La resolución anticipada y la renovación del Contrato de Locación en el marco del nuevo régimen legal

Un preliminar análisis

Por Marcelo Quaglia [1]

I. Introducción [arriba] 

Cabe en primer término simplemente agradecer la generosa convocatoria de la Asociación Iberoamericana de Derecho Privado, puntualmente en la persona de los directores de esta obra (Dres. Juan Manuel Lezcano y Walter Krieger), a participar en este importante e interesante proyecto, junto a queridos amigos y grandes juristas.

Dentro del nuevo régimen de locaciones urbanas que la norma argentina propone, nos han solicitado abocarnos a la regulación de la resolución anticipada y a la renovación del contrato de alquiler (arts. 9 y 10 de nueva ley, que modifican el art. 1221 e incorporan en 1221 bis en el Código Civil y Comercial -en adelante “CCyC”- respectivamente).

Ahora bien, sin perjuicio que el presente análisis se circunscribirá a dichos textos, nobleza obliga, no podemos dejar de recordar en primer términos que nos encontramos en presencia de un microsistema jurídico, debiendo entenderse por tal a un conjunto de normas que, sin demasiado orden ni relación entre sí, trata de realizar una justicia todavía más concreta y particular (que la del sistema y de los subsistemas) y para sectores aún más determinados, en el caso el locatario[2]. De esta forma, el régimen cuyo norte es la tutela de quien se considera la parte más débil de la relación jurídica[3] (en el caso por carecer de un hogar o de acceso a su propia vivienda), podrá plantear y proponer soluciones o propuestas diferentes o disímiles a las del derecho común, dejando muchas veces de lado la regulación supletoria que caracteriza a la normativa contractual, para incorporarse dentro de un orden público económico de protección, dadas las asimetrías que se plantean en la relación[4].

En efecto, en muchas oportunidades, las normas que consagre ese microsistema, justamente en aras de la tutela de la parte débil, deberán ser calificadas como de orden público, especialmente a fin de evitar que por ejercicio de la autonomía de la voluntad (especialmente en contratos por adhesión) la solución que propugnen las partes (o una de ella) sea diferente. Tal, entendemos, es la situación de las disposiciones que hoy pretendemos analizar.

Lo reseñado no implica entender que dicho microsistema es independiente del régimen general ya que, si bien propone algunas soluciones distintas a las del derecho común (justamente algunos de esos supuestos son los que más abajo analizaremos), el mismo está integrado a nuestra normativa y demanda una relación dialógica donde interactúa con otros microsistemas (vg. el de consumo, el del seguro, etc.) y aún con subsistemas o el sistema general, a los que muchas veces necesariamente deberá ocurrir debido a la ausencia de una solución específica en su regulación (vg. ante el supuesto de una cláusula abusiva o vejatoria). Toda esa relación exigirá un esfuerzo por parte del operador jurídico quien deberá encontrar la norma correcta y apropiada para en caso concreto en base al llamado diálogo de fuentes, consagrado hoy expresamente en el art. 1 del CCyC, teniendo como norte la Constitución Nacional[5] y los tratados de derechos humanos en los que la República sea parte.

Formuladas estas preliminares consideraciones corresponde adentrarnos en el análisis de los temas propuestos, donde simplemente pretendemos plantear ciertas dudas, algunas inquietudes y pequeños interrogantes que podrán suscitarse al momento de aplicar las soluciones que la norma propugna, aventurando en ciertos supuestos alguna posible solución. Esperamos con ello simplemente despertar la inquietud del lector, quien probablemente dé diferentes y mejores respuestas a las nuevas situaciones.

II. [arriba] 

II.- a) La resolución anticipada.

El plazo en materia de locación es un elemento tipificante del contrato (art. 1187 CCyC), estableciéndose en la norma plazos mínimos (en materia inmobiliaria -art. 1198 CCyC) y máximos (para toda locación -art 1197 CCyC-) que en principio no pueden modificarse. La existencia de estas disposiciones que no están sujetas a la autonomía de la voluntad de las partes ha llevado a la doctrina a plantearse, en relación con los plazos mínimos consagrados, si el límite impuesto lo era para ambas partes (ya que ambas debían respetarlo[6]) o sólo para el locador (dado que el locatario podía renunciarlo, aunque no de manera anticipada[7]).

En efecto, la rigidez del sistema se ve morigerada por el art. 1221 del CCyC que hoy analizamos, norma que permite exclusivamente al locatario extinguir el contrato bajo determinados presupuestos y requisitos. Justamente, esta norma de excepción se vincula con la referencia que hiciéramos al inicio de este opúsculo respecto a la configuración de un microsistema jurídico ya que estamos ante una regla específica y propia del contrato de locación y ni siquiera de cualquier contrato de locación, sino sólo de la que tenga por objeto un bien inmueble, como veremos seguidamente[8].

II.- a.1) La “nueva” regulación en materia de resolución anticipada.

El texto de la norma presenta evidentes similitudes con el régimen anterior, reproduciendo casi textualmente lo dispuesto por el CCyC, y por tanto receptando las ventajas y defectos de esa regulación (sin perjuicio de las variaciones que veremos seguidamente).

La norma se divide en dos incisos, regulando en el primero el supuesto de resolución anticipada en locaciones inmobiliarias comprendidas dentro del plazo mínimo legal del art. 1198 CCyC y abarcando en el segundo la resolución anticipada de locaciones inmobiliarias celebradas por plazos menores al legal y admitidas como excepción (art. 1199 CCyC).

Es en el primer inciso del artículo donde se incorporan las novedades más relevantes, una de ellas vinculada exclusivamente con los inmuebles destinados a vivienda, novedad que puede llegar a generar las críticas que antaño se suscitaran en el régimen de la Ley Nº 23.091, relacionados con la diferenciación de plazos mínimos en materia locativa conforme el destino del bien y el conflicto que generan las locaciones con destinos mixtos o múltiples (como veremos más adelante).

De esta manera, y a semejanza de la norma que se deroga, se permite únicamente al locatario (y no cualquier locatario, sino a quien rente un bien inmueble) resolver anticipada e incausadamente su contrato. Ya con anterioridad a la sanción de esta norma se ha destacado que la facultad otorgada, calificada como excepcional (y por tanto no susceptibles de aplicaciones analógicas y/o interpretaciones amplias), se constituye únicamente en cabeza del locatario, no resultando admisible que se configure a favor del locador ni siquiera a través de un pacto expreso. Ello resulta razonable, no sólo porque de otra forma se burlaría el régimen de plazos legales mínimos, sino porque, además, este tipo de contratos usualmente se celebra por adhesión.

Sin embargo, y justamente siguiendo dicha lógica, admiten algunos autores que, ante un contrato paritario, cabría la posibilidad de analizar la legitimidad de una cláusula de dicho tenor[9], sin embargo, la literalidad de la norma y su condición de ser de orden público pareciera dar otra respuesta a ese planteo.

Ahora, si bien la disposición otorga dicha facultad al locatario, la reglamenta en su ejercicio, justamente a fin de tutelar y amparar también los derechos del locador (de esta forma y ante determinados supuestos se exigirá un preaviso y/o el pago de una indemnización). Y es que, como ya hemos destacado, se evidencia la presencia de derechos constitucionales de gran importancia que pueden llegar a encontrarse en pugna en esta relación: el de la vivienda digna del locatario y el de propiedad o crédito del locador. Y, aunque al referir a la extinción del contrato pareciera que la tutela a la vivienda se desdibuja un poco, cabe la posibilidad que esa extinción incausada obedezca a la necesidad de acceder justamente a una mejor vivienda por situaciones objetivas o subjetivas no imputables a las partes (vg. la enfermedad de un familiar requiere que este viva en compañía, resultando la propiedad inadecuada para ello, etc.[10]).

Veamos entonces cuáles son los recaudos en cada uno de los supuestos.

II.- a.1.i) Locaciones inmobiliarias comprendidas en el plazo mínimo legal (art. 1198 CCyC).

Dentro del régimen general (ya que el segundo inciso abarca situaciones de excepción), podrá el locatario resolver anticipadamente su contrato cuando:

A) La locación fue celebrada sobre un bien inmueble, independientemente de su destino.

Los orígenes de la solución planteada se encuentran en la Ley Nº 23.091 que reconocía dicha facultad en un primer momento para los locatarios de inmuebles destinados a vivienda[11] extendiéndola posteriormente a cualquier destino locativo, ámbito que mantuvo el CCyC y que replica la nueva norma.

La ausencia de diferenciación de destinos ha sido aplaudida por los autores al analizar las cuestiones vinculadas con los plazos mínimos ya que la posibilidad de determinar regímenes diferentes ante situaciones fácticas disímiles generaba en los hechos supuestos controversiales y dudosos, donde a veces no se podía determinar claramente cuál era el destino del bien (las llamadas locaciones con destino mixto en la que el locatario vivía y desempeñaba, por ejemplo, su actividad comercial o profesional)[12].

B) El contrato se ha ejecutado por un período mínimo de 6 meses.

Destaca en este sentido Alejandro Borda que, no es que el locatario no pueda rescindir el contrato antes de los seis meses; lo que ocurre es que en tal caso deberá pagar no solo la indemnización fijada por la propia norma sino también los alquileres de esos seis meses[13].

Nos permitimos disentir con el criterio de este autor, ya que de esta manera la indemnización se tarifaría, aunque la norma nada refiere al respecto. Consideramos que nada impide al locatario abandonar la relación locativa antes de los seis meses de su ejecución, supuesto en que deberá indemnizar todos los daños que el locador acredite en el debido nexo de causalidad (y vinculados a la acción que instaure -resolución, cumplimiento, etc.-) dado que se incurriría en un supuesto de incumplimiento del contrato.

C) Se notifique fehacientemente su voluntad de resolver al locador con al menos un mes de anticipación.

La determinación de un plazo de preaviso reincorpora un recaudo ya contenido en la Ley Nº 23.091 de locaciones urbanas (regulación que receptara legislativamente en forma originaria el instituto en análisis imponiendo un plazo de 60 días), pero reduciéndolo a un mes. La recuperación de recaudo se evidencia como adecuada y otorga mayor seguridad jurídica al locador quien no correrá el riesgo de un abandono intempestivo del bien locado una vez transcurridos los primeros seis meses de relación locativa (especialmente ahora que, en determinados supuestos, la resolución puede ejercerse sin brindar indemnización alguna).

Es en este punto donde encontramos una primera diferenciación con el régimen del CCyC originario, norma que sólo exigía la notificación fehaciente pero que no imponía un plazo para su efectivización. Como señalamos, la nueva disposición brinda una mayor claridad y seguridad jurídica al instituto, otorgando un plazo razonable para que el locador, ante la extinción del vínculo, procure reincorporar el bien en el mercado. En tal sentido, y con fundamento en el principio general de la buena fe, se ha sostenido que, a pesar de la supresión del recaudo por parte del CCyC, era necesario dar un preaviso con una antelación suficiente que no podía ser menor a los treinta días[14].

Asimismo, la exigencia de que la notificación sea fehaciente se presente como fundamental a fin de que el locatario puede acreditar a posteriori el ejercicio regular del derecho otorgado.

Una cuestión que generó debates en su momento (Ley Nº 23.091) al configurarse dos plazos diferentes (situación que vuelve a plantearse ahora con los 6 meses de vigencia del contrato y el mes de preaviso) fue si los mismos podían correr en simultáneo o era sucesivos (cuestión que ni la norma originaria ni la actual clarifican). En síntesis, el interrogante para el locatario sería si debe esperar el transcurso de los 6 primeros meses de locación para ejercer este derecho y notificar en forma fehaciente su voluntad con la antelación del mes requerido (con lo cual en los hechos podrá resolver el contrato sólo al séptimo mes) o los plazos pueden correr en paralelo y al quinto mes notificar su voluntad resolutiva, la que podrá ejercer sin inconvenientes al sexto mes.

Tanto la doctrina como la jurisprudencia[15] han resuelto el interrogante interpretando el fin último de la norma y considerando por tanto que la voluntad del legislador es asegurar un mínimo de 6 meses de vigencia del contrato de locación y no de siete, razón por la cual los plazos determinados en el punto b y c puede correr en paralelo. Sin perjuicio de lamentar la ausencia de aclaración expresa por parte de la norma en tal sentido, entendemos que nada obsta a que adoptemos en mismo criterio ante la “nueva” solución legal,

Asimismo, resulta relevante destacar que el plazo de un mes de preaviso es un plazo mínimo (téngase presente la referencia de la norma a “al menos” un mes) ya que nada obsta a que el locatario informe su voluntad de resolver con mayor anticipación, lo que naturalmente redundará en beneficio para el locador, quien contará con un término más extenso para procurar reingresar su bien al mercado.

D) Se abone una indemnización tarifada al locador debido a la resolución anticipada.

La norma determina la obligación de indemnizar los daños que la resolución anticipada le genera al locador (justamente tutelando su derecho de propiedad) a través de dos tarifas ya predeterminadas cuyo monto se relaciona con el tiempo de ejecución del contrato, considerando de manera razonable que a mayor plazo de ejecución el daño es menor y por lo tanto también la tarifa a abonar.

Naturalmente, al referir a un supuesto de indemnización tarifada no se requiere invocar o acreditar daños por parte del locador (quien de sufrir mayores a los que se le compensan nada podrá reclamar) ni podrá el locatario pretender abonar una suma menor a la que impone la norma escudándose en la ausencia o cuantificación menor de perjuicios por parte del locador. De esta forma el perjuicio se presume, y consiste en haberse quebrado las expectativas patrimoniales del locador y eventualmente el plazo que quedará el bien desocupado y, por tanto, sin generar ingresos[16].

Conforme lo expuesto, si la resolución se ejerce durante el primer año de contrato deberá abonarse el equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble, debiendo abonarse un mes si la opción se ejercita con posterioridad al año. Siendo la disposición de orden público consideramos que los valores determinados por la norma no pueden ser objeto de modificación (ni en más ni en menos) por pacto expreso de las partes.

Sin embargo, en algunos supuestos la cuantificación del monto indemnizatorio puede resultar un tanto dificultosa. Destacan Hernández y Frustagli que, ante el cado de locaciones en que el canon no se haya pactado mensualmente (generalmente locaciones con destino económico), será necesario distribuir el monto total convenido por períodos mensuales a los fines de determinar el quantum de la indemnización[17]. Propugnamos también tal solución ante el supuesto de cánones escalonados donde no podrá determinarse la indemnización en razón del canon vigente al momento del ejercicio del derecho resolutorio, sino que deberá meritarse todo el negocio en su conjunto, especialmente ya que tal es el sentido de la indemnización, reparar la extinción anticipada de la relación, ponderando el negocio en su totalidad.

Disiente con esta solución Leiva Fernández, quien sostiene que la referencia temporal de pago al momento de abandonar el inmueble remite al valor que se devenga en ese instante, considerando que la manera de calcular una indemnización es conforme el valor más cercano a su pago[18]. Nos permitimos discrepar, entendiendo que la referencia indica el momento en el que debe abonarse, pero el que el quantum debe vincularse con toda la vida (real e hipotética) del negocio celebrado, conforme los fundamentos que ya hemos vertido.

Ahora bien, tales son las soluciones ante un precio determinado (sea a través de una suma fija, escalonada o periódica por igual suma), pero si el precio se ha pactado como determinable la definición del quantum indemnizatorio podría suscitar inconvenientes. Tal es el supuesto donde, conforme las reglas de la compraventa (que se aplican subsidiariamente), se deja librada la fijación del valor a, por ejemplo, el que tenga otra cosa cierta (el equivalente a 10.000 tazas de café -en el caso de un bar- o a 1.000 lts. de nafta -al locar una estación de servicio-). En este supuesto las opciones son tres: a) promediar los cánones ya devengados y definir el valor mensual; b) tomar el valor del último mes abonado y; c) establecer una cuantificación ponderando (estimativamente) la totalidad de la ejecución del contrato. Entendemos que si bien la última opción es la que menos certidumbre otorga y la que mayores conflictos puede generar (ya que se hacen estimaciones a futuro entrando en el campo de la especulación o la chance), que es justamente lo que la norma pretende evitar, es la que se evidencia como la más justa en el caso concreto, considerando justamente cuál es el fin de indemnización que se otorga (subsanar el incumplimiento parcial de dicho contrato).

Otra cuestión a analizar es la relativa al llamado “uso de la opción resolutoria” El texto legal toma esa referencia como parámetro temporal para definir si ya ha transcurrido, o no, el año de vigencia de la relación locativa. ¿Qué debemos entender por ello?, ¿cuándo se efectúa la notificación fehacientemente de la voluntad de resolver o cuándo se abandona la propiedad? Técnicamente resulta indudable que el ejercicio de la opción se produce al momento de manifestar el locatario su voluntad de resolver, disparando el mecanismo establecido por la norma al notificar fehacientemente dicha intención al locador, situación que podría generar conflictos cuando se notifica antes del año y se desocupa el bien con posterioridad al mismo.

Ahora bien, si se indaga en la intención de la norma y en las razones de las diferencias de tarifas determinadas (mayor o menor plazo de cumplimiento del contrato) claramente debe concluirse que lo relevante no es el momento de la notificación fehaciente sino la fecha de desocupación del bien (pauta que expresamente recepta la norma para definir el momento del pago), debiendo abonarse el equivalente a un mes de alquiler cuando dicha desocupación se produzca con posterioridad al año, y un mes y medio si se produce antes, independientemente de cuándo fuere notificada. Recordemos en tal sentido que nada obsta a que la notificación se efectúe en un plazo mayor al de un mes, beneficiando así al locador ya que le da más tiempo para reincorporar el bien al mercado, no resultando por tanto razonable que, en razón de esa pauta, se perjudique al locatario diligente que anoticia su decisión con la mayor antelación que pueda.

Cabe destacar que este último recaudo (pago de una indemnización tarifada) no podrá aplicarse cuando el contrato de locación inmobiliaria tengo por destino vivienda y el preaviso de realice con una anticipación de tres meses o más (cuestión que analizaremos más adelante).

II.- a.1.ii) Locaciones inmobiliarias del art. 1199 CCyC.

En su segundo inciso la norma replica la solución anterior, señalando que en los casos del art. 1199 CCyC podrá ejercerse la opción de la resolución anticipada abonando al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

La forma en que se redacta este segundo supuesto evidencia claramente su vinculación o relación con el primero, sin embargo, los recaudos que demanda en uno u otro caso no son los mismos.

A) Locación celebrada sobre un inmueble independientemente de su destino.

En primer lugar, resulta indudable que el ámbito de aplicación continúa siendo las locaciones inmobiliarias (independientemente de su destino). Y es que, aun cuando no hay una referencia expresa a las mismas (a diferencia del inciso anterior), al referir la norma a los casos del art. 1199 CCyC remite a los supuestos de excepción del plazo mínimo legal que allí se regulan (comprensivo de diferentes situaciones y destinos), supuestos que, al igual que el referido plazo mínimo, se aplican sólo a las locaciones inmobiliarias.

B) Ejecución del contrato por mínimo de 6 meses.

Como destaca claramente Leiva Fernández, no podemos exigir la configuración de este recaudo, especialmente dado que, en muchas situaciones, al encontrarnos ante supuestos de excepción de plazos mínimos, el contrato en su totalidad puede plantear un plazo de ejecución sensiblemente menor[19].

C) Se notifique fehacientemente su voluntad de resolver al locador con al menos un mes de anticipación.

La necesidad de la notificación fehaciente a los fines del ejercicio de la resolución anticipada deviene necesaria por lógica y a fin de que el locatario pueda acreditar que la ejecutado dicha facultad. Ahora bien, la exigencia del preaviso de un mes de anticipación no va a poder ser exigible debido a los breves plazos por lo que usualmente se celebra este tipo de contratos.

Sin embargo, y conforme el deber de colaboración de las partes dentro del contrato y del principio de Buena Fe (art. 9 CCyC) entendemos que corresponde preavisar (recordemos que tal exigencia se consideraba implícita aún en el régimen del CCyC, donde el recaudo había sido omitido por la norma[20]).

No debemos dejar de recordar que a mayor lapso de preaviso se minimizan más los eventuales daños que sufre el locador por la extinción anticipada, así como que a mayor plazo de ejecución del contrato dichos daños también se verán sensiblemente reducidos. Con ello queremos significar que el locatario deberá informar cuanto antes su voluntad de resolver, pudiendo determinarse si la facultad del preaviso se ha ejercido abusivamente tomando como parámetros el plazo legal del inciso anterior (un mes), el plazo pendiente de ejecución del contrato y el período de tiempo transcurrido entre que el locatario tuvo conocimiento o tomó la decisión de resolver y lo notificó.

D) Pago de una indemnización tarifada al locador.

En este supuesto la misma se cuantifica en dos meses. El parámetro ha sido criticado por algunos autores, sosteniendo que debería referir a dos períodos y no dos meses ya que en numerosas situaciones el canon abonado no llegue siquiera a un mes (vg. locación por un período vacacional), no resultado posible pagar más por restituir la tenencia que por usarla, lo que torna inaplicable la solución[21].  

En realidad, consideramos que la intención del legislador ha sido otra y adherimos a quienes han calificado la cifra como razonable en el entendimiento que se procura desalentar el ejercicio de la opción, dado lo elevado de la indemnización tarifada en contraste con el plazo del contrato[22].

A los fines de la cuantificación de los dos meses eventuales cánones locativos variables o únicos por todo el período) nos remitimos a lo ya analizado en el inciso anterior

II.- a.2) La verdadera novedad en materia de resolución anticipada: ¿un beneficio para el locatario?

Nos interesa ahora ahondar la excepción planteada dentro del inciso primero de la norma vinculada con los supuestos de locaciones inmobiliarias dentro del plazo mínimo legal que tienen por destino vivienda. En dicho supuesto ante el ejercicio de la opción resolutoria por parte del locatario, si el preaviso que demanda la norma se realiza con una anticipación de tres meses o más y transcurren (naturalmente[23]) al menos seis meses de contrato, no corresponde abonar indemnización alguna. Varias son las consideraciones que ameritan esa modificación, verdaderamente novedosa en la materia.

En primer lugar, la exigencia de un destino específico ha evidenciado en el pasado (cuando se la demandaba para determinar diferentes plazos mínimos en materia locativa) ciertos inconvenientes en la práctica, especialmente ante situaciones de hecho que aglutinaban o congregaban más de un destino en el mismo bien, el llamado destino múltiple o mixto. ¿Cómo resolver la cuestión en ese caso? ¿Se toma el destino principal de la cosa como el que prevalece? ¿Y cómo se define cuál es el destino principal, por metros cuadrados, por cantidad de habitaciones, por sujetos que ocupan el bien -más familiares que empleados- etc.?

No debemos dejar de considerar que no es inusual que este tipo de contratos se celebre por adhesión, determinando su contenido la parte fuerte del mismo, que en el caso es el locador (o a veces el corredor inmobiliario que lo asiste). Con ello queremos significar que nada impedirá al locador determinar un destino diferente al real al inmueble o, al menos, proponer en los papeles un destino mixto aseverando quizás que el destino principal es distinto del de vivienda, supuestos de simulación que pretenderán tornar ilusorio el derecho que esta norma consagra a favor del locatario, cuestión sobre la que los operadores del derecho deberemos estar atentos.

Asimismo, y sin desconocer que el derecho a la vivienda cuenta con tutela constitucional, ¿acaso la constitución no ampara también el ejercicio del comercio y de la industria? ¿Por qué en estos supuestos no puede el locatario también gozar de este derecho si ejerce el preaviso con la antelación de tres meses? ¿Y qué decir de entidades locatarias de bien público (fundaciones, asociaciones, clubes del barrio, etc.)? ¿Puede llegar a plantearse un supuesto de violación de la igualdad ante la ley -art. 16 CN-?

Otra cuestión para ponderar es la eventual práctica abusiva en que puede incurrir el locador ante esta situación, estableciendo un canon locativo escalonado, donde los valores correspondientes a los seis primeros meses abarquen o pretendan comprender la gran parte del negocio celebrado, en el temor que el locatario abandone el contrato a través de este mecanismo transcurrido dicho plazo. Y es que, la solución que propugna norma pude llevar a un resultado práctico diferente al buscado[24], ya que en la realidad del negocio jurídico configurado pareciera que los plazos mínimos legales se reducen de 3 años (art. 1198 CCyC) a tan sólo seis meses (todo sujeto a la discrecionalidad del locatario con destino a vivienda).

Naturalmente esta cuestión quedará sujeta a cada supuesto de hecho, donde corresponderá que sea analizada, pudiendo recurrirse a la figura del abuso de derecho y/o de la posición dominante por parte del locador para replantear la cuestión (arts. 10 y 11 CCyC), entre otros institutos.

También suscita interrogantes el planteo de dos plazos diferentes, el de tres meses del preaviso y el de 6 meses de ejecución mínima del contrato, cuestión que ya hemos analizado anteriormente y a la que nos remitimos, considerando que los plazos de la norma corren en paralelo, no debiendo considerárselos sucesivos.

Finalmente, quien puede ejercer abusivamente otro derecho es el locatario, el cual, ante un supuesto de mercado depreciado con poca demandada y mucha oferta, burlando a través de este mecanismo el plazo mínimo legal, puede buscar periódicamente una nueva vivienda que locar ante una depreciación en el valor de los cánones.

Como vemos los eventuales conflictos que eventualmente generará esta excepción son variados, limitándonos en estas líneas a enunciar los que consideramos más relevantes. La nueva solución que propugna el legislador no termina de convencernos ya que entendemos que, más allá de las buenas intenciones de la norma, puede llegar a configurar una nueva serie de abusos o cuestionamientos en la relación, cuando contábamos con un mecanismo de resolución anticipada que se desarrollaba en el mercado sin mayores controversias.

Esperamos equivocarnos.

II.- b) La renovación del contrato: otra novedad con pros y contras.

El nuevo texto legal incorpora el flamante art. 1221 bis CCyC dentro de la Sección Sexta del Capítulo 4 del Título IV del CCyC, la que regula la extinción del contrato de locación[25].

Básicamente la disposición determina que en las locaciones inmobiliarias con destino a vivienda (tal es la terminología apropiada, aunque la norma refiere a “los contratos de inmuebles destinado a vivienda”[26]), durante el transcurso de los últimos tres meses de relación locativa cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola fehacientemente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor de quince días corridos. Plantea seguidamente que en caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.

Nuevamente no encontramos ante una situación particular de tutela, plagada de buenas intenciones por parte del legislador, aunque con numerosos claroscuros que resolver.

II.- b.1) La libertad de contratar y la renovación del contrato, una breve reflexión preliminar.

Podemos advertir la existencia de soluciones similares a la planteada en la parte general ante la inminente finalización de la relación. De esta forma, el art. 1011 CCyC determina que, en los contratos de larga duración la parte que decide la rescisión debe dar a la otra la oportunidad razonable de renegociar de buena fe, sin incurrir en ejercicio abusivo de los derechos[27].

Ahora bien, aun cuando consideramos que la renovación o renegociación del negocio puede configurarse como una herramienta de valía para conservar el contrato y/o prevenir daños y/o readecuar el vínculo a la nueva realidad del mercado[28], su exigencia a través de una norma no puede sino plantearse como una obligación de medios, a fin de no violar el principio de la libertad de contratar (considerado como uno de los derechos implícitos en nuestra constitución[29]); razón por la cual la imposición de una eventual sanción al locador en forma incausada (consistente en la posibilidad de una resolución anticipada sin pago de indemnización tarifada) no nos termina de convencer, a diferencia del caso de silencio o de renuencia a renovar el contrato en forma injustificada.

De esta forma, dado que el locador está en una mejor posición y puede extender hasta los últimos días del plazo la renovación del contrato, especulando con la necesidad de vivienda del locatario para obtener un mejor precio, resulta razonable que con la debida antelación se imponga la obligación de renegociar/renovar el contrato, aunque, la imposición de la sanción propuesta se evidencia como irrazonable (al menos ante la frustración incausada de dicha renegociación/renovación).

Cabe recordar que justamente en esta materia (locación inmobiliaria con destino a vivienda) la injerencia del Estado ha sido profusa y prolongada en muchas ocasiones, afectando justamente libertades como la que reseñamos y avalada por la jurisprudencia en razón de los intereses en juego[30]. Esta situación llevó en su momento a la sanción de la Ley Nº 21.342 que en su art. 6 (aún vigente[31]) determinara que “El Estado garantiza la libertad de contratación y el ejercicio regular de los derechos de los contratantes en las locaciones iniciadas o que se inicien a partir del 1 de enero de 1974. Las condiciones pactadas entre locadores y locatarios no serán alteradas por el poder público ni este aplicará medidas en relación con las locaciones urbanas que deban ser cumplidas a expensas de una sola de las partes”. Naturalmente la sanción de la presente norma, en caso de colisionar con la que estamos citando deberá llevar al operador jurídico a la solución más justa para el caso concreto (diálogo de fuentes).

En síntesis, propugnamos y aplaudimos la imposición de una renegociación/renovación del contrato de locación, sin embargo, no podemos menos que mirar con cierto recelo el hecho de que, en caso que dicho proceso fracase incausadamente y/o en forma objetiva (o sea, sin responsabilidad de ninguna de las partes) se impongan sanciones al locador (la extinción anticipada del contrato sin indemnización alguna para éste). En este sentido Alejandro Borda, yendo un poco más allá entiende que la sanción carece de toda justificación y constituye una clara afectación del derecho de propiedad, que ostenta categoría constitucional y que expresamente ha reconocido el art. 965 del Código Civil y Comercial cuando dispone que los derechos resultantes de los contratos integran el derecho de propiedad del contratante[32].

Naturalmente estamos planteando una situación hipotética que deberá ponderarse en cada caso concreto, tomando muy especialmente como referencia los valores de mercado existentes a ese momento ya que, por ejemplo, de haberse producido un gran incremento en el monto de los cánones locativos quizás sea el locador el interesado en que el locatario abandone la propiedad, aun resintiendo los últimos tres meses de alquiler. De esta forma, la situación planteada deberá analizarse en cada caso concreto, teniendo como norte el ejercicio razonable y prudente de los derechos otorgados. Ahora bien, en dicho espíritu la imposición de una sanción para una de las partes no deviene, a nuestro entender, apropiada.

II.- b.2) Un sucinto análisis del texto legal.

Efectuada esta preliminar aclaración baste simplemente enunciar algunas consideraciones relativas al texto de la norma.

En primer lugar, cabe destacar nuevamente la referencia las locaciones inmobiliarias con destino a vivienda, y las cuestiones ya analizadas en relación a esta cuestión, especialmente ante supuestos de destinos mixtos (y que enunciáramos precedentemente).

Otra cuestión, que ya ha sido materia de análisis por mejores voces que la nuestra, es la relacionada con el término empleado por la norma, ¿qué debe entenderse por renovación del contrato? ¿Es un nuevo acuerdo, es una extensión o prórroga del anterior? La cuestión no resulta baladí si consideramos la necesidad de aplicar o no determinadas normas imperativas en materia locativa, como por ejemplo el cumplimiento de los plazos mínimos legales, etc., la generación de nuevos gastos, etc. [33]

Siguiendo la mayoría de los autores consideramos que, cumplimentado plenamente el primer contrato locativo, si la relación continúa ininterrumpidamente, sea renegociación, renovación, prórroga o actos similares, los presupuestos mínimos ya han sido cumplimentados plenamente y por tanto ya no resultan exigibles[34].

Sin perjuicio de lo expuesto, y conforme lo establecidos en el art. 1225 CCyC[35] resulta recomendable que en el proceso de renegociación/renovación del contrato de locación intervenga (en caso de existir) el garante de la relación o, en su defecto, se constituyan nuevos garantes.

Asimismo, la imposición legal de una obligación de renegociar o renovar un contrato debe regularse (no en la norma sino en el contrato mismo), considerando especialmente que estamos en presencia de una obligación de medios. De esta forma deberá preverse con el mayor detalle posible todo aquello que el texto legal omite (texto que se limita a determinar cómo notificar esa voluntad de renegociar, en qué plazo, cuál es el objeto y cuál el resultado del fracaso de la renegociación). De esta forma y dado lo escueto de los plazos previstos se sugiere definir la modalidad de renegociación (personalmente, a través de apoderados, etc.), la periodicidad de encuentros (cada dos días, etc.), los aspectos más relevantes de la misma (vg. plazos, precios, garantías, etc.), la posibilidad de mantener determinados aspectos como en el contrato originario, salvo caso fortuito (vg. la distribución de los costos fiscales), etc. El espíritu de la regulación consensuada debe procurar allanar el camino de la renegociación/renovación de la mejor manera posible, ayudando a las partes a concentrarse en lo relevante del negocio ya que una cláusula genérica que remite a renegociar muchas veces más que una vía de solución se presenta como un nuevo conflicto[36].

Como ya hemos destacado, la norma en análisis contempla varias de estas cuestiones, pudiendo determinarse que algunas son indisponibles para las partes y que otras podrían interpretarse como un piso o base a partir de la cual pueden las partes ampliar sus términos. De esta forma, y siempre teniendo como norte la tutela al locatario, consideramos que nada impide que el proceso de renegociación/renovación se inicie antes, en cuyo caso el plazo de 15 días también podría llegar a extenderse (naturalmente una cuestión muy casuística a analizar en cada caso).

Sin perjuicio de esa profusa regulación (que entendemos recomendable dejar en manos de las partes en muchos de sus términos), algunas de las disposiciones no terminan de ser claras: se determina un plazo de 15 días corridos, aunque no se termina de entender si es para que las partes comiencen a acordar los términos de la renovación o si transcurrido dicho plazo debe arribarse a un resultado concreto. Del contexto del texto, donde seguidamente se determina la sanción al locador en caso de silencio o negativa a llegar a un acuerdo, pareciera inferirse que en esos (muchas veces breves) quince días debe definirse la suerte de los próximos 3 años de relación locativa.

Finalmente, resulta ineludible realizar una interacción entre esta disposición y su precedente (recién analizado): se plantea en este supuesto un nuevo caso de resolución anticipada, y sin requerimiento de indemnización alguna. De los recaudos de la norma precedente sólo se preserva la exigencia de una notificación fehaciente ya que evidentemente en este caso han transcurrido más de seis meses de contrato, no resulta razonable pretender que el ejercicio de la facultad resolutiva demande un preaviso de un mes de antelación (lo que implicará un perjuicio para el locatario y dado que no es más que una consecuencia legal de la conducta del locador -quien presumimos conoce la norma-) y, naturalmente, no se adeuda indemnización alguna.

En este último aspecto no podemos dejar de destacar que la solución legal, nuevamente, puede llevar a la imposición de términos contractuales por parte del locador que evidencien otra modalidad de práctica abusiva. En tal sentido, ante el riesgo de perder el pago de los últimos tres meses de canon locativo, a través de la modalidad de la determinación de cánones escalonados bien podrá “acordarse” que el monto a percibir por estos períodos sea sensiblemente inferior a los anteriores, trasladando así en cabeza del locatario (que es justamente lo que la norma pretende evitar) el riesgo que se le impone (extinción anticipada de la relación sin indemnización alguna).

Sólo resta preguntarnos si, configurada la situación de hecho, la norma resulta aplicable a los supuestos del art. 1199 CCyC. De un preliminar análisis nos permitimos responder en sentido negativo, el sentido de esta disposición pretende tutelar locaciones inmobiliarias con destino a vivienda comprendidas dentro de los plazos mínimos legales, no hubiera estado demás aclararlo.

Hasta aquí nuestras preliminares consideraciones.

III. Síntesis conclusiva [arriba] 

1) La regulación del contrato de locación se enmarca en lo que se ha dado a llamar microsistema jurídico, constituido por un conjunto de regulaciones con soluciones y reglas especiales que muchas veces difieren de las propias del derecho común, en aras de la tutela de quien se considera el débil jurídico de la relación: el locatario.

2) Usualmente dichos microsistemas se enmarcan en un contexto de orden público económico de protección, lo que evita que la autonomía de la voluntad (usualmente ejercida sólo por la parte fuerte de la relación) pueda a través de acuerdos particulares burlar dicha regulación.

3) Sin perjuicio de lo expuesto, dicho microsistema interactúa y se vincula en una función dialógica con todo el derecho común, así como con otros microsistemas, debiendo tomarse como norte para resolver los conflictos que se susciten los principios constitucionales y los tratados de derechos humanos en los que la República sea parte.

En este aspecto usualmente entraran en un supuesto conflictos dos derechos constitucionales de relevancia: el derecho a una vivienda digna por parte del locatario y el derecho de propiedad o al crédito en cabeza del locador, debiendo en primer lugar el legislador (así como todos los demás operadores jurídicos) lograr una justa y equilibrada ponderación de éstos.

4) La nueva regulación vinculada a la resolución anticipada mantiene en líneas generales las normas dispuestas por el CCyC, recuperando el recaudo del preaviso que se había derogado e incorporando, bajo determinados presupuestos, un supuesto de resolución incausada en la que el locatario no deberá abonar indemnización alguna al locador.

De esta manera:

4.a) Sólo el locatario de un bien inmueble puede resolver anticipadamente el contrato y conforme el procedimiento y/o reglamentación que determina la norma.

4.b) Dentro de dicho régimen se evidencian algunas cuestiones que no encuentran respuesta concreta en la norma, evidenciándose así la necesidad de recurrir a la vía dialógica que ya reseñáramos.

En tal sentido, y destacando las cuestiones más relevantes debe considerarse que:

i.- los plazos establecidos en el art. 1221 inc. a del CCyC son simultáneos y no sucesivos;

ii.- la indemnización tarifada que prevé la norma (art. 1221 CCyC) debe determinarse proyectado y ponderando toda la vida del contrato, la efectivamente cumplimentada y la hipotética o futura que la resolución frustró, pauta de relevancia ante locaciones en las que el canon no se pactó mensualmente, escalonadas o aquellas en las que es precio es determinable y;

iii.- a los fines de la determinación del quantum indemnizatorio el plazo anual que plantea la norma debe vincularse con el momento de abandono del bien y no de notificación de la voluntad de resolver;

5) Admite la nueva norma un supuesto de resolución anticipada que, bajo determinados recaudos, permite al locatario de un bien inmueble destinado a vivienda extinguir la relación sin abonar indemnización alguna transcurridos los 6 primeros meses de vigencia del contrato.

La excepcional facultad parece darse de bruces con los recaudos planteados al determinar los plazos mínimos de ley, plazos que justamente esta norma extiende de dos a tres años, evidenciando cierta incongruencia en su contenido.

Asimismo, el legislador, en la intención de generar un beneficio a favor del locatario, bajo determinadas circunstancias podría estar exponiéndolo a nuevas prácticas abusivas por parte del sujeto poderoso de la relación, produciéndose así el efecto contrario al buscado y, por tanto, incrementando el desequilibrio que caracteriza a este tipo de contratos.

6) Resulta auspiciosa la imposición de renovación y/o renegociación del contrato de locación inmobiliaria con destino a vivienda que propone el art. 1221 bis CCyC en relación a los contratos comprendidos en el art. 1198 CCyC, sin embargo, y en el entendimiento que la renovación y/o renegociación debe configurarse en el ámbito de las obligaciones de medios la imposición de sanciones incausadas a una de las partes del contrato en razón de no arribarse al objetivo planteado se evidencia como inapropiada.

Hasta aquí nuestras breves reflexiones las que, como señaláramos al comienzo, esperamos actúen como disparadores para que nuevas y mejores voces se aboquen a esta temática, procurando soluciones más justas y concretas a los eventuales conflictos que se susciten.

Notas [arriba] 

[1] Juez civil y comercial; magíster en Derecho Empresario (Universidad Austral), especialista en Derecho de Daños (UCA); director en la carrera de Especialización en la Magistratura (UCA), director del Instituto de Derecho Privado del Colegio de Magistrados y Funcionarios del Poder Judicial de Santa Fe; miembro del Instituto Argentino de Defensa del Consumidor; profesor ordinario de Derecho del Consumidor y de Contratos Civiles y Comerciales Parte General y Especial (UCA).
[2] Hemos tomado el concepto de Nicolau, quien enuncia entre los diferentes microsistemas que se configuran en nuestro derecho el del locatario, el del consumidor, el del dañado, el del asegurado, etc. (NICOLAU, Noemí L., La tensión entre el sistema y el microsistema en el Derecho Privado, en Revista de Estudios del Centro, Ed. Universidad Nacional de Rosario, Facultad de Derecho, Centro de Investigaciones de Derecho Civil, 1997, nro. 2, p. 80).
[3] Adviértase en este sentido que la nota de la Comisión que eleva el proyecto de ley al Senado, entre los antecedentes de la norma destaca el proyecto de ley sobre defensa de las inquilinas e inquilinos defensa de las inquilinas e inquilinos.
[4] HERNANDEZ, Carlos A. y FRUSTAGLI, Sandra A.; “Contratos en el Código Civil y Comercial de la Nación”, Noemí L. Nicolau y Carlos A. Hernández -directores-; Ed. La Ley, 2016, Bs. As., p. 626.
[5] Si bien excede la temática de estas líneas, y seguramente será abordado en esta obra por mejores plumas, uno de los principales conflictos que puede suscitarse en esta materia refiere al derecho de propiedad del locador y el derecho a la vivienda del locatario, ambos consagrados expresamente en nuestra constitución (arts. 14 bs y 17), debiendo buscarse un razonable equilibrio entre la tutela de los locatarios y el crédito de los locadores.
[6] HERNANDEZ, Carlos A. y FRUSTAGLI, Sandra A.; “Contratos en el Código Civil y Comercial de la Nación”, Noemí L. Nicolau y Carlos A. Hernández -directores-; Ed. La Ley, 2016, Bs. As., p. 639.
[7] LEIVA FERNANDEZ, Luis F. P.; “Código Civil y Comercial Comentado. Tomo VI”, Jorge H. Alterini -director-, Ed. La Ley, 2da. Edición, Bs. As., 2016, p. 301/2.
[8] Supuesto que admite expresamente el art. 1089 CCyC.
[9] HERNANDEZ, Carlos A. y FRUSTAGLI, Sandra A.; “Contratos en el Código Civil y Comercial de la Nación”, Noemí L. Nicolau y Carlos A. Hernández -directores-; Ed. La Ley, 2016, Bs. As., p. 663.
[10] Lo reseñado no implica desconocer la existencia de otros institutos de la parte general que podrían adecuarse al supuesto de hecho, tales podrían ser la frustración del fin del contrato, la suspensión de sus efectos, etc. Sin embargo, en algunas ocasiones la aplicación de éstos puede llevar a conflictos o dificultades ante la negativa de la contraparte a reconocer los hechos invocados y/o la imposibilidad de acreditar los extremos que se plantean, es por ello que la posibilidad de recurrir a la resolución incausada puede resultar una opción más económica y práctica ya que evita controversias y tarifa una eventual indemnización que puede percibir el locador (LEIVA FERNANDEZ, Luis F. P.; “Código Civil y Comercial Comentado. Tomo VI”, Jorge H. Alterini -director-, Ed. La Ley, 2da. Edición, Bs. As., 2016, p. 381).
[11] Si bien hoy el planteo ya deviene abstracto no podemos dejar de preguntarnos, si la intención era tutelar el acceso a la vivienda, por qué limitarlo a bienes inmuebles cuando nada obsta a que se alquile una vivienda móvil (o mueble). En este sentido cabe destacar que otros artículos de la ley que estamos comentando (por ej. el 13) refieren, con un mejor alcance a nuestro entender, a locaciones habitacionales.
[12] LEIVA FERNANDEZ, Luis F. P.; “Código Civil y Comercial Comentado. Tomo VI”, Jorge H. Alterini -director-, Ed. La Ley, 2da. Edición, Bs. As., 2016, p. 302.
[13] BORDA, Alejandro; “El inquietante proyecto de ley de locaciones urbanas”, LL 2017-B, 720.
[14] KRIEGER, Walter F., "Código Civil y Comercial", Dir.: Lidia Garrido Cordobera, Alejandro Borda y Pascual E. Alferillo, Ed. Astrea, 2015, t. II, p. 497.
[15] CAIVANO, Roque J.; “La resolución anticipada del contrato de locación comercial”, LL 1992-C, 1.
[16] LEIVA FERNANDEZ, Luis F. P.; “Código Civil y Comercial Comentado. Tomo VI”, Jorge H. Alterini -director-, Ed. La Ley, 2da. Edición, Bs. As., 2016, p. 381/2.
[17] HERNANDEZ, Carlos A. y FRUSTAGLI, Sandra A.; “Contratos en el Código Civil y Comercial de la Nación”, Noemí L. Nicolau y Carlos A. Hernández -directores-; Ed. La Ley, 2016, Bs. As., p. 663.
Si recordamos que esta facultad se admite únicamente en lo locación inmobiliaria la hipótesis planteada pareciera contradecirse con el art. 1208 CCyC, norma que dispone que “A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual”. Sin embargo, siendo la disposición supletoria (a falta de disposición), cabría la hipótesis que los autores reseñan.
[18] LEIVA FERNANDEZ, Luis F. P.; “Código Civil y Comercial Comentado. Tomo VI”, Jorge H. Alterini -director-, Ed. La Ley, 2da. Edición, Bs. As., 2016, p. 382/3.
[19] LEIVA FERNANDEZ, Luis F. P.; “Código Civil y Comercial Comentado. Tomo VI”, Jorge H. Alterini -director-, Ed. La Ley, 2da. Edición, Bs. As., 2016, p. 383.
[20] KRIEGER, Walter F., "Código Civil y Comercial", Dir.: Lidia Garrido Cordobera, Alejandro Borda y Pascual E. Alferillo, Ed. Astrea, 2015, t. II, p. 497.
[21] LEIVA FERNANDEZ, Luis F. P.; “Código Civil y Comercial Comentado. Tomo VI”, Jorge H. Alterini -director-, Ed. La Ley, 2da. Edición, Bs. As., 2016, p. 383 y BORDA, Alejandro; “El inquietante proyecto de ley de locaciones urbanas”, LL 2017-B, 720.
[22] HERNANDEZ, Carlos A. y FRUSTAGLI, Sandra A.; “Contratos en el Código Civil y Comercial de la Nación”, Noemí L. Nicolau y Carlos A. Hernández -directores-; Ed. La Ley, 2016, Bs. As., p. 663.
[23] Se destaca la obviedad vinculada a los seis meses porque es la norma la que lo hace.
[24] Es evidente que la intención el legislador ha sido amparar al locatario con destino a vivienda, permitiéndole una salida si bien no más rápida sí más económica del contrato ante la posibilidad de una mejor oferta (no sólo locativa, sino más bien vinculada con la problemática habitacional).
[25] Pareciera que metodológicamente la incorporación en esta sección es inapropiada (dado que la norma refiere a la renovación el contrato y sin embargo se adiciona en materia de extinción), resultando recomendable incorporarla al regular el plazo de la locación (ya que impone una obligación en los 3 últimos meses de la relación locativa), Sin embargo, dado que se vincula con la posibilidad de la continuación del vínculo o su terminación podría admitirse dentro de la presente Sección.
[26] Lo que en una interpretación literal abarcaría, por ej. el leasing y hasta la compraventa.
[27] Destaca las similitudes y diferencias LEIVA FERNANDEZ, Luis F. P. en “Cien años de un fracaso reiterado. El reciente proyecto de ley de alquileres. Soup again” LL 2019-F, 1025.
[28] GALDÓS, Jorge M., La tutela preventiva del coronavirus en el Código Civil y Comercial de la Nación, La Ley 07/04/2020, p. 1, Cita Online: AR/DOC/951/2020. El autor ha reafirmado su postura en clase abierta del 20 de mayo de 2020, en el marco de la Carrera de Especialización de Derecho de Daños de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional de Tucumán.
[29] BIDART CAMPOS; Germán; “Tratado elemental de Derecho Constitucional Argentino”, Tomo 1, Ed. Ediar, p. 298.
[30] Destaca el autor precedentemente citado que la CSJN ha entendido que la grave perturbación económica y social ha, por ejemplo, legitimado la reducción temporal del alquileres y la prórroga de contratos de locación (BIDART CAMPOS; Germán; “Tratado elemental de Derecho Constitucional Argentino”, Tomo 1, Ed. Ediar, p. 47).
[31] LEIVA FERNANDEZ, Luis F. P.; “Código Civil y Comercial Comentado. Tomo VI”, Jorge H. Alterini -director-, Ed. La Ley, 2da. Edición, Bs. As., 2016, p. 223.
[32] BORDA, Alejandro; “El inquietante proyecto de ley de locaciones urbanas”, LL 2017-B, 720.
[33] LEIVA FERNANDEZ, Luis F. P.; “Un desacertado proyecto de reformas al Código Civil y Comercial”, LL 2017-B, 726.
[34] HERNANDEZ, Carlos A. y FRUSTAGLI, Sandra A.; “Contratos en el Código Civil y Comercial de la Nación”, Noemí L. Nicolau y Carlos A. Hernández -directores-; Ed. La Ley, 2016, Bs. As., p. 639 y LEIVA FERNANDEZ, Luis F. P.; “Código Civil y Comercial Comentado. Tomo VI”, Jorge H. Alterini -director-, Ed. La Ley, 2da. Edición, Bs. As., 2016, p. 301.
[35] Art. 1225 CCyC.- Caducidad de la fianza. Renovación. “Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación.
Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original”.
[36] QUAGLIA, Marcelo C., La renegociación del contrato: un breve análisis a la luz de las XIX Jornadas Nacionales de Derecho Civil, La Ley Litoral 2003 (setiembre), 903, Cita Online: AR/DOC/10793/2003.