Bien propio

Bien inmueble

Naturaleza jurídica

Promesa de compraventa

Causa

Consentimiento

Cónyuge

Sociedad conyugal

Construcciones

Esc. Diego Séré Turturiello*
Esc. Roque Molla**
Esc. Juan Pablo Villar***

Informe: Civil

1. Consulta [arriba] 

Hechos

30.10.2009. Por escritura pública autorizada por la Esc. MGB, copia inscripta en el Registro, C SRL prometió vender a RLCC el inmueble …1. En la escritura se omitió consignar el estado civil del promitente comprador, pero este era soltero, lo que surge de cartas de pago posteriores y la partida de matrimonio. Del precio, de USD 450.000, se abonaron USD 200.000 en la promesa y se acordó pagar el saldo en una sola partida en el plazo de un año. Se estableció que la toma de posesión sería a los 180 días y la compraventa se otorgaría el 30.10.2010.

14.4.2010. Por escritura pública de carta de pago autorizada por la Esc. MGB, el promitente comprador abonó USD 100.000.

9.11.2010. RLCC contrajo matrimonio con AB.

26.11.2010. Por documento privado de acuerdo entre C SRL y RLCC, este abonó la suma de USD 145.000 del saldo de la promesa. Los USD 5.000 restantes quedaron depositados en manos de la Esc. MGB, a los efectos de tramitar la habilitación final de las obras del inmueble.

7.11.2011. Por escritura autorizada por PRT en cumplimiento de la promesa relacionada, C SRL vendió a RLCC, casado con AB, el inmueble …1.

De la caracterización urbana surge que las construcciones datan mayormente de 2006 y que se realizaron refacciones en el inmueble cuando RLCC era casado, pero no se construyeron edificios nuevos.

Consulta

La escribana consulta si el inmueble es propio del Sr. RLCC y si en caso de enajenarlo es necesario el consentimiento de la esposa.

2. Opinión del consultante [arriba] 

La suscrita entiende que el inmueble, así como las construcciones y demás mejoras que le acceden construidas en dicho terreno, son bienes propios del Sr. RLCC, por haber sido la causa o título de adquisición anterior al matrimonio.

Adhiere enteramente a la posición consagrada, entre otros, por el Prof. CAFARO, que sostiene que la noción de causa o título de adquisición referida en el artículo 1961 del Código Civil debe entenderse con contenido amplio, responda o no a un título hábil para transferir el dominio.

Aun en la posición más restringida estaríamos ante un bien propio del Sr. RLCC, ya que en las promesas regidas por la ley 8.733 la fecha que debe tenerse en cuenta es la del negocio de promesa de enajenación, que en este caso es anterior al matrimonio.

Las mejoras realizadas en el inmueble en ningún caso se pueden considerar edificaciones, ya que el artículo 1955, numeral 6, inciso 2.o, se debe aplicar exclusivamente a aquellos casos en que se edifique o construya en suelo propio, no cuando se realizan mejoras al edificio ya construido.

En este caso, el inmueble conserva el carácter jurídico que le corresponde, es decir, propio del Sr. RLCC, y solo surgirá un crédito ganancial en el caso eventual de que hubiera un aumento de valor del inmueble con relación a las mejoras, siempre y cuando hayan sido abonadas con dinero social o propio del cónyuge no propietario.

Por lo tanto, no corresponde exigir la concurrencia de la cónyuge del Sr. RLCC en caso de enajenación.

3. Informe de la Comisión de Derecho Civil [arriba] 

Como bien establece la consultante, la disposición que regula uno de los aspectos objeto de la consulta es el artículo 1961 del Código Civil:

No se reputará ganancial la especie adquirida durante el matrimonio, aun a título oneroso, cuando la causa o título de la adquisición ha precedido a él […].

Las dudas pueden plantearse respecto al alcance del concepto de título o causa anterior al matrimonio, por lo que ha sido objeto de diversas consultas a la Comisión de Derecho Civil.200

Al respecto reiteramos la que ha sido la posición sostenida en forma unánime en los diversos informes en que se ha expedido la Comisión, siguiendo las enseñanzas del Prof. Eugenio CAFARO, 201 quien entendía que, si bien no existía una definición legal de título,

[…] apelando al sentido común del término, título en sentido genérico, es aquello que sirve de explicación, razón de ser, causa de alguna cosa; llevado ello al plano de lo jurídico se vincula entonces con la razón de ser, legalmente reconocida para configurar un derecho, lo que explica o fundamente la existencia del mismo, en base de lo cual el sujeto está legitimado y jurídicamente protegido para deducir las pretensiones correspondientes […].202

Respecto a la causa, sostenía:

[…] el término también es utilizado (en el sentido de fin) como razón de ser o motivo determinante de un hecho futuro. […] el vocablo debe ser entendido en el sentido de causa eficiente ya que se trata de explicar o indagar acerca del fundamento de un derecho actual, o sea lo que ya existe, mirando por tanto hacia el pasado.203

Concluía, en consecuencia:

[…] aparece inevitablemente la equivalencia entre título y causa de la adquisición, en el sentido pues de fundamento de un derecho, no existiendo dos fuentes conceptualmente distintas.204

Parece claro que la promesa de compraventa inscripta anterior a la celebración del matrimonio (lo que queda probado por la partida correspondiente) es la causa o título en el sentido establecido por el artículo 1961 citado. El otorgamiento de la compraventa es el cumplimiento (paga) de las obligaciones de aquella, es decir, «un acto debido, consecuencia o efecto de la obligación preexistente».205

En igual sentido se ha expresado el Prof. Enrique AREZO:

Por nuestra parte, coherentes con la naturaleza amplia de causa o título que hemos adoptado, estimamos que es propio el bien adquirido en virtud de una promesa anterior al matrimonio, cuya fecha cierta no es controvertida.206

En la misma línea se ha manifestado también nuestra jurisprudencia:

El artículo 1961 del Código Civil refiere a «causa o título de adquisición» y por tal se entiende a la existencia de un contrato preliminar de promesa de compraventa, es decir, a un acto jurídico, no a meras ofertas, expectativas o acuerdos informales de compra.207

Por causa de adquisición debe entenderse la causa jurídica o eficiente que predetermina la ulterior adquisición de un derecho, y por consecuencia, la expresión legal debe estimarse comprensiva del negocio preliminar de promesa conducente (al negocio) definitivo.208

Respecto de las refacciones realizadas en las construcciones existentes, compartimos lo planteado por la consultante, quien cita, entre otros, varios informes de la Comisión de Derecho Civil que se han expedido en cuanto a que no se consideran edificaciones en el sentido restringido del artículo 1955 del Código Civil, por lo que no abundaremos en ello. Simplemente remarcamos que, en el caso concreto, al surgir de la declaración jurada de caracterización urbana que las construcciones eran anteriores al matrimonio, las refacciones posteriores eventualmente pueden haber producido un aumento de valor que genere una recompensa a favor de la sociedad conyugal (artículo 1955, numeral 6, inciso 1, CC), pero no la ganancialización del inmueble prevista en el artículo 1955, numeral 6, inciso 2, del Código Civil.

4. Conclusiones [arriba] 

1. Se comparte lo expresado por la consultante en el sentido de que la promesa de compraventa inscripta otorgada con anterioridad a la celebración del matrimonio es la causa o título de adquisición del inmueble referido.

2. Las refacciones realizadas en las construcciones existentes en el inmueble no modifican la naturaleza de propio de este.

3. El bien es propio de RLCC, conforme a la documentación aportada, por lo que no corresponde el consentimiento de su cónyuge para venderlo.

Esc. Diego Séré Turturiello

La Comisión de Derecho Civil, integrada por los Escs. Mariana Abó, María Jesús Almandoz, Juan Pablo Alonso, Karen Bonner, María del Carmen Cabrera, Alicia Cancela, Analía Cánepa, María Inés Casatroja, María Laura Conde, Gustavo Echavarría, Nicolás García Rodríguez, Adriana Goldberg, Adriana Inciarte, Ana Irabedra, Francisco Mastropierro, Ana Lía Méndez, Javier Parga, Margarita Puertollano, María del Pilar Ramírez, Ana Lucía Realini, Diego Séré, Adriana Silva, Gonzalo Trobo y Juan Pablo Villar, aprueba el informe que antecede, elaborado por el Esc. Diego Séré.

Escs. Roque Molla y Juan Pablo Villar

Aprobado por la Comisión Directiva Nacional de la Asociación de Escribanos del Uruguay el 21.11.2017, expediente 1463/2017.

Notas [arriba] 

* Informante
** Coordinador
*** Coordinador

200 Véanse los expediente 155/93, informante: Esc. Enrique AREZO; 20931-32/2000, informante: Esc. Fernando CAMARÍN; 650/2014, informante: Esc. Gonzalo TROBO, Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, tomo 101, pp. 292 ss., entre otros.
201 CAFARO, Eugenio, «Promesa de compraventa y sociedad conyugal», Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, tomo 68, 7-9, 1968, pp. 211 ss.
202 Ibídem, p. 220.
203 Ibídem, p. 221.
204 Ibídem, p. 222.
205 Ibídem, p. 225.
206 AREZO PÍRIZ, Enrique, «Sociedad conyugal: bienes propios y gananciales», Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, tomo 89, n.o 1-12, 2003, p. 243.
207 Tribunal de Apelaciones de Familia de 1.er Turno, sentencia 30, de 15.2.2006, Maggi (r), Monserrati y Bacelli.
208 Tribunal de Apelaciones de Familia de 2.o Turno, sentencia 411, de 18.2.2003, Cantero de Castellano (r), Silbermann y Pérez Manrique.