Las Asambleas de Consorcio de Propiedad Horizontal y la Declaración de Aislamiento Social, Preventivo y Obligatorio

Por Dra. María Alejandra Pasquet

Aplicación de la normativa de la Inspección General de Justicia [arriba] 

Partiendo de que la asamblea es el órgano deliberativo de la persona jurídica consorcial, que la misma, para su validez y al menos hasta ahora, debe desarrollarse bajo el régimen de la presencialidad (salvo los casos de representación de alguno o varios de sus miembros) en cuanto a la formación del quorum y de las mayorías para sesionar y votar, entendemos que frente al decreto de necesidad y urgencia que impone el aislamiento social, preventivo y obligatorio (DNU 297/2020) los operadores del derecho nos encontramos frente a una problemática que habrá que brindarle una solución, por lo menos, provisoria pero revestida de seguridad jurídica por ser la asamblea uno de los órganos de la propiedad horizontal y por las características las decisiones que en ella se adopten.

Para ello, apelamos a recordar que el régimen del CCC, art. 148, indica, con carácter enumerativo, que son personas jurídicas privadas: las sociedades, las asociaciones civiles las simples asociaciones, las fundaciones, las iglesias, confesiones, comunidades religiosas, las mutuales, las cooperativas, el consorcio de propiedad horizontal y por último “deja abierto” el artículo a otras entidades que ofrezcan similitud de caracteres y finalidades y cuya normativa se encuentre contemplada en el plexo legal. Por ello, esta incorporación del consorcio bajo la lógica de una asociación, aun cuando requiera para su formación y organización de la existencia de elementos integrativos que reconocen un perfil diferenciado y autónomo, no obstante, de modo temporario y análogo podemos recurrir a otras regulaciones propias del derecho de las sociedades. En este sentido, la Resolución de la Inspección General de Personas Jurídicas (IGJ) órgano de registración y fiscalización, número 11/2020, emitida el día 26 de marzo de 2020 y publicada en el BO el 27 /3, dispuso modificar algunos arts. la RG 7/15 con el objeto de permitir la celebración de reuniones de los órganos de administración y de gobierno de las sociedades, a distancia. Ergo, en el entendimiento que la asamblea es parte esencial de la propiedad horizontal, que si bien, las asambleas ordinarias, pueden esperar al gradual levantamiento de la cuarentena generada por la emergencia sanitaria, pero que hay temas que ameritan un tratamiento urgente debiéndose apelar a la excepcionalidad de la convocatoria a asamblea extraordinaria, por los casos que la normativa consorcial lo indique, o el reglamento de propiedad horizontal o el mismo administrador o propietarios, la celebración de la misma en la modalidad “distancia”, puede convocarse con los recaudos y requisitos que establece la Resolución 11/2020 de la IGJ.

Además, y como bien señala la Resolución en análisis, que haciendo una armónica interpretación de los arts. 2º y 150 del Código Civil y Comercial de la Nación, debemos poner en valor el interés jurídico protegido por la normativa consorcial (en nuestro caso) no habiendo conflicto de intereses y, por ende, la solución debe ser la de armonizar (integrar) ambos sistemas jurídicos, en miras de la finalidad común que ambos sistemas protejan en cada instituto en particular.

Los mecanismo que prevé la mencionada Resolución tienden a que se garantice la efectiva posibilidad para todos los accionistas (en nuestro caso, los propietarios, la administración, el consejo de propietarios, si lo hubiese) de acceder y participar de la asamblea de forma remota, a través de medios o plataformas digitales o informáticas.[1]

A modo de síntesis: no se trata de forzar una figura jurídica cuando nos encontramos frente al “derecho de la emergencia”, los motivos, son de un plural variopinto de motivos. Lo importante, es proteger el funcionamiento de las instituciones dentro del marco legal, recordar que son soluciones temporarias y alternativas y proyectar hacia el futuro la modificación de los reglamentos de propiedad horizontal y estatutos que copropiedad y administración Ley N° 13.512 (que aun sigan en vigencia) atendiendo a la modalidad remota de las asambleas.

Sostenemos también, que, para evitar una erogación económica importante, un acta de asamblea (cuando se normalice la situación de emergencia) que disponga el mecanismo virtual de convocatoria, celebración y votación es medio idóneo y válido para la toma de decisiones y funcionamiento del órgano asambleario.

Situación en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires [arriba] 

En la ciudad de referencia, visto la densidad poblacional que habita y realiza actividades comerciales en edificios afectados a propiedad horizontal, la Direccion General de Defensa y Protección del Consumidor solucionó parcial y temporalmente las controversias generadas por la pandemia, a través de la DISPOSICIÓN N° 3534/DGDYPC/20, en el artículo tercero, de la parte resolutiva indica que se establece que la celebración de asambleas (para tratar temas urgentes y que ello no implique una afectación a intereses jurídicos protegidos por normas imperativas o de orden público) tiene una carácter excepcional y se opta por la modalidad a distancia o respetando los protocolos y normativas vigentes. Agrega que el administrador gestionará el uso de plataformas o cualquier canal digital que posibilite el derecho de participación y voto de los integrantes del consorcio, la conservación en soporte digital de la asamblea y la transcripción en el libro de actas de las resoluciones arribadas.[2]

Notas [arriba] 

[1] IGJ. RESOLUCION 11/2020. B.O. 27/2020. ART. 1°: MODIFIQUESE el art. 84 de la Resolución General 7/2015 por el siguiente texto:
Reuniones a distancia del órgano de administración o de gobierno
Art. 84. El estatuto de las sociedades sujetas a inscripción ante el Registro Público a cargo de este Organismo podrá prever mecanismos para la realización de las reuniones del órgano de administración o de gobierno a distancia utilizando medios que les permitan a los participantes comunicarse simultáneamente entre ellos, siempre que la regulación estatutaria garantice: 1. La libre accesibilidad de todos los participantes a las reuniones; 2. La posibilidad de participar de la reunión a distancia mediante plataformas que permitan la transmisión en simultáneo de audio y video; 3. La participación con voz y voto de todos los miembros y del órgano de fiscalización, en su caso; 4. Que la reunión celebrada de este modo sea grabada en soporte digital; 5. Que el representante conserve una copia en soporte digital de la reunión por el término de 5 años, la que debe estar a disposición de cualquier socio que la solicite; 6. Que la reunión celebrada sea transcripta en el correspondiente libro social, dejándose expresa constancia de las personas que participaron y estar suscriptas por el representante social. 7. Que en la convocatoria y en su comunicación por la vía legal y estatutaria correspondiente, se informe de manera clara y sencilla cuál es el medio de comunicación elegido y cuál es el modo de acceso a los efectos de permitir dicha participación.
[2] Art. 3º.- Establézcase que la celebración de dichas asambleas deberá tener carácter excepcional, optándose preferentemente por la modalidad a distancia o bien respetando los protocolos y normativas vigentes acordes a la situación epidemiológica actual. El administrador procurará el uso de plataformas o cualquier canal digital que posibilite el derecho de participación y voto de los integrantes del Consorcio, la conservación en soporte digital de la asamblea y la transcripción en el libro de actas de las resoluciones arribadas.