La suspensión de lanzamientos en los tiempos de COVID-19

Por Manuel E. Rodríguez Juárez [1]

Introito [arriba] 

Una mañana nos levantamos y descubrimos que el mundo que conocíamos no estaba más. Un extraño virus llegado del oriente lo había cambiado todo. Las fronteras se cerraron, los aviones abandonaron los cielos, dejó de haber huellas en la arena, los automóviles dejaron de circular, las fábricas cerraron y los humanos nos encerramos en nuestros hogares.

Esto que parece un argumento de una película de ciencia ficción se convirtió en nuestra realidad cotidiana. Frente a la pandemia, declarada con fecha 11 de marzo por la Organización Mundial de la Salud OMS, el Estado Nacional d ictó el Decreto de Necesidad y Urgencia 297/20, ordenando a todas las personas que habitan el territorio nacional o se encuentren en él, a permanecer en aislamiento social, preventivo y obligatorio. También se estableció la prohibición de desplazarse por vías, rutas y espacios públicos.

Ello, sin duda, ha repercutido de manera muy negativa en la economía de cada ciudadano, con consecuencias que todavía son muy difíciles de evaluar y prever en estos momentos.

Uno de los tantos grupos afectados por esta paralización de la actividad económica en general es el de los inquilinos, quiénes al no generar ingresos se ven imposibilitados de cumplir con sus obligaciones con relación a los contratos de locación que han celebrado con anterioridad a esta situación de pandemia.

Esos incumplimientos contractuales, en el marco de un contrato de locación, otorga al locador la facultad de resolver el contrato por culpa del inquilino y solicitar su lanzamiento por vía judicial.

Ante esta posibilidad, el Estado nacional dictó el decreto 320 —DECNU 320 2020—, de fecha 29 de marzo del presente año. Sobre esta normativa habremos de referirnos en los párrafos siguientes.

La regulación de emergencia [arriba] 

La norma prescribe:

“Art. 1: Marco de Emergencia. El presente decreto se dicta en el marco de la emergencia pública en materia económica, financiera, fiscal, administrativa, previsional, tarifaria, energética, sanitaria y social establecida por la Ley Nº 27.541, la ampliación de la emergencia sanitaria dispuesta por el Decreto 260/20 y su modificatorio, lo dispuesto por el Decreto 297/20 y sus normas complementarias.

Art. 2. Suspensión de desalojos. Suspéndase en todo el territorio nacional, hasta el día 30 de setiembre del año en curso, la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles de los individualizados en el art. 9 del presente decreto, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras -en los términos del art. 1190 del CCCN-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere. "

Esta medida alcanzará también a los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de la entrada en vigencia del presente decreto.

Hasta el 30 se setiembre de este año quedan suspendidos los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia respectivos.

Art. 3. PRORROGA DE CONTRATOS. Porrógase, hasta el 30 de setiembre del corriente año, la vigencia de los contratos de locación de los inmuebles individualizados en el art. 9, cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo próximo pasado y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras -en los términos del art. 1190 del CCCN-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere, y para los contratos cuyo vencimiento esté previsto antes del 30 de setiembre de este año.

La referida prórroga también regirá para los contratos alcanzados por el art. 1218 del CCCN.

La parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado en este artículo. El ejercicio de cualquiera de estas opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la locadora con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de quince días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible.

En todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora.

Art. 4. CONGELAMIENTO DE PRECIO DE ALQUILERES. Dispónese, hasta el 30 de setiembre del año en curso, el congelamiento del precio de las locaciones de los contratos de locación de inmuebles contemplados en el art. 9. Durante la vigencia de esta medida se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del corriente año.

La misma norma regirá para la cuota mensual que deberá abonar la parte locataria cuando las partes hayan acordado un precio total del contrato.

Las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte locataria se regirán conforme lo acordado por las partes.

Art. 5. SUBSISTENCIA DE FIANZA. No resultarán de aplicación, hasta el 30 de setiembre del año en curso o hasta que venza la prórroga opcional prevista en el art. 3 tercer párrafo, el art. 1225 del CCCN ni las causales de extinción previstas en los incs. b y d del art. 1596 del CCCN.

Arto. 6. DEUDAS POR DIFERENCIA DE PRECIO. La diferencia que resultare entre el modo pactado contractualmente y el que corresponda pagar por aplicación del art. 4, deberá ser abonada por la parte locataria en, al menos tres cuotas y como máximo seis, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha de vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre del presente año, y junto con éste. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.

No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total cancelación, sin resultar de aplicación los arts. 1225 y 1596 del CCCN.

Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.

Art. 7. DEUDAS POR FALTA DE PAGO. Las deudas que pudieran generarse desde la fecha de entrada en vigencia del presente decreto y hasta el 30 de setiembre del año en curso, originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, deberán abonarse, en al menos tres cuotas y como máximo seis, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha de vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre del corriente año. Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a treinta días, que paga el Banco de la Nación Argentina. No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total cancelación, sin resultar de aplicación los arts. 1225 y 1596 del CCCN.

Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.

Durante el período previsto en el primer párrafo del presente artículo, no será de aplicación el inc. C del art. 1219 CCCN.

Art. 8. BANCARIZACIÓN. La parte locadora, dentro de los veinte días de entrada en vigencia del presente decreto, deberá comunicar a la parte locataria los datos necesarios para que este pueda, si así lo quisiera, realizar las transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para efectuar los pagos a los que está obligada.

Art. 9. CONTRATOS ALCANZADOS. Las medidas dispuestas en el presente decreto se aplicarán respecto de los siguientes contratos de locación.

1. De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.

2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.

3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.

4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.

5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen del monotributo, destinados a la prestación de servicios, comercio o a la industria.

6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.

7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas MIPYMES conforme lo dispuesto en la Ley 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de trabaja o Empresas recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social. INAES

Art. 10. EXCEPCIÓN.VULNERABILIDAD DEL LOCADOR. Quedan excluidos de lo dispuesto en el art. 4 del presente decreto los contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos.

Art. 11. EXCLUSIÓN. Quedan excluidos del presente decreto los contratos de arrendamiento y aparcería rural contemplados en la Ln 13.246 con las excepciones previstas en el art. 9 inc. 4, y los contratos de locación temporarios previstos en el art. 1199 CCCN.

Art. 12. MEDIACIÓN OBLIGATORIA. Suspéndase por el plazo de un año, a partir de la entrada en vigencia del presente decreto, la aplicación del art. 6 de la Ln 26.589, para los procesos de ejecución y desalojos regulados en este decreto.

Art. 13. Facúltase al poder ejecutivo nacional a prorrogar los plazos previstos en el presente decreto.

Art. 14. El presente decreto es de orden público.

Las razones dadas por el legislador [arriba] 

Entre los fundamentos esgrimidos por el Ejecutivo se señala que nos encontramos ante una emergencia sanitaria que obliga al gobierno a adoptar decisiones para paliar los efectos de las medidas restrictivas dispuestas, que afectan el consumo, la producción, la prestación de servicios y la actividad comercial, entre muchos otros efectos. Frente a ello el Estado debe velar por el derecho de los ciudadanos a la vivienda. La emergencia torna de muy difícil cumplimiento, para una importante cantidad de locatarios, hacer frente a sus obligaciones de pago del canon locativo, al ver afectados fuertemente sus ingresos. En ese contexto, dicho incumplimiento en el pago puede desembocar en el desalojo de la vivienda y ello agravaría aún más, la compleja situación que atraviesan y las condiciones sociales imperantes.

Además, la situación de aislamiento actual, hará más difícil la posibilidad de encontrar una nueva vivienda para alquilar.

El comentario a la norma [arriba] 

Nuestro país tiene una vasta y nefasta experiencia en materia de legislación de emergencia. Bajo el paraguas de la emergencia, el Estado nacional ha justificado un montón de atropellos a los derechos de los ciudadanos, y ha tratado de dar soluciones a sus políticas de endeudamiento y descontrol del gasto público, dictando normas transitorias de emergencia que luego quedaron por años.

Hoy, como en el cuento del pastor mentiroso, el lobo es real. Sin duda, la situación a nivel mundial puede considerarse de emergencia. De allí, que éste bastardeado mecanismo del Estado de dictar leyes de emergencia, deba ser hoy empleado, con suma cautela e inteligencia, porque —probablemente— la emergencia pase a ser la cotidianeidad en nuestras vidas.

Desgraciadamente, el legislador no aprende. Sigue cometiendo errores groseros, que con un poco de conocimiento jurídico podrían evitarse. Uno de ellos, a nuestro modesto entender, es incluir en la emergencia situaciones originadas con anterioridad. Así señala la norma en el art. 2, cuando ordena la suspensión de la ejecución de las sentencias judiciales que ordenan el desalojo por la causal de falta de pago, no importa la fecha en que se produjo el incumplimiento del locatario.

Porque, si no había emergencia cuando se inició el proceso y cuando se dictó sentencia, vamos a equiparar al incumplidor de mala fe, con el inquilino que, frente a la pandemia, se ve imposibilitado de abonar el alquiler. Ello crea una situación de inequidad. El legislador, debió suspender la ejecución de las sentencias dictadas en los juicios de desalojo por falta de pago, que se inicien, como consecuencia del incumplimiento del pago de alquileres a partir de la fecha de declaración de la emergencia sanitaria, 12 de marzo del corriente año. Así, los beneficiarios de la emergencia, serían los verdaderamente afectados por la pandemia, y no los incumplidores seriales, que ya habían sido condenados, en un proceso de largo trámite, y que el locador no pudo ejecutar por la suspensión de la actividad de los tribunales.

Otro error de la norma, es que parece trasladar toda la carga económica que produce esta situación de emergencia al locador. Me explico.

Si bien, el decreto en el artículo 10 excluye a los locadores que dependan del canon locativo para cubrir sus necesidades básicas, son ellos los que tienen la carga de la prueba de acreditar ese extremo, circunstancia que en nuestra regulación adjetiva, esto es, el trámite del juicio de desalojo, es muy difícil de producir porque se trata de un procedimiento declarativo abreviado, donde la prueba es muy limitada, y por tanto, el locador debería acudir a la vía incidental, que sería un incidente innominado, que tiene trámite de juicio abreviado, esto es, un proceso declarativo de conocimiento pleno, que es más amplio que el proceso principal donde se quiere hacer valer sus derechos. Además, no sabemos si la resolución que se dicte con relación a la excepción, será apelable ni qué efecto tendría la apelación, en su caso, en función de lo normado por el art. 515 del CPCC.

Es evidente, que lo que el legislador ha querido suspender es el lanzamiento, no el trámite del juicio de desalojo, por lo que, frente a la falta de pago, el locador tendrá derecho a iniciar el juicio de desalojo por falta de pago. Lo que quedará suspendido será la etapa de ejecución de sentencia con relación a lanzamiento del locatario.

En lo que respecta al congelamiento del canon locativo, en realidad no se trata de un congelamiento, sino de un diferimiento. Lo que queda congelado es la exigibilidad del aumento que contractualmente habían acordado, y no el precio de la locación. La diferencia deberá abonarse luego, en hasta seis cuotas, que pueden ir más allá de la vigencia del contrato de locación. Ello afecta la posición del fiador, que no participa de esa negociación, pero que queda obligado hasta la cancelación total del saldo, sin resultar de aplicación los arts. 1225 y 1596 del CCCN.

La fecha límite del congelamiento, evidentemente será modificada según la evolución de la pandemia, pues los efectos económicos de esta situación mundial, me parece que subsistirán por un buen tiempo. Será una crisis mundial, que difícilmente se solucione el 30 de setiembre como establece la norma.

Una de las cuestiones más problemáticas de interpretar, será sin duda, el alcance que le da el art. 2 a los beneficiarios que se encuentren en la tenencia del inmueble, pues no hace referencia únicamente al locatario, sino también a los sublocatarios, sin distinguir qué pasa en los contratos en dónde estaba prohibido la sub locación, ni señala la fecha de aquella, si debe ser anterior al presente decreto o basta con un contrato de sublocación de fecha posterior al incumplimiento, para frenar el lanzamiento. Eso puede prestarse a innumerables fraudes, contra el locador, ya que, yo inquilino incumplidor, decido subalquiler la propiedad, cobro la renta y me beneficio indebidamente, total, el subinquilino no podrá ser desalojado, y el único perjudicado en sus derechos resultará el locador.

Además, la situación del fiador se verá afectada, pues ha quedado obligado, más allá de la vigencia del contrato.

Otro aspecto, que perjudica también al locador, es la invitación que hace a las provincias de establecer la mediación obligatoria previa, cuando en nuestra provincia para ese tipo de juicios es voluntaria. Sabemos de los problemas que atraviesa la mediación obligatoria en la provincia, y la demora en finalizar el proceso de mediación. Ello le sumará un problema más a una de las partes del contrato, que parece cargar con todas las consecuencias negativas de la emergencia.

En conclusión, no es nuestra intención proteger los derechos del locador, sino acostumbrarnos a que las cargas de esta situación extraordinaria, deberán ser repartidas entre todos los actores de la sociedad, para paliar los efectos de los graves conflictos, que lamentablemente se avecinan.

[1] Docente Universidad Siglo 21. Director del Instituto de Derecho Procesal de la Universidad Siglo 21.