El tiempo en el Contrato de Locación

Por Ricardo Luis Rocca

1. Contrato de ejecución permanente [arriba] 

El contrato de locación pertenece a la categoría de los contratos de ejecución permanente, ya que los efectos del contrato se extienden en el tiempo. Esta nota tipificante es propuesta por el Código Civil y Comercial en la definición misma del art. 1187: “Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa…”

Este carácter es nuclear en el contrato de locación puesto que, sin espacio temporal para su ejercicio, el uso y goce que el locador transmite al locatario carecería de todo sentido y no podría constituir el objeto de un contrato puesto que éste debe corresponder a un interés de las partes (art. 1003 CCC).

De la permanencia de los efectos del contrato en el tiempo, se derivan la posible aplicación de los institutos naturales a esta categoría: frustración de la finalidad (art. 1090 CCC) e imprevisión (art. 1091 CCC).

También podemos considerar que algunos contratos de locación podrían configurar contratos de larga duración en los términos del art. 1011 del CCC. Es decir que, por el hecho de la extensión en el tiempo, advertimos que al contrato de locación le son aplicables, a más de las disposiciones específicas que lo regulan, las genéricas sobre los contratos de duración.

2. Duración del contrato de locación [arriba] 

2.1. La autonomía de la voluntad.

2.1.1 Antecedentes. 

El Código Civil de Vélez, en su redacción originaria, había dejado librado a la autonomía de la voluntad la fijación de la duración del contrato de locación, imponiendo solo un límite de orden público en cuanto al plazo máximo.

Esta decisión de Vélez obedecía a los criterios propios de la época de sanción del Código y de los paradigmas de “libertad, igualdad y fraternidad” provenientes del derecho francés sobre los que se sostenía el principio de la autonomía de la voluntad.

Desde esta perspectiva eran las partes las que, negociando en un plano de igualdad, decidían cual era la extensión temporal del contrato que más convenía a sus intereses.

En este sentido el aporte de la legislación Velezana era meramente supletoria de la voluntad y así lo expresaba el art. 1508 CC al disponer: “Cuando el arrendamiento tenga un objeto expresado, se juzgará hecho por el tiempo necesario para llenar el objeto del contrato”.

2.1.2. La autonomía de la voluntad: su vigencia en materia de cosas muebles

La autonomía de la voluntad continúa siendo un principio rector del derecho de los contratos en el Código Civil y Comercial. Así lo enuncia el art. 958 que prevé: “Las partes son libres para celebrar un contrato y determinar su contenido, dentro de los límites impuestos por la ley, el orden público, la moral y las buenas costumbres”.

En materia de locación, este principio mantiene su vigencia en los contratos que versan sobre cosas muebles, en la que serán la libertad de las partes las que definan el plazo del contrato dentro del límite impuesto como plazo máximo. 

3. La autonomía de la voluntad: aplicación supletoria del plazo presunto [arriba] 

El principio general en materia de derecho de los contratos, es que el contenido del mismo lo fijan las partes, dentro de los límites impuestos por la ley (art. 958 CCC). En coherencia con ello, el art. 962 del CCC prevé que: “Las normas legales relativas a los contratos son supletorias de la voluntad de las partes, a menos que de su modo de expresión, de su contenido, o de su contexto, resulte su carácter indisponible”.

En este sentido las disposiciones legales sobre contratos tienen una finalidad integrativa de la voluntad de las partes, de modo de regular los aspectos que éstas no hubieran previsto expresamente, permitiendo la continuidad del contrato. Con tal alcance, el art. 964 de CCC dispone que: “El contenido del contrato se integra con: (...) b) las normas supletorias;…”

Desde esta perspectiva el derecho cumple una función de colaboración con las partes al completar las lagunas, omisiones o deficiencias en las que pudieran incurrir al momento de celebrar el contrato. Esta finalidad responde al principio de conservación del contrato consagrado en el art. 1066 del CCC.

En materia de contrato de locación de inmuebles, ante el silencio de las partes en relación a la duración del contrato, la ley prevé la aplicación supletoria de un plazo. El alcance del mismo ha variado en diferentes regulaciones.

El Código Civil, luego de la reforma introducida por la ley 11.156 del año 1921, lo fijaba con el siguiente alcance:

Art. 1.506: Si el arrendamiento fuere de una heredad, cuyos frutos se recojan cada año, y no estuviese determinado el tiempo en el contrato, se reputará hecho por el término de un año. Cuando el arrendamiento sea de una heredad, cuyos frutos no se recojan sino después de algunos años, el arrendamiento se juzga hecho por todo el tiempo que sea necesario para que el arrendatario pueda percibir los frutos.

Art. 1.507: En la locación de casas, departamentos o piezas destinadas a la habitación, comercio o industria, cuando no hubiere contrato escrito que estipule un plazo mayor de dos años, se entenderá que el locatario tiene opción para considerarlo realizado por los términos que a continuación se establecen, a pesar de cualquier declaración o convenio que lo limite, sin que durante los mismos puedan alterarse los precios, ni las condiciones del arriendo.

Estos términos serán: para las casas, piezas y departamentos destinados al comercio o industria, dos años; para los destinados a habitación, un año y medio.

Tratándose de casas y piezas amuebladas, si no hubiere tiempo estipulado en el contrato, pero cuyo precio se hubiere fijado por años, meses, semanas o días, el arrendamiento se juzgará hecho por el tiempo fijado al precio.”

La Ley Nº 23.091 de locaciones urbanas, sancionada en el año 1984 lo señalaba del siguiente modo:

Art 1 Los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas, deberán formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución, se considerará como plazo el mínimo fijado en esta ley y el precio y su actualización los determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza.

Art 2. - Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos años. Dicho plazo mínimo será de tres años para los restantes destinos.

El Código Civil y Comercial, en su redacción originaria del año 2015, propuso la siguiente fórmula:

Art. 1198. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años, excepto los casos del artículo 1199.

Finalmente, la reforma introducida por la Ley registrada bajo el Nº 27.551 del año 2020, modifica el art. 1198 del CCC y amplía el plazo a tres años. La redacción de la norma es la siguiente:

“Art. 3º: Sustitúyase el art. 1.198 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:

Art. 1.198: Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años, excepto los casos del art. 1.199”.

En consecuencia, a partir de la reforma introducida, en los casos de locación de inmuebles, si las partes no hubieran previsto un plazo, el contrato se considerará celebrado por el término de tres años, cualquiera sea el destino al que se aplique el inmueble, y con las excepciones previstas por el art. 1199 CCC que analizaremos infra.

Cabe destacar que aunque no lo menciones expresamente la norma, las disposiciones citadas no resultan de aplicación a los arrendamientos rurales puesto que estos se rigen por la las disposiciones de la Ley Nº 13.246 que en su art. 4 prevé: “Los contratos a que se refiere el Artículo 2º tendrán un plazo mínimo de tres (3) años. También se considerará celebrado por dicho término todo contrato sucesivo entre las mismas partes con respecto a la misma superficie, en el caso de que no se establezca plazo o estipule uno inferior al indicado”.

Podemos advertir que en todos los casos que hemos señalado, el plazo presunto coincide con el plazo mínimo fijado por la ley. Esta metodología no solo se aplica en el contrato de locación pues también se prevé por ejemplo para el caso del contrato de concesión y de franquicia (art. 1506 y 1516 CCC).

Pese que el plazo presunto es coincidente con el plazo mínimo legal, la finalidad de uno y otro es diferente. El plazo presunto, como señaláramos anteriormente, procura completar la omisión de las partes en señalar un plazo. La norma en este sentido es meramente supletoria de la voluntad de las partes e integra a la misma. En cambio, el plazo mínimo constituye una norma imperativa, que oficia como límite a la autonomía de la voluntad. 

3.1. Límites a la autonomía de la voluntad. 

Hemos señalado anteriormente, que, en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, las partes definen libremente el contenido del contrato dentro de los límites impuestos por la ley, el orden público, la moral y las buenas costumbres (art. 958 CCC). También hemos referido que las normas legales relativas a los contratos son supletorias de la voluntad de las partes, a menos que de su modo de expresión, de su contenido, o de su contexto, resulte su carácter indisponible (art. 962 CCC). 

En el caso del contrato de locación de inmuebles, el plazo mínimo y máximo constituyen, con diferentes características, un límite impuesto por la ley a la libertad contractual (art. 958 CCC) y por consiguiente su contenido resulta de carácter indisponible (art. 962 CCC).

3.1.1. Plazo mínimo.

a) Antecedentes y fundamento

Hemos transcripto al analizar el plazo presunto (supra 2.1.3), las normas que a lo largo del tiempo fijaron diferentes plazos mínimos en materia de locación de inmuebles.

Desde sus primeras regulaciones (Ley Nº 11.156) de principios del siglo XX, las disposiciones sobre plazo mínimo han sido concebidas con carácter imperativo.

Aunque se han modificado los plazos a lo largo del tiempo, éstos siempre han sido previstos en interés del locatario. La finalidad del plazo mínimo en la locación de inmuebles, es asegurarle al locatario la permanencia en el mismo por un lapso que permita una estabilidad sea esta en su vivienda o en cualquier actividad que desarrolle en el mismo y aminorar el impacto de los costos que irrogaría un permanente deambular en procura de un nuevo inmueble si los plazos de vigencia del contrato fueran sumamente exiguos.

Desde esta perspectiva, es solo el locatario quien puede invocar el plazo mínimo y si lo desea puede renunciarlo o extinguir el contrato aún antes de que opere el referido plazo (arts. 1199 segundo párrafo y 1221 CCC). De ello podemos concluir que el plazo mínimo tiene carácter imperativo solo para el locador.

b) El plazo mínimo en la Ley Nº 27.551

En su nueva redacción dispuesta por la Ley Nº 27.551, el art. 1198 CCC quedó redactado del siguiente modo:

“Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años, excepto los casos del art. 1.199.

El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa”.

Como hemos reseñado anteriormente, en vigencia de la Nº 23.091 de locaciones urbanas, los plazos mínimos de la locación de inmuebles eran de dos años si el destino era vivienda y tres años para los demás destinos (art. 2). Dichos plazos fueron unificados en el plazo menor, es decir dos años, en la regulación prevista por el Código Civil y Comercial (art. 1198 en su redacción originaria). La actual reforma de la Ley Nº 27.551 los mantiene unificados, pero en el plazo de tres años en procura de mejorar la tutela del locatario haciendo más sustentable el acceso a la vivienda o al desarrollo de una actividad económica o de cualquier otra índole.

La consecuencia de la inobservancia del plazo mínimo, consiste en que el locatario tendrá derecho a considerar celebrado el contrato por el plazo mínimo de tres años, lo que le permitirá repeler la acción de desalojo fundada en el causal vencimiento del plazo si este fuera menor al mínimo legal y el contrato no encuadrara en ninguna de las excepciones al plazo mínimo (art. 1199 CCC).

 Dicha consecuencia resulta un caso de aplicación de la integración dispuesta en la parte general de contratos por el art. 964 CCC: “El contenido del contrato se integra con: a) las normas indisponibles, que se aplican en sustitución de las cláusulas incompatibles con ellas…”

c) Renuncia al plazo mínimo

El último párrafo del art. 1198 CCC en su actual redacción dispone que: “El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa”. Dicha fórmula no sufrió modificación respecto de la prevista en la redacción originaria y encuentra entre sus antecedentes el Anteproyecto de unificación del año 1998.

La finalidad de la norma es evitar que se vulnere el derecho del locatario al plazo mínimo mediante la imposición de renuncias anticipadas para acceder a la locación. Se entiende que, si el locatario ya se encuentra en la tenencia de la cosa, su posición negocial es más equilibrada con relación al locador y podría en su caso decidir si le resulta provechoso o no renunciar al plazo mínimo.

Con anterioridad a la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial, la materia se encontraba regulada como “convenio de desalojo” en la hoy parcialmente derogada Ley Nº 21.342 que en su art. 47 preveía que:

“Cuando el locatario, después de celebrar el contrato y estando en ocupación del inmueble, hubiese convenido con el locador plazos diferentes de los originales, el locador podrá solicitar directamente el cumplimiento del convenio presentando el documento respectivo, y el juez, previa audiencia del locatario, decretará el lanzamiento sin más trámite que los correspondientes a la ejecución de sentencia que condena a hacer. 

Los convenios a que se refiere el párrafo anterior deberán haber sido homologados judicialmente. Las partes en el convenio, bajo su responsabilidad, indicarán las sublocaciones a plazo fijo que hayan sido autorizadas por el locador. La homologación se dictará con citación de los respectivos sublocatarios”.

El ejercicio desnaturalizado de este convenio llevó a la jurisprudencia a sostener que no correspondía prestarle judicial homologación cuando había sido suscripto en la misma fecha que el contrato de locación, con la expresa intención de actuar como mecanismo de garantía de sus estipulaciones, pues resulta violatorio de normas de orden público indisponibles para las partes en el marco de su voluntad autónoma.

A diferencia del antecedente normativo citado, la actual redacción del art. 1198 CCC no prevé el procedimiento de ejecución de sentencia del convenio, lo que nos lleva a preguntarnos si, en ejercicio de la autonomía de la voluntad. las partes podrían convenirlo. Estimamos que siendo una materia procesal y encontrándose afectada la garantía constitucional de derecho de defensa en juicio; no resulta una materia disponible.

Con posterioridad a la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial, la jurisprudencia ha sostenido que: “Se confirma la sentencia que no hizo lugar al pedido de homologación de un convenio de desocupación, bajo el argumento de que el inc 3) de la Ley Nº 26.994 derogó la Ley Nº 21.342, que permitía la celebración de esos tipos de convenios”.

Otra cuestión vinculada a la renuncia del locatario al plazo mínimo que resulta de interés, es si el plazo mínimo se limita al contrato de locación original o si eventualmente sus renovaciones también deben respetarlo.

La cuestión no se encuentra prevista legislativamente y ha suscitado controversia tanto en doctrina cuanto en jurisprudencia.

Consideramos que la actual redacción del último párrafo del art. 1198 CCC, al admitir que el locatario renuncie al plazo mínimo si se encuentra en la tenencia de la cosa; permitiría que en las renovaciones el locatario renuncie al plazo mínimo y se pacten por un plazo inferior, puesto que al momento de celebrarse la renovación ya se encontraría en la tenencia de la cosa.

En los casos de prórroga del contrato originario, el lapso de la prórroga no requiere cumplir el plazo mínimo ya que ésta no constituye un nuevo contrato sino la continuación del anterior, sea que se trate de una prórroga expresa del contrato o la continuación de sus efectos de conformidad con lo dispuesto por el art. 1218 CCC 

d) Exclusiones al plazo mínimo 

Las disposiciones sobre el plazo mínimo rigen todas las locaciones sobre inmuebles, excepto aquellas que la ley ha excluido de su alcance.

En tal sentido, el art. 1199 CCC en su redacción conforme Ley Nº 27.551 establece:

“Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:

a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;

b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;

c) guarda de cosas;

d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado”.

La disposición actual guarda similitud con lo que preveía el derogado art. 2 de la Ley Nº 23.091 de Locaciones Urbanas; aunque con mejor acierto metodológico pues la nueva redacción evita algunas redundancias que aquella norma contenía, redujo algunos supuestos como por ejemplo que las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos. También eliminó el requisito “en zonas aptas para ese destino” para el caso de los contratos de locación con muebles que se arrienden con fines de turismo, lo que sin duda constituye un acierto en consideración a que el desarrollo que la actividad turística ha alcanzado no permite circunscribir a priori a una zona como apta o no apta para destino de turismo”.

También incorporó un nuevo supuesto en el último párrafo del artículo transcripto al que nos referiremos infra.

La Ley Nº 27.551 introdujo una modificación en el inciso b) del art. 1199 CCC, que en su redacción originaria no preveía la hipótesis de que contratos sucesivos superaran el plazo de tres meses. 

Este inciso ya había sufrido modificaciones en la redacción originaria del Código Civil y Comercial respecto de su derogado antecedente (el art. 2 inc. b de la Ley Nº 23.091 de Locaciones Urbanas); pues en este último se presumía que el contrato no tenía fines turísticos si superaba el plazo de seis meses.

En la actual redacción dicho plazo se redujo a tres meses y a los fines de contabilizar dicho plazo se computan los contratos sucesivos. Consideramos que ello es un acierto pues en general los contratos de locación con fines turísticos no superan el plazo de tres meses y considerando que el plazo mínimo es una disposición imperativa en favor del locatario, es necesario que el ordenamiento evite que una maniobra distorsiva esfume la protección que el sistema procuró al locatario. Tal sería que la celebración consecutiva entre las mismas partes y sobre el mismo inmueble de contratos de locación que individualmente no superen el plazo de tres meses se mantuvieran dentro de la excepción al plazo mínimo.

Respecto de los contratos de locación de inmuebles con destino turístico, la Ley 27.221 prevé que: “Los contratos de locación de inmuebles que se celebren con fines turísticos, descanso o similares y cuyo plazo sea inferior a tres (3) meses conforme lo establecido en el inciso b), del art. 1.199, del Código Civil y Comercial de la Nación, se regirán por las normas aplicables al contrato de hospedaje”.

Como anticipáramos supra, el Código Civil y Comercial introdujo en el último párrafo del art. 1199 un supuesto de excepción al plazo mínimo que no se encontraba previsto en la Ley Nº 23.091 de Locaciones Urbanas. Dicho párrafo reza: “Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado”

Vemos en esta norma una ampliación de la autonomía de la voluntad, pues retoma la versión Velezana que en el art. 1508 CC preveía: “Cuando el arrendamiento tenga un objeto expresado, se juzgará hecho por el tiempo necesario para llenar el objeto del contrato”.

A los fines de evitar que la norma sea utilizada con una finalidad elusiva del principio protectorio que el plazo mínimo le adjudica al locatario, estimamos imprescindible que se cumplan los dos requisitos que señala la norma transcripta:

i. Que en el contrato se exprese la causa fin que ha motivado la contratación; resultaría un caso de aplicación de lo dispuesto por el art. 281 CCC que en materia de causa del acto jurídico establece que: “También integran la causa los motivos exteriorizados cuando sean lícitos y hayan sido incorporados al acto en forma expresa…”

Si la causa expresada fuera falsa, cobraría imperio lo previsto por el art. 282 CCC en cuanto dispone que: “El acto es válido aunque la causa expresada sea falsa si se funda en otra causa verdadera”. En tal caso, si la verdadera causa no constituye un supuesto de excepción al plazo mínimo, deberá entenderse celebrado el contrato por el plazo mínimo legal de conformidad con lo dispuesto por el art. 1198 CCC.

ii Que normalmente esa finalidad se cumpla en un plazo menor: lo que determinaría que fuera de ese ámbito temporal el locatario no tendría interés en la continuidad de la locación.

Además de los supuestos contemplados por el art. 1199 CCC que hemos analizado, podemos señalar que también constituyen una excepción al plazo mínimo los supuestos de sublocación; pues en ésta, el plazo de la sublocación encuentra su límite en el de la locación original; ello conforme lo dispuesto por el art. 1216 CCC “La conclusión de la locación determina la cesación del subarriendo, excepto que se haya producido por confusión”.

También están excluidas del plazo mínimo previsto en el art. 1198 CCC los arrendamientos rurales; pues estos se rigen por las disposiciones de la Ley Nº 13.246.

3.1.2. Plazo máximo

a) Antecedentes y fundamentos

Así como el plazo mínimo en la locación de inmuebles constituye una norma imperativa que restringe la autonomía de la voluntad; también el plazo máximo reviste tales caracteres. Sin embargo, los alcances y finalidades de uno y otro son diferentes.

En el caso del plazo mínimo hemos analizado que se trata de una disposición puesta en interés del locatario. Por el contrario, el plazo máximo está puesto en miras del interés económico general. El plazo mínimo aplica para las locaciones de inmuebles y admite excepciones previstas en la ley. El plazo máximo rige para todas las locaciones (muebles o inmuebles), a excepción de los arrendamientos rurales que tienen su propio régimen en la Ley Nº 13.246 y que admite, en algunos supuestos, un plazo de hasta veinte años. 

Vélez previó el plazo máximo en el art. 1505 CC del siguiente modo: “El contrato de locación no puede hacerse por mayor tiempo que el de diez años. El que se hiciere por mayor tiempo quedará concluido a los diez años”.

 En la nota a dicho artículo el codificador señaló que la mayor parte de las legislaciones vigentes permitía arrendamientos hasta por 99 años o por determinadas vidas. 

En la concepción Velezana, un plazo tan extenso en la locación irrumpía desfavorablemente en la circulación de los bienes que el derecho privado promovía como fuente generadora de riqueza y sustento de la economía.

Desde esta concepción un apartamiento tan extenso del ejercicio del uso y goce por parte del titular dominial, no era propio de los derechos personales, sino, en todo caso, de los derechos reales como el usufructo.

Señala Leiva que la existencia de plazos máximos de diez años fue objeto de crítica por Lafaille, y Segovia, Machado y Salvat,

La consecuencia prevista por el art. 1505 CC en caso de celebrarse el contrato por un plazo mayor; era que quedaría concluido a los diez años.

En vigencia del Código Civil comenzó a abrirse una interpretación jurisprudencial menos rígida de la norma en análisis. Cita Borda un antecedente del año 2004 ("Segura S.A. s/autorización"), en el que la Sala G de la Cámara Civil de la Capital Federal resolvió autorizar a las partes a suscribir un contrato por el plazo de treinta años. Sostuvo que los fundamentos de la limitación temporal que establece el art. 1505 se asientan en tres razones: a) de economía social, pues un arrendamiento hace que la cosa no se mejore, b) de movilidad del tráfico negocial, pues sería embarazoso para la enajenación de las cosas, y c) de conveniencia para el régimen hereditario, para no dificultar la división de las herencias. Y continuó razonando que tales argumentos eran inaplicables al caso, concluyendo que la aplicación lisa y llana del límite temporal que prevé el art. 1505 importaría imponer un límite irrazonable al derecho de trabajar y de ejercer industria lícita (art. 28, C.N.).

3.2. La previsión del Código Civil y Comercial

El Código Civil y Comercial, receptó las críticas que se formularan al exiguo plazo máximo previsto en el derogado Código Civil, las nuevas interpretaciones jurisprudenciales sobre la materia y la realidad económica imperante; pues en algunos supuestos, por ejemplo, la inversión que un locatario podría necesitar realizar para adaptar un inmueble para el desarrollo de una actividad económica determinada, podría no amortizarse en el plazo de diez años.

En tal sentido, el art. 1197 CCC dispone:

“Plazo máximo. El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos.

El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de los máximos previstos contados desde su inicio”.

Podemos advertir una importante modificación en cuanto al aumento del plazo máximo con relación a la anterior legislación. La distinción entre habitación y otros destinos, a los que habitualmente se identifican con actividad comercial o industrial, radica en el tipo de inversiones que podrían requerirse, o la relevancia que desde la perspectiva comercial o logística podrían representar en uno y otro de los supuestos y que justifican la extensión de la vigencia del contrato.

En este mismo espíritu de favorecer el desarrollo de emprendimientos económicos, el Código Civil y Comercial también reguló figuras en el ámbito de los derechos reales como el derecho de superficie (arts. 2114 y sgtes. CCC) ampliándolo respecto de la legislación anterior. 

En la esfera de estos contratos de locación cuya extensión en el tiempo es más pronunciada, encontramos un ámbito de aplicación más propicio de las disposiciones relativas a los contratos de larga duración, previsto en el art. 1011 CCC que señala:

“En los contratos de larga duración el tiempo es esencial para el cumplimiento del objeto, de modo que se produzcan los efectos queridos por las partes o se satisfaga la necesidad que las indujo a contratar.

Las partes deben ejercitar sus derechos conforme con un deber de colaboración, respetando la reciprocidad de las obligaciones del contrato, considerada en relación a la duración total.

La parte que decide la rescisión debe dar a la otra la oportunidad razonable de renegociar de buena fe, sin incurrir en ejercicio abusivo de los derechos”.

En este sentido, un contrato de locación que perdurara en el tiempo veinte o cincuenta años, podría quedar sometido por ejemplo a vicisitudes propias del paso del tiempo, avances tecnológicos, circunstancias económicas, eventos ambientales, etcétera. En un adecuado ejercicio de la buena fe contractual, las partes deberán actuar de modo tal que a lo largo del tiempo se pueda seguir satisfaciendo el fin que las partes tuvieron en miras al celebrar el contrato.

A diferencia del sistema Velezano que preveía expresamente la consecuencia por la inobservancia del plazo máximo (art. 1505 CC), el Código Civil y Comercial no la refiere, sin embargo, y en consideración al principio de conservación del contrato (art. 1066 CCC), consideramos aplicable la integración dispuesta por el art. 964 CCC que prevé que: “El contenido del contrato se integra con: a) las normas indisponibles, que se aplican en sustitución de las cláusulas incompatibles con ellas…”

En consecuencia, en caso de celebrarse un contrato de locación que entre el plazo original y sus renovaciones exceda el plazo máximo legal, su vigencia temporal queda reducida a veinte o cincuenta años según el destino que se trate.