La multipropiedad y su inserción en los derechos reales

Particularidades de su encuadre

Víctor C. Martínez*

Se propone: «La necesidad de dictar una ley específica que institucionalice el sistema conocido como «multipropiedad» conceptualizándolo como un derecho real autónomo».

Fundamentación [arriba] 

En el entendimiento de que el tema en análisis debiera permitir amplia injerencia del orden público —sin desconocer que lo tiene sobre los derechos personales también—, analizaremos con cierto favorable sesgo, la configuración del tiempo compartido dentro de los derechos reales, en especial, a la luz de la doctrina y los proyectos legislativos.

Se acercan al tipo de la nueva figura el uso, usufructo, y la habitación; ensayando los autores transplantes diversos dentro de las figuras ya existentes. La crítica dominante que motiva el transporte, es que los incoados derechos recaen sobre cosa ajena donde, por imperativo de los artículos 2822, 2828, 2969 y 2920 del Código Civil, no pueden tener duración mayor que la vida de su titular, cuando se trata de persona física; ni vigencia superior a veinte años si se refiere a una persona de existencia ideal.

Condominio y propiedad horizontal

Considerar al tiempo compartido como derecho real1 sobre cosa propia, implica sostener que puede organizarse bajo el régimen de propiedad horizontal.

Convenimos que la estructura del condominio —cuando cierta doctrina admite esta adecuación— preferentemente se lo reglamenta en nuestro ordenamiento a título excepcional y carente de organización, privado de facultades materiales y llamado a la eventual como previsible partición; por lo mismo, no resulta compatible su transplante, dadas las exigencias propias de la multipropiedad.

Sin embargo, las semejanzas que parecen favorecer el criterio de quienes prefieren encuadre en este derecho real,2 están dadas por la pluralidad de sujetos titulares de derechos cualitativamente iguales sobre una misma cosa, que permanece en situación de indivisión material, en razón de su destino.

Sostiene la autora citada, que el derecho que se constituye a favor del adquirente se traduce en un condominio de disfrute periódico, cuyo objeto inmediato está dado por la cuota parte asignada a cada titular, medida en espacio y tiempo.

El objeto mediato del condominio de uso y goce alternativo, con indivisión forzosa, está determinado por las cosas, muebles e inmuebles, respecto de los cuales se operará el disfrute.

El uso y goce recae, tanto sobre la cosa principal; es decir, unidad vacacional, por ejemplo, cuanto sobre los accesorios, equipamientos e instalaciones de aquélla, y partes comunes del edificio.

En su mayoría, dichas unidades funcionales se hallan comprendidas en el régimen de la Ley n.° 13.512, de suerte que el derecho de cada comunero no sólo se extenderá al disfrute de la unidad vacacional para él reservada y por el lapso acordado cada año, sino que comprenderá las partes indivisas sobre el terreno y demás cosas comunes que previamente se encuentran determinadas en el respectivo reglamento de copropiedad y administración; deberá quedar perfectamente descrito sobre cuál o cuáles unidades funcionales ha de ejercerse, la fracción de tiempo y porcentuales indivisos mínimos que correspondan al uso exclusivo de una o varias unidades vacacionales para cada condómino, delimitándose de este modo en tiempo y espacio la extensión de sus potestades reales.3

En conclusión, para algunos autores, pasible de encuadre dentro del condominio es la figura en cuestión4 aplicándose simultáneamente las normas contenidas en el Código Civil y la Ley n.° 13.512 de propiedad horizontal, con las siguientes salvedades:

a) No tendrá límite temporal.

b) El derecho de cada comunero será transmisible mortis causa, pues integra su patrimonio.

c) Será de indivisión forzosa.

Asimismo, en su modalidad de indivisión forzosa concordadas con las relativas a la propiedad horizontal y de prehorizontalidad, específicamente es considerado también que, a la Multipropiedad le son aplicables las normas jurídicas correspondientes al derecho real de condominio.5

Lo caracteriza como una variante peculiar existiendo cierta identidad de naturaleza jurídica entre la multipropiedad y la comunidad. La multipropiedad, más allá de ciertas particularidades —se sostiene— no desborda el molde típico del condominio, tratándose de un supuesto de indivisión forzosa y no de un condominio simple o normal.

La figura del condominio junto con la propiedad horizontal constituyen, en la visión de los autores, camino apto para preservar la subsistencia del sistema, en la medida que se limite el ejercicio de la actio communi dividendo; lo que debe hacerse por vía normativa a los fines de otorgar seguridad.

La indivisión en el condominio se establece para asegurar el uso pleno de la cosa común por cada uno de los condóminos. El ejercicio del derecho de usar toda la cosa está condicionado al respeto que se tenga, tanto del destino al que ésta haya sido afectada, cuanto de los derechos iguales de los restantes copartícipes.

La naturaleza de la cosa unida al destino dado a ella es, generalmente, el fundamento mismo, la razón de ser de la indivisión. Al no poder dividir la cosa común, toda la vida de ese condominio o comunidad, se desenvuelve alrededor de la idea del destino a perpetuidad o por largo tiempo.

La situación comunitaria denominada multipropiedad, no escapa a tales consideraciones, en tanto el destino al que la cosa se halla sometida, es el verdadero centro de gravedad del sistema.

La peculiaridad de la multipropiedad consiste en que su destino y el novedoso sistema de turnos emergen muy consustanciados; de manera que la interdependencia sólida forma un todo inescindible.

Esta figura no requiere reunión de todos los condóminos después de constituido el condominio, para decidir recién que harán con la cosa (v. gr., si la dan en alquiler o la ponen en administración), como sucedería en un condominio normal (artículo 2699); porque esa decisión, incluido el régimen de uso, en la multipropiedad, habrá de ser tomada antes, en oportunidad de adquirirse las respectivas cuotas y adhiriendo a un destino ya impuesto por los propietarios originarios.6

Aspecto negativo surge entorpeciendo la adecuación dinámica de la figura nueva al condominio simple o común, cuando se considera la utilización de este molde, como consecuencia directa del prejuicio adverso del codificador para con el tipo.

Así, la facultad establecida (artículo 2692) que cada condómino tiene para pedir en cualquier momento la división de la cosa común, es una verdadera invitación al desaliento, en tanto se intenta persuadir a los potenciales constituyentes de la comunidad.

Potestad en ejercicio —como la doctrina indica— que es irrenunciable por ser esencial a este derecho y, como todo real, por estar involucrado el orden público; no teniendo en el código originario otra limitación que la existencia de situaciones de indivisión forzosa.

Actualmente, contemplamos los siguientes escenarios de indivisión forzosa:

a) Artículo 18 de la Ley n.° 13.512 de propiedad horizontal.

b) Artículos 51 y ss., Ley n.° 14.394.

c) Disposiciones concernientes al bien de familia.

d) Artículo 3573 bis del Código Civil, supuesto, en cuanto consagra el derecho real de habitación del cónyuge supérstite.

e) Artículos 2326 y 3475 bis, casos contemplados referentes a la división antieconómica de la cosa.

f) Artículo 21 del Código. Civil, nuevo texto por efecto de la Ley n.° 23.515.

Según la doctrina la indivisión forzosa puede ser clasificada desde el plano temporal en:

1) Temporaria. Cuando su duración se sujeta al vencimiento de un plazo (artículos 2693 y 2694 del Código Civil); al igual que los supuestos previstos en los artículos 51,52 y 53 de la Ley n.° 14.394, respecto de bienes de origen hereditario, con lo que se pone de manifiesto la idea de transitoriedad.

2) Perdurable. Cuando tiende a protegerse indefinidamente (por ejemplo, accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades, artículo 2710; bien de familia, artículos 34 y ss.; Ley n.° 14.394, las partes comunes en la propiedad horizontal, artículo 18 de la Ley n.° 13.512 y concordancias.

3) Circunstancial. En los casos en que, siendo la división calificada de nociva por los jueces, se mantiene el statu quo que, prolongándose, en consecuencia, la partición, hasta tanto cesen las circunstancias que la hacen perjudicial para los restantes condóminos.7

Tanto la doctrina como los proyectos legislativos que se inclinan por la regulación de la multipropiedad, como un tipo de condominio, advierten la necesidad de que éste sea considerado como una variante de indivisión forzosa, y no como un condominio simple; siendo menester consagrar esta solución normativamente para saltear los obstáculos que plantea esta figura.

Previsto el goce de una persona por noventa y nueve años del tiempo compartido, es evidente que su naturaleza no está en el condominio de indivisión forzosa. Piénsese para los usuarios lo azaroso de convenir y firmar la validez de ulteriores convenios cada cinco años.

Uso y goce alternativo-participación

Aun cuando reconocen la básica inestabilidad del derecho real de condominio, conforme a lo regulado en nuestro Código Civil según la concepción romanista, hay quienes expresan que corresponde tipificarlo como participación de uso y goce alternativo, más allá que reformar, quepa a la normativa que se refiere a la acción de división, la potestad de ejercer los condóminos.8

Pronunciándose, en realidad, en contra de la creación indefinida de derechos reales, dichos autores se inclinan por esta postura. Y al indagar alternativas de aplicación en los existentes, sostienen que cuando al adquirente de tiempo compartido se le otorga un derecho real de condominio, sobre las partes privativas de un complejo con destino vacacional o turístico, la partición del uso y goce, mediante la atribución de períodos temporales de disfrute alternado, se puede ordenar en el ámbito de las llamadas «normas reglamentarias»; estipulaciones a las que pueden arribar, perfectamente, los condóminos en los términos del artículo 2684 del Código Civil.

Destacan que los elementos del tiempo compartido y del condominio son idénticos, ya que en ambos hay pluralidad de sujetos, cuyos derechos están representados por una cuota o parte indivisa que recae sobre la totalidad de la cosa. Respecto de las facultades de los titulares, también resultan idénticos, tanto en cuanto a la posibilidad de disposición, como en cuanto a la posibilidad de usar y gozar de la cosa que constituye su objeto. En cuanto al factor tiempo, la titularidad asignada le otorga la prerrogativa de usar con exclusividad la cosa y los bienes accesorios por su período y en forma alternada o a perpetuidad. Por ello, concluyen los autores citados, se trata de la titularidad de un derecho subjetivo ejercitable durante un turno, cada año y a perpetuidad.

Propiedad horizontal-implementación

También suele darse el caso de que se trate de un condominio de unidades funcionales sobre inmueble dividido en Propiedad Horizontal, para lo cual serán necesarios distintos instrumentos jurídicos a fin de implementar el sistema, a saber:

a) Reglamento de Copropiedad y Administración. Que habrá de instrumentarse en escritura pública, tal cual lo exige la normativa vigente, pero bajo ciertas particularidades, como la expresión de su finalidad o de su destino, ya que el tiempo compartido tiene características especiales que requiere para mejor interpretación de su organización, la expresión de que el mismo será sometido al tiempo compartido y la inclusión de las normas disciplinarias.

b) Reglamento de Uso. La forma de utilización del complejo deberá ser establecida en el Reglamento de Uso, y su remisión a éste se debe reflejar claramente en el Reglamento de Copropiedad y Administración.

c) Administrador y Sistema. Su designación resulta ineludible, atendiendo a lo dispuesto por el artículo 9 de la Ley n.° 13.512 y artículo 3 del Decreto n.° 28. 734/48.

d) Derecho real. Su tipificación: si no tipificamos el tiempo compartido como un derecho real, faltaría todo efecto de publicidad registral; esto es, cuando sustancialmente y formalmente el documento no expresare un derecho real típico, vacío de contenido jurídico vinculante.9

Congresos y jornadas [arriba] 

Nacionales

.Primer Encuentro Jurídico Notarial (14-15 noviembre 1985)

Se arriba a la conclusión de que el instituto en cuestión, excede el marco del derecho positivo por no estar íntegramente contenido dentro del sistema jurídico vigente, siendo de aplicación diferentes normas jurídicas.

Como figuras que se pueden utilizar considera como menos objetables las relativas a la sociedad civil y al condominio, vinculado o no a la propiedad horizontal.

Recomienda la sanción de una ley que regule el instituto como Derecho Real.

.VI Congreso Nacional de Derecho Registral (Posadas, 18-21 junio 1986)

El despacho de mayoría sobre el tema considera necesario dotar al instituto de una regulación jurídica propia que capte su verdadera esencia, por entender que las diferencias que exis­ten entre las figuras jurídicas utilizadas en nuestro medio, uso, usufructo, habitación, sociedad civil, sociedad anónima, condominio, propiedad horizontal, impiden subsumir esta nueva figu­ra jurídica dentro de las mencionadas, por ello propugna la sanción de una ley que cree un nuevo derecho real autónomo, sobre cosa propia, bajo la denominación de multipropiedad.

.XI Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Capital Federal, 19-22 agosto 1987)

En sus conclusiones se sostiene que, en virtud del principio del numerus clausus, adoptado por el artículo 2502 del Código Civil, las llamadas nuevas formas de propiedad no pueden encuadrarse dentro de ninguno de los derechos reales permitidos.

Se recomienda legislar sobre la materia, debiendo la figura configurarse como nuevo derecho real autónomo.

La figura del condominio es considerada insuficiente para solucionar los problemas jurídicos y prácticos que ofrece el instituto en cuestión.

.VIII Jornada Notarial Cordobesa (julio 1988)

En cuanto a las nuevas manifestaciones del derecho de propiedad, se establece que deben ser legisladas como derechos reales, sosteniendo que respecto a la multipropiedad, en donde el módulo temporal hace a la particularidad esencial de este derecho real, puede regularse como un nuevo supuesto de condominio de indivisión forzosa.

.II Encuentro Jurídico Notarial de San Martín (Provincia de Buenos Aires, mayo 1987)

La posición mayoritaria advierte la necesidad de dictar una ley específica que institucionalice el sistema conocido como multipropiedad, conceptualizándolo como un derecho real autónomo. La minoría sostiene que la figura jurídica con mayor aptitud para receptar el derecho originado por esta nueva figura, es la del condominio, y que el inconveniente comúnmente señalado de la divisibilidad del condominio, se subsanaría con la modificación del artículo 2715 del Código Civil, que permite la indivisión forzosa en el supuesto de constitución de condominio sobre un conjunto de cosas, con asignación a los condóminos de usos y goces sucesivos y alternados por períodos determinados. Que, no obstante ello, la estructura del derecho real de condominio no aprehende, en su totalidad, la gama de relaciones jurídicas que esta modalidad contractual origina, razón por la cual se hace necesario el dictado de normas específicas que contemplen la organización del sistema.

.XXVII Jornada Notarial Bonaerense (Bahía Blanca, 12-14 mayo 1988)

Propone que se apoye el Proyecto de Unificación Civil y Comercial de 1988, en cuanto a las modificaciones que se introducen al Libro III del Código Civil, siendo necesaria la adecuación de normas y regímenes legales vigentes.

Internacionales [arriba] 

.II Jornada Notarial Iberoamericana (Santiago de Chile, 17-21 junio 1985)

Recomienda la sanción de una legislación que regule el sistema fundado en los principios de los derechos reales.

.II Jornada Latinoamericana de Tiempo Compartido (Punta del Este 21-23 noviembre 1986)

En el marco jurídico se considera necesario sancionar normas reguladoras del sistema en el ámbito de los derechos reales o de los derechos personales, según las particularidades de cada orden jurídico.

Legislación extranjera [arriba] 

Desde la década del 60, los distintos países que adoptaron este sistema le han dado diverso encuadramiento. Por orden alfabético:

Colombia

En esta república, el instituto se denomina «Sistema de tiempo compartido turístico» y está regulado por el Decreto n.° 1076/14-04-77 del Ministerio de Desarrollo Económico. En particular, el artículo 4, bajo el título «Naturaleza jurídica del tiempo compartido», admite ambos caracteres —real o personal—. Es de carácter real, cuando los usuarios adquieren sobre un establecimiento, derechos de multipropiedad o multiusufructo como modalidades especiales del derecho real de dominio y del derecho real de usufructo. Es de carácter personal, cuando los usuarios establecen relaciones jurídicas que generan un derecho personal, que los faculte para ejercer su atribución de utilización o disfrute del establecimiento sometido al régimen de tiempo compartido turístico.

España

En este país se impide la utilización para esta figura del término «propiedad». En general, puntualiza la importancia de la publicidad, comercialización y transmisión del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles y establece plazo para algunos tipos de contratos siguiendo directivas de la Unión Europea. En especial una, del año 1994, fundada en la inseguridad del adherente, incorpora la figura del arrepentimiento del usuario. La ley española n.° 42/98 sobre «Derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias», establece a favor del adquirente, un derecho de desistimiento unilateral en un plazo a contar desde la celebración del contrato, decisión que puede darse sin necesidad de alegar causa.

Por otra parte, y como deber de información, se le impone al vendedor la obligación de disponer a favor de cualquiera que lo solicite, de un documento informativo de todos los aspectos del negocio y de lo que está comprando. La omisión de esta carga faculta al usuario a resolver el contrato hasta tres meses después de la fecha de su celebración.

A pesar de ser uno de los países turísticos por excelencia, el fenómeno de la multipropiedad no ha sido objeto de una normativa especial que la regule, a diferencia de lo que lo que ocurre en Francia. Rige plenamente el principio de la autonomía de la voluntad, posibilitando una organización más acorde con la naturaleza del instituto como una comunidad funcional atípica.

El ordenamiento vigente del numerus apertus, les permite manejarse con cierta flexibilidad y aún más, con una matrícula madre, con una submatrícula y 52 folios correspondientes a 52 semanas. El derecho se transfiere intervivos y mortis causae, pudiéndose gravar.

El adquirente, bajo el sistema descrito, es directamente propietario, por lo cual no existen limitaciones en cuanto a la duración del derecho, a su transmisibilidad mortis causae, ni a su disponibilidad por cualquier título, salvo las que pudieran derivarse de la configuración convencional de algún derecho de adquisición preferente. Se trata de un auténtico derecho real, cuyo especial contenido deriva del propio título, esencialmente la limitación del disfrute del inmueble a un período de tiempo preestablecido y que es el mismo cada año.

Para algunos autores españoles, la multipropiedad consistía en una propiedad periódica, cuyo objeto es el tiempo, pues se venden «períodos de tiempo» en propiedad perpetua, y los titulares de estos períodos no se integran en una comunidad. Para otros, se trata de una «propiedad por períodos», esto es una «propiedad», por oposición al carácter perpetuo del instituto. Mientras que otros entienden que se trata de una «comunidad», reconociendo las dificultades de su inclusión en una u otra clase y que la principal de ellas es que el Código Civil español, no regula una comunidad estable.

Con fecha 15 de diciembre de 1998, España aprobó la Ley sobre «Derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias».

Como surge de la Exposición de Motivos que acompaña, la cuestión clave de la política legislativa consistía en determinar si debían regularse varias fórmulas institucionales o si se debía limitar su regulación a una sola, dejando fuera de la ley a las demás.

En definitiva, se optó por una vía intermedia consistente en detallar la regulación de un nuevo derecho real de aprovechamiento por turno, por un lado; y por el otro; se previó la configuración del tiempo compartido como una variable de arrendamiento de temporada, al que resultan aplicables el conjunto de las disposiciones de la Ley (artículo l).

Para ambos casos, se establece una duración mínima de tres años y máxima de cincuenta (artículo 3, inciso l). Extinguido el régimen por el transcurso del plazo de duración, los titulares no tendrán derecho a compensación alguna (artículo 3, inciso 2).

Estados Unidos de América

Podemos distinguir en este país tres períodos que tuvieron lugar en un corto lapso. El primer período se caracterizó por el encuadre de la figura como un supuesto de «condominio», circunstancia que no fue acogida por algunos Estados. Con posterioridad se inició la nueva tendencia de legislar en forma específica sobre el instituto, intentando no forzar las normas correspondientes a otras figuras. Y por último, se elaboró una «ley uniforme» sobre la materia, a fin de evitar el caos normativo derivado de la innumerable cantidad de leyes estaduales.

Esta ley uniforme denominada «Acta de Uniformación de Bienes Raíces de Tiempo Compartido» (Time-Share Real Estate Uniformity Act), fue redactada por la Conferencia Nacional de Agentes Comisionados para la Uniformación de Leyes Estatales (Commissioners National Conference for State Laws Uniformity), y consiste en un instrumento legal complejo que consagra distintas fórmulas para la configuración de la multipropiedad.

La mencionada ley prevé la posibilidad de establecer la multipropiedad con simple carácter obligante o personal, mediante licencias temporales, derivadas de relaciones de negocios de diversa naturaleza.

Desde el plano registral, la norma exige el otorgamiento de instrumento público para constituir la multipropiedad, precediéndose a su anotación como efecto de oponibilidad a terceros como excepción, se permite la documentación privada, cuando el número de períodos sea inferior a doce.

La doctrina estadounidense ha distinguido tres posibilidades:10 a) a partir del concepto de «comunidad» (tenancy in commori), sugiere la idea de una suerte de descomposición, que parte de la premisa de la posesión típica de aquella figura y se traduce en una serie de usos periódicos (use periods) que se atribuyen a los distintos copropietarios; con verdaderos «derechos exclusivos de ocupación» (exclusive right to occupy), b) la «propiedad plena» (free simple), en la que cada titular o multipropietario tiene un derecho independiente de los restantes, derecho que se caracteriza por su plenitud, en tanto recae sobre cosa propia, con la única limitación del «tiempo» (circunstancia que ha dado lugar a su categorización como «propiedad cuatridimesional» por agregarse una cuarta dimensión —el tiempo— a las tres ya conocidas del espacio, altitud, latitud, longitud; c) la denominada «propiedad de intervalo» (interval ownership) que consagra una suerte de «arrendamiento a título de propietario», que se constituye sobre un inmueble cuyo verdadero titular es el promotor (developer).

Francia

Habilitó la multipropiedad por vía societaria, teniendo la sociedad por objeto el funcionamiento del soporte del complejo, y concede como propietaria, derechos a los socios. La Ley n.º 8618 de 6 de enero de 1986, establece que el contrato de tiempo compartido, deberá expresar claramente que la adquisición de la unidad habitacional confiere sólo la cualidad de «asociado» y que el mismo no es propietario del inmueble. De no ser así, se considera engañosa su publicidad pudiendo iniciarse una acción de suspensión y/o una acción penal.

Como ya se señalara, la doctrina francesa mayoritaria se inclinaba inicialmente por la regulación del sistema bajo la órbita de los derechos reales, para lo cual era necesario recurrir a alguno de los esquemas conocidos en esta materia:

a) Condominio o comunidad. Contemplada con cierto disfavor por la posibilidad de eliminación vía acción de división, salvo pacto excepcional de indivisión. No se adaptaba a la vocación de perpetuidad de la multipropiedad.

b) La Copropiéte Des Inmueble Batis. Es la propiedad horizontal regida por Ley dictada el 10 de junio de 1965, pensada sólo en criterios espaciales. Por aplicación de los artículos 2 y 3, el elemento en multipropiedad podría recibir la consideración de elemento común.

c) Derechos de uso y habitación. No servía por su carácter vitalicio e intransmisible. También el usufructo es vitalicio.

No obstante esta inclinación de la doctrina a darle un encuadre como derecho real, y en vista de las dificultades arriba señaladas, la legislación terminó optando por regularla como una figura societaria.

Así la Ley del año 1971 en su artículo 5 asume a la multipropieté, no como un derecho real, sino como un tipo societario de atribución legal.

La citada ley en el Título II, hace referencia a las sociedades constituidas con vista a la atribución de inmuebles, a los socios por fracciones divididas. Dichas sociedades son las que tienen por objeto la construcción o adquisición de inmuebles en vista de su división por fracciones destinadas a ser atribuidas a los asociados en propiedad o en goce. La alternativa «o» permite, a los redactores de los estatutos, limitar el objeto a la atribución en goce; lo cual inhibe a todo asociado el derecho a reclamar la atribución en propiedad de su lote. Esta limitación presenta un interés evidente para la propiedad espacio-temporal, fórmula que confiere a cada asociado un derecho de goce sobre un lote determinado, pero por un período limitado del año.

Luego de casi cuarenta años con la denominación «multipropiedad», se produce una evolución legislativa y este instituto se configura jurídicamente como una situación de «copropiedad en el tiempo», sobre un mismo bien indiviso y no repartida en cuotas ideales, sino fraccionada en su uso temporalmente, traduciéndose en un derecho de naturaleza personal, derivado de la condición de socio de un club, sociedad o trust de propietario. Se ha propuesto la denominación de multijoussance (multidisfrute), pero la doctrina mayoritaria insiste en denominarla multipropiedad.

Frente a esta dinámica comercial,11 los promotores franceses recurrieron a la fórmula relativamente flexible del contrato de sociedad y para evitar la nulidad resultante de sociedades que no persiguieran fines de lucro, recurrieron a la Ley del 28 de junio de 1938, que regulaba las sociedades de construcción, exceptuándolas de cumplir aquella regla; hasta que dicha ley, fue derogada por otra de fecha 16 de julio de 1971, que en su Título I, contempla las sociedades civiles de construcción-venta y, en su Título II, las sociedades constituidas con vistas a la atribución de inmuebles a los socios por fracciones divididas y en las cuales la multipropiedad encontró se regulación legal, completándose el vacío jurídico.

Luego se dicta la Ley n.° 8618-06/01/86, que regla minuciosamente todos los aspectos de las sociedades cuyo objeto es la construcción o adquisición de inmuebles para dividirlos por fracciones espacio-temporales, entre otras modalidades, y atribuirlas en uso por tiempo compartido. Adquieren la denominación de «Sociedades de atribución de inmuebles en disfrute por tiempo compartido» y pueden adoptar todas las formas autorizadas por la ley, incluso la forma de cooperativas. Su capital está dividido en participaciones o en acciones y al socio (propietario de una participación social o de una acción) se le atribuye un «derecho de estancia», limitado a la unidad y a un lapso; derecho que se ejerce mientras la sociedad existe y el titular es miembro de ella. Se trata de un derecho derivado de la calidad de socio en el activo social y no un derecho autónomo con naturaleza jurídica propia, facultad que tiene ciertos rasgos fundamentales: carácter personal, mobiliario, temporario (limitado al tiempo de duración de la sociedad y el carácter intermitente, ya que sólo puede ser ejercido en una sola y misma época del año por un período fijo).

3.5.  Gran Bretaña

El timesharing británico es, quizás, el más extendido a nivel empresarial del mundo.

Sin embargo, dado que ha sido objeto de escándalos y fraudes, la Asociación de Promotores de Tiempo Compartido (Timeshare Developers Association), ha elaborado Reglas y Código de Ética, que establecen pautas mínimas a cumplir por las sociedades promotoras.

La institución adolece de normativa jurídica específica. Pero, siempre se ha movido en campo ajeno al derecho real de propiedad, bajo fórmulas de derechos personales: arrendamiento, licencia, sociedad o club.

Grecia

Lo define como «multiarriendo», vinculado más al contrato hotelero y la Ley n.° 1652, hace referencia al contrato de arrendamiento a tiempo repartido con la regulación de las cuestiones relativas.

Italia

La práctica italiana ha asumido cuatro diferentes fórmulas jurídicas para estructurar la multipropiedad,12 a saber:

a) Accionaria. Recepta la idea societaria del derecho francés.

b) Alberghiera. Es una comunidad indivisa, cuya administración se encuentra a cargo de una entidad, que realiza todos los servicios propios de la hotelería.

c) Inmobiliare. Que consagra igualmente una comunidad pro indiviso, en la que se atribuye a cada parte ideal, un período determinando de uso y disfrute.

d) Cooperativa. Explotación y organización por una sociedad cooperativa, como su denominación lo indica.

En cuanto a la naturaleza jurídica del instituto, la doctrina, en el plano teórico, ha dividido sus opiniones con tres criterios principales:

a) Encuadre en la figura de la copropiedad.

b) Consideración como un supuesto de dominio ad tempus o propiedad temporal.

c) Calificación como un nuevo derecho real, o un derecho real atípico.

México

País donde mayor desarrollo ha tenido el tiempo compartido hasta la década del 80, no ha acompañado ese desarrollo mediante acorde legislación contemplando la figura; originándose caos tanto en materia contractual como instrumental, reflejado en la coexistencia de hasta treinta y ocho contratos de diversa tipología para formalizar el instituto.

Podemos encontrar hasta cinco sistemas de caracterización jurídica de la multipropiedad:

a) Venta de acciones de sociedades inmobiliarias que incorporan el derecho ínsito del socio a disfrutar la unidad por un período de días anualmente.

b) Venta de una cuota del condominio de un apartamento cuya propiedad se estructura en unidades pro indiviso por razón del tiempo, dentro de un edificio en que existen varios apartamentos en tal condominio.

c) Venta del derecho personal al uso de la estancia por determinado tiempo.

d) Fideicomiso. Negocio jurídico por el que el fideicomitente, titular del inmueble, encomienda a un intermediario, fiduciario, una institución crediticia que lo destine a proporcionar a terceros —fideicomisarios de aquél— por períodos temporales.

e) Club de Vacaciones: el propietario alquila el inmueble a un club, que otorga membresías a sus socios por las que obtienen derecho a usar la unidad vacacional.

También fue regulada como sociedad hotelera o bien como condo-hotel o apart-hotel. Ambas formas descritas han sido dejadas de lado, pero cualquiera fuera la modalidad adoptada, el sistema del condo-hotel representó —y sigue representando— una forma de liberar de su letargo a la propiedad y a la inversión de su esterilidad; mostrándose como herramienta eficaz para las partes. Esta práctica resultó tan buen negocio, que pronto los administradores y operadores tuvieron la idea de hacerlos por sí mismos, sin depender de los condóminos y es aquí cuando el condo-hotel se transforma en tiempo compartido.

Se puede afirmar que no existe norma alguna que lo regule específicamente, aunque, usualmente, se lo ha establecido como condominio. A diferencia de experiencias en otros ámbitos, sin embargo, existe un importante marco de protección al adquirente en este país; contándose con cuatro registros, entre los cuales se encuentran: (i) el Registro Nacional de Turismo y (ii) el Registro de Adquisición de Extranjeros que compran mediando un fideicomiso.

Recién en fecha 21 de agosto de 1989 se dicta el Reglamento de la Prestación del Servicio Turístico del Sistema de Tiempo Compartido y, en sus considerandos, se lee que, como parte fundamental de la «Política de Modernización del Turismo inscrita en el Acuerdo Nacional para la Recuperación Económica con Estabilidad de Precios» —incluido en el propio Plan de Desarrollo—, figura la necesidad de adecuar la normatividad y regulación turística mediante la actualización de los reglamentos vigentes y la expedición de aquéllos que contribuyan a dar mayor seguridad jurídica a los usuarios turistas; en virtud de que el sistema de tiempo compartido, incrementa en forma considerable la oferta de servicios turísticos en el país y hacia el exterior.

Su artículo l afirma que «Las disposiciones de este Reglamento serán aplicadas en todo el territorio de los Estados Unidos Mexicanos por la Secretaría de Turismo que, en lo sucesivo, se le denominará la Secretaría».

El artículo 3 relata que:

Para efectos de este Reglamento se entiende por:

La Secretaría: El servidor público competente, en los términos del Reglamento Interior de la Secretaría de Turismo.

Sistema de Tiempo Compartido (independientemente de la denominación que se le dé a la forma de contratación): Todo acto jurídico por el cual se concede a una persona el uso, goce y demás derechos que se convengan sobre un bien o parte del mismo, ya sea una unidad cierta, considerada en lo individual o una unidad variable dentro de una clase determinada, durante un período específico, a intervalos previamente establecidos, determinados o determinables.

Usuario-Turista: A la persona que adquiere los derechos mencionados en el párrafo anterior, así como a cualquier otra que haga uso de los mismos, con justo título.

Establecimiento: El bien en el que se presta el servicio turístico del sistema de tiempo compartido.

Prestador: La persona física o moral que tenga a su cargo la administración del sistema, el mantenimiento y operación del establecimiento, debiendo estar domiciliada en el territorio de los Estados Unidos Mexicanos. Aun cuando el prestador contrate con terceros la prestación de los servicios que se proporcionen a los usuarios-turistas y al establecimiento, aquél será el único responsable en los términos del presente Reglamento.

Dispone además entre otras medidas: la necesidad de obtener la inscripción en el Registro Nacional de Turismo (artículo 5); la confección de un Reglamento Interno (artículo 21) que deberá ser depositado en la Secretaría de Turismo; la conformación de una Comisión Consultiva de Establecimientos de Tiempo Compartido (artículo 28), órgano de consulta colegiado encargado de analizar todo lo relacionado con la operación de los establecimientos; sanciones por infracciones del prestador (artículo 48).

Portugal

Con la sanción de los Decretos-Leyes n.°s 335-31/12/81, 368/83 y 130/89 Portugal fue el primer país que específicamente reglara la Multipropiedad como «derecho real de habitación periódica»,13 de carácter perpetuo y libremente transmisible por actos entre vivos o mortis causae; sin mencionar el derecho de propiedad.

Sus notas más sobresalientes las encontramos en los primeros artículos del citado Decreto, en cuya Exposición de Motivos se afirma que:

Lo que se pretende con este texto es crear un nuevo derecho real, el derecho real de habitación periódica, lo que equivale en la práctica a un régimen de propiedad fraccionada no ya por segmentos horizontales, sino por cuotas partes tempo­rales, dando mayor garantías a los inversores, que en este momento, a través de la movilidad vulgarizada de los títulos de vacaciones, apenas tienen acceso a la protección legal precaria de tipo obligacionista.

Se trata de fundamentos de neto contenido axiológico. Se pretende factibilizar la «seguridad jurídica» de los inversores poniéndose de manifiesto un criterio coincidente con las posturas doctrinarias que prevalecen en los diferentes países: para dar operatividad a la pretendida «protección del adquirente», se hace imprescindible acudir a figuras jurídicas de naturaleza «real».

Ahora bien, el nuevo derecho real de habitación periódica, nada tiene de común con el clásico derecho de habitación regulado en el Código Civil de Portugal ya que por un lado, la nueva figura se destaca por su perpetuidad, en contraposición con el carácter vitalicio del derecho tradicional; y por el otro, frente a la transmisibilidad de éste, el nuevo derecho de habitación periódica es «enajenable».

El titular de la nuda propiedad debe ser la única persona (ya sea individual o jurídica) quién constituya el derecho, declarando en escritura pública la afectación del inmueble al destino turístico. En dicho instrumento se describe tal destino y se consignan el detalle de cada período mensual, las facultades de los titulares del derecho, sus obligaciones, las facultades y deberes del propietario y el régimen aplicable en caso de destrucción de la cosa objeto del derecho. La administración del complejo corresponde al propietario.

Para cada derecho de habitación periódica, el registro inmobiliario expide un certificado que documenta el respectivo derecho y posibilita su enajenación y/o gravamen, lo cual puede tener lugar, por vía de endoso o anotación.

Supletoriamente, se aplican las normas de la propiedad horizontal y del usufructo.

Uruguay

Los trabajos uruguayos en multipropiedad la orientan hacia una forma de propiedad transmitida a varias personas que concurren a compartir el derecho de goce en fracciones de tiempo separadas como cotitulares.

En 1986 se propone un proyecto de ley de tiempo compartido, elevado a la Cámara de Representantes de la República en 1988 por Ariel Lausarot. En el ínterin, 1987, Mabel Plada Camacho también presenta otro proyecto de multipropiedad.

Notas [arriba] 

* Víctor Cristian Martínez, abogado, notario, Doctor en Derecho y Ciencias Sociales. Profesor Titular de Derechos Reales y de Derecho Registral II de la Universidad Nacional de Córdoba. Profesor de grado y postgrado en universidades nacionales y extranjeras. Ex - Subsecretario del interior y Asuntos Institucionales del Poder Ejecutivo Provincial. Ex - Convencional Constituyente Provincial de la Provincia de Córdoba. Ex–Vocal de Cámara de Familia del Poder Judicial de los Tribunales de la Provincia de Córdoba. Miembro del Instituto de Derecho Civil de la Academia de Derecho de Córdoba. Autor y Coautor de numerosas publicaciones en la materia. Consejero de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de la Universidad Nacional del Córdoba. Actualmente Vocal de Cámara de Apelaciones de los Tribunales de Faltas de la Municipalidad de Córdoba.

1. Abrogué, Manuel I. Ob. cit. Capítulo I, nota 27, p. 101.
2. Di Filippo, María Isabel. Tiempo compartido. Algunas consideraciones acerca de su objetivo. L. 1986-C., p. 883.
3. Cfr. Abrogué, Manuel. Ob. cit., nota 5, p. 101.
4. Di Filippo, María Isabel. Ob. cit., nota 4, p. 880.
5. De Rosa, Carlos Alberto. Ob. cit., nota 6, p. 1123.
6. De Rosa, Carlos Alberto. Ob. cit., nota 6, p. 1123.
7. De Rosa, Carlos Alberto. Ob. cit., nota 6, pp. 1123 y ss.
8. Tranchini, Marcela y Jorge Causse. «Encuadre pragmático del negocio». Revista del Notariado, n.° 805, p. 64.
9. Sing, José V. «La multipropiedad y el registro de la propiedad». Revista del Notariado n.° 805. Buenos Aires: Colegio de Escribanos de la Capital Federal, 1986, pp. 1578 y ss.
10. De Rosa, Carlos Alberto. «La llamada multipropiedad y su inserción en el ámbito de los derechos reales». L.L. 1987-D., p. 1128.
11. Cfr. Highton de Nolasco, Elena y otros. Nuevas formas de dominio. Buenos Aires: Ed. Ad-Hoc, 1993, p. 434.
12. Caselli, Giovanni. La Multipropietá. Problema Guiridice. Milán, 1983, p. 102.
13. De Rosa, Carlos Alberto. La llamada multipropiedad y su inserción en el ámbito de los derechos reales. L. L. tomo 1987-D. p. 1126.