Compraventa Inmobiliaria

Relación entre la Cosa y el Precio

Dra. Paola Amestoy

I.-

Un fundo cualquiera, en efecto, es susceptible de ser enajenado de dos maneras distintas: indicándose expresamente sus medidas y el punto o los puntos desde los cuales ellas se han de tomar, o señalándose tan sólo los límites entre que el inmueble (casa, terreno, chacra) queda comprendido. Pero no siempre la operación se concluye o se estipula de un modo tan neto. A menudo, al establecerse la extensión de la propiedad vendida se designan también sus confines, y entonces, según expresaba el doctor Gerónimo Cortés en un erudito dictamen[1]: "pudiendo muy bien resultar disconformidad entre la extensión indicada en los títulos y la contenida en realidad dentro de los límites determinados, se ha dudado, no sin razón, qué cosa se ha de considerar principalmente, para fijar la naturaleza del contrato: si la extensión del terreno indicado, o el terreno realmente comprendido entre los límites señalados".

Prácticamente, la cuestión puede sintetizarse en esta pregunta: la venta de un inmueble por un precio único, cuando al mismo tiempo se especifica el área o las dimensiones, ¿debe reputarse ad corpus o ad mensuram?

La respuesta es de innegable importancia, ya que de ella depende una consecuencia esencial para los contratantes, como la que atañe al aumento o la disminución del precio pagado o que ha de pagarse por la compra.

El interés en desarrollar el tema y sus problemáticas radica en dos causas principales. La primera, es la relación que el tema presenta con otros aspectos esenciales del acto jurídico, en general, y del contrato de compraventa, en particular, y que no han sido abordados por los autores en forma integral, siendo de importancia para determinar la validez de un contrato de este tipo. Menciono a modo de ejemplo algunos aspectos relevantes relacionados: 1 –objeto del contrato de compraventa y su determinación, 2 –cualidades del objeto contractual, 3 –error esencial en la celebración del contrato, 4 –afectación al derecho de propiedad, 5 -–determinación del precio a pagar, 6 –influencia en el título suficiente, entre otras.

La segunda causa es la vigencia del tema, no solo doctrinaria sino práctica, debido a los cambios que se visualizan en el derecho y en el mercado inmobiliario argentino, desde la sanción del Código Civil, su derogación y la sanción de un nuevo Código Civil y Comercial de La Nación.

En consecuencia, adquiere importancia no solamente cómo las partes describen el objeto a entregar, dentro de la modalidad contractual en estudio sino también si existe conformidad entre lo prometido y lo entregado y entre lo que se creía se iba a recibir y lo efectivamente recibido.

Las problemáticas que se presentan son consecuencia de la forma en que las partes se hayan referido o no a la superficie del inmueble, al tiempo de contratar.

II.-

La venta de las cosas inmuebles puede ser hecha en diferentes formas. Unas veces su determinación se hace sin dar importancia a la superficie; otras veces, por el contrario, esta última tiene para las partes una importancia más o menos decisiva en el cumplimiento del contrato celebrado. He aquí la fuente de problemáticas, en previsión de los cuales el derogado Código Civil Argentino, estatuyó su regulación a partir del artículo 1344 hasta el artículo 1348, visiblemente inspirado en la obra de Marcadé.

A partir de estos artículos, la ley se refería a la diferencia entre la superficie de terreno prometida, en la celebración del contrato, y aquella que en verdad existe como continencia de esa heredad, o aquella que en verdad se entrega por el promitente.

Ello es sustancial para decidir cuándo dicha previsión es esencial o fue tenida en miras por los co-contratantes con respecto al objeto prometido - o no -, si existe pretensión de adquirir el exceso, o bien, a que se disminuya el precio en caso de defecto, y, en todo supuesto, cuándo procede la resolución contractual a causa de ese exceso o diferencia de superficie.

El concepto superficie, en el presente, está tomado en su acepción: “Límite o término de un cuerpo que lo limita en todos los sentidos. S XV al XX”[2].

Lo expuesto hasta aquí motiva a formular el siguiente planteo:

¿Cómo influye la determinación o no de la superficie, por las partes, al momento de contratar? ¿Cómo ha influido la sanción del Código Civil y Comercial de La Nación?

Como se dijera ut supra el tema propuesto, en nuestro derecho, fue regulado por Vélez Sarsfield al dictar el Código Civil[3], a partir del artículo 1344 a 1348, inclusive. Concomitantemente el tema ha sido desarrollado por prestigiosos tratadistas, siempre dentro del análisis del contrato de compraventa, como una modalidad más de este contrato. Así puedo mencionar a: Alberto G. Spota[4], Fernando J. López de Zavalía[5], Santos Cifuentes[6], José O. Machado[7], Raymundo M. Salvat[8], entre otros.

Siguiendo las enseñanzas del Dr. López de Zavalía desde el punto de vista de la cantidad de cosas vendidas, la operación puede referirse a una o más de una, es decir versar sobre una cosa singular, o sobre una pluralidad de cosas. Pero es posible que, al describir la cosa, las partes traten a lo singular como plural, y a lo plural como singular. De allí resultan cuatro maneras distintas de referirse a la cosa o cosas:

a) Lo singular es tratado como singular, cuando en la venta se describe a la cosa como el todo que es, no como a la pluralidad de los elementos que la componen. Así, por ejemplo, cuando se vende una máquina, un animal, un terreno descripto por sus límites.

b) Lo singular es tratado como plural, cuando la cosa es descripta en el contrato dando relevancia a su peso o medida. Entonces la cosa, aun cuando por la cantidad sea una, por su peso o medida es tratada como pluralidad de los elementos homogéneos (considerados tales) que la componen. Una maquina puede ser vendida (por ejemplo, como hierro viejo), atendiendo a su peso, un animal considerado su peso, un terreno con sus medidas.

c) Una pluralidad puede estar tratada como tal. Así: la venta de 1000 ovejas, o la venta de “estas” 1000 ovejas, o la venta de 1000 ovejas de tal rebaño (y aun cuando en esta última hipótesis quedara abarcado en definitiva el género limitado íntegro, con tal que lo contratado no fuera este género íntegro, sino los componentes del mismo). Y así: la venta de estos tres lotes de terreno.

d) Una pluralidad de cosas puede ser tratada como una unidad, es decir como una cosa colectiva, como una universalidad, como un conjunto, cuando se las reúne en la referencia contractual bajo un común denominador que las engloba y dota de unidad como cuando se habla del “rebaño”, de la “biblioteca”, o de la “estancia” (que, por hipótesis, de hecho esté formada por varios lotes).

La referencia a la unidad como pluralidad no desaparece por el hecho de que en lugar de venderse el todo, se comprenda en el contrato una fracción, cuota o parte aritmética (por ejemplo, la mitad, la cuarta parte del total). Tampoco altera la sustancia del fenómeno el hecho de que empleándose un denominador común (por ejemplo, el rebaño, la biblioteca) se señale en el contrato el número de partes materiales componentes, con tal que ello se lo haga a mero título ilustrativo (por ejemplo, se vende este rebaño con aproximadamente 1000 ovejas).

2.- En relación a la forma de fijar el precio de conformidad a las variantes descriptas ut supra, y de conformidad con lo expuesto por el maestro López de Zavalía, se da lugar a las siguientes posibilidades:

a) Cosa singular mirada como tal (supra 1 a), y a precio único. Por ejemplo. La venta de un animal por $ 1000, o de un terreno descripto por sus límites, por $ 10.000.

b) Cosa singular mirada como tal (supra 1 a) y a precio por unidad de medida. Por ejemplo, la venta de un animal a $ 3 el kilo vivo, o la venta de este terreno descripto por sus límites a $ 1000 la Ha. En este caso como en el anterior, el peso, la extensión, no han servido para describir a la cosa (es decir no se los ha dado, o sólo se los ha proporcionado a título ilustrativo); pero ese peso, esa extensión que no sirven para describir a la cosa, son útiles para la determinación del precio.

c) Cosa singular mirada como plural (supra 1 b) y precio por unidad de medida. Por ejemplo, la venta de un vacuno que se afirma que tiene 500 kg de peso a $ 3 el kilo vivo, o la venta de un terreno, que se afirma que tiene 10 Has a $ 1000 la Ha. Aquí la determinación del peso, de la extensión sirven simultáneamente para la descripción de la cosa y para la determinación del precio.

d) Cosa singular mirada como plural (supra 1 b) y precio único. Por ejemplo, la venta de un vacuno que se afirma que tiene 500 kg de peso vivo a $ 1500, o la venta de un terreno con 10 Has de superficie a $ 10.000.

e) Cosa plural, tratada como tal (supra 1 c) y precio que tenga estas dos características. Ser único (es decir, no ir referido a una unidad de medida) y común (es decir, considerando a todos los elementos de lo plural. Como homogéneos). Por ejemplo, la venta de 1000 ovejas a $ 10.000 o la de tres lotes de terreno a $ 30.000.

f) Cosa plural, tratada como tal (supra 1 c) y precio común pero por unidad de medida. Por ejemplo, la venta de 1000 ovejas a $ 10 cada una, o la venta de tres lotes a $ 10.000 el lote.

g) Cosa plural, tratada como singular (supra 1 d) y precio común por unidad de medida. Por ejemplo, la venta de un rebaño a $ 10 la cabeza, o a $ 1 el kilo vivo o la venta de una estancia (por hipótesis formada por varias fracciones catastrales) a $ 1000 la Ha.

h) Cosa plural, tratada como singular (supra 1 d) y precio común y único. Por ejemplo. la venta de un rebaño por $ 10.000 o la venta de una estancia (por hipótesis formada por varias fracciones) por $ 500.000.
Los problemas que pueden presentarse dependen de la manera en que las partes se hayan referido al inmueble, al tiempo de contratar, y de la forma de fijación del precio que hayan adoptado.

III.-

El Código Civil y Comercial de La Nación regula parcialmente la temática en análisis en los artículos 1135 y 1136, no existiendo correspondencia entre la totalidad de los artículos del Código Civil derogado (1344/48) ya que todos ellos fueron suprimidos y su tratamiento se ha reducido a los dos artículos referenciados[9].

- (Art. 1135) Precio no convenido por unidad de medida de superficie (venta ad corpus): Se trata del caso en que se pacta un precio global por el inmueble vendido, que puede estar edificado o no. Las partes han indicado la superficie global del inmueble, puesto que ello se deduce de la expresión " con la acordada " utilizada por la norma. Si bien la norma sólo alude a "fracción de tierra" o "terreno", entiendo que sus disposiciones pueden aplicarse analógicamente a la venta de Unidades Funcionales cuando su precio no se fija por unidad de medida de superficie.
La hipótesis examinada se corresponde con la que estatuía el art. 1344, inc. 5° CCiv ("con indicación del área, pero por un precio único, y no a tanto la medida").

Cuando la superficie de terreno tuviera una diferencia mayor del cinco por ciento con la acordada: a) el vendedor o el comprador, según fuera el caso, tendrá derecho de pedir el ajuste de la diferencia. b) el comprador que por aplicación de esta regla deba pagar un mayor precio podrá resolver el contrato. c) si la diferencia fuera menor del cinco por ciento, las partes carecerán de toda acción por reajuste de precio o resolución contractual. Se mantiene la sustancia de las soluciones que propugnaban los arts. 1346 y 1347, CCiv.

Se destaca que nada dice la norma sobre el supuesto de que la diferencia sea exactamente del cinco por ciento.

El Doctor Borda analizando el Proyecto de Código Civil y Comercial de la Nación de 2012 manifestaba en un artículo publicado en la Revista La Ley que: “El art. 1135 prevé que si el objeto principal de la venta es una fracción de tierra, aunque esté edificada, no habiendo sido convenido el precio por unidad de medida de superficie y la superficie de terreno tiene una diferencia mayor del cinco por ciento (5%) con la acordada, el vendedor o el comprador, según los casos, tiene derecho de pedir el ajuste de la diferencia. El comprador que por aplicación de esta regla debe pagar un mayor precio puede resolver la compra. El Proyecto ha seguido los lineamientos de los arts. 1346 y 1347 del Código Civil. La única diferencia que puede apuntarse es con relación al supuesto de que la diferencia sea exactamente del cinco por ciento. Mientras en el Código Civil, tal diferencia habilita a hacer el reclamo (art. 1346), en el art. 1135 de la reforma desaparece la facultad pues exige que sea superior al porcentaje indicado. Ahora bien, resulta pertinente hacer un breve análisis del texto propuesto. Si la diferencia entre la superficie real del inmueble y la fijada en el contrato es igual o menor al cinco por ciento, ninguna de las partes puede hacer reclamo alguno. La solución es razonable puesto que, parece claro, si las partes han fijado un precio por la cosa en sí misma, no se han preocupado tanto por su superficie. Por lo tanto, una diferencia escasa en las medidas no puede impactar de ninguna manera en el contrato. Pero si la diferencia es mayor a ese cinco por ciento, entonces: (i) el comprador podrá pedir que se disminuya el precio, si la superficie real es menor que la establecida en el contrato; (ii) el vendedor podrá pedir que se aumente el precio, si la superficie real es mayor que la fijada en el contrato. Asimismo, la norma proyectada confiere al comprador el derecho a resolver el contrato cuando la superficie real sea mayor que la acordada y estuviera, por tanto, obligado a pagar un precio superior. En cambio, el vendedor carece de un derecho análogo.

Por último, cabe destacar que el Proyecto solamente da importancia a la superficie del terreno, prescindiendo de que esté o no edificado. Pero esto no puede conducir a quitar todo valor a lo edificado. Señala Borda que muchas veces los campos tienen mejoras que pueden influir notoriamente en el precio fijado. Es el caso de un campo de 300 hectáreas, cuyo valor puede estimarse en $ 20.000 la hectárea, y que tiene, además, un casco cuyo valor es de $ 300.000. El precio se fija globalmente en $ 6.300.000, sin discriminar el valor del campo y de las mejoras. Más tarde, las partes advierten que el campo tiene 330 hectáreas. En este caso, el vendedor no puede pretender que se le pague las 30 hectáreas de excedente a razón de lo que resulta por unidad dividiendo el precio por trescientos, porque así resultaría un precio por hectárea mayor que el que se tuvo en mira al contratar. Por lo tanto, habrá que tasar las mejoras y el campo y fijar el precio del excedente en relación con los valores así determinados (35). En esta línea, conviene poner de relieve que el texto propuesto sólo dice que debe ajustarse la diferencia, pero no establece que el ajuste sea necesariamente proporcional”[10].

- (Art. 1136) Venta con indicación del precio convenido por unidad de medida de superficie: en esta situación, regulada por el art. 1136, las partes fijaron el precio del inmueble según una medida determinada (metros cuadrados, hectáreas, etc.).

El artículo regula dos supuestos diferentes: en su primera parte, la superficie total del inmueble no se ha designado en el contrato; en su segunda parte, esa superficie fue establecida en el contrato.

Cuando las partes fijaron el precio de la venta por unidad de medida y sin designar la superficie del inmueble, el precio total es el que resulta en función de la superficie real del inmueble. Es decir: habrá que mensurar el bien raíz y, con ello, multiplicar el precio de la medida por la cantidad de metros, hectáreas, etc., que tenga el inmueble. Era la venta ad mensuram que regulaba el art. 1344, inc. 2°, CCiv (“Sin indicación del área, pero a razón de un precio la medida”).

Cuando los contratantes establecieron el precio por unidad de medida y, además, designaron la superficie total del inmueble vendido, se aplica el art. 1136, segunda parte: si la superficie real total excede en más de un cinco por ciento a la estipulada en el contrato, el comprador podrá resolver la venta. Era la hipótesis prevista en el art. 1344, inc. 4°, CCiv (“Con indicación del área, por un precio cada medida, haya o no indicación del precio total”), cuyas consecuencias fijaba el art. 1345, CCiv.

“El art. 1136 dispone que (s)i el precio es convenido por unidad de medida de superficie, el precio total es el que resulta en función de la superficie real del inmueble. Si lo vendido es una extensión determinada, y la superficie total excede en más de un cinco por ciento (5%) a la expresada en el contrato, el comprador tiene derecho a resolver. El Proyecto procura simplificar la engorrosa redacción de los arts. 1344 y 1345 del Código Civil, pero deja –también– cuestiones sin resolver. El texto propuesto abarca dos supuestos distintos. El primero de ellos es cuando se compra un inmueble, acordándose el precio por unidad de medida de superficie. Es el caso de la compra de un campo en $ 20.000 la hectárea; el precio final resultará de multiplicar el precio acordado de la hectárea por la cantidad de hectáreas. En este supuesto no puede haber reclamo fundado en la mayor o menor extensión pues lo que vale es el precio de la unidad de medida pactado. El segundo es cuando se compra un inmueble, acordándose el precio por unidad de medida de superficie, pero estableciéndose la medida del bien. Siguiendo con el ejemplo ya dado, sería la compra de un campo en $ 20.000 la hectárea, pero fijándose en el contrato que la superficie del inmueble es de mil hectáreas. En este caso, se faculta al comprador a resolver el contrato si la superficie real del inmueble excede en más de un cinco por ciento a la expresada en el contrato (en el ejemplo dado, que el campo mida más de 1050 hectáreas). La solución es razonable pues si la superficie ha sido fijada en el contrato, ello revela que el comprador ha tenido en cuenta esas medidas por diferentes motivos, incluso para establecer el precio final del contrato y el límite de su obligación. La mayor superficie provocaría un agravamiento de la deuda. El Proyecto no prevé, en cambio, otros supuestos que conviene regular. Es el caso, por ejemplo, de que la superficie real sea menor a la fijada en el contrato. ¿Está obligado el comprador a pagar el precio que resulte y recibir la cosa? A mi juicio, la solución dependerá de la magnitud de la diferencia. En efecto, si se vende un inmueble y se fija el precio por unidad de medida, y a la vez se establece que mide, por ejemplo, mil hectáreas, resulta irrazonable obligar al comprador a pagar el precio y recibir el campo, si la superficie es de quinientas hectáreas, pues puede ser insuficiente para el tipo de producción que se pretendía encarar”[11].

El nuevo régimen ha suprimido algunas variantes previstas en el viejo régimen, particularmente, la venta ad corpus estatuida por el viejo art. 1344, inc. 1°, CCiv (Sin indicación de su área, y por un solo precio). No obstante esa supresión, cualquier modalidad lícita puede ser válidamente pactada por las partes en el marco de la autonomía de la voluntad ratificada por el nuevo Código (arts. 12[12], 958[13] y cc.).

También se han suprimido la variante contemplada en el artículo 1348 del CC de Vélez: Venta de varios inmuebles, con designación del área de cada uno de ellos, y por un precio común y único. En consecuencia ante una venta en conjunto de varios inmuebles si hubiere faltante de superficie en un inmueble, y sobrante en otro no está claro cómo se procedería. Podría recurrirse al artículo 1135 como un paralelismo, pero habrá que esperar qué dice la jurisprudencia al respecto.

A mayor abundamiento cabe agregar que el nuevo Código Civil y Comercial de La Nación deja abierta la posibilidad de plantear la eventual nulidad de la compraventa si el área real, inferior a la expresada en el contrato, hiciera al inmueble impropio para su destino y aunque la diferencia no excediera el cinco por ciento establecido. De suyo está aclarar que el adquirente deberá probar la frustración del destino tenido en miras a la hora de contratar.

Notas

[1] Cám. civil, "Fallos", t. 21, núm. 263.
[2] Alonso, Martín, Enciclopedia del Idioma. Diccionario histórico y moderno de la lengua española, siglos XII al XX. Etimológico, tecnológico, regional e hispanoamericano, Madrid, Aguilar, 1982, letras D-M, (S/V superficie).
[3] A mayor abundamiento agrego que el Código Civil de la República Argentina es el cuerpo legal que reúne las bases del ordenamiento jurídico en materia civil en la Argentina. Fue redactado por Dalmasio Vélez Sarsfield, como culminación de una serie de intentos de codificación civil que tuvieron lugar en el país. Fue aprobado a libro cerrado, es decir, sin modificaciones, el 25 de septiembre de 1869, mediante la Ley n.º 340, y entró en vigencia el 1 de enero de 1871. Con numerosas modificaciones desde ese entonces, sigue constituyendo la base del Derecho civil argentino.
[4] Spota, Alberto G., Instituciones de Derecho Civil- Contratos, Buenos Aires, Depalma, 1986, volumen IV, segunda reimpresión.
[5] López de Zavalía, Fernando J., Teoría de los Contratos, Buenos Aires, Víctor P. de Zavalía S.A., 1997, Tomo 2 Parte especial, segunda edición.
[6] Cifuentes, Santos, Tratado jurisprudencial y doctrinario: Derecho Civil, Buenos Aires, La Ley, 2009, 12 volúmenes.
[7] Machado, José O, Exposición y Comentario del Código Civil Argentino, Buenos Aires, Felix Lajouane Editor, 1899, Tomo IV.
[8] Salvat, Raymundo M, Tratado de derecho civil argentino: Obligaciones en general, Buenos Aires, Editorial Menéndez, 1923.
[9] Véase LA LEY, Tablas comparativas Código Civil, AÑO LXXIX N° 74, ISSN 0024-1636.
[10] Borda, Alejandro, La compraventa en Proyecto de Código Civil y Comercial de la Nación de 2012, AR/DOC/6241/2012.
[11] Ídem Nota 31.
[12] Código Civil y Comercial de La Nación –“ARTÍCULO 12.- Orden público. Fraude a la ley. Las convenciones particulares no pueden dejar sin efecto las leyes en cuya observancia está interesado el orden público. El acto respecto del cual se invoque el amparo de un texto legal, que persiga un resultado sustancialmente análogo al prohibido por una norma imperativa, se considera otorgado en fraude a la ley. En ese caso, el acto debe someterse a la norma imperativa que se trata de eludir”.
[13] Código Civil y Comercial de La Nación “ARTÍCULO 958.- Libertad de contratación. Las partes son libres para celebrar un contrato y determinar su contenido, dentro de los límites impuestos por la ley, el orden público, la moral y las buenas costumbres”.