Registración de Boletos de Compraventa en Ciudad Autonoma de Buenos Aires y Provincia de Buenos Aires

Análisis de la Disposición Técnico Registral N° 006/2019

Dra. Paola Amestoy

En el artículo 1170 de la Sección 8° titulada “Boleto de Compraventa”, del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN, se establece que el derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar; c) el boleto tiene fecha cierta; y d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

Existen supuestos en los que, debido a la inexistencia actual de la unidad objeto del boleto de compraventa, no resulta posible que el comprador ejerza la posesión del inmueble, siendo necesario en estos casos reglamentar los supuestos contemplados en el citado artículo 1170 del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN.

En consecuencia, a nivel nacional se dictó el Decreto 962/2018 el cual dispuso: “ARTÍCULO 2°. - El Registro de la Propiedad Inmueble tomará razón de los documentos indicados en el artículo 2° de la Ley N° 17.801 y sus modificatorias, siempre que se refieran a inmuebles ubicados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Con relación a los boletos de compraventa, en los términos de lo previsto en el artículo 1170 del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN, tomará nota de los referidos a futuras unidades funcionales o complementarias, respecto de las cuales no se pueda ejercer la posesión en razón de su inexistencia actual”.

El mencionado Decreto, en su artículo 7°, invita a las provincias a adoptar, por sí o a través de la autoridad local o dependencia que resulta competente, las medidas que fueren necesarias para la implementación de la registración de los instrumentos en cuestión.

Por su parte, el artículo 3° apartado V de la Ley provincial N° 10295 y sus modificatorias, crea, entre otros, el Registro de boletos de compraventa en los términos de los artículos 2° inciso c), 30 inciso b) y 31 de la Ley Nº 17801, estableciendo a su vez, las tasas especiales correspondientes a publicidad y registración.

En dicho contexto a nivel provincial por conducto de la DTR 006/2019, del Registro de la Propiedad de la Provincia, se dispone:

ARTÍCULO 1°. Implementar el "Registro Especial de Boletos de Compraventa de Unidades Futuras”, el que funcionará dentro del ámbito del Departamento Anotaciones Especiales, en el cual se practicarán las registraciones relativas a boletos de compraventa que tengan como objeto futuras unidades funcionales o complementarias dentro de un régimen de propiedad horizontal sobre las que no se ejerza posesión, en razón de su inexistencia actual. Las anotaciones en cuestión se encontrarán directamente relacionadas a las inscripciones de dominio comprendidas, en base al plano de obra municipal aprobado y presentado por el titular dominial.

ARTÍCULO 2°. El "Registro Especial de Boletos de Compraventa de Unidades Futuras” tendrá las siguientes funciones: a) anotar los boletos de compraventa, sus reinscripciones, cesiones y cancelaciones que ingresen a este organismo; b) anotar las medidas cautelares que recaigan sobre los derechos personales de los adquirentes/cesionarios de los boletos de compraventa; c) expedir informes de publicidad en relación a las registraciones efectuadas. Los informes de publicidad tendrán una vigencia de treinta (30) días.

ARTÍCULO 3°. En forma previa a la anotación del primer boleto de compraventa de futuras unidades, el titular dominial deberá registrar la escritura pública por la cual manifieste su voluntad de afectar el inmueble individualizado, en la oportunidad que sea posible, al régimen de propiedad horizontal. En dicho documento notarial se deberá individualizar cada una de las unidades futuras, con su designación y superficie correspondientes, conforme al plano de obra municipal aprobado.

Al testimonio de la escritura pública se le adjuntará el plano referenciado anteriormente y la "Minuta rogatoria de escritura de afectación, modificación o desafectación que origina la apertura/modificación/cancelación de legajo de registración especial de boletos de compraventa de unidades futuras”, la cual se encontrará disponible para su descarga en el sitio web del organismo y que en Anexo I forma parte de la presente. El Departamento de Registración y Publicidad, según corresponda, practicará la registración en el rubro b) o en forma marginal en la inscripción de dominio en cuestión, previa apertura del Legajo Especial por el Departamento Anotaciones Especiales. En el supuesto especial de modificación de la escritura de afectación, la misma deberá ingresar con las mismas formalidades, comparecencias y requisitos establecidos en el presente artículo. La escritura pública, su minuta rogatoria y el plano de obra municipal aprobado serán escaneados por el Departamento Archivo de Seguridad Documental.

ARTÍCULO 4º. Una vez registrada la escritura pública indicada en el artículo anterior, podrán efectuarse las anotaciones de boletos de compraventa, sus reinscripciones, cesiones y cancelaciones. Su ingreso podrá efectuarse en formato papel con las firmas de sus otorgantes certificadas en sede notarial, o a través de la Plataforma de Trámites a Distancia (TAD) firmados digitalmente, conforme modelo que como Anexo II forma parte de la presente. En ambos supuestos, la rogación será efectuada por escribano público, conforme la “Minuta Rogatoria de Anotación de Boleto de Compraventa, su Reinscripción, Cesión o Cancelación", la cual se encontrará disponible para su descarga en el sitio web del organismo y que en Anexo III forma parte de la presente.

En cuanto a las posibles divergencias y opiniones que se puedan suscitar sobre la valoración del boleto de compraventa y los derechos que se adquieren con la celebración del mismo el artículo 6° de la DTR es clara al disponer que: “En oportunidad de registrarse en forma definitiva el boleto de compraventa o su cesión, el Departamento Anotaciones Especiales dejará constancia en el documento ingresado una nota que rece: “El presente documento no es título de dominio”.