Nueva Ley de Alquileres

Una mirada al modelo de Viena

Propuesta para incorporar una variable de éxito

Jorge Fabián Villalba*
Federico Miguel **

I. Introducción [arriba] 

La nueva ley de alquileres[1] o norma que reforma aspectos de la locación regulados en el nivel Código Civil y Comercial de la Nación, ha ocupado un lugar preponderante en este contexto de nueva normalidad producida por la pandemia.

Mucho se está escribiendo los últimos días, referenciando la ley y sus consecuencias positivas o negativas de acuerdo a la subjetividad de cada autor.

La novedad del texto legislativo y el contexto en el que fue aprobada, impide valernos de Jurisprudencia, resoluciones arbitrales, y mediciones de los verdaderos efectos que la norma tiene en la realidad, justamente por su reciente vigencia, y la lateralidad de decretos y contratos que siguen a la par.

Motivo por el cual, en esta oportunidad, queremos abstenernos meramente de formular una crítica hermenéutica del plexo normativo, para tratar de buscar consecuencias deseadas en favor de una relación contractual simétrica en pos de una justicia social.

Constituyendo el presente ensayo, la segunda reflexión escrita que formulamos al respecto de la presente ley[2], pretendemos sintetizar los cambios de la norma ubicando aquello que consideramos constituye una variable de éxito que puede hacer que la nueva ley “funcione” en términos de eficacia real para el contexto y la demanda imperante.

El rescate conceptual fruto de las indagaciones en el derecho comparado, asoma como punto de partida y reflejo de aquellas analogías que surgen a la vista explorando los sentidos y alcances de la reforma.

II. Derecho Comparado [arriba] 

Rescatamos para el presente análisis la distante pero analógica ley de alquiler de Austria[3] (Mietrechtsgesetz – MRG[4]) justamente por ciertas semejanzas que advierto con el nuevo articulado de la ley argentina. Presumo e intuyo que hubo cierta mirada al modelo de Viena en materia de alquileres, y en caso de no ser así, podemos hablar de meras coincidencias. No obstante, es interesante hacer un paralelismo para vislumbrar algunas cuestiones y, sobre todo, anticipar posibles resultados.

De más está decir que las realidades de los continentes difieren sustancialmente, y es recurrente afirmar que las mediciones en América Latina parten de una falacia estructural si se comparan con Europa en la lectura de cualquier análisis; pero creo importante mirar la sociedad, la conducta, el contexto, y los impactos legales en materia de alquileres de aquel escenario. Quizás algo podamos aprender, anticipar o bien complementar al debate en torno de la ley de alquileres de nuestro desgastado y agonizante modelo argentino.

En los análisis de las realidades correspondientes al mundo latinoamericano, también se desalienta la búsqueda de soluciones jurídicas que tengan aplicación concreta en el modelo europeo, mucho más aquellas de corte anglosajón; pero al momento de analizar la situación del “alquiler” como una forma de acceso a la vivienda, es necesario poder aplicar una mirada más amplia, carente de sesgos[5] o prejuicios de manera tal que nos permita observar los resultados de ciertas prácticas, en contextos que asoman como “parecidos a priori”.

Por último pretendemos mencionar una variable de éxito[6] que puede hacer funcionar la nueva ley.

III. Planteamiento del Problema [arriba] 

Según la nueva ley, el plazo mínimo del contrato entre las partes será de tres años –en lugar de dos– cualquiera sea el destino. Prolongación del mínimo que puede ser bien recibida si partimos de la premisa de consolidar un vínculo más estable que permita minimizar costos de renovación mantención y demás; pero en países con inestabilidad monetaria, la extensión del plazo sin la aplicación de ciertos atenuantes y mecanismos de corrección, se puede generar consecuencias injustas[7].

No obstante es importante advertir que tal vez se ha perdido una gran oportunidad para evitar que esta ley sea rápidamente obsoleta, por omitir la mención y regulación de aquellas modalidades surgidas como fruto de las nuevas herramientas tecnológicas aplicadas en materia inmobiliaria; herramientas que aporta la tecnología 4.0 que poco a poco la sociedad comienza a incorporar en su lenguaje, y en prácticas negociales proyectas a corto plazo[8].

Ahora bien, ante la extensión del plazo mínimo se establece la variable de ajuste, con mención de un índice de actualización anual (art. 14) conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte), que deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el BCRA.

Un paréntesis cabe aquí:

Las sociedades actuales del mundo, transitan un fuerte movimiento de construcción de confianza, donde las nuevas tecnologías –como la cadena de bloques o blockchain– contribuyen a edificar esa confianza, justamente porque hay lecturas del pasado que demuestran falencias en la administración de datos, recursos, conformación de índices, tráfico documental, mecanismos de elecciones[9], etc. Cabe esta referencia porque la información brindada por índices oficiales cuenta con un pasado bastante oscuro en nuestro país y siempre ha sido motivo de falta de crédito por parte de la sociedad, justamente porque el mismo al ser “centralizado” en cuanto a su elaboración, gestión y difusión, se convierte en un elemento de intromisión del Estado en las regulaciones contractuales de los particulares en uso de su autonomía de la voluntad, principio vector transversal de nuestro Código Civil y Comercial de la Nación Argentina, y por su puesto de nuestra Carta Magna.

Desde una lógica objetiva, por un lado, aparentemente los inquilinos tendrán estabilidad y sabrán cuál va a ser su canon locativo desde el comienzo hasta la finalización del contrato, pero el propietario no sabrá en que momento de esos treinta y seis meses verá licuado su ingreso –pese a la publicación de un índice oficial, verdadero o no–, generando una obligación ajena y distante a la realidad que imponga el mercado, con graves perjuicios económicos.

Esa estabilidad se sustenta sobre un “mix” de índices que nuestra historia económica juzga a prima facie como inestable y perjudicial. Basta con recordar la reciente experiencia de los créditos hipotecarios, de bienes muebles y otros, que fueron sujetos a los denominados índices UVA/UVI que fueron gestados con una intención al menos “naif” cuanto más como un importante negocio para el sector financiero, que a poco tiempo de entrar en vigencia nos demostraron que lamentablemente la volatilidad inflacionaria está en nuestro ADN nacional junto al asado, la birome o el colectivo.

Para asegurar el cumplimiento del contrato por parte del inquilino y evitar perjuicios patrimoniales al propietario, la ley trae un catálogo de posibilidades de selección de garantías (art. 13), con un muy cuestionado artículo, –cuestionado porque es de difícil cumplimiento en términos reales– y ciertas flexibilizaciones en relación al depósito (art. 2).

Otro posible artículo de los etiquetados como pro inquilino[10], puede ser aquel que modifica la resolución anticipada y renovación (art. 9). El inquilino que avisa que abandonará una propiedad con una anticipación de un mes pagará indemnización, a diferencia del estado de situación actual, en el que no hay nada establecido en el Código Civil y Comercial y, por ende, no paga. Si el aviso es con tres meses de antelación, no abona penalidades.

Si bien esta relación es entendida como asimétrica, atento una de las partes es “dueña del inmueble” y la otra simplemente “no lo es” los legisladores agregaron una cláusula de peso, que inclina la balanza de una manera tal que “la señora de los ojos vendados” deberá analizar minuciosamente porque en su mano sentirá la diferencia. El locatario puede renunciar a este plazo si está en tenencia de la cosa, decreta la norma, como un salvoconducto que le permitirá al locatario romper la previsibilidad acordada con el locador, el cual económicamente había dispuesto su propiedad a cambio del pago de un precio por un tiempo acordado, que ahora puede ser modificado unilateralmente, consintiendo prácticamente un desbaratamiento de derechos acordados, que si hubiera sido previsto a la inversa, para el locador, también sería injusto y generaría nuestra crítica, porque la asimetría no debe ni agravarse, ni ampliarse para la otra parte, solo debe regularse en busca del equilibrio contractual.

En cuanto a la renovación, dentro de los últimos tres meses de relación locativa, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a 15 días corridos. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.

Hasta aquí puede entenderse que se aplicaron reformas direccionadas a fomentar –de alguna manera– la consolidación de las relaciones locativas, y por añadidura el acceso a la vivienda para los inquilinos.

Ahora bien, una mirada al derecho comparado nos muestra el caso reflejo de Viena, donde el siglo XX estuvo marcado por un mercado inmobiliario precario con alto incremento poblacional. Lógicamente que la situación o escenario de guerra mundial tuvo un fuerte impacto en el contexto, pero muchas de las premisas vinculadas estrictamente a la necesidad habitacional mediante contratos de locación permite formular juicios a priori para la presente reflexión.

Ahora bien, ante ese escenario, la clase política debió adoptar ciertos mecanismos de rescate, y para ello llevó a cabo el lanzamiento de programas de construcción de viviendas, con la financiación obtenida por un nuevo impuesto (impuesto de vivienda). Para generar programas de alquileres de viviendas, es fundamental antes que nada contar con dichas viviendas.

Esta medida permitió la construcción de muchas viviendas de tipo residenciales que pudieron dar solución al gran problema del acceso a la vivienda. Pero pese a dicho fenómeno, la ciudad de Viena pasó a ser la mayor propietaria de viviendas de Austria, lo que motivó el gran aumento del número de inquilinos.

Viena es una de las capitales europeas con mayor proporción de alquileres En casi ninguna otra capital europea la proporción de viviendas destinadas al alquiler es mayor que en Viena según estudios al respecto.

En este escenario, y con una fuerte demanda de alquileres, encontramos la compleja ley de alquiler austriaca.

Con esta breve reseña, creo que la muestra seleccionada se justifica a los fines de poder evaluar las consecuencias de una ley de alquiler que debe acompañar con cierta coherencia a la demanda social y su contexto.

En el caso de Viena no existe forma alguna de controlar de forma eficiente el sistema de acceso a las viviendas sociales, situación que genera una marcada desigualdad en el mercado del alquiler. En Argentina, la nueva ley contempla en el art. 17 el alquiler social regulando la creación del denominado Programa Nacional de Alquiler destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal, el cual tendrá como organismo rector al Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la Secretaría de Vivienda, y tendrá a cargo diseño de las políticas públicas para efectivizar el Programa. Vemos entonces un direccionamiento en apariencia similar[11] al sucedido en Viena, donde pasamos de orientar nuestra política habitacional de “mejorar las condiciones de vivienda, infraestructura básica y acceso a la tierra de los grupos vulnerables en situación de emergencia, riesgo y marginalidad”[12] que con sus luces y sombras proclamaba el plan FONAVI, o los créditos PROCREAR cuyo fin era permitir el acceso a la compra de una vivienda única, a pregonar dicho acceso sólo a través del alquiler de la vivienda, haciendo cada vez más inalcanzable la posibilidad de compra.

¿Cómo esperamos que funcione el alquiler social que plantea la nueva ley? La herramienta financiera propuesta que deberá promover dicho organismo, incluye “subsidios o créditos blandos a efectos de facilitar el acceso a la locación de viviendas”, hablamos de tomar deuda para pagar un gasto corriente, en otras palabras y poniendo un ejemplo del llamado crédito blando:

¿Qué va a hacer con ese crédito?, ¿va a tomar todo el dinero y guardarlo por los 36 meses? ¿O las entidades bancarias desarrollaran un producto que no resiste lógica alguna? Sería como solicitar un crédito externo para pagar las cuotas de la tarjeta de crédito, salvo que este pensado como un auxilio para abonar una parte de ese alquiler, pero que al fin de cuentas termina incrementado el precio final de la locación. No resiste lógica alguna que no sea la del enriquecimiento del sector financiero a costas de los locatarios.

En el caso de Viena los alquileres subvencionados tuvieron como consecuencia que las viviendas afectadas a los alquileres sociales salieran rápidamente del mercado, ya que un inquilino podía seguir viviendo en el inmueble durante mucho tiempo mientras sea posible el pago del alquiler[13], en desmedro de quienes estaban a la espera de cupo o disponibilidad. Esto trajo como consecuencia que muchas familias debieron buscar su vivienda en el mercado privado, no subvencionado aplicándose la estricta ley de alquiler[14].

No obstante, los alquileres en Viena se han logrado mantener relativamente bajos en comparación con otras grandes ciudades europeas.

Detengámonos aquí un momento.

La ley en Viena generó como consecuencia, una baja en el valor promedio de los alquileres en relación a las otras ciudades, impidiendo a los propietarios mantener los inmuebles en condiciones, disminuyendo la calidad de los mismos y su estado óptimo de conservación.

¿Por qué esta consecuencia?

Quizás porque la ley Austríaca incorpora la regulación de libertad de monto en el alquiler pero con la fijación de un precio máximo[15], sumado la protección existente contra la rescisión del contrato. Se fija además una libertad de plazo pudiendo acordar libremente quién tiene que hacerse cargo de los gastos por trabajos de mantenimiento y pequeñas reparaciones necesarias. No obstante, rige como fuente el Código Civil Austriaco (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch ABGB).

Retomo el requisito de la duración, los contratos de alquiler tienen que respetar un plazo mínimo de tres años (similar a la nueva ley argentina); no existe ningún límite en cuanto a la duración máxima. En caso de prorrogar el contrato, se debe de respetar el periodo mínimo de prórroga de tres años. Cuando un contrato de alquiler no se prorroga ni se disuelve tras haber pasado el periodo establecido, se convierte en un contrato de alquiler de tres años. Si este contrato de alquiler no se renueva o se disuelve, se renueva por un periodo indefinido. Sin embargo, también existen contratos de alquiler ilimitados. En este caso, solo se pueden disolver por motivos específicos y respetando los tiempos de aviso.

En cuanto a la fianza, ésta le sirve al arrendador como seguridad ante posibles reclamaciones en relación con el contrato de alquiler, sin establecer la obligación de depositar una fianza. Si el arrendador pide una fianza, tiene que hacerlo constar en el contrato. Por lo tanto, el importe de la fianza es básicamente un acuerdo entre ambas partes.

IV. Otros puntos de la reforma [arriba] 

En este apartado, me parece oportuno agrupar algunos artículos de la reforma de la ley argentina, que a diferencia de los consignados ut supra tendrán consecuencias fácticas de alteración de la simetría propuesta, generando –en principio– un incremento del costo de los alquileres al incluir de alguna manera conceptos que antes quedaban a cargo del inquilino por fuera del canon. El art. 16 habla del registro de los contratos, consignando que deberán ser informados ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) en los plazos que el organismo disponga.

Cada vez que nuestro país quiso combatir la clandestinidad, o la informalidad mediante condiciones más gravosas, lo único que se pudo lograr como resultado fue el aumento de dicha informalidad. Y peor aún, surgen mecanismos complementarios a la contratación que busca camuflar una relación jurídica. Explicando esta cuestión en forma empírica, abundan en la sociedad contratos de locación celebrados por un importe, y complementados por documentos firmados por el inquilino (pagarés) o bien instrumentos privados bajo el formato de un mutuo.

Que interesante que es el caso de Viena entonces, porque al sumir el Estado el rol de constructor de viviendas, la sociedad accede a las mismas a tasas subvencionadas, y en caso de falta de disponibilidad de dichas viviendas, acceden al mercado privado –no subvencionado– pero manteniendo aun precios de alquileres razonables y más bajo que otras importantes Ciudades de Europa. ¿Cuál es entonces la fórmula éxito? La presión fiscal baja evita que la misma sea trasladada al inquilino, se una manera y otra se trasladará, lo que va a impedir mantener precios bajos, porque, aunque los índices en Argentina se mantengan equilibrados y pro inquilino, lo que no tiene equilibrio alguno es el aspecto impositivo, a punto tal de tornar inviable cualquier actividad en nuestro país. Quizás sea una utopía pedir que nuestro país morigere dicha presión, pero mirando ciertos datos publicados[16] vemos que Austria se encuentra muchas inmediatamente después de Argentina en las tablas de países ordenamos por mayor presión tributaria a nivel mundial. Este dato rompe el esquema de aptitud o grado de aptitud que tiene una ley para alterar el ecosistema jurídico inmobiliario en materia de alquileres en función de un mayor o menor control fiscal del canon locativo, si dos leyes con entornos tributarios similares tienen resultados distintos a la hora de mediar la accesibilidad o no de un alquiler. Ahora bien, aquí puede haber distintas aristas de análisis por el mundo de la economía, las finanzas, el análisis económico del derecho y demás disciplina que indague que incidencia real tiene el informar o no un contrato en el precio final del canon, pero cualquier razonamiento lógico establece que si un propietario recibe ahora menos rendimiento de bolsillo por el alquiler de su inmueble, los nuevos costos, impuestos, retenciones, sellos y demás variantes impositivas que tiene nuestro país, serán trasladadas de una manera u otra al inquilino; no quepa la menor duda.

Consideramos se desaprovechó la oportunidad de generar incentivos para los locadores, o como nos gusta decir propietarios. Esa persona que invirtió su capital, contribuyo directa o indirectamente al sostenimiento de las fuentes de trabajo que intervinieron en la construcción de esa vivienda o local, con el fin de tener una renta que a todas luces no se relación con lo invertido, por la naturaleza de la cosa, pero además no observa ningún incentivo para su inversión, respecto de tasas, sellos, etc. lo que nos hace pensar respecto de su voluntad ante una nueva oportunidad de invertir “en ladrillos”

El art. 8 de la nueva ley regula además el tema de las reparaciones y “expensas”. Con la nueva disposición, los inquilinos no deberán pagar expensas extraordinarias ni impuestos que gravan a la cosa inmueble. Norma bastante vaga que dejaría librado a las administraciones la imputación de los gastos y tipificación de los mismos para segmentarlos en ordinarios o extraordinarios.

No obstante, debemos advertir el posible incremento nuevamente del monto de los alquileres para compensar la pérdida.

En definitiva, transitamos un escenario normativo de apariencia de simetría, que en términos reales no será tal, o por lo menos es lo que podemos anticipar de la letra de la ley que acaba de cobrar vida.

El tiempo y la casuística permitirá un análisis empírico concreto y preciso de la cuestión. Será interesante, además, en ese análisis de los Jueces poder conocer que entienden por Domicilio especial (art. 1) electrónico; será un e–mail, un mensaje WhatsApp entre privados, o con intervención de un Escribano, en fin, veremos. Quizás en el afán de parecer innovadora se incluyó este concepto, el cual deberán la doctrina y jurisprudencia dilucidar, algo que simplemente no hubiera generado conflicto si se expresaba como: “Pueden además denunciar un ´correo electrónico´[17] en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan”. Es al menos sorprendente que comenzando a transitar la década del 20, del siglo 21, la máxima disrupción tecnológica de la ley no haya sido siquiera bien redactada, porque además esta nueva forma de domicilio no solo aplica a los contratos de locación, sino que se impone como un nuevo tipo de domicilio.

Finalizando con el catálogo de artículos que vienen a poner un manto de realidad a lo que prima facie aparenta ser un nuevo esquema “asimétrico” de relaciones propietario–inquilino, corresponde citar el caso de la frustración del uso o goce de la cosa (art. 6); norma que si bien parece “maquillar” el art. 1203 del CCCN[18] su intervención es de mayor profundidad e impacto.

Comienza eliminando el “caso fortuito o fuerza mayor” reemplazándola por “motivos no imputables al locatario”. Claramente las acciones de terceros que derivaran en la frustración del uso o goce de la cosa podrían ser argumentadas por el locatario para morigerar o rescindir esa relación contractual, pero no se comprende porque debe soportar la carga económica el propietario del inmueble que como locador no tiene el deber de conservar la cosa.

El final del artículo mencionado, también sufre una pequeña pero compleja modificación, ya no en favor del locador, pero tampoco del locatario, indicando que “si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes”. La afectación directa estaba explicita en la anterior redacción, ahora bien, ¿qué es indirectamente una afectación de la cosa de manera indirecta? ¿Una propiedad contigua que se transformó en comercio y altera la normalidad del locatario? ¿Un re categorización inmobiliaria que modifica las condiciones del entorno de la vivienda? Serán infinitas las posibilidades de afectación indirecta que pueda observar un locatario y no por mala fe, sino porque desde su perspectiva se vea afectada de esa manera (Villalba & Miguel, 2020, Ob. Cit).

V. Propuesta para incorporar una variable de éxito [arriba] 

¿Imaginamos en Argentina –al igual que en países como Alemania, Austria y Suiza– hablar del fomento del alquiler indefinido?

Esto que parece en principio de imposible concepción mental no sólo por el contexto sino por nuestra propia cultura, podría ser una vocación jurídica de fácil realización.

Ahora bien, la idea de un alquiler indefinido parte de la premisa de articular incentivos para propietarios e inquilinos que pacten un contrato estable.

Estos incentivos tienen un fuerte apalancamiento en alternativas de promoción fiscal, devoluciones, acceso a beneficios para potenciar la actividad emprendedora y de la construcción, descuentos en bienes o servicios, etc.

El normal cumplimiento del pago, el cuidado de la propiedad y el respeto de las condiciones pactadas permitirían al locatario quedarse en la propiedad, minimizando costos de renovación, costo de mudanza, etc.

En muchos países el alquiler constituye una forma de vida que debe dignificarse, trabajando en cada cultura los mecanismos para que dichas relaciones contractuales se mantengan en la más precisa simetría y justo reparto.

Es por ello que además de trabajar en fomentar la idea de alquiler indefinido es fundamental atender la posibilidad de crear sistemas de incentivos fiscales.

Esta política de incentivos fiscales, se ha llevado a cabo en la mayor parte de los países europeos con especial intensidad en Dinamarca, Bélgica y Portugal. Ahora bien, si se focaliza en una sola de las partes, se genera injusticia, por lo que debe regularse un sistema fuerte de incentivos para propietarios e inquilinos.

VI. Conclusión [arriba] 

En los tiempos actuales de nuestro país, que al igual que todo el mundo intenta salir del contexto de Pandemia a causa del COVID-19 se hace vital y necesario adoptar nuevas leyes, estrategias y mecanismos que permitan resolver problemas cotidianos con soluciones reales y concretas.

Esas soluciones deben tender a trazar vínculos con distintas áreas, labores y campos de acción que permitan una activación real con efectos multiplicadores a otras áreas.

En contextos de nuevas tecnologías, de fomento de leyes de emprendedores, de nuevas regulaciones societarias, de regulación de nuevos hábitos de los consumidores, teletrabajo, telemedicina, requerimientos remotos, es al menos frustrante la incorporación del “mal llamado” domicilio electrónico, el cual a prima facie se presenta más como un problema que una solución.

Debería ser de las primeras reformas (correcciones) que reciba el Código Civil y Comercial que ha sufrido tantas “cirugías” a tan corta edad, que cuesta reconocerlo.

Si miramos el escenario en forma completa y no en función del caso aislado o la demanda de un sector, podremos ver que estamos en las mejores condiciones para regular y resolver demandas de sectores con efectos multiplicadores a otros espacios vinculados.

Miramos el caso de Viena porque la demanda de viviendas motivó la construcción por parte del Estado, activando el sector, generando trabajo direccionado a poder contar con viviendas que sean alquiladas en forma subvencionadas. Hoy necesitamos de la construcción de este tipo de viviendas que permitan este tipo de alquileres.

¿Porque no es posible pensar en herramientas que permitan consolidar un vínculo entre propietario e inquilino de tipo indefinido, permitiendo que los propios incentivos sirvan para equilibrar la relación y mantener la simetría?

Una ley puede generar estas bondades, estos nuevos escenarios, pero para ello hay que ver más allá del árbol, ver el bosque para entender que todo el ecosistema se encuentra en permanente interrelación.

Con deseos de equivocación, se advierte una ley que maquilla una inclinación de la balanza en favor del inquilino pero que en lo real y concreto creemos que terminará encareciendo los cánones, impidiendo esa forzada interpretación del acceso a la vivienda, contribuyendo a una mayor informalidad que deberá ser combatida con más estado, más gasto público.

A estas instancias, con una ley de estreno, solo podemos aventurar escenarios, será la jurisprudencia, la doctrina y el legislador quienes irán marcando el camino, que no deja de ser más de lo mismo en momentos de desesperanza, pobreza y sobre todo incertidumbre global.

Notas [arriba] 

* Abogado y Notario. Escribano Púbico de Registro en el Departamento Capital. Doctorando en Educación por la Facultad de Educación de la Universidad Católica de Córdoba (en adelante UCC). Profesor Titular de la Maestría en Derecho Administrativo de la Universidad Libre Seccional Socorro de Colombia. Director de la Diplomatura en Tecnología Blockchain aplicada a los negocios y las relaciones jurídicas de UCC. Profesor Titular de Derecho Notarial, Adjunto de Derecho Romano y Jefe de Trabajos Prácticos en Privado VI en UCC. Profesor invitado en áreas de Filosofía del Derecho en Universidades de Chile y Colombia. Árbitro evaluador de UNLP y Universidad Católica del Uruguay. Par Evaluador de la Universidad Libre de Bogotá. Ensayista, Conferencista y Autor.
** Abogado y Escribano por la Universidad Siglo 21, Experto en Organización Jurídica, Económica y Política de la Rep. Pop China y Taiwán por el IAEU–Universidad de Alcalá, España. Tutor de la Carrera de Escribanía Univ. Siglo 21, Profesor de las materias Sociedades y Derecho Privado IV (Contratos de Empresas) Univ. Siglo 21. Director de Capacitación Colegio de Martilleros Corredores Públicos de la Provincia de Córdoba. Matriculado en ejercicio.

[1] Ley N° 27.551.
[2] VILLALBA, Jorge Fabián y MIGUEL, Federico. (2020). La llamada “Nueva Ley de Alquileres: Un texto sin un contexto es un pretexto” en Locaciones Urbanas. Análisis de las Modificaciones de la nueva Ley de Alquileres. Buenos Aires. Editorial IJ Fondo Editorial.
[3] https://www.ideal ista.com/news /inmobiliario/v ivienda/201 9/03/08/772024– la–solucion –de–viena–a–lo s–precios–de–al quiler–una–inmen sa–bolsa– de–vivienda– publica (recuperado el 19/07/2020).
[4] https://www.ju sline.at/g esetz/mrg/ge samt (recuperado el 12/07/2020).
[5] Amunátegui Parrelló, Carlos; Madrid, Raúl. (2020). Sesgo e interferencia en redes neuronales ante el derecho. CeTyS. Universidad de San Andrés cundo dicen: “Esta voz española ha sido utilizada para traducir a nuestra lengua el concepto anglosajón de bias aunque, en realidad, en español, se ajustaría mejor el término prejuicio. En efecto la palabra bias es definida por el Cambridge English Dictionary como la “acción de apoyar u oponerse a una persona o cosa en particular de manera injusta en su juicio. El sentido negativo es evidente si se compara con la definición que la Real Academia de la Lengua Española ofrece para la palabra “prejuzgar”: “juzgar una cosa o a una persona antes del tiempo oportuno, o sin tener de ella cabal conocimiento. En ambos casos la acción aparece como un acto repudiable, ya sea porque se actúa con dolo, con un (aparente) defecto del pensamiento, o simplemente con ausencia de responsabilidad. El término ´sesgo´, en cambio resulta más sutil al expresar la misma idea de un modo general, por cuanto su forma adjetiva apunta a algo torcido, cortado o situado oblicuamente. Esta idea de lo oblicuo también está presente en la voz anglosajona bias, aplicada a la idea del error en el juicio sobre algo, pero precedida del término prejuicio”. (Ob. Cit. Página 2).
[6] Tomar en cuenta la asignación de la variable de éxito como elemento subjetivo que incorpora el propio sujeto que se encuentra definiendo dicha variable.
[7] VILLALBA, Jorge Fabián y MIGUEL, Federico. (2020). La llamada “Nueva Ley de Alquileres: Un texto sin un contexto es un pretexto” en Locaciones Urbanas. Análisis de las Modificaciones de la nueva Ley de Alquileres. Buenos Aires. Editorial IJ Fondo Editorial.
[8] VILLALBA, Jorge Fabián y MIGUEL, Federico en: https://clasi ficados.l avoz.com.ar/n ota/4030923/ consideracione s–gene rales–de–un–mo delo–virtual –tokenizacion– de–inmuebl es – Nota periodística en diario de mayor circulación local de la Provincia de Córdoba. (recuperado el 20/06/2020).
[9] Sobre la construcción de confianza y el uso de nuevas tecnologías en materia de sufragio acompaño al lector una nota en la cual fui consultado sobre las bondades de la tecnología blockchain para garantizar la integridad, transparencia, trazabilidad y auditabildiad de un proceso eleccionario: https://www.diarioalfil.com.ar/2020/06/30/proponen–el–voto–telematico–para–las–internas–en–la–ucr/ (recuperado el 19/07/2020).
[10] Formulo este juicio de valor porque en el pensamiento colectivo existe una apariencia de justicia pro inquilino de la nueva ley, en apariencia, con ciertos postulados que inducen a pensar que las consecuencias serán favorables a toda persona que busque acceder a la vivienda mediante la celebración de un contrato de alquiler. Pero ¿estamos seguros de poder confirmar dicha hipótesis?
[11] Decimos en apariencia similar, porque si bien la política pública advierte una fuerte necesidad y demanda de viviendas para alquiler a valores razonables, la experiencia de Viena ponía en evidencia la falta de viviendas construidas para dicho fin, motivo por el cual el Estado asumió la construcción de dichas viviendas, y lejos de asignarlas gratuitamente, es decir, a cambio de nada lo que pone al estado en la situación de tener que realizar grandes erogaciones de dinero no reembolsables; llevó a cabo la construcción de viviendas para destinarlas a la celebración de contratos de locación. En términos “quasi–similares” el Estado Argentino promueve créditos para acceder a viviendas de tipo sociales, casi como pagarle el alquiler al Estado pero en una relación triangular entre Inquilino–Propietario–Estado, o valga el orden que el lector quiera asignarle. Este punto no descarta el escenario de generar vinculaciones formales entre con el inquilino en bienes inmuebles del propio Estado. En definitiva, deberemos ver como se reglamentará este programa en particular y si eficiencia y eficacia para resolver la demanda.
[12] https://www.ec onomia.gob. ar/peconom ica/base home/fonavi.pdf.
[13] Empieza a ponerse en evidencia el fomento de un programa de alquiler indefinido en la medida que se cumplan ciertas condiciones básicas.
[14]https://www.lasexta.c om/program as/enviado –especial/mejor es–moment os/el–precio–d el–alquiler–regula do–por–ley– la–razon–por–la–que –8–de–cada– 10–per sonas–no–comp ran–casa–en–viena_2 01910295db96f07 0cf2f3a12d 5df27d.html (recuperado el 19/07/2020).
[15] En cuanto a la solución que se puede aportar para morigerar aumentos desproporcionados basados en regulación de precios máximos, corresponde formular ciertas apreciaciones previas: De acuerdo a las escuelas de pensamiento que tomemos como posicionamiento la fijación de precios máximos puede tener efectos beneficiosos o potenciar aún más una desproporción, injusticia o falta de equilibrio en el reparto de dar a cada uno lo suyo. Otro sector puede avalar esta herramienta como control de libre fijación de precios tal como ha sucedido a lo largo de la historia, citando como dato las reformas económicas de Diocleciano. Una tercera escuela de pensamiento la brindaría la disciplina del Análisis Económico del Derecho, enfoque que creo necesario hacer de esta Ley para no dejar sus consecuencias en términos reales libradas al azar. Por último, una cuarta corriente puede sostener que la importancia de ciertas variables de límites y control en las construcciones normativas contractuales como límites a la autonomía de la voluntad en pos de una simetría relacional fuera de las implicancias económicas/financieras; ya que no se pretende a priori el control del canon, sino el control de todas aquellas variables que pueden alterar la simetría relacional en el vínculo contractual de las partes.
[16] https://datos macro.expan sion.com/i mpuestos /presion –fiscal (recuperado el 19/07/2020).
[17] https://dej.rae.e s/lema/corre o–electr% C3%B 3nico.
[18] Art. 1203. – Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.