyendo a ciertas unidades de determinados rubros en función del uso que las mismas hacen de los sectores comunes, aunque todas deben participar del pago de las expensas indispensables para mantener las condiciones de seguridad del edificio.
Por lo tanto, la existencia de escritura separada, independencia funcional y participación en el pago de expensas, son elementos que permitirán determinar si se está en presencia de una unidad independiente con los alcances que requiere el Art. 1 de la 13.512. Sin embargo, nada decía la 13.512 respecto de las unidades denominadas complementarias.
Es necesario extenderse en este concepto porque será de especial análisis al abordar los cambios que introduce el nuevo CCyCN.
La unidad complementaria en la Ley 13.512 [arriba]
Aunque no ha sido definida en la ley, alude a una unidad que sirve a la unidad principal mejorando su funcionalidad. El problema radicaba en determinar si esa unidad complementaria podía independizarse en cuanto a su uso y goce de la unidad principal y sobre este punto hay que detenerse para citar a algunos autores destacados en la materia.
Alberto Gabás ha escrito al respecto: “En el régimen de propiedad horizontal dentro del estricto marco de la ley 13.512 hay solo dos categorías de bienes: exclusivos y comunes (dentro de estos los hay también de uso exclusivo). No existe la categoría “complementarios”. Los complementarios también son exclusivos por su accesoriedad, precisamente, a un bien de tal carácter. En ese caso tienen una determinación catastral, un porcentual de copropiedad, y devengan expensas, de no ser así, serían sectores comunes” (1)
Refiriéndose específicamente a las cocheras agrega Gabás: “Si hay dos títulos de propiedad, uno por el departamento y otro por la cochera (o la cuota parte indivisa de esta) consideramos que se trata de dos unidades funcionales, dos unidades privativas principales. Y a pesar de la prohibición estatutaria, consideramos que bien puede enajenarse esa cochera, que no es unidad complementaria de ninguna otra, sino una Unidad Funcional Independiente que reúne por sí sola y autónomamente, los requisitos del Art. 1° de la ley 13.412, y a pesar de la prohibición reglamentaria (contractual), existe un derecho de jerarquía superior como es el derecho constitucional de disponer de la propiedad, con las solas limitaciones de la moral y el orden público” (ídem 1).
Sobre el mismo punto, es interesante analizar lo dicho por la Dra. Elena Higthon de Nolasco, actual Ministra de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, coautora del nuevo código y una destacada doctrinaria en materia de propiedad horizontal.
Refiriéndose a las cocheras, luego de un detallado análisis de las situaciones que pueden plantearse, la Dra. Highton ha manifestado: “Si las cocheras o espacios guardacoches tienen calidad complementaria de la unidad principal, ello implica denegar la posibilidad de que quienes no sean propietarios de departamentos sean titulares de sitios para aparcar vehículos. Es decir que, en este contexto, los espacios del garage solamente pueden pertenecer a consorcistas. El derecho puede transferirse y convertirse en complementario de otra unidad, pero no podría adquirirlo un tercero ajeno al edificio. Tampoco podría su titular venderlo y quedarse con una posición para estacionar” (2).
Refiriéndose a la posibilidad de conceder el uso y goce de la cochera separadamente el uso de la unidad funcional continúa diciendo: “Pues si se puede conceder en forma onerosa o gratuita una habitación de la casa, también puede dar el lugar de aparcamiento. En principio, el propietario horizontal está habilitado para establecer derechos reales de usufructo (Arts. 2821, Cód. Civ.) o uso (Arts. 2952 a 2954, 2957, 2967 y 2968, Cód. Civ.), lo cual comprende la eventualidad de constituirlos sobre esta parte materialmente determinada de su cosa. Si puede lo más, que es constituir derechos reales, también puede lo menos, que es reconocer derechos personales por vía de contratos de comodato o locación” (ídem 2).
Por último, se incorporara la opinión del Dr. Bartolomé Orfila que limita el uso de la unidad complementaria, posición a la que adherimos, ya que considera que la unidad complementaria solo puede ser utilizada por quién ocupa la unidad funcional o por el dueño de la misma en caso de haber cedido la tenencia a un tercero.
Se transcribe el párrafo pertinente: “Las unidades complementarias no son transmisibles sino a propietarios de otras funcionales del mismo edificio, pues ellas no pueden ser objeto de titularidad con independencia de la funcional a la que sirven. Se trataría de una cosa, al servicio de otra cosa. El derecho de usar y gozar de la unidad complementaria no es propiamente de la persona que es su dueña, sino que solo puede ser ejercido por ella, en tanto sirve a las necesidades de la unidad funcional de la que es titular” (3)
La unidad complementaria, pese a no haber sido reconocida expresamente en la ley 13.512 tuvo un amplio despliegue práctico generando variadas opiniones como las vertidas y naturalmente jurisprudenciales.
El debate en torno a su naturaleza en especial en lo relativo a su accesoriedad indisoluble de la unidad funcional a la que viene a complementar o la posibilidad de realizar actos jurídicos independientes a su respecto pese a su naturaleza accesoria se mantiene vivo.
Para cerrar las posibilidades que ofrecía la 13512 en torno a las complementarias, y en especial a las cocheras, que siempre generan conflictos se vuelca una enumeración de los supuestos que podíamos encontrar:
1°) Si el edificio cuenta solo con cocheras, estas serán unidades funcionales con ese destino y se sujetará su uso al reglamento de copropiedad y administración del mismo modo que si fuera vivienda.
2°) Si el edificio cuenta con unidades destinadas a vivienda y otras a cochera, puede tratarse de a) unidades complementarias de las de vivienda o b) unidades funcionales independientes.
En el primer caso, su uso estará ligado al de la unidad funcional pudiendo el reglamento de copropiedad y administración limitar su uso a personas que ocupen unidades funcionales evitando así el ingreso de personas ajenas al consorcio por diversas razones entre las que sin dudas tienen mucho peso las de seguridad.
La transferencia de estas unidades complementarias se realiza conjuntamente con la vivienda a la acceden y no pueden comercializarse independientemente, excepto, si el reglamento no lo limita expresamente, transferencia a otro propietario del mismo edificio.
3°) Cuando se trata de un espacio común denominado "guardacoches", se trata de un sector común del edificio que se encuentra sujeto a condominio con indivisión forzosa que puede no ser equivalente al número de unidades de vivienda y que por lo tanto, requiere que sea el consorcio de propietarios el que determine a quién se asigna el uso de estos espacios.
Puede entonces asignar estos espacios de manera fija para los propietarios o dejarlo sujeto a la necesidad general de los vecinos conforme se produzca su ingreso o salida.
4°) Unidad funcional en condominio entre los copropietarios de unidades funcionales: en este caso, puede tratarse de una unidad funcional extra en el inmueble a la que se asigna el destino de espacio guardacoches de la cual son condóminos los propietarios de unidades funcionales que tengan interés en su uso. De este modo, los condóminos de la unidad podrán transferir su porción de dominio (en este caso, en esa unidad estamos en presencia de un condominio común y no de indivisión forzosa) a otro copropietario del mismo edificio porque seguramente en este caso el reglamento determinará que solo pueden ser dueños de partes de esa unidad guardacoches quienes sean dueños de otras unidades funcionales en el inmueble.
Las unidades complementarias en el nuevo CC y CN [arriba]
El Art. 2039 define a la unidad funcional textualmente: “El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla”.
Se agrega a los departamentos y pisos los locales y se recoge el criterio general vigente aún durante la vigencia de la ley 13.512.- Debe tratarse de “espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino” y con independencia funcional, de modo que se aplica al concepto todo el análisis respecto de la interpretación que se daba al Art. 1 de la ampliando los objetos posibles a otros supuestos además de la vivienda.
Acorde con los conceptos de “interdependencia y “no escindibles”, el Art. 2037 indica que las partes y cosas de uso común se comprenden en el dominio de la unidad funcional.
Esta aclaración tal vez era innecesaria porque la cuestión había sido definida en el Art. 2037.
La intención fue reforzar el concepto de interdependencia y marca el criterio que debe primar en la interpretación de la nueva normativa.
La novedad que advertimos en este Artículo, es la incorporación del concepto de unidad complementaria.
En la primera parte de este trabajo, se reconoce a la unidad complementaria aunque no se encontraba explicitada en el texto dando lugar a diversas interpretaciones, sobre todo en las que son unidades complementarias por excelencia: las cocheras.
Dice ahora la ley que el dominio de la unidad funcional puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.
A partir de la sanción del nuevo CCyCN no pueden ya caber dudas que la unidad complementaria debe siempre considerarse como un anexo funcional de la unidad principal.
Puede haber sector de cocheras dentro de los sectores comunes, es decir, sector común que es, tal como dice el nuevo código “no escindible” e “interdependiente” de las partes de dominio exclusivo.
Si fuera el caso de cocheras como sector común, es decir, espacio guardacoches, se veda el uso a personas ajenas al edificio, dejando por supuesto de lado el caso de las cocheras de cortesía o destinadas para visita.
Queda claro que solo los propietarios pueden usar de modo permanente las cocheras afectadas del modo que indica el Art. 2040.
Los Art. 2041 y 2042 describe las cosas y partes necesariamente comunes y las partes comunes no indispensables.
Se omite considerar a los espacios guardacoches en ambos Artículos.
En la redacción se destacan como partes comunes no indispensables: a) la piscina; b) el solarium; c) el gimnasio; d) el lavadero; e) el salón de usos múltiples. Esta enumeración tiene carácter enunciativo”.
Resulta llamativo que no se haya incorporado al espacio guardacoches o las cocheras como sectores comunes no indispensables.
Es cierto que la frase final que le quita carácter taxativo a la enumeración y permite la incorporación de todos los otros supuestos, pero en esta enumeración debió mencionar a las cocheras o espacio guardacoches.
Son más los edificios con cocheras que con piscinas, sin embargo la ley las pone en primer lugar. Su falta de mención seguramente alentará algunos interrogantes que servirán para nutrir la doctrina en torno al tema.
La incorporación del concepto de unidad complementaria y la ausencia de mención de los espacios guardacoches dentro de los sectores comunes, ¿busca limitar estos últimos en beneficio de los primeros?
Si bien en la práctica no se advertirán grandes cambios en forma abrupta sobre este particular, el uso de las cocheras por parte de personas ajenas al edificio debe verse limitada a partir de la sanción del nuevo CCyCN.
La determinación de las unidades complementarias y su función y la característica de “no escindible” e interdependiente” de los sectores comunes respecto de las partes de dominio exclusivo dará lugar a variadas interpretaciones de los reglamentos y alterará la vida de algunos consorcios.
Notas [arriba]
1. Alberto A. Gabás. “Derecho Práctico de propiedad horizontal” Ed. Hammurabi. P. 288
2. Elena I. Highton. “Propiedad horizontal y pre horizontalidad” Ed. Hammurabi. P. 86
3. Bartolomé Orfila. Colección práctica profesional jurídica. “Consorcios”. P. 47
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