Breve reseña de la ley de alquileres

Luciano José Nístico*

Luego de haber obtenido media sanción en la Cámara de Diputados el 20 de noviembre de 2019, el día 11 de junio de 2020 la Cámara de Senadores de la Nación aprobó el proyecto de ley que (i) implementa una serie de modificaciones en materia de locaciones al Código Civil y Comercial de la Nación (en adelante “CCCN”); y (ii) establece una regulación complementaria de las locaciones (en adelante “Ley de Alquileres”). Las disposiciones de la Ley de Alquileres entrarán en vigor al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial y serán aplicables para los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia.

A continuación, reseñamos los aspectos más sobresalientes de la Ley de Alquileres.

I. Modificaciones introducidas al CCCN a partir de la Ley de Alquileres [arriba] 

• Implementación del domicilio electrónico. La Ley de Alquileres modificó el artículo 75 del CCCN permitiendo que las partes de un contrato puedan constituir un domicilio electrónico, en el que se tengan por eficaces las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que se allí se dirijan.

• Depósito de garantía en locación habitacional. Se introdujo una modificación al artículo 1196 de CCCN aplicable a las locaciones habitacionales, estableciéndose que no podrá requerirse al locatario que el depósito de garantía represente un monto mayor al valor del primer mes de alquiler. Asimismo, la actual redacción prevé que el reintegro del depósito debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler. Además, esta nueva modificación establece que, en las locaciones habitacionales, tampoco podrá requerirse del locatario la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.

• Extensión del plazo mínimo legal. Se amplía el plazo mínimo del contrato de locación establecido en el artículo 1198 del CCCN, de dos (2) a tres (3) años.

• Se faculta al locatario a realizar reparaciones con cargo al locador. El nuevo artículo 1201 del CCCN faculta al locatario a realizar por sí aquellas reparaciones urgentes que haya reclamado y puesto en conocimiento del locador. Para hacer uso de dicha facultad, deben haber transcurrido veinticuatro (24) horas desde la notificación y el locador debe haber incurrido en silencio o bien haberse negado a efectuar las reparaciones urgentes. En caso de que las reparaciones no fueran urgentes, el plazo mínimo se amplía a diez (10) días corridos.

• Frustración del uso o goce de la cosa: La Ley de Alquileres atenúa las exigencias del artículo 1203 del CCCN. La redacción originaria exigía una situación de caso fortuito o fuerza mayor que afectara directamente a la cosa, a fin de que el locatario se encontrara facultado para rescindir el contrato, o requerir la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. La Ley de Alquileres atenúa tal exigencia sustituyendo el caso fortuito o fuerza mayor por causas no imputables al locatario. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa, las obligaciones del locatario continúan como antes.

• Incorporación del artículo 1204 bis. Se incorpora un artículo 1204 bis al CCCN que establece que los gastos y acreencias a cargo del locador pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con el importe de los cánones, previa notificación fehaciente.

• Cargas y contribuciones por la actividad. La Ley de Alquileres modifica el artículo 1209 del CCCN, adicionando que las expensas extraordinarias tampoco están a cargo de los locatarios. En esta línea, se encuentran a cargo del locatario las expensas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición. En otro orden, la redacción originaria del CCCN preveía que el locatario no tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario. Sin embargo, la Ley de Alquileres removió de la redacción del presente artículo la posibilidad de pactar en contrario.

• Resolución anticipada. El artículo 1221 del CCCN, a partir de la presente modificación, dispone que, cuando el locatario rescinda el contrato de locación con tres (3) meses de anticipación no corresponderá el pago de indemnización alguna. Para hacer uso de la presente facultad deben haber transcurrido al menos seis (6) meses del plazo de contrato.

• Incorporación del artículo 1221 bis. La Ley de Alquileres incorpora el artículo 1221 bis, el cual prevé una nueva causal de rescisión anticipada. En efecto, en los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses del contrato, cualquiera de las partes puede instar a la otra a negociar la renovación del contrato, en un plazo no mayor de quince (15) días corridos. En caso de silencio del locador, o negativa para acordar las condiciones del nuevo contrato, el locatario puede rescindir el vínculo de manera anticipada sin pagar la indemnización tarifada por ley.

• Obligación de recibir el inmueble. La Ley de Alquileres incorpora al artículo 1222 del CCCN la obligación por parte del locador de recibir el inmueble, sin perjuicio de las reservas que pudieren corresponder con relación a las obligaciones pendientes a cargo del locatario. De este modo podría llegar a constituirse una excepción al principio de integridad del pago previsto en el artículo 867 del CCCN.

• Intervención de uno o varios corredores. La Ley de Alquileres modifica al artículo 1351 del CCCN agregando que, para el caso de las locaciones de inmuebles, la intermediación solo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario.

II. Regulación complementaria de las locaciones [arriba] 

• Garantía. En las locaciones habitacionales, el locatario debe proponer al locador al menos dos alternativas de garantía entre las siguientes: (i) título de propiedad inmueble; (ii) aval bancario; (iii) seguro de caución; (iv) fianza o (v) garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos, o cualquier otro medio). En cuanto a la garantía, el locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez (10) veces.

• Indexación de los valores. La Ley de Alquileres deja sin efecto la prohibición de aplicar actualizaciones monetarias, de indexar por precios, variación de costos o repotenciación de deudas, previstas en los artículos 7 y 10 de la ley 23.928. Esta modificación es aplicable a todos los contratos de locación, cualquiera fuera el destino de la cosa locada.

• Ajuste. En las locaciones con destino habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por periodos mensuales, sobre el cual solo podrán efectuarse ajustes anuales. Los ajustes anuales serán efectuados de acuerdo con un promedio entre el índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE).

• Declaración. A partir de la entrada en vigencia de la Ley de Alquileres, los contratos de locación de inmueble deberán ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) dentro del plazo y las formas que tal organismo disponga. El incumplimiento del locador lo hace pasible de las sanciones establecidas en la ley de Procedimientos Fiscales (Ley 11.683). Asimismo, en los supuestos de ejecución judicial del contrato de locación, el juez competente deberá informar a la AFIP sobre la existencia del contrato, con anterioridad a dar traslado de la demanda.

• Resolución de conflictos. La nueva normativa fomenta el desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación. Asimismo, se sustituye el artículo 6° de la ley 26.589 por lo que el proceso de mediación prejudicial deja de ser optativo en los procesos de desalojo, siendo obligatorio a partir de la entrada en vigencia de la Ley de Alquileres.

• Por último, la Ley de Alquileres crea el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal, entre ellas, la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.

* Abogado, Socio de Nístico & Chacra Abogados. Lidera el Departamento de Derecho Comercial y Societario.