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Citados
Código Civil - Libro IV - De los Derechos Reales y PersonalesArtículo 3399 (Argentina - Nacional)
111. - Antecedentes: En el antiguo derecho romano, el justo título y la buena fe no eran necesarios para usucapir. Bastaba que quien poseyera lo hiciera por el corto tiempo fijado para que pudiera adquirir la propiedad. Esto fue remediado por la ley de las doce tablas que estableció que no podía usucapirse cuando la posesión fuera clandestina, violenta u obtenida a título precario. Posteriormente, se introduce la noción de la “iusta causa possessionis” y más adelante la de la “buena fe” que va a desarrollarse durante el bajo imperio e influirá a través del aporte del derecho canónico a este instituto en forma definitiva. Por lo tanto, en el derecho moderno, quedan como requisitos necesarios “el justo título” y la “buena fe”, temas que desarrollaremos en este capítulo.
112. - Objeto: El objeto de la prescripción corta son los inmuebles, lo que está establecido específicamente en el art. 3999: “El que adquiere un inmueble con buena fe y justo título prescribe la propiedad por la posesión continua de diez años”.
113. - Plazo: Como vimos, el art. 3999 modificado por la Ley 17.711 establece el plazo único de diez años. De esta manera, queda abrogada la antigua exigencia de “diez años si el verdadero propietario habitaba en la provincia”, y por “veinte años si estaba domiciliado fuera de ella” (antiguo art. 3999). Ello daba lugar a la necesidad de regular algunos supuestos de excepción:
a) Copropietarios domiciliados unos en la provincia donde estaba ubicado el inmueble y los restantes fuera de ella: se prescribía por diez años con respecto de los primeros y veinte con referencia a los segundos (Art. 4000 derogado por la Ley 17.711).
b) Supuesto de que el propietario estuvo parte del tiempo presente como también ausente con respecto al poseedor prescribiente: se contaba cada dos años de ausencia por uno para completar los diez años entre presentes (Art. 4002 derogado por la Ley 17.711).
La solución legislativa es adecuada, porque no coincidiría con las necesidades modernas la antigua distinción apuntada, permitiendo de esta manera la consolidación en el adquirente en el plazo decenal, más que suficiente para el resguardo de los derechos del antiguo propietario.
a) El concepto romano de “iustus titulus” parece ser obra de interpolaciones[1], puesto que los textos clásicos nos hablan de la “iusta causa usucapionis”. Primitivamente bastaba que en la toma de la posesión no se hubiera efectuado un mal a ningún sujeto debiendo, por lo tanto, existir ausencia de “furtum”.
b) Posteriormente, se restringe el concepto de “furtum” y es reemplazado por uno equivalente, el de “iusta possessio”, que comprende también la ausencia de no lesionar a otro en su posesión, debiendo ser manifestada por elementos exteriores[2].
c) En el período clásico, se evoluciona hacia la “iusta causae possidendi o usucapionis”, donde debía existir una absoluta ausencia de lesionar a otro, permitiéndose alegar hasta el erroris (iustae causae erroris) con tal que el error fuera excusable (probabilis o tolerabilis erroris). De esta manera, la prueba que demostraba la propiedad en virtud de una “iustae causae possidendi” estaba a cargo del usucapiente. Diez-Picazo, refiriéndose al tema, nos dice: “El concepto negativo de posesión no viciosa deviene ahora en un concepto positivo de posesión con justa causa”[3].
d) En la etapa posterior, vemos que el concepto de la “buena fe” va impregnando, por evolución de los posclásicos e influencia del cristianismo, la totalidad del derecho. Esto trae aparejado que el tema de las iustae causae se vea influenciado cada vez más por el concepto de la “buena fe” y llega en algunos casos a absorberlo en su totalidad, por lo que se convierte en una iusta causa más[4], lo que quedará presente en el derecho medieval y especialmente en el derecho canónico como una categoría jurídica que influye, ampara e ilumina todas sus instituciones.
e) Bajo Justiniano, debido a interpolaciones e influencias tanto del Derecho Común como del Canónico, son considerados el “justo título” y la “buena fe” como requisitos independientes[5]. El primero de ellos como un requisito material y objetivo, el segundo como una actitud ética del agente.
f) Pothier define el “justo título” como un “contrato u otro acto que es de naturaleza tal que es apto para transmitir la propiedad por la tradición que se hace en consecuencia”[6]. A su vez, las Costumbres de París hacían valer el título putativo como equivalente al “justo título” y útil para la prescripción corta[7], receptándose así la influencia posclásica del derecho romano y del Derecho Canónico.
115. - Nuestro Código Civil: Vélez lo define en el art. 4010: “El justo título para la prescripción es todo título que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad y que está revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin consideración a la condición de la persona de quien emana”. Es bien clara la influencia de Aubry y Rau[8], fuente de esta norma quienes tienen bien en claro la diferencia del “justo título” y la “buena fe”.
Debe entenderse por “título” la causa y no el “instrumento formal”. Esta causa es un acto jurídico definido por el art. 944 que tenga por finalidad la transmisión o adquisición de la propiedad[9]. Se da por supuesto que dicho acto jurídico deberá tener un objeto lícito (Art, 953, C. C.), sino no será un justo título.
116. - Vamos a introducirnos en la explicación del tema analizándolo desde los siguientes aspectos:
a) Acto susceptible de transmitir el dominio y estar revestido de las formalidades legales (Art. 4010).
b) Sin consideración a la condición de la persona de quien emana.
c) Título verdadero y aplicado al inmueble poseído (Art. 4011).
d) Que el acto no contenga vicios de forma (Art. 4012).
e) El problema de las nulidades intrínsecas del acto y la buena fe (Art. 4013).
f) Justo título y el acto inoponible.
117. - a) Acto susceptible de transmitir el dominio y estar revestido de las formalidades legales: Los romanos habían desarrollado la doctrina de la iusta causa traditionis y consideraban que este era cualquier título traslativo que produjera a favor del acipiens la adquisición del dominio siempre que la cosa hubiera pertenecido al tradens. Cuando había un defecto en la condición de la persona del transmitente a través de la usucapión y por el transcurso del tiempo, se le permitía adquirir el dominio a través de una posesión breve[10].
Vimos que el concepto de título es el acto jurídico que puede producir la transmisión del derecho real. Podemos mencionar a la compraventa, la permuta, la donación, el aporte de sociedad, las ventas judiciales, la dación de pago por entrega de bienes, el legado, etc. [11].
No quedan comprendidas las relaciones jurídicas que tengan por objeto la transmisión de la tenencia. Ejemplo: la locación, el depósito, el préstamo de uso como también los actos jurídicos que sean declarativos de derechos, como la partición, la transacción siempre y cuando ello no signifique una transferencia de derecho real a una de las partes o a un tercero.
Lo mismo ocurre con la condición de heredero que no produce título alguno, dado que la ley presupone la ficción que continúa la personalidad del causante y es su causa de adquisición la que este tenía (Arts. 3417, 3418 y 4004).
En el caso de la mensura de inmuebles, como se refiere al deslinde y amojonamiento de estos, el título ya existía de antes.
Cuando la norma indica que el título debe estar “revestido de las solemnidades exigidas para su validez”, no se refiere a la forma del instrumento, al cual le dedica el art. 4012, sino a la causa de transmisión que debe ser traslativa como antes lo expresáramos[12].
Finalmente, el objeto del acto debe ser lícito, porque los actos prohibidos por las leyes no producen ningún efecto[13].
118. - b) Sin consideración a la condición de la persona de quien emana (Art. 4010, última parte): Estudiaremos el presente punto desde dos supuestos:
A) Transmitente incapaz y propietario de la cosa.
B) Transmitente no propietario.
119. - A) Transmitente incapaz y propietario: El proyecto de Goyena nos dice refiriéndose al justo título (Art. 1958): “Entiéndese por justo título, el legal y capaz de transferir la propiedad” y explica estas condiciones con las palabras de las leyes 9, 14, 18, tít. 29, parte 3, “por compra, donadío, o por cambio o por otra razón semejante de estas”, refiriéndose al acto que transfiere la propiedad sin consideración por la capacidad de la persona[14]. La incapacidad no debe surgir del título de transmisión ni tener de ello conocimiento el adquirente, porque se violaría el principio de la buena fe y no podría llegar a la usucapión breve por imperio del art. 3999[15].
120. - B) Transmitente no propietario: Puede emanar de un no propietario. En la nota que comenta el justo título, Aubry y Rau[16] dicen: “Por justo título, se entiende exclusivamente la reunión de las condiciones legales que prescribe el artículo. Cuando se exige un justo título, no es un acto que emane del verdadero propietario, puesto que es contra él que la ley autoriza la prescripción. Precisamente, el vicio resultante de la falta de todo derecho de propiedad en el autor de la transmisión, es lo que la prescripción tiene por objeto cubrir...” Si alguien vende un inmueble que no es de su propiedad, cumpliéndose los extremos del art. 4010 y se ha cumplimentado con el requisito de la buena fe que exige el art. 3999, y el verdadero propietario reivindica, el adquirente podrá oponerle la usucapión decenal. El derecho protege de esta manera toda la apariencia de seriedad que ha tenido el acto reforzado por el estado de animus del adquirente al considerarse legítimo propietario, sumándose a ello incuria del antiguo titular en no vigilar el estado de su inmueble[17].
¿Si el transmitente del inmueble además de ser no propietario es incapaz, vale el acto como justo título? Entendemos que sí, porque igualmente se cumple con los recaudos que exige el art. 4010 en su parte final en que no se debe tener en consideración la condición del enajenante.
121. - c) Título verdadero y aplicado al inmueble poseído: Es la exigencia del art. 4011. El Codificador reemplaza el término que empleaba Goyena en el que el título debía ser verdadero y válido. Este último concepto, incluye la idea no solo sobre la forma sino también sobre la capacidad del enajenante. En nuestro derecho, puede haber justo título si este es incapaz o no propietario del inmueble. Por ello, la solución es correcta: “título verdadero y aplicado en realidad al inmueble poseído”. Si la causa de la transmisión, en su objeto, no corresponde al inmueble poseído, nos encontramos con un título putativo no apto para la prescripción corta. De esta manera, el legislador innova con respecto al derecho patrio que autorizaba la prescripción si había mediado un justísimo error de hecho[18].
122. - d) Que el acto no contenga vicios de forma: art. 4012: “El título nulo por defecto de forma no puede servir de base para la prescripción”. Se refiere a las nulidades extrínsecas del acto. Su antecedente es el art. 2267 del Código Civil francés que dice textualmente: “El título nulo por defecto de forma no puede servir de base para la prescripción de diez y veinte años”. Vemos que el legislador no transcribió la última parte de la norma por considerarla innecesaria, dado que el presente capítulo del Código se refiere a la prescripción corta.
No debe confundirse la doctrina que emana del art. 4012 con el art. 4009, dado que este último se refiere a la mala fe. El argumento del art. 4009 sienta el principio de que el título que tenga defectos de forma no sirve para la prescripción decenal. Por lo tanto, nos encontramos con que se exige en estos casos el cumplimiento de ciertas formalidades y solemnidades legales, y la falta de ellas da lugar a la nulidad (extrínseca) del acto. Ejemplo de ello es intentar hacer valer una compraventa de inmueble por instrumento privado como justo título[19].
123. - e) El problema de las nulidades intrínsecas del acto y la buena fe (Art. 4013): Nos dice la norma que comentamos: “Aunque la nulidad del título sea meramente relativa al que adquiere la cosa, no puede prescribir contra terceros ni contra aquellos mismos de quienes emana el título”.
Para algunos presenta dificultad congeniar esta norma con el art. 4010 y Lafaille llega a propiciar su derogación[20]. Segovia considera que la única interpretación racional es cuando la nulidad relativa del título es conocida por el poseedor, impidiendo prescribir contra terceros, lo que importa decir que no se ha distinguido suficientemente la cuestión del título de la buena fe y el caso se refiere a este último y no al primero[21].
Salvat opina que los actos que son de nulidad absoluta no constituyen justo título, como una venta prohibida, una enajenación en fraude a la ley. Si estamos frente a un acto de nulidad relativa, podríamos encontrarnos con un justo título siempre que no sea atacado por quien pudiera hacerlo[22].
Para Moisset de Espanès, la palabra “relativa” ubicada en el art. 4013 del C. C. es sinónimo de “vinculada” con relación a la persona del adquirente. Niega que nos encontremos frente a nulidades relativas; como cree la doctrina, en contraposición con las nulidades absolutas. Entiende que debe concordarse el art. 4013 con el art. 4012, que se refiere a las nulidades de forma, y estas son siempre absolutas; cualesquiera sean las partes que las hayan provocado[23].
Machado, partiendo de la nota al art. 4012, distingue entre nulidades extrínsecas e intrínsecas del acto. Las extrínsecas se refieren a los vicios de forma, problema resuelto en el art. 4012, y se dan cuando se violan las solemnidades legales. En cambio, nos enfrentamos con las nulidades intrínsecas cuando se afectan las condiciones esenciales del contrato[24].
Se pregunta Machado: ¿Cómo puede ser explicado el presente art. 4013 que declara inhábil para prescribir con un título cuya nulidad sea meramente relativa? Sostiene siguiendo a Vazeille en el Núm. 481 de su obra “Que el poseedor que conoce los vicios de su título no tiene la buena fe ni el justo título necesarios para prescribir”[25]. Pero puede darse el supuesto de que hubiera prescripto la acción resarcitoria; ejemplo, un menor púber se hace pasar por persona capaz, vende su propiedad, pasan dos años desde que llega a la mayoría de edad y no reclama la nulidad del acto, este queda confirmado (Art. 4031). Por lo tanto, queda transmitida la propiedad al adquirente frente al transmitente en virtud de un acto traslativo de dominio[26].
Nos encontramos a continuación con los terceros que tienen interés en la cosa[27]. Evidentemente, estos terceros son los que pueden promover una acción de reivindicación, previa declaración de anulabilidad del acto, contra el adquirente, y que ello entra en el ámbito de aplicación del art. 4013 del C. C. ¿Cuál es el plazo que tiene el tercero para promover la rescisión del acto y la acción de reivindicación? En el Código de Vélez, entendemos que no hay duda de que era el de diez años, porque al vencimiento de dicho término, queda adquirido el dominio en el poseedor en virtud de lo dispuesto en el art. 3999 del C. C. Después de la sanción de la Ley 17.711, impera igual plazo, quedando concordados los arts. 3999 y 4023 del C. C.[28].
Continúa diciendo Machado: Cuando el adquirente ha ignorado la incapacidad del enajenante, o cuando lo ha creído dueño de la cosa sin serlo, en esos casos, la prescripción de diez y veinte años viene en su ayuda, y en ese sentido, sostiene Zacharie en el Núm. 854 de su obra: “Pero un título no será inútil para la usucapión, porque únicamente aquel de quien emana no tuviera derecho para enajenar la cosa, o porque pudiera ser atacado por causa de nulidad relativa”, así por ejemplo, la venta de cosa ajena es un “titulus ad usucapionem habilis” con tal que el vendedor haya vendido la cosa como suya[29]. Este principio es reafirmado por Massé y Vergé y la doctrina en general al sostener que “es precisamente para este caso y los casos análogos que la usucapión por diez años ha sido establecida[30]”.
Marcadé sostiene que no puede haber buena fe sin justo título, pero sí justo título sin buena fe[31]. Por lo tanto, la condición de la existencia del justo título se introduce dentro de la buena fe.
Así, el vicio de forma en el título de adquisición hace suponer la mala fe en el poseedor (Art. 4009), lo que queda complementado con el art. 4012: “El título nulo por defecto de forma no puede servir de base para la prescripción”. Esto hace a la violación de las formas extrínsecas de las que nos habla la nota del art. 4012.
Con respecto a la violación de las formas intrínsecas la doctrina explicada interpreta “aunque la nulidad del título sea meramente al que adquiere la cosa, no puede prescribir contra terceros ni contra los mismos de quienes emana el título”, esto se refiere únicamente a los casos en que el adquirente conocía el vicio de su título y por consiguiente no tenía la buena fe necesaria para la prescripción241 bis.
124. - f) Justo título y acto inoponible: El Código en el art. 1051 nos dice: “Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietaria en virtud del acto anulado, quedan sin ningún valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual”, y la reforma de la Ley 17.711 agregó a continuación: “Salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable”.
125. - Recordemos la antigua discusión con respecto al alcance de la redacción originaria de la norma que comentamos (discusión que aún subsiste según el alcance que se le dé al agregado de la Ley 17.711) sobre la declaración de nulidad del acto de transmisión y la posterior procedencia de la acción de reivindicación.
126. - Nos encontramos con una primera doctrina a la que principalmente adhirieron, Segovia[32], Llerena[33], Machado[34], Castro[35], Rivarola[36], Lafaille[37], Salvat[38], Bibiloni[39], Alsina Atienza[40], De Gasperi[41], Galli[42] y Molinario[43], quienes sostienen que siempre progresa la reivindicación salvo en los casos expresamente excluidos por la ley. Dan por supuesto que los arts. 2777 y 2778 son complementarios del art. 1051. En el Esbozo de Freitas, fuente de ellos, nos encontramos con el art. 3882, Inc. 1) donde se detiene la acción de reivindicación a una transmisión de buena fe, más buena fe, más título oneroso253 bis. Al no transcribir dicho artículo, el legislador innovó con respecto a la fuente haciendo la norma más estricta que su modelo.
126 bis. - Una segunda corriente, más moderna e innovadora seguida por Tezanos Pintos[44], Rayces[45], Colmo[46], Fornieles[47], Ovejero[48], Llambías[49], Dassen[50], Spota[51], Allende[52], considera que hay que hacer una interpretación contraria de la taxativa porque si no el legislador habría caído en una inútil casuística, por lo que llegan a la conclusión de que es válido el esquema planteado por Freitas en su obra a pesar de no haberse transcripto el art. 3882, Inc. 1 del Esbozo.
Esta doctrina que compartimos y que cuenta con la adhesión de Alterini[53] considera que en aquellos supuestos donde no ha intervenido el verdadero propietario, como en la escritura falsificada, aplica la teoría del acto inoponible, dado que al no haber autoría por no haber participado el dueño de la cosa no rigen los principios del art. 1051.
Por lo tanto, compartimos con este distinguido jurista la doctrina de que al subadquiriente le queda abierto el camino de la prescripción decenal a través del justo título y de la buena fe, consolidándose de esta manera su derecho de propiedad.
127. - Es obligación del intérprete, siguiendo una sana hermenéutica jurídica, tratar de armonizar las normas del Código[54]. De esta manera, quedan armonizados los arts. 1051, 2777 y 2778, y tiene la prescripción decenal instituto meticulosamente regulado por el legislador con el siguiente campo de aplicación[55]:
a) Adquirentes y subadquirentes de buena fe y título gratuito por especial exclusión de los arts. 1051, 2777 y 2778.
b) Adquirentes de buena fe y título oneroso (exclusión del art. 1051).
c) Supuestos de aplicación del acto inoponible (contando con buena fe de los adquirentes y subadquirentes).
d) En los supuestos de mala fe, el poseedor no tendrá más remedio que recurrir a la prescripción veinteñal.
128. - Título sujeto a condición: El art. 4014 nos dice: “El título subordinado a una condición suspensiva no es eficaz para la prescripción, sino desde el cumplimiento de la condición. El título sometido a una condición resolutiva es útil desde su origen para la prescripción”. Analizaremos el tema desde el supuesto de la condición suspensiva y resolutoria.
129. - Supuesto de condición suspensiva: El Digesto dice en la Ley 2, núm. 2, tít. 4, lib. 41: “En las ventas condicionales, el comprador no prescribe mientras la condición está en suspenso. Lo mismo sucede si, por error, creyese que la condición se ha cumplido, no habiendo sucedido tal cosa”. En el derecho francés, Duranton[56] sostenía que la enajenación hecha bajo condición suspensiva podía servir de base para la prescripción corta, porque una vez cumplida la condición, sus efectos se retrotraen a la fecha de celebración del contrato.
Pothier se opuso a la doctrina de Duranton sosteniendo que hasta que se cumpla la condición, el adquirente no es propietario de la cosa, su título de adquisición es incierto, y si el adquirente hubiese llegado a poseerla, no podría detentarla como que le pertenece, sino como una cosa que pudiera pertenecerle si la condición se cumpliese, le falta la opinionem quaesiti domini necesaria para la prescripción[57]. Creemos que Aubry y Rau[58] combatieron victoriosamente la postura de Duranton al sostener que “no se trataba en este caso de determinar los efectos jurídicos que produce el cumplimiento de la condición puesta en un contrato por el que la transmisión de la propiedad era condicional, sino de considerar si el adquirente a quien se le ha dado la posesión antes del advenimiento de la condición podía creer que había tenido desde ese momento de una manera cierta y positiva el animus domini sabiendo que sería obligado a restituir el inmueble si la condición vendría a fallar. La negativa parece más cierta en cuanto que la posesión anticipada al adquirente evidentemente no se había operado en ejecución del contrato principal, y solo se explicaba por una convención accesoria que, por implicar para aquel una obligación eventual de restituir, solo había creado una situación provisional y equívoca”. A los efectos de evitar que no se repitiera la discusión ocurrida en la doctrina francesa, Vélez redacta en la forma mencionada la primera parte del art. 4014, quedando en claro que hasta el cumplimiento de la condición un título bajo condición suspensiva no es apto para valer como “justo título”.
130. - Supuesto de condición resolutoria: El dominio sujeto a condición resolutoria se caracteriza por no ser perpetuo, porque cumplida la condición este debe volver a su antiguo propietario. Ejemplo de esto son los arts. 2663 y ss., donde el Código regula el dominio revocable. Desde la existencia del título y tradición, habrá nacido el derecho real en cabeza del adquirente, y podrá, en consecuencia, hacer valer su posesión para la prescripción decenal si detenta “justo título” y “buena fe” frente a terceros. Por supuesto, esto no obsta que por cumplimiento de la condición resolutoria quedara revocada la propiedad en favor del antiguo propietario.
131. - ¿Qué sucede si quien transmite el dominio lo tenía en virtud de un título nulo y fuera aplicable la doctrina de la inoponibilidad con respecto al subadquirente? Entendemos que si el transmitente hubo su derecho en virtud de un justo título podrá el subadquirente beneficiarse con la accesión de posesiones para llegar a la prescripción decenal.
Lo mismo podrá hacer el primer adquirente si se cumple la condición resolutiva y le retorna el derecho de dominio sobre la cosa. Si ambos tienen buena fe, podrán unirse las posesiones para la usucapión ordinaria[59].
132. - Título suficiente: En el Derecho Romano clásico, para que la tradición diera lugar al traspaso de la propiedad, se exigía la existencia de la iusta causa traditionis. Normalmente esta se subsume dentro de la causa de un negocio jurídico concreto. Podemos mencionar, a manera de ejemplo, la compraventa, el mutuo, la fiducia, la permuta, la donación, etc.[60].
En la época clásica, la iusta causa residía en el animus transferendi et adquirendi dominii con prescindencia del acto jurídico que haya existido entre las partes[61]. No importaba que estuviera viciado de error, dolo o violencia, el propietario no tenía acción real para lograr la recuperación de la cosa. Solo le quedaba la acción llamada “conditio” de carácter personal para ser indemnizado por el perjuicio sufrido. En nuestro derecho, el art. 2602 adopta la postura clásica del derecho romano: “La tradición debe ser por título suficiente para transferir el dominio”. Por lo tanto, podemos definir el título suficiente, como el acto jurídico revestido de las formalidades exigidas por la ley y emanado de personas capaces y susceptibles de provocar una transmisión o constitución de derechos reales sobre una cosa. Este acto jurídico se refiere a la justa causa, el que puede estar representado por una compraventa, donación, aporte societario, etc., el que debe estar revestido por las solemnidades legales que la ley exige. (La escritura pública, art. 1184, Inc. 1, C. C.).
Debe tenerse presente que la causa sin tradición no produce la adquisición del dominio[62] y la tradición sin contrato ni causa, tampoco, produciendo solo la transmisión de la posesión, quedando abierto, en este caso, el camino para la usucapión como modo de adquisición del derecho real.
El Código en el art. 2509 establece que “el que una vez ha adquirido la propiedad de una cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, sino es por lo que faltase al título por el cual la había adquirido”. Se consagra, de esta manera, la máxima romana “non amplius quam semel res mea esse potest, saepius autem deberi”[63], lo que significa que una cosa solo puede adquirirse por un título, por una sola causa, salvo cuando fuere necesario completar aquella “causa”, que faltare[64].
Espín, que se ha ocupado en varias oportunidades del “justo título”, nos recuerda que se encuentra en relación con “la función legitimadora de la adquisición dominial”, y esa es la razón por la cual no cualquier título es admitido para dar fundamento a la abreviación del plazo. Quedan en el camino el título putativo (que no es un verdadero título, ya que no se aplica a la cosa poseída), como así también los títulos nulos por defectos de forma (Art. 4012) y muy especialmente, en nuestro ordenamiento jurídico, aquellos que no están revestidos de “las solemnidades exigidas para su validez” (Art. 4010).
«Podemos afirmar, en términos generales, que la prescripción decenal es una forma de adquisición a “non domino”; el adquirente goza de “título” y “modo”. El título está revestido de todas las solemnidades necesarias, y la tradición se ha efectuado; ¿qué falta, entonces? ¡Nada más, ni nada menos, que la calidad de propietario en el enajenante!»[65].
132 bis. - El justo título y el boleto de compraventa: Antes de la sanción de la Ley 17.711, la doctrina nacional era unánime: el boleto de compraventa no era justo título. Esta afirmación se encontraba corroborada por las propias manifestaciones incluidas por el codificador en la nota al art. 4012, donde luego de insistir en que “la existencia del título es una condición sustancial de la prescripción” abreviada de diez años, agregaba que “un título destituido de las formas esenciales no es título y nada puede probar. El tenedor de un título tal no puede tener en su derecho una confianza firme y completa, sobre la cual repose la prescripción”. Y terminaba la nota sosteniendo que la falta de formalidades “es un obstáculo invencible para que sea un justo título; tal sería la venta de un inmueble por documento privado”.
El problema ha sufrido alguna complicación debido al agregado que se efectuó al art. 2355 del Código Civil donde se expresa que “se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa”, lo que ha hecho pensar a algunos autores que el boleto de compraventa sería justo título para usucapir.
Pese a ello, la mayor parte de la doctrina nacional ha seguido el camino correcto, señalando que en ningún caso el instrumento privado puede adquirir la calidad de justo título[66].
En 1969 Morello[67], en una nota publicada en Jurisprudencia Argentina, manifestaba:
«...aunque la posesión es legítima el comprador no tiene, y de ello está persuadido −pues no cabe alegar el error de derecho− el “justo título” por ausencia de la formalidad legal (la escritura pública del art. 1184) que es la única con que se cuenta, salvo adquisición en subasta (con más la inscripción del art. 2505) para que pueda operarse la transferencia de la propiedad». Posteriormente, en la segunda edición de su obra, “El boleto de compraventa inmobiliaria”[68], vuelve sobre el tema preguntándose si el adquirente con boleto, que tiene la posesión legítima de la cosa adquirida, puede invocar la posesión decenal, y se ve obligado a responder negativamente, porque si bien a su entender el titular del boleto tiene un título suficiente, no se trata del “justo título”, conforme a las exigencias legales.
Gatti y Alterini[69], que consideran que el instrumento privado no es el contrato de compraventa exigido por el Código Civil, afirman que: “No existe proyección alguna de la Ley 17.711, pues el boleto no es justo título para usucapir al no estar revestido de la forma de escritura pública, es decir, al no constituir un contrato de compraventa...”
La jurisprudencia se ha pronunciado en el mismo sentido[70].
133. - Título putativo: El art. 2357 nos define que “el título putativo equivale a un título realmente existente cuando el poseedor tiene razones suficientes para creer en la existencia de un título a su favor, o para extender su título a la cosa poseída”[71]. Evidentemente, se refiere a dos supuestos de buena fe en la posesión ilegítima.
a) No existe el título, pero el poseedor está convencido de que este existe. Ejemplo: un supuesto heredero que posee los bienes de la herencia y no sabe que hay un testamento posterior que revoca al primero. Debe verificarse un error de hecho excusable del supuesto al que se relaciona el art. 929 del C. C.
b) El título existe, pero no se aplica al inmueble al que se refiere y el titular detenta. Podría ser el caso del escribano que en una venta se equivoca y escritura por error otra finca sin darse cuenta y sin que lo perciba el adquirente. Este último cree tener un título válido, que en realidad no se aplica al inmueble objeto del acto de transmisión.
134. - En el derecho hispánico y patrio, se hablaba de títulos verdaderos, presuntos, colorados y putativos como categorías independientes:
1. Títulos verdaderos: Son aquellos que tienen una existencia real. Se consideraba que podían ser: a) EXPRESOS, cuando no era necesario demostrar su titularidad; b) TÁCITOS: eran aquellos cuya existencia se fundaba en ciertas circunstancias[72]. Estábamos aquí en el campo de lo aparente, y como ejemplo teníamos a las cosas muebles que, ante la inexistencia de un título expreso, era necesario probar su titularidad. En nuestra legislación actual, la disposición del art. 2412 no es un título tácito, sino verdadero; la posesión de buena fe de una cosa mueble que no sea robada o perdida crea la presunción de título suficiente, salvo prueba en contrario.
2. Títulos presuntos o presumidos: Son aquellos en que la ley presuponía su existencia y se colocaba en este supuesto a la prescripción treintañal. Para el Código, la usucapión no es un título presumido es un modo de adquisición del dominio.
3. Título colorado: Eran los títulos anulables y necesitaban del auxilio de la posesión y prescripción larga para completarlo.
4. Título putativo: Es el que hemos comentado al referirnos al art. 2357 (Núm. 133).
135. - En el antiguo Derecho Romano, los juristas discutían sobre la posibilidad de que si el título putativo, o la mera creencia de buena fe de ser el exclusivo dueño de la cosa, bastaba para la usucapión[73].
En la época anterior a la codificación francesa, ya estaba formado el requisito que debía llenar el “justo título” para la prescripción corta. Pothier lo definía “como un contrato u otro acto que es de naturaleza tal que es apto para transmitir la propiedad por la tradición que se hace en consecuencia”[74].
Sin embargo, Las Costumbres de París (La Chatelet de París) establecía que bastaba el título putativo para la prescripción corta[75]. El art. 2265 del Código de Napoleón establece: “Aquel que adquiere de buena fe y por justo título un inmueble, prescribe la propiedad por diez años...” En cambio, el art. 550 del Código Civil francés que se refiere a la adquisición de los frutos por el poseedor hace del título un simple elemento de la buena fe. De aquí surgen dos corrientes doctrinarias, una la mayoritaria, entre quienes se enrola Troplong[76] que entiende que, a lo contrario del derecho anterior de “La Chatelet de París”, el título putativo ha quedado excluido como hábil para la prescripción ordinaria. La otra corriente, que como hemos visto tiene sus orígenes en el Derecho Romano[77], fue tomada por algunas de las costumbres locales y cuenta todavía con adeptos como los hermanos Mazeaud[78], quienes sostienen que el legislador francés no fue concluyente en excluir al título putativo como hábil para la prescripción decenal haciendo, por lo tanto, primar el art. 550 sobre el art. 2265.
136. - Vélez, que tenía conocimiento de esta discusión y deseando reafirmar que el título putativo no era asimilable al justo título, redacta el art. 4011 que nos dice que, “el título (para la prescripción corta) debe ser verdadero y aplicado en realidad al inmueble poseído. El título putativo no es suficiente, cualesquiera que sean los fundamentos del poseedor para creer que tenía un título suficiente”.
137. - La Buena Fe: El art. 4006, primera parte, nos dice: “La buena fe requerida para la prescripción es la creencia sin duda alguna del poseedor de ser el exclusivo señor de la cosa”. La Ley de Partida, citada en la nota a dicho artículo, expresa: “Que la buena fe consiste en creer que de aquel de quien recibe la cosa, es dueño y puede enajenarla”[79]. Vélez excluye taxativamente el estado de “duda” en el agente o poseedor de la cosa. Por ello, coincidimos con Voet, citado en la nota al artículo que comentamos, al sostener: “Que no debe ser considerado en estado de buena fe el que duda si su autor era o no señor de la cosa, y tenía o no el derecho a enajenarla, porque la duda es un término medio entre la buena y mala fe”. A su vez, Pothier la define de la siguiente manera: “Bona fidis nihil aluid est quam iusta opinio quae siti dominii”[80]. Queda de esta manera suprimida cualquier posible existencia de algún estado intermedio entre la buena o mala fe[81].
Entendemos que la ley no solo exige una mera ausencia pasiva de mala fe, sino una actitud positiva por parte del sujeto que haya excluido el estado de duda. Por ello, el art. 2356 nos exige que “... la posesión es de buena fe cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su legitimidad”[82].
Otro tanto ocurre con el art. 2771 al establecer que “será considerado poseedor de mala fe el que compró la cosa hurtada o perdida a persona sospechosa que no acostumbraba a vender cosas semejantes, o que no tenía capacidad o medios para adquirirla”. Queda en claro que en el ejemplo de la norma el que compra alguna cosa a una persona sin medios o en lugares donde este tipo de cosas no se vende, y a cuanto más valor intrínseco tiene ella, más obligación de dudar de que el que se la transmitía no era el verdadero propietario. Por ello, se lo castiga con la presunción de mala fe.
Por otra parte, el poseedor de mala fe no mejorará su situación ni empeorará la del propietario si vende la cosa con otras semejantes en casas destinadas a tales operaciones (Art. 2769). A su vez, el tercer poseedor de una cosa mueble robada o perdida no estará perjudicado en su buena fe, aunque el propietario hiciere anuncios de hurtos o pérdidas, si no probare que tenía conocimiento de ello cuando las adquirió (Art. 2770).
138. - Para Marcadé[83] la buena fe se constituye de tres elementos.
a) Que el adquirente haya creído al enajenante dueño de la cosa.
b) Que lo haya creído capaz de enajenar.
c) Que el título de transmisión haya sido tenido por él como libre de todo vicio.
139. - a) La primera condición la podrá corroborar el adquirente si encuentra al enajenante en posesión pacífica de la cosa, si de las inscripciones e informes regístrales en caso de tales bienes no se hayan anotadas litis ni otras medidas cautelares en las cuales surja la existencia de petitorio donde la propiedad es reclamada. También de la simple lectura de su título: si en él consta que el enajenante es propietario de la cosa, porque nunca el arrendatario, comodatario, usufructuario, anticresista, pueden transmitir la propiedad que no tenían (Art. 3270).
140. - b) Con respecto a la segunda condición, en la capacidad para transmitir, la convicción del adquirente estará dada porque el sujeto se dice mayor, aunque no lo sea, el cónyuge se dice soltero, aunque sea casado y se viole el art. 1277, a pesar del escribano que da fe de su capacidad para enajenar y realizar el acto (Arts. 1001 y 1002) crea el pleno conocimiento en el adquirente. Si en el contrato de transmisión figura que el sujeto es menor o casado, y no es asistido por su representación necesaria o su cónyuge, o se otorga en su defecto la venia judicial, hace suponer un aprovechamiento del adquirente, lo que castiga el derecho. La ignorancia fundada en el error de derecho no es excusable, arts. 4006 in fine y 923 del C. C.
141. - c) En cuanto a la tercera condición, esta no le va a la zaga en importancia a las anteriores. El que adquiere una cosa que está fuera del comercio, o algo que le fue dado en pago de lo no debido, o una causa contraria a las buenas costumbres, objeto ilícito o imposible (Art. 953) no podrá ampararse en la buena fe. Recordemos que el art. 2358 nos dice que “la buena fe del poseedor debe existir en el origen de la posesión...” De ahí también surge la importancia de la investigación de los títulos en las transmisiones notariales. ¿Existe la buena fe registral con independencia de las normas mencionadas? Entendemos que no, la buena fe es un concepto unívoco en el Código y no ha sido reformado por la Ley 17.711, a pesar de alguna opinión aislada[84]. Entendemos con Alterini que esta buena fe debe estar alejada de una imagen de culpa y en estas medidas presuponen las investigaciones de títulos[85].
142. - Se presenta una cuestión interesante cuando nos encontramos con una transmisión con doble vicio en la causa: una conocida y otra desconocida por el adquirente. Supongamos una venta realizada por un menor que se hace pasar por persona plenamente capaz (hecho conocido por el acipiens) en la transferencia del inmueble que lo vende como suyo, sin realmente serlo. ¿Si se produce la acción de reivindicación, por el segundo supuesto, existe buena fe en el adquirente? En el derecho francés, se ha entendido que hay buena fe en este caso si se intentara la reivindicación por el citado hecho con prescindencia del primero[86].
En nuestro derecho, el problema no se plantea ante la categórica premisa del art. 4006: “...la creencia sin duda alguna del poseedor de ser el exclusivo señor de la cosa”. La buena o mala fe es indivisible[87], como lo es la ética, y no relativa a lo que se pretenda eventualmente. Nos encontramos con un sistema subjetivo de buena fe.
143. - El art. 4008 crea una presunción en torno de la existencia de la buena fe[88]. Presunción iuris tantum que puede destruirse por cualquier medio de prueba[89]. Desde ya tenemos que encontrarnos con un título traslativo de propiedad, mal puede un arrendatario o comodatario transmitir algún derecho real sobre la cosa[90]. Debe ignorar el adquirente, como lo expresáramos, la incapacidad del enajenante y no encontrarse con una nulidad manifiesta en el título del transmitente.
144. - El error de derecho no es excusable[91], en este sentido, el legislador ha sido claro al redactar los arts. 20 y 923 del C. C. No ha dejado lugar a ninguna duda doctrinaria.
El error de hecho debe ser excusado, es de plena vigencia el art. 929: “El error de hecho no perjudica cuando ha habido razón para errar, pero no podrá alegarse cuando la ignorancia del verdadero estado de las cosas proviene de una negligencia culpable”[92]. Aquí deberá el juez analizar cada caso en particular, y según las circunstancias, determinar si hubo excusas razonables de errar. La negligencia y desidia es asimilable a la mala fe. En ello, la doctrina es pacífica[93]. En nuestro derecho, el legislador estuvo acertado en eliminar la distinción entre culpa grave y leve; lo que daba lugar a verdaderas incertidumbres jurídicas en los casos de aplicación práctica.
145. - La segunda parte del art. 4008, que tiene su antecedente en el art. 2269 del C. C. francés, que a su vez lo tomó del derecho romano (“mala fides superviens usucapionem non impidit”), nos dice refiriéndose a la buena fe: “Basta que haya existido en el momento de la adquisición” [94]. ¿Qué debe entenderse por momento de la adquisición? En el Derecho francés, no hay dificultad, basta que entre las partes haya esta existido en el momento del consentimiento pactado en el contrato de enajenación. En cambio, en nuestro ordenamiento jurídico, nos encontramos con el art. 577 del C. C.: “Antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real”, lo que se haya reafirmado por el art. 3265 del C. C.[95]. Diferente es el supuesto si nos encontramos con la “traditiu brevi manu” art. 2387 y el “Constituto possesorio” art. 2462 Inc. 3), puesto que estaremos ante una interversión consensual del título y sigue siendo el mismo sujeto detentador de la cosa. En este caso, se requerirá la buena fe al momento de la contratación o de la celebración del acto.
146. - El art. 4009 establece que “El vicio de forma en el título de adquisición hace suponer mala fe en el poseedor”. La nota a dicho artículo nos dice que “las nulidades de formas privan al acto de su existencia legal, y hacen que el poseedor no pueda creerse propietario. Son vicios visibles y extrínsecos, y nadie debe ignorar la ley sobre las formas esenciales de los actos jurídicos”.
Para Segovia, este artículo debió figurar a continuación del art. 2362, pues solo tiene importancia práctica para la restitución de los frutos y las responsabilidades del poseedor de mala fe, pero no para la prescripción ordinaria[96]. Machado, en cambio, ve las nulidades por falta de formalidades esenciales que pueden considerarse bajo dos aspectos: 1) quitando al título mismo la calidad de justo que se requiere para la prescripción de diez a veinte años; 2) quitando al adquirente la buena fe exigida para la prescripción[97]. Continúa diciendo este autor: “Se ha sostenido, sin razón, por algunos que este artículo no tiene importancia práctica, porque para la prescripción ordinaria se requiere título, y que no se reputa tal el que es nulo por defecto de forma, confundiendo el título de adquisición con el instrumento que lo comprueba. Así, el que ha comprado una propiedad cuya escritura resulta nula por defecto de forma, puede exigir al enajenante que subsane el defecto, y una vez hecho podrá alegar la buena fe. Tampoco es cierto que Troplong, Núm. 921, involucre la falta de título con buena fe, porque dicho autor hace claramente la distinción de ambas cosas, cuando dice: “La prescripción de la acción de rescisión o de nulidad no cambia el dolo y el fraude en buena fe. Pues se notará que se trata aquí solo de una cuestión de buena fe, y que es necesario remontarse al origen del acto para encontrar si ha existido o no la buena fe”[98].
Las formalidades esenciales que impiden la buena fe las encontramos en el art. 973: “La forma es el conjunto de las prescripciones de la ley, respecto de las solemnidades que deben observarse al tiempo de la formación del acto jurídico...”. Pero es necesario que esas formalidades se hayan exigido bajo pena de nulidad[99], porque si se exige escritura pública y se cumple con las formalidades del art. 1004, la inobservancia de las formalidades no esenciales requeridas allí, conforme al art. 1001, no hace presumir necesariamente la mala fe del adquirente, dado que no afectan a la transmisión misma. Pero sí, en cambio, la formalidad requerida es un instrumento determinado, como la escritura pública exigida en el art. 1184, Inc. 1, para la transmisión de inmuebles, y a pesar de la reforma a dicho artículo, la transmisión que conste por instrumento privado y que se quiera hacer valer como título traslativo es título por defecto de forma y no servirá para la prescripción (Art. 4012) y hará suponer la mala fe de los adquirentes sucesivos. Valdrá solo como obligación de hacer (Art. 1185) y podrá demandarse para llegar al acto traslativo a fin de cumplir con las formalidades legales, es decir, elevar la causa a escritura pública. Estamos en presencia de un “ius ad rem”, derecho de llegar a la cosa[100], conforme el art. 1187, doctrina plenaria de la Cámara Nacional en lo Civil de la Capital Federal.
La Ley 17.711 hizo un agregado al art. 2355, C. C., al establecer: “Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa”. Esta disposición rompe la armonía del Código en el tema y entra en franca colisión con los arts. 4009 y 4012. Hemos dicho que el titular de un instrumento privado, en estos casos, tenía un ius ad rem sobre la cosa; es decir, está en camino, no ha llegado aún a la meta en la adquisición del Derecho Real. Pero, si el titular con boleto de compraventa, poseedor legítimo por disposición legal, transfiere a otro su inmueble, en un supuesto hipotético y difícil, por compraventa elevada a escritura pública, el subadquirente será de mala fe por expresa disposición del art. 4009, y su adquisición no le servirá para la prescripción corta, porque conocía el vicio de su transmitente. Pero, si el adquirente originario transfiere por boleto de compraventa la posesión o cede los derechos sobre la cosa por instrumento privado, transmite la posesión en forma legítima. Nos encontramos verdaderamente ante una incongruencia jurídica. ¿Este poseedor legítimo o legitimado, mediando adquisición por boleto de compraventa, es mejorado en su condición frente al caso analizado anteriormente? Igualmente, para prescribir, deberá recurrir a la prescripción veinteñal por carecer de justo título, a pesar de alguna opinión aislada[101] sin perjuicio de las claras disposiciones del Código Civil en la materia.
El vicio de forma puede subsanarse, en el primer supuesto, elevando a escritura pública el traspaso que fue obviado por efecto del art. 2504 del C. C.[102], queda convalidado en cabeza de su actual fictotitular; y en el segundo caso analizado, bastará la elevación del boleto de compraventa a escritura pública en virtud de lo dispuesto por el art. 1187 del C. C.
147. - Otro problema ocurrirá si nos encontramos con un testamento en que se dejara un legado que fuera nulo por defecto de forma. ¿Podrá confirmarlo el único heredero, entregándoselo al legatario y renunciando a la acción de nulidad? No, nos encontramos con un nuevo título de adquisición que no es “pro legado” sino “pro donación”. Ante una reivindicación de un heredero verdadero, podrá alegar su nueva causa como justo título. ¿Desde qué época? ¿Desde la muerte del causante, o desde la entrega de la cosa o de la creación del nuevo título? La solución está en la última hipótesis, el período de mala fe no puede ser purgado, sino desde la nueva causa para el futuro, y desde allí se contará el plazo de la prescripción breve[103]. Si el vicio se refiere al consentimiento, no hará falta la realización de un nuevo acto traslativo, bastará la renuncia del afectado para que desaparezca la mala fe; y desde esa fecha, corre el plazo de buena fe para el futuro.
La presunción que trae la norma que comentamos es iure et de iure. Una vez demostrado el defecto en la forma, su consecuencia es la mala fe del poseedor[104] hasta que esta se purgue.
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[1] La palabra “titulus” no es clásicamente romana. D'Ors afirma que este término era el rótulo o inscripción que se efectuaba en el álbum que contenía el Edictum del Pretor, los que eran suscriptos en rollos para su conservación e inscripción. Posteriormente, comenzaron a codificarse en libros, abandonando la vieja forma material, y a estas nuevas “rúbricas” se las llamó “tituli”, las que se impusieron en el lenguaje jurídico a partir de Diocleciano y fueron utilizadas por los abogados para referirse a los textos que hacían a la prueba del derecho pretendido por la parte. Los textos clásicos hablan de la “iustae causae usucapionis” o simplemente “iustae causae”. Ver Diez-Picazo, Luis: óp. cit., Vol. II, pág. 618. También Iglesias, Juan: óp. cit., pág. 277.
[2] La misma ausencia de “furtum” era prueba fundamental en esta etapa, la que estaba a cargo del demandante. Ver: Diez-Picazo, Luis, en la nota anterior; también a Petit, Eugene, en óp. cit., párr. 294.
[3] Óp. cit., Vol. II, pág. 619.
[4] Supuesto de probabilis o tolerabilis error anteriormente mencionado, ver el presente núm. letra c).
[5] El Derecho Canónico exige que la buena fe exista no solo en el comienzo de la prescripción sino también durante toda su extensión. El Código de Derecho Canónico que recoge la tradición bimilenaria de la Iglesia plasma este principio en el Canon 1512. Ver nota 21, pág. 15.
[6] Pothier, cit. por Diez-Picazo: óp. cit., vol. II, pág. 619.
[7] Mazeaud, Henri y León: óp. cit., Parte II, Tít. IV, pág. 219.
[8] Óp. cit., T. II, § 218; pág. 335, quien define al justo título como “al título que considerado en sí mismo; o sea, con abstracción del punto de saber si emana del verdadero propietario y es una persona capaz de enajenar, es idóneo para conferir un derecho de propiedad. En otros términos, todo título que tiene por objeto transferir un derecho de propiedad, forma un justo título, cuando está legalmente autorizado para ese fin mismo, sin tener en cuenta la condición de la persona de quien emana”. Sin embargo, este concepto tan claro de Aubry y Rau no existía en la época de la sanción del Código Civil francés. En la exposición de motivos sobre todas las leyes, presentada por los oradores del Gobierno ante el Cuerpo Legislativo, nos dice el Tribuno Goupil-Prefeln en la sesión ocurrida el 24 ventoso del año XII: “El adquirente que haya poseído pacíficamente y a título de propietario durante el tiempo requerido para este género de prescripción, presentará su título, y el título será justo si esta adquisición ha sido de buena fe, y en él será presumida la buena fe si el que reivindica la propiedad no prueba la mala fe”. Code Napoleon, París, T. VII, pág. 169, ref. art. 2268. Probablemente, la confusión del orador surja por influencia de las Costumbres de París, derecho vivo al momento de esas sesiones legislativas donde la buena fe era asimilada al justo título.
[9] En el concepto de “propiedad” incluimos todos los derechos reales que puedan adquirirse por usucapión.
[10] Gayo. Inst. 11-41: “Nam si tibi rem mancipi neque mancipa nero neque in ure cessero, sed tantum tradidero, in bonis quidem tuis ea res efficitur, ex iure quiritum vero mea permanebit, donc tu cam possidendo usucapies” (pues si no transmito por mancipación o cesión ante el pretor una cosa mancipable, sino que te la entrego simplemente aquella se hace de tu propiedad bonitaria, que sigue siendo mía por derecho de los Quirities hasta que tú, poseyéndola, la adquieras por usucapión). Institutas: 2,6 pr.: “Et ideo constitutionem super hoc promulganimus, quae cautum est..., et his modis non solum in Italia, sed in omni terra... dominia rerum iusta causa possissionis praccedente, acquirantur” (y por ello promulgamos sobre el particular una constitución, en la que se dispuso... y que de esta manera no solamente en Italia, sino en toda la tierra..., se adquiera el dominio de todas las cosas precediendo una justa causa de posesión).
[11] Aubry y Rau: óp. cit., § 218; Salvat, R.: óp. cit., Tratado... Derechos Reales, T. II, pág. 241.
[12] Conf. Aubry y Rau: óp. cit., §218. Ver: Segovia: óp. cit., T. II, pág. 763, nota 136; Machado: óp. cit., T. XI, pág. 226, comentario al art. 4010; Llerena, B., T. VII, comentario al art. 4010, pág. 434; Salvat, R.: óp. cit., Tratado... Derechos Reales, T. II, pág. 238, núm. 946; Lafaille: óp. cit., T. I, pág. 596, núm. 785; Legón: óp. cit., pág. 309, núm. 5; Laurent: óp. cit., T. XXXII, pág. 408, núm. 389; Pugliese, G.: óp. cit., pág. 588 y ss. “El justo título a que se refiere el art. 3999 del Código Civil es el acto jurídico apto por sí mismo para transmitir el dominio de un inmueble y ha de estar revestido de las solemnidades exigidas para su validez”. E. D., T. XXX, pág. 569/571.
[13] Ver Llerena, B.: óp. cit., T. VII; Machado: óp. cit., T. XI, comentario al art. 4010, pág. 228. Si se quiere dar en pago en la República con un inmueble la compra de un esclavo en un país donde la esclavitud está permitida, el objeto del acto es ilícito y repugna al art. 953 del C. C., por lo que no puede servir de justo título. Ver también arts. 10, 14, 1207 y 1211 del C. C.
[14] Machado: óp. cit., T. XI, pág. 228, comentario al art. 4010.
[15] Legón: óp. cit., pág. 322, núm. 10; Salvat, R.: óp. cit., Tratado... Derechos Reales, T. II, pág. 228, núm. 946; Molinario, A.: óp. cit., pág. 305, núm. 123; Aubry y Rau: como transcribimos en la nota 218, definen al justo título: “Un título que considerado en sí, es decir, con abstracción de sí, emana de una persona capaz de enajenar”.
[16] Óp. cit., § 218 A. 1.
[17] Ver. Machado: óp. cit., T. XI, comentario al art. 4010 y al art. 3999; Lafaille, H.: óp. cit., T. I, pág. 594/595, núm. 784; Molinario, A.: óp. cit., pág. 305, núm. 123; Troplong: óp. cit., núm. 873.
[18] Ver Machado: óp. cit., T. XI, comentario al art. 4011.
[19] En contra Borda, dice este autor: “Aunque no está rodeado de las formalidades que la ley exige (escritura pública), debe considerarse también justo título el boleto de compraventa. Conviene en detenerse en este punto. La jurisprudencia anterior a la Ley 17.711 ha sido adversa en considerar el boleto de compraventa como justo título, lo que era coherente con el sistema del Código. Pero aquella ley agregó al art. 2355 un párrafo según el cual se considera legítima la posesión de inmuebles de buena fe, adquiridos por boletos de compraventa. Posesión legítima quiere decir que se funda en un título apto para poseer. Lo que significa que, aunque el boleto de compraventa no tiene las formalidades legales para la transmisión del dominio perfecto, la ley lo ha asimilado al justo título. Desde el punto de vista de la justicia, la solución no puede ser más razonable. Quien ha entrado a poseer en virtud de un boleto de compraventa y ha pagado el precio (o parte de él) debe beneficiarse con la prescripción de diez años. No es posible que se encuentre en las mismas condiciones del poseedor de mala fe, que ha tomado por sí y ante sí la posesión, sabía que tenía derecho a hacerlo. Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales, Ed. Perrot, Buenos Aires, año 1975, T. I, pág. 317/ 318”. No compartimos la posición del autor por entender que confunde el concepto de “posesión legítima” con el de “justo título”. La posesión legítima está definida en la primera parte del art. 2355: “La posesión será legítima cuando sea el ejercicio de un derecho real constituido en conformidad a las disposiciones de este Código”. La ley 17.711 agrega un apartado al art. 2355 que deja perpleja a la doctrina: “Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa”, declarando de este modo que el poseedor por boleto de compraventa es de buena fe o que la adquisición es legitimada mediante este instrumento, lo que rompe la armónica arquitectura del Código.
Por otra parte, el art. 4010 exige que para que haya justo título debe estar “revestido de las solemnidades exigidas para su validez”, sin perjuicio de la clara disposición del art. 4012 que tratamos en este acápite.
Consideramos que la solución que propone el Dr. Borda no se compadece con la justicia, dado que el que sí tiene justo título es poseedor ilegítimo por imperio de la primera parte del art. 2355. ¿Por qué al poseedor con boleto de compraventa legitimado en su posesión o adquisición de ella por la ley, vamos a entender por una incorrecta interpretación que su instrumento privado sea considerado justo título en comparación con quien se ha preocupado en cumplir con las formalidades legales en su adquisición? Entendemos que la exigencia de las solemnidades establecidas en el art. 1184, Inc. primero para la adquisición, constitución y extinción de derechos reales y el 4010 para el justo título no ha sido un mero capricho del legislador. Se ha intentado con bastante éxito establecer un sistema que dé seguridad en los negocios inmobiliarios. Creemos que es un error intentar modificar tal sistema por la inseguridad jurídica que se crearía. En México, la legislación permite que las transmisiones sobre inmuebles no inscriptas por un monto inferior a quinientos pesos y las inscriptas por un monto inferior a cinco mil pesos puedan hacerse por instrumento privado. Dichas transmisiones han creado verdadera inseguridad jurídica (Arts. 2317 y 2321, Cód. del D. F. de México)
[20] Lafaille, H.: óp. cit., T. I., pág. 601, núm. 792.
[21] Segovia: óp. cit., nota 143, in fine, pág. 729.
[22] Salvat: óp. cit., Tratado... Derechos Reales, T. II, pág. 244, núm. 953. En la página 250, núm. 960, del tomo citado, nos pone el ejemplo del poseedor que no puede prescribir... «contra terceros, si la venta hubiese sido por una persona que no era propietaria, en cuyo caso a la enajenación a non domino, susceptible de ser cubierta por la prescripción, se agrega la causa de nulidad determinante de la mala fe del poseedor y que hace imposible la prescripción de diez a veinte años; contra aquellos mismos de quien emana el título, en el caso de que la venta hubiera sido hecha por el verdadero propietario, víctima del dolo o la violencia».
[23] Continúa diciendo el autor citado: “Y si el art. 4012 fuese interpretado en función de algunas referencias a las llamadas “formas intrínsecas”, que efectúa Vélez en la nota a esa norma, y de ahí se pretendiese extraer la conclusión de que los vicios que afectan el contenido del acto también pueden privar al título de su carácter de “justo”..., sería forzoso llegar a la conclusión de que nunca se puede prescribir cuando la nulidad es “manifiesta”, pero no tanto porque no haya justo título, cuanto porque faltaría la buena fe; y en tal caso el art. 4013 encontraría también su justificativo en la inexistencia de buena fe, pues la persona que provoca los defectos del título (sean que afecten a las formas, o, al contenido del acto) no goza de la buena fe requerida para prescribir en el plazo breve de diez años”. Moisset de Espanès, Luis: Semanario Jurídico Comercio y Justicia, Córdoba, núm. 2º del 7/3/1978.
[24] Machado: óp. cit., T. XI, comentario al art. 4012.
[25] Vazeille, T. II, pág. 29, núm. 481; el mismo autor nos dice: “Sin duda la nulidad que no es sino relativa a la persona que ha tratado, se cubre por la carencia de reclamo, en el plazo de las acciones rescisorias, pero de allí no resulta que, dentro del mismo tiempo, el adquirente puede prescribir, a la vez, contra la nulidad de su título, frente a aquellos que le han otorgado “et contre le droit de propiété de tiers etrangers a ce titre”. Con respecto a estos últimos, es necesario para la prescripción un justo título y el título no es justo sino desde que es válido, respectivamente, “á ceux qui l'ont consentí”.
[26] Hacemos notar que en el supuesto de referencia, existía buena fe en el adquirente; en el caso de mala fe, se necesitará la confirmación del acto para transformarlo en buena fe.
[27] Machado: óp. cit., T. XI, pág. 239.
[28] El art. 4023 establece que “toda acción personal por deuda exigible se prescribe por diez años, salvo disposición especial...”.
La reforma agregó: “Igual plazo regirá para interponer la acción de nulidad, trátese de actos nulos o anulables, si no estuviere previsto un plazo menor”. Conf. Llambías: “Salvo en los casos en que la acción de nulidad relativa tuviera un plazo menor, ella se rige por el plazo común de los diez años”. Óp. cit. Parte General, T. II, pág. 620, núm. 1996 bis y pág. 678, núm. 2111 bis. En el derecho francés, está establecido que la acción de “nulidad absoluta” prescribe a los treinta años, que es el plazo de la prescripción adquisitiva larga, siendo común para ambas las causas de suspensión e interrupción. En cambio, la acción para solicitar la nulidad relativa es de diez años lo que coincide con el plazo de prescripción corta. Ver Mazeaud: óp. cit., parte II, Vol. IV, núm. 1504, pág. 217.
[29] Cit. por Machado en óp. cit., pág. 240.
[30] Massé y Vergé, cit. por Machado en óp. cit., T. XI, comentario al art. 4013. Este mismo autor nos dice, reafirmando el concepto de justo título con respecto a transmisiones a non domino: “Si el enajenante capaz hubiera vendido una cosa que no le pertenecía ignorando el comprador esa circunstancia, pues entonces podía prescribir por diez o veinte años”: óp. cit., nota al art. 4006, pág. 210. “Este es el ámbito normal de la usucapión decenal: para tal adquirente, cuando sea de buena fe, o sea, cuando haya creído tratar con el verdadero propietario, es para el que quiere abreviar el legislador el plazo de la usucapión”, Mazeaud: óp. cit., parte II. Vol. IV, núm. 1502, pág. 215. Messineo nos dice: “El período útil para la usucapión inmobiliaria queda (Art. 1159, primer apartado) reducido a diez años (la llamada usucapión abreviada), en el caso de que la cosa objeto de la usucapión haya llegado al usucapiente por transferencia que se le haya hecho por quien no era propietario (non dominus), siempre que la adquisición de la posesión haya ido acompañada en el momento en que tenía lugar la buena fe (que se presume: art. 1147, tercer apartado) del adquirente; y derive de un título (la iusta causa usucapionis); contrato traslativo (Arts. 1159, primer apartado, 1160, 1162, primer apartado), que, aunque proveniente del no propietario, sea idóneo para transferir la propiedad, por ser válido en cualquier otro aspecto, y haya sido hecho público debidamente (transcripto)”: óp. cit., T. III, A. 81, núm. 6, pág. 320; Llerena (óp. cit., comentario a los arts. 4010, 4012 y 4013) nos hace notar que si en el acto de transmisión de una cosa inmueble sea a domino o a non domino y tiene por causa un objeto ilícito que afecte a la moral y buenas costumbres (Art. 953) (como podría ser la entrega de una finca a cambio de drogas), estaríamos frente a una nulidad absoluta e inconfirmable, y no sirve el título para la prescripción corta. (Conf. Troplong: óp. cit., núm. 904/906; Laurent: óp. cit., T. XXXII, núm. 396). ¿Pero si la nulidad es relativa? Al respecto sigue Vazeille inspirador de la norma que comentamos en el 482 de su obra: “Acabamos de establecer que los actos nulos por la incapacidad del disponente, cuando era conocida por el adquirente, son inútiles para esa prescripción, aun después de pasado el término para deducir la acción rescisoria. Pero creemos que deben acordarse más efectos a los actos contra los que no habría medios de rescisión fundados sobre la violencia, el error o el dolo. Si esos actos en el fondo parecen menos justos aun que los otros, su nulidad no es tan positiva, ella no se manifiesta tan fácilmente; se funda en circunstancias y en hechos de fraude que no se presumen y que es necesario probar”. En estos supuestos, para esta doctrina, la nulidad relativa del acto de transmisión conocida por el adquirente impide la existencia del justo título. Pero podría ocurrir que frente a una transmisión a domino hubiera vencido el plazo para reclamar la rescisión del acto, sea por el art. 4031 en el caso de la incapacidad de los menores o el art. 4030 en el supuesto de violencia, intimidación, dolo, error o falsa causa, convirtiéndose en ese caso la transmisión en traslativa de la propiedad. Pero, en el supuesto de la transmisión a non domino, deberá el poseedor recurrir a la prescripción veinteñal.
[31] Marcadé, V.: Explication Theorique et practique du Code Napoleón, 6.a ed. Garnier, 1868. Comentario al art. 2245.
241 bis Ver también Legón: óp. cit., pág. 319.
[32] Óp. cit., T. II, pág. 198, nota 63.
[33] Óp. cit., T. IV, comentario al art. 2777, pág. 414 y ss.
[34] Óp. cit., T. VIL pág. 211 y ss., comentario al art. 2778.
[35] Acción reivindicatoria, Buenos Aires, 1898, pág. 145 y ss.
[36] Instituciones de Derecho Civil Argentino, 2.a ed., Bs. As., 1941, T. I, pág. 469 al 471, núm. 598 y 599.
[37] Óp. cit., T. III, núm. 2092, pág. 460 y ss.
[38] Óp. cit., T. III, núm. 2081, pág. 689 y ss.
[39] Óp. cit., nota al art. 2560, pág. 158.
[40] Alsina Atienza, Dalmiro: Efectos jurídicos de la buena fe, núm. 394/6, Buenos Aires, 1935.
[41] De Gasperi, Luis: Tratado de las obligaciones, vol. II, pág. 200/201, núm. 986, años 1945/46.
[42] En Salvat, Raymundo M.: Óp. cit., Tratado... obligaciones en general, 6.a ed., actualizada por Enrique V. Galli, T. I, pág. 325, núm. 336 a).
[43] Molinario, Alberto: La reivindicación inmobiliaria y el adquirente de buena fe a título oneroso, en E. D., T. 7, año 1964, pág. 179.
253 bis art. 3882 del Esbozo de Freitas: “Tampoco compete la reivindicación, ya sea mueble o inmueble la cosa demandada, contra el poseedor de buena fe que la hubo por título oneroso de enajenante de buena fe, aunque este tuviese obligación de restituirla al reivindicante...”
[44] Tezanos Pintos, David: Cit. por Lafaille, en óp. cit., T. III, pág. 449, núm. 2087 y por Molinario, en óp. cit., “La reivindicación inmobiliaria...”, E. D., T. 7, pág. 182, nota 22.
[45] Rayces, Alejandro: Alcance de la acción reivindicatoria. Revista Jurídica de Ciencias Sociales, Bs. As., 1916, T. 33, pág. 369 y ss.
[46] Colmo, Alfredo: Reivindicación contra terceros adquirentes. Revista Jurídica de Ciencias Sociales, año 1917, T. 34, pág. 32 y ss.
[47] Fornieles, Salvador: Reivindicación contra terceros de buena fe, en J. A., 1943, IV-A, pág. 12/13.
[48] Ovejero, Daniel: Los terceros adquirientes, J. A., 1945, I, pág. 627 a 630.
[49] Llambías, J. J.: óp. cit., Tratado... Parte General, T. II, núm. 2022 bis, pág. 633 al 636; Núm. 2038, pág. 645 y 2041, pág. 646.
[50] Dassen, Julio: La acción reivindicatoria: sus límites, en Lecciones y Ensayos, núm. 6, pág. 62 y ss. y en Acciones Posesorias, Bs. As., 1966, pág. 149 y ss.
[51] Spota, Alberto Gaspar. A pesar de la redacción del agregado por la reforma al art. 1051 que habla de “...los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a título oneroso...”, el autor entiende que se protege también a los “adquirentes”. Al respecto considera “es lícito el argumento a contrario de la primera parte del art. 2778..., aunque el art. 2777 pareciera exigir para que funcione la apariencia jurídica dos enajenaciones de buena fe y a título oneroso, estamos más que autorizados, obligados a una comprensión de tales normas que conduzca a un resultado concorde con la buena estimativa jurídica, porque solo así se satisface ese valor esencial que es la seguridad en el mundo de los negocios jurídicos. Dicho art. 2777, cuya fuente lo es el art. 3877, Inc. 2, Pr. Freitas, debe interpretarse en el sentido de que abarca la hipótesis del enajenante que no ostentaba investidura plausible, v. gr. el comodatario. Entonces se comprende cuán difícil es que ante esa causa de la tenencia de la cosa, pueda hablarse de apariencia jurídica, tratándose de una cosa inmueble. Solo en este caso debe exigirse la doble enajenación a título oneroso y de buena fe para que resulte improcedente la reivindicación, como surge del art. 3882, Inc. 1 y su arg.”. Tratado de Derecho Civil, Parte General, T. I, núm. 1973, nota 24, pág. 842. El Dr. Borda opina que la modificación de la Ley 17.711 protege también a los nuevos adquirentes, dice al respecto: “Conforme con esa reforma los adquirentes de buena fe y a título oneroso de derechos reales o personales sobre un inmueble están a cubierto de toda acción de reivindicación, sea el acto nulo o anulable”. Borda, G., Tratado... Derechos Reales, T. I, pág. 324, núm. 383. Adrogué opina al respecto que el art. 1051 modificado ampara al “tercero, subadquirente de buena fe y título oneroso, solo estará protegido en tanto que adquiera de una persona legitimada registralmente” (Adrogué, Manuel, en Temas de Derechos Reales, Ed. Plus Ultra, año 1979, Capítulo XVIII, “El art. 1051 del Código Civil y su influencia sobre el régimen de los derechos reales”, pág. 283, núm. 4) y continúa diciendo el autor: “En nuestra opinión, el art. 1051 del Código Civil ha consagrado con alcances restringidos el principio de la fe pública registral, al amparar a quien confiando en las constancias del registro, ha adquirido de quien contando con título nulo o anulable, estaba legitimado, registralmente para disponer del mismo” (trabajo cit., pág. 282, núm. 3) y, con respecto a la buena fe en el enajenante, considera que no es exigible porque la norma del art. 1051 “ha derogado al art. 2777 del Código Civil, por razón de tratarse de una norma especial posterior” (óp. cit., pág. 285, Núm. 9). Vemos que después de la reforma se han multiplicado las interpretaciones en torno al alcance del art. 1051 y sus relaciones con los arts. 2777 y 2778.
[52] Allende, Guillermo: El acto jurídico real, L. L., T. 110, pág. 1073.
[53] Alterini, Jorge H.: “El art. 1051 del Código Civil y el acto inoponible”. Separata de la Revista Notarial del Colegio de Escribanos de la Provincia de Córdoba, núm. 21, año 1971, pág. 11.
[54] Nos declaramos en contra de la doctrina que fácilmente aplica la teoría de las derogaciones implícitas o tácitas ante posibles colisiones de normas buscando de esta manera interpretaciones simplistas e injustas. Aplicadas en la realidad judicial y aun contando con la más buena voluntad e inteligencia de los jueces puede llevarnos a las mayores de las injusticias: lo que puede ser considerado derogado para un tribunal para otro puede estar vigente, de esta manera, la ley, que debe ser base de igualdad y justicia entre los ciudadanos puede convertirse en fuente de las más graves de las iniquidades.
[55] Borda opina que la prescripción decenal solo conserva interés para los casos de adquisiciones a título gratuito, posición que desde ya no compartimos. Óp. cit., Tratado... Derechos Reales, pág. 324, núm. 383 in fine.
[56] Cit. por Machado: óp. cit., T. XI, pág. 242, comentario al art. 4014; Salvat, actualizado por Argañaraz, Tratado... Derechos Reales, pág. 245, núm. 287; Troplong: óp. cit., núm. 910 y ss.
[57] Ver nota anterior, también Pothier: Prescription, núm. 90.
[58] Óp. cit., T. II, núm. 218, pág. 339, nota 12.
[59] Véase sobre el tema: Machado, óp. cit., T. XI, comentario al art. 4014; Troplong, óp. cit., T. II, núm. 911; Laurent, T. XXXII, núm. 398; Marcadé, óp. cit., comentario al art. 2267.
[60] Iglesias nos dice: “Para que la simple entrega —nuda tratlitio— implique adquisición de propiedad, es menester que descanse en una causa a la que el ordenamiento jurídico atribuye eficacia transmisora. Ahora bien, si toda transmisión de propiedad debe tener una causa que la justifique, y si entre las voluntades causales de ambas partes, esto es, entre la causa dandi y la causa accipendi, ha de haber pleno acuerdo, el disenso sobre un elemento imprescindible, esencial para que la existencia del negocio, cual es su propia causa, impida el traspaso del dominio. Del disenso en la causa deriva la falta de causa, y de aquí la imposibilidad de la transmisión. Esto es, a nuestro entender, el principio dominante en la época clásica”. Iglesias, Juan: óp. cit., pág. 273.
[61] Maynz, T. I, 192, pág. 611 y 55, entendía que este concepto de iusta causa regía también en la época clásica.
[62] art. 577: “Antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real”. art. 3265: “Todos los derechos que una persona transmite por contrato a otra persona solo pasan al adquirente de esos derechos por la tradición, con excepción de lo que se dispone respecto a las sucesiones”. Segovia en óp. cit., pág. 108, T. II, nos dice: “La tradición por sí misma no es traslativa de dominio, sino es precedida de un contrato válido que se propone su transmisión, y de la escrituración en su caso (Art. 2609, 4010, 1183 y 1184). Luego, el contrato válido es para la traslación del dominio un antecedente tan indispensable como la tradición misma, que no es sino la realización de lo convenido”. “La mera tradición nunca transfiere el dominio”, dice el proemio de la ley romana que el mismo Dr. Vélez cita, “sino le precede la venta, u otra justa causa, en virtud de la cual la tradición se rige”. Machado (ver óp. cit., pág. 605, T. 6, nota art. 2502) entiende por título suficiente el que se funda en un contrato para transferir el dominio, como la compraventa, permuta, etc., pues la tradición o entrega de la cosa en el préstamo o locación no lo transfiere, aunque el adquirente haya tenido intención de tomarla para sí, porque la voluntad de ambos debe coincidir en cuanto al acto”. Legón (Tratado de los Derechos Reales en el Código y en la Reforma: óp. cit., T. XI, pág. 86, en el art. 2602 encuentra “la trabazón indisoluble entre “modo” y “título”..., tomando el segundo de los vocablos en el sentido de “causa” jurídica “adquirendi” de propiedad, sin lo cual el “modo” es un mero continente sin sentido”.
[63] Una cosa no puede ser de alguien más que una vez, aun cuando pueda serle debida más de una vez.
[64] Paulo, Dig. 44; 2; 14; 2: neque enim amplius quam semel res mea esse potest, saepius autemdeberi potest (porque una cosa no puede ser mía más que una sola vez, pero se puede deber mucho). Llerena: óp. cit., T. 5, pág. 182, nota al art. 2509, nos dice que “esto no obsta para que una cosa transmitida en virtud de un título nulo no se adquiere en adelante por uno válido, pues que siendo nulo el título es insuficiente para hacer adquirir la propiedad”. A manera de ejemplo, podemos dar el supuesto de alguien que ha comprado una cosa en virtud de un título nulo, pero el propietario le dona los derechos sobre ella.
[65] “Excepcionalmente se menciona en nuestra doctrina la posibilidad de que el enajenante sea realmente el propietario, pero padezca una incapacidad (ver nuestro trabajo citado en nota 1, apartado 2-b, p. 34). Sin embargo, en tal caso, rara vez sería menester recurrir a la prescripción adquisitiva decenal, porque la acción de nulidad del incapaz tiene un plazo más breve, dos años (Art. 4031) ?aunque el momento inicial del cómputo de la prescripción difiere? por lo que las más de las veces el título se perfeccionaría al prescribir la acción de nulidad”. Moisset de Espanès: La prescripcion adquisitiva decenal: Justo título y boleto de compraventa. Rev. Notarial de Córdoba, 1978, núm. 36, p.15 y J.A. 1979-II-4.
[66] Conf. Bustamante Alsina, Jorge H.: El boleto de compraventa inmobiliaria..., L.L. 131-1274, y Mariani de Vidal, Marina: El poseedor en virtud del boleto de compraventa, en L.L. 141-955.
[67] J.A. Doctrina 1969, p. 508: El boleto de compraventa inmobiliaria en la Ley 17.71.
[68] Morello, Mario A.: El boleto de compraventa inmobiliaria, 2ª ed., Lib. ed. Platense - Abeledo Perrot, La Plata, Buenos Aires, 1975, p. 680 y siguientes.
[69] Gatti, Edmundo y Alterini, Jorge H.: Régimen jurídico del boleto de compraventa, L.L. 143-1170.
[70] “El boleto de compraventa no configura el justo título exigido por el art. 3999 del Cód. Civil (Adla, XXVIII-B, 1799).” Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F • 13/04/1987 • Plonhn, S. A. c. Mac Construcciones, S. R. L. • LA LEY 1987-D, 299 - DJ 1988-1, 224 “El justo título, a estar a la nota del art. 4010, es todo acontecimiento que hubiese investido del derecho al poseedor, si el que lo ha dado hubiese sido señor de la cosa; añadiendo la nota del art. 4012, luego de reafirmar que la existencia del título es una condición sustancial de la prescripción, desde que un título destituido de las formas esenciales, no es título y nada puede probar, que el tenedor de un título tal no puede tener en su derecho, una confianza firme y completa sobre la cual repose la prescripción, para concluir afirmando que la falta de formalidades es un obstáculo invencible para que sea un justo título, tal sería la venta de un inmueble por un documento privado”. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A • 24/04/1979 • Moncars, Israel y otros c. García Pullés, Eduardo A. y otro.
[71] Etimológicamente proviene del término latino putare: creer, suponer. Jurídicamente es la creencia errónea, pero disculpable. Nos encontramos frente a la iusta erraris causa, probabilis o tolerabilis error.
[72] Machado: óp. cit., T. 11, pág. 230.
[73] Son favorables al título putativo: Pomponio: D. 41; 10; 4; 2. Africano: D. 41; 4; 11. Neracio: D. 41; 10; 5. En contra Papiniano: D. 41; 8; 3. Ulpiano: D. 41; 9; 1; 4. D. 41; 8; 1. Celso: D. 41; 3; 27. Paulo: 41; 3; 18. D. 41; 4; 2. D. 41; 6; 1. D. 41; 8, 2. Justiniano acoge la discusión y se inclina a favor del título putativo. Ver: Iglesias: óp. cit., pág. 279.
[74] Citado por Diez-Picazo, Luis, en óp. cit., Vol. II, pág. 219.
[75] Mazeaud, Henri y León: óp. cit., parte II, T. IV, pág. 219.
[76] Óp. cit. Comentario al art. 2267, núm. 890 y ss.
[77] Ver nota 278.
[78] Mazeaud, Henri y León y Jean: Óp. cit., parte II, T. IV, pág. 219. Estos autores entienden que la mera inclusión de la conjunción en el art. 2265 no es un elemento concluyente para excluir el título putativo.
[79] “Que crea que aquel de quien ovo que era suya, e que avia poder de la enagenar”: L.9, T. 29, parte 3.
[80] Pothier: Pandect. T III, pág. 149.
[81] Pugliese, en el derecho italiano, refiriéndose a la buena fe, nos dice claramente: “Ora se ignora, o non si ignora; ma non si piuó imaginare uno stato intermedio abbraciante due elementi dispari, l'ignoranza del vero e la posibilita mediante una maggior diligenza di conocerlo” (o se ignora o no se ignora; pero no se puede imaginar un estado intermedio abrazando dos elementos dispares, la ignorancia de la verdad y la posibilidad de conocerlo mediante una mayor diligencia). Pugliese, Giuseppe: óp. cit., pág. 628, núm. 335.
[82] art. 929 del C. C.: “El error de hecho no perjudica, cuando ha habido razón para errar, pero no podrá alegarse cuando la ignorancia del verdadero estado de las cosas proviene de una negligencia culpable”. Ovejero, tratando el tema, dice: “No podemos imputar negligencia en la averiguación de esas «circunstancias», el poseedor ha sufrido un error de hecho y debe ser reputado como de buena fe”. Ovejero, Daniel: La posesión, Ed. Impresora Argentina, año 1942, pág. 158.
[83] Marcadé, citado por Machado, en óp. cit., T. XI, comentario al art. 4006.
[84] Adrogué, Manuel: “El legislador del año 1968 ubicó el principio de la fe pública registral, en el título de las nulidades, y al final de la norma del art. 1051 del C. C. sin haber reparado que debía haberse modificado la primera parte del mismo que juega respecto del agregado, a nuestro modo de ver en forma condicionante”. Óp. cit., pág. 286, núm. 15. También ver del mismo autor en óp. cit. “Temas de Derechos Reales” el capítulo XX sobre “Tercero Registral”, pág. 305, núm. 13, donde el autor pareciera vacilar ante algún supuesto de buena fe subjetiva, transcribimos al respecto un párrafo de dicho trabajo que dice: “Si extrarregistralmente conoce que el inmueble que adquiere se enajenó previamente, o se hipotecó, o se desmembró en general, creemos que el adquirente no puede aprovecharse de la disconformidad entre el registro y la realidad, para adquirir el emplazamiento registral que le permita configurar la hipótesis del tercero protegido. La buena fe es un estándar general del derecho, que no puede estar ausente en nuestro caso, por cuanto convertiríamos el sistema registral en una carrera entre inescrupulosos. La técnica jurídica no debe ofender la conciencia del hombre común”.
[85] Ver: Alterini, Jorge H.: óp. cit. El art. 1051 del C. C., pág. 2 y 3. También del mismo autor, Código Civil Anotado, T. IV-A., pág. 292. “Necesidad de que el tercero sea de buena fe”. No es necesaria la investigación de títulos en sistemas registrales objetivos, como el derecho francés que lo recepta en el art. 1071. En sistemas subjetivos, como la Ley Hipotecaria Belga de 1851, se descartó la inoponibilidad para terceros si el adquirente cometió fraude. Para el Código Civil alemán, el mero conocimiento de la realidad extrarregistral manifiesta la mala fe del tercero, § 892: “En benefició de aquel que adquiere por negocio jurídico un derecho sobre una finca o un derecho sobre tal derecho, el contenido del Registro vale como exacto, a no ser que contra dicha inexactitud esté practicando un asiento de contradicción o que la inexactitud sea conocida para el adquirente. Si el titular está limitado en la disposición de un derecho inscripto en el Registro en beneficio de una determinada persona, la limitación solo es eficaz frente al adquirente, si resulta patente del registro o si es conocida para dicho adquirente”. Después de establecer el principio de la fe pública registral. (Ver Ennecerus-Kips-Wolf, comentario a dicha norma, Ed. Bosch, “Cód. Civil alemán BGB”, pág. 188, nota 791), instituye excepción contra el tercero de mala fe. La doctrina está conforme con ello. Hedeman en el tema de la buena fe dice: “El adquirente puede tener, con arreglo a las circunstancias del caso, un deber de examen e investigación”. A su vez, el R. G. del Reich lo ha afirmado reiteradamente en los siguientes pronunciamientos: “Hay que tomar en consideración la situación en su conjunto, y juzgar según ello, si se ha infringido en una medida extraordinariamente grande la diligencia exigible en el tráfico y si se ha dejado de observar lo que, en un caso dado, ha de parecer evidente a todos”. Sentencia del 6 de mayo de 1933. Tomo 141, pág. 131, o “Haya que exigir que el adquirente haya realizado aquellas investigaciones que, según las circunstancias del caso, y de acuerdo a la equidad, tenga el deber de verificar”. Sentencia del 28 de noviembre de 1933, Tomo 143, pág. 18 y ss.; Hedeman: óp. cit., pág. 198, letra c y pág. 190, letra f. Para Messineo, la buena fe en la posesión se debe concebir, en general, como ignorancia de lesionar el derecho ajeno. Óp. cit., T. III, pág. 320, § 6-A.
[86] Conf. Aubry y Rau: Óp. cit., T. II, núm. 218; Mazeaud sigue igual postura: “El conocimiento que el poseedor pudiera tener de los vicios de su propio título lo constituye en poseedor de mala fe”. Óp. cit., Parte II, Vol. IV, pág. 210. Dicho criterio es tomado por la Corte de Casación francesa. En contra Laurent: “Si el autor no tuviera el derecho de enajenar, y el poseedor lo supiera, este no sería de buena fe, porque no puede creerse propietario cuando sabe que su autor no ha podido transferirle la propiedad. La buena fe implica una creencia positiva, la convicción de que el autor del título era propietario y tenía derecho para enajenar”, óp. cit., T. XXXII, núm. 406 y ss., pág. 430 y ss. “Si el adquirente conoce uno de los vicios (la incapacidad de su contraparte, p. ej.) es de mala fe, no obstante que no sepa que su contraria no es el propietario”. Ibarrola, Antonio: óp. cit., pág. 409.
[87] Machado: óp. cit., T. XI, pág. 211.
[88] El Codificador reunió en un solo artículo los arts. 2268 y 2269 del Código Civil francés. art. 2268 del C. C. francés: “La buena fe se presume siempre, y debe probar la mala fe quien lo alegue”. art. 2269 del mismo ordenamiento: “Es suficiente que la buena fe exista al momento de la adquisición”. El art. 2362 de nuestro Código dice: “Todo poseedor tiene para sí la presunción de la buena fe de su posesión, hasta que se pruebe lo contrario, salvo los casos en que la mala fe se presuma”. En las cosas muebles, tenemos los arts. 2770 y 2771 y, en los inmuebles, el art. 4009. Ver Troplong: óp. cit., núm. 914 y ss., págs. 440 y ss.
[89] Incluso la testimonial con todos los recaudos del caso. Machado dice: “Que no sería posible exigir al que alega la mala fe una prueba escrita de actos que no ha podido prever”. Óp. cit., T. XI, pág. 217.
[90] Ver arts. 2777 y 2778 in fine sobre la acción de reivindicación y el art. 1051.
[91] En el derecho comparado, las opiniones son diversas. Laurent sostiene que cuando la ley dice: “La buena fe se presume, se entiende, que se habla de la buena fe de hecho, porque la buena fe es en general una cuestión de hecho”, y continúa diciendo: “Pero si el propietario a quien la prescripción le es opuesta, prueba que el poseedor ha estado en conocimiento del acto en donde consta el vicio, el poseedor que invoca el error de derecho se convertirá en demandado cuando el error de derecho, haya sido probado”. Cit. T. XXXII, pág. 441, núm. 415. Aubry y Rau: óp. cit., T. II, núm. 218, nota 30, sostiene a su vez, que: “Cuando se ha probado que el adquirente ha revisado su título de autor, y este título se encuentra con un vicio de nulidad aparente, el que ha adquirido la cosa se presume haber tenido conocimiento de esa nulidad en virtud de la máxima “nenio ius ignorare censeturer", y se encuentra, por eso mismo, sometido a la necesidad, para separar esta presunción, de justificar su error de derecho. En el derecho italiano, la legislación anterior al Código Civil de 1942, establecía para la prescripción decenal el justo título y la buena fe (Art. 2137) sin hacer distinción alguna. A su vez, esta norma estaba complementada con el art. 701 que decía con precisión que el error debía ser de hecho. Por ello, Pugliese sostenía: “La sociedad produce estabilidad en su equilibrio mediante ciertos cánones que no pueden ser subvertidos sin que toda la trabazón social refleje una grave sacudida. Uno de tales cánones es aquel de respetar la ley, que a su vez se erija sobre la presunción de que esa sea por todos conocidas. Óp. cit., pág. 644. El Código Civil italiano de 1942 establece en el art. 1147: “Posesión de buena fe: Es poseedor de buena fe quien posee ignorando que lesiona el derecho de otro. La buena fe no favorece si la ignorancia depende de la culpa grave. La buena fe se presume...”. El art. 1429 refiriéndose al caso de las anulabilidades de los contratos, y en la sección de los vicios del consentimiento estable: “Error esencial: El error es esencial... 4. Cuando, tratándose de un error de derecho, haya sido la razón única o principal del contrato. Mesineo agrega “que el estado de buena fe del poseedor se presume (iuris tantum), lo que implica que, para destruir sus efectos, los terceros deben echar sobre sí la carga de probar lo contrario, esto es la mala fe del poseedor (Art. 1147, tercer apartado). Mesineo: óp. cit., T. III, pág. 229. El Código del D. F. de México en el art. 807: “La buena fe se presume siempre; el que afirma la mala fe del poseedor le corresponde probarla” Ibarrola manifiesta al respecto: “La buena fe consiste en ignorar todos los vicios del título. Si el adquirente conoce uno de los vicios (la incapacidad de su contraparte, por ejemplo) es de mala fe, no obstante, que no sepa que su contraparte no es propietario”. Ibarrola, Antonio, “Cosas y sucesiones”, México, Ed. Porrúa, cuarta edición, pág. 498. Con respecto al error de derecho en el vicio de consentimiento, nos dice el art. 1813 del referido ordenamiento legal: “El error de derecho o de hecho invalida el contrato cuando recae sobre el motivo determinante de la voluntad de cualesquiera de los que contratan, si en el acto de la celebración se declara ese motivo o si se prueba por las circunstancias del mismo contrato que se celebró este en el falso supuesto que lo motivó y no por otra causa”. A su vez, el art. 21 agrega: “La ignorancia de las leyes no excusa su cumplimiento; pero los jueces, teniendo en cuenta el notorio atraso intelectual de algunos individuos, su apartamiento de las vías de comunicación o su miserable situación económica, podrán, si está de acuerdo el Ministerio Público, eximirlos de las sanciones en que hubieran incurrido por la falta de cumplimiento de la ley que ignoraban, o de ser posible condenarles a un plazo para que las cumplan, siempre que no se trate de leyes que afecten al interés público”. El Código Civil boliviano en su art. 93 nos dice: “La buena fe se presume; y quien alega que hubo mala fe, debe probarla”. Tratándose de hechos, la mala fe resulta casi siempre imposible de probar. Es una cuestión de conciencia, del fuero íntimo de la persona. En las cuestiones de derecho, en cambio, es imposible ocultar la mala fe: el albacea que adquiere los bienes del albaceazgo; el tutor o mandatario que compra los bienes sometidos a su administración. Ver: Morales y Guillen, Carlos, Código concordado y anotado de Bolivia. Colección Guttentang, Cochabamba, ed. año 1977. Vemos que hay una corriente moderna que tiende a justificar el error de derecho, alegando que es imposible conocerlo en su totalidad, “La doctrina clásica elevó a dogma jurídico la presunción de que promulgada la ley nadie la ignora; presunción que se ha justificado con el argumento, si cada sujeto pudiera negarse a cumplir sus obligaciones alegando desconocer las leyes que imponían, reinaría un estado de anarquía”. Osorio citado por Morales Guillen en óp. cit., pág. 329. Finalmente, el Código Civil alemán en el art. 119 acepta el error de derecho. El Anteproyecto de Bibiloni transcribe el actual art. 923 y deja sin efecto el art. 20. De esta manera, Bibiloni considera que si el error puede ser causa de invalidez de las relaciones jurídicas, es indiferente saber si es de hecho o de derecho. Óp. cit., pág. 102, 103 y 107. El anteproyecto de 1954 conserva el actual art. 20, eliminando el 923 vigente. Incluye como art. 3 el siguiente: “La ignorancia de las leyes no excusa su cumplimiento si la excepción no estuviera expresamente autorizada”. En el capítulo del error, asimila a uno solo el de hecho y el de derecho. Llambías, J. J.: óp. cit., Tratado... Patre General, T. II, pág. 493.
[92] El art. 3716 del Esbozo de Freitas nos dice: “La posesión ilegítima puede ser de buena o de mala fe. Es posesión de buena fe cuando el poseedor estuviere persuadido por ignorancia o error de la legitimidad de esta en todos los casos; es decir, no solo en cuanto a la existencia, calidad y validez de su título, sino en cuanto al modo de adquirir, y en relación al derecho del que se la transmitió con tal de que la ignorancia o el error sea de hecho o excusable”, arts. 454 y 466.
[93] La doctrina es uniforme: Segovia: óp. cit., T. II, nota 17, pág. 19; Ovejero: óp. cit., pág. 159; Lafaille: óp. cit., T. I, núm. 106; Salvat: óp. cit., Tratado D. Real, T. I, núm. 64.
[94] Momento de adquisición significa que debe ser el inicio de la posesión de buena fe. En el Derecho Canónico, en cambio, no solo se exigía que la buena fe fuera desde el inicio de la posesión, sino también durante todo el transcurso de la prescripción. De esta manera, el Código de Derecho Canónico promulgado por Benedicto XV en el año 1917, siguiendo la vieja tradición eclesiástica en esta materia, dispone en el canon 1512: “Ninguna prescripción vale si no hay buena fe no solo al comienzo de la prescripción, sino todo el tiempo que se requiere para la prescripción”.
[95] Si primeramente se efectuara la transmisión de la posesión, para después efectuarse la transmisión del título, quedará en dicho acto elevada la primera a tradición traslativa de dominio. Conf. Primeras Jornadas Nacionales de Derecho Registral reunidas en San Rafael, año 1973. Ver también Código... Llambías, J. J. y Alterini, J. H., comentario al art. 2609, pág. 405.
[96] Segovia: óp. cit., Tomo II, pág. 726; Lafaille, H.: óp. cit., T. I, núm. 791, pág. 601, sostiene este autor: “Que ni por aplicación del texto, ni por otro motivo podría justificarse la exigencia de exhibir título y el corolario de presumir la mala fe del que no la hiciera, criterio que es contrario a la norma del 2363 en el que el poseedor no tiene obligación de exhibir título alguno”. Salvat: óp. cit., Tratado... Derechos Reales, T. II, pág. 249, núm. 959, en cambio, hace notar que la norma es útil porque “aplicada con relación a los antecedentes del título del enajenante del poseedor, nuestra disposición tiene un interés práctico decisivo, en el sentido de la existencia en ellos de defectos de forma, darían lugar a la presunción de mala fe, y, en consecuencia, harían imposible la prescripción de diez y veinte años”; veamos un ejemplo: compro un inmueble por escritura pública, pero en los antecedentes del título de mi vendedor, hay una transferencia que ha sido hecha en un simple documento privado, yo tengo justo título, pero la prescripción decenal no puede ser aplicada porque, en razón de esa transferencia de instrumento privado, pesa sobre mí la presunción de mala fe que el art. 4009 decreta. Advierte Legón en su óp. cit., T. IV, pág. 288, que solo funciona la buena fe cuando existe justo título de por medio, ya que si hay error, este debe ser excusable; por donde se descubre la estrecha interdependencia (aunque no subordinación absoluta: tanto que puede existir a la inversa, justo título, y no buena fe) entre estos dos recaudos de la prescripción intensa”.
[97] Machado: óp. cit., T. XI, pág. 222.
[98] Machado: óp. cit., T. XI, pág. 223.
[99] art. 976: “En los casos en que la forma del instrumento público fuera exclusivamente ordenada, la falta de ella no puede ser suplida por ninguna otra prueba, y también el acto será nulo”.
[100] Alterini, Jorge H., Gatti, Edmundo: óp. cit., El Derecho Real..., pág. 68.
[101] Borda, Guillermo, ver nota 230.
[102] art. 2504: “Si el que transmitió o constituyó un derecho real que no tenía derecho a transmitir o constituir, lo adquiriese después, entiéndase que transmitió o constituyó un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la transmisión o constitución”.
[103] Recordemos aquí que es de plena aplicación el art. 2509: “El que una vez ha adquirido la propiedad de una cosa por un título, no puede en adelante adquirirlo por otro, si no es por lo que faltase al título por el cual la había adquirido”.
[104] Conf. Salvat, Raymundo: óp. cit., Tratado... Derechos Reales, T. II, núm. 959, pág. 260: “Esta presunción, por lo mismo que se funda en consideraciones de orden público, como es todo lo referente a la observancia de las formas que la ley impone para la celebración de los actos jurídicos, constituye una presunción «iure et de iure», contra lo cual no cabe la prueba en contrario”. Conf. Segovia, L.: óp. cit., T. II, pág. 726, nota 135. Machado, O.: óp. cit., T. XI, pág. 225.
