El 11 de junio pasado, el Senado de la Nación aprobó el proyecto de ley de alquileres: se trata de la Ley Nº 27.551, publicada en el Boletín Oficial el 30 de junio, y que se encuentra vigente desde el 1º de julio del corriente, ya que según lo establecido en su art. 23, sus disposiciones “entrarán en vigencia el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina y serán aplicables para los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia”.
Es una ley que consagra una importante reforma de carácter estructural a las locaciones inmobiliarias urbanas: contiene, por un lado, modificaciones al régimen locativo del Código Civil y Comercial de la Nación (en adelante, el “CCCN”), y por otro lado, normas complementarias a la regulación de los contratos de locación sobre cosas inmuebles: se trata entonces de una “ley especial” para este tipo de contratos, y la mayoría de las normas aplica solo a las locaciones habitacionales[1]. Además, a través de la Ley Nº 27.551 se crea el Programa Nacional del Alquiler Social, y se incluyen normas referidas a los métodos alternativos de resolución de conflictos derivados de las relaciones locativas.
Si bien no lo dispone expresamente, las normas de la nueva ley de alquileres son imperativas o indisponibles (conforme al art. 962 del CCCN), y también de orden público[2] (orden público de protección). La ley tiene veinticuatro artículos, divididos en cuatro Títulos: el Título I se denomina “Reformas al Código Civil y Comercial de la Nación” (arts. 1º a 12); el Título II, “Regulación complementaria de las locaciones” (arts. 13 a 16); el Título III, “Programa Nacional del Alquiler Social” (arts. 17 a 20) y el Título IV, “Métodos alternativos de resolución de conflictos” (arts. 21 a 24).
El contrato de locación o alquiler es uno de los tipos contractuales más conocidos y utilizados, y puede tener como objeto tanto cosas muebles como inmuebles. Es sabido que la locación de inmuebles está íntimamente vinculada a los derechos a una vivienda digna y al trabajo, derechos fundamentales consagrados en nuestra Constitución Nacional (arts. 14 y 14 bis) y en numerosos tratados internacionales de derechos humanos[3] con jerarquía constitucional.
En nuestro país, una gran cantidad de personas no puede ser propietaria de su vivienda y tiene cada vez más dificultades para poder acceder a un alquiler. Así, históricamente encontramos una tendencia del Estado a intervenir en la regulación de este contrato para proteger a los inquilinos: el régimen locativo sufrió muchas reformas, producto de lo que se dio en llamar “legislación de emergencia habitacional”[4]. Ejemplos recientes de estas normativas son el Decreto 320/2020[5] dictado con motivo del agravamiento de la situación de los inquilinos a raíz de la pandemia de la COVID–19, y la nueva Ley de Alquileres Nº 27.551.
Antes de la entrada en vigencia del CCCN, este contrato se denominaba “locación de cosas”, para diferenciarlo del contrato de “locación de servicios” y del de “locación de obra”. El marco normativo del contrato de locación de cosas era el Código Civil de Vélez Sársfield y la Ley Nº 23.091 (de locaciones urbanas), dictada en el año 1984 y que fue derogada por la Ley Nº 26.994, que aprobó el texto del CCCN.
A partir del 1º de agosto de 2015, este contrato se llama simplemente “locación”, y su regulación se encuentra en el Capítulo 4 del Título IV (Contratos en particular) del Libro Tercero (Derechos personales) del CCCN: son 39 artículos, que van desde el art. 1187 hasta el art. 1226 inclusive. La mayoría de las disposiciones contenidas en el referido Capítulo son normas supletorias, y solo algunas son indisponibles (conforme al art. 962 del CCCN).
La nueva ley de alquileres incide en la regulación del contrato de locación contenida en el CCCN. Así, se modifican 8 artículos (arts. 1196, 1198, 1199, 1201, 1203, 1209, 1221 y 1222) y se incorporan 2 nuevos (arts. 1204 bis, y 1221 bis).
En el presente trabajo, nos ocuparemos solo de las modificaciones referidas a los plazos del contrato de locación que fueron introducidas por la Ley Nº 27.551 (II), previo a lo cual consideramos necesario analizar los plazos de este contrato en el régimen del Código Civil y Comercial de la Nación (I).
I. Los plazos del contrato de locación en el Código Civil y Comercial de la Nación [arriba]
El plazo es uno de los elementos esenciales particulares del contrato de locación[6], junto con el otorgamiento del el uso y goce de una cosa[7] y el pago de un precio en dinero[8].
La existencia de plazos implica una limitación en el tiempo del ejercicio del uso y goce de la cosa: esto significa que estos derechos le son concedidos y garantizados al locatario no eternamente, sino durante un lapso. Así, los plazos en el contrato de locación son resolutorios: al cumplirse, provocan la extinción del mismo.
En el régimen del CCCN todas las locaciones tienen un plazo máximo, el que varía según cuál sea su destino. Por su parte, las locaciones de cosas muebles no tienen plazo mínimo, en cambio sí lo tienen las locaciones de cosas inmuebles, cualquiera sea su destino. A continuación, analizaremos los plazos máximos, y el plazo mínimo, previstos en el CCCN.
I.1) Plazos máximos (art. 1197 del CCCN)
Dalmacio Vélez Sársfield en su Código Civil (que estuvo vigente desde el 1º de enero de 1871 hasta el 1º de agosto de 2015) estableció un plazo máximo para el contrato de locación[9] inferior a los actuales (era de 10 años).
En el CCCN también se dejan establecidos plazos máximos para la duración de este contrato, que van a variar según el destino dado a la cosa locada, y están previstos en el art. 1197, el cual no fue modificado por la nueva ley de alquileres:
Art. 1197 CCCN - Plazo máximo. El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos.
El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de los máximos previstos contados desde su inicio.
Entonces, el CCCN, siguiendo a la jurisprudencia mayoritaria, amplió el plazo máximo, y ahora hay dos plazos máximos: veinte años para destino habitacional, y cincuenta años para los demás destinos. Esto tiene sentido porque es muy común que muchas locaciones necesiten un tiempo prolongado para que el locatario pueda amortizar todas las inversiones por él realizadas, sobre todo aquellas que no tienen destino habitacional (por ejemplo, las de establecimientos fabriles), lo que justifica un plazo máximo más extenso que el fijado para las locaciones destinadas a vivienda.
Este límite o “techo” impuesto en el CCCN es aplicable a todos los contratos de locación (esto es, locación de cosas muebles, de inmuebles o de universalidades que las contengan) y no ha sido objeto de modificación por la nueva ley de alquileres.
El último párrafo de este artículo origina ciertas dudas en su interpretación: entendemos que el término total de la relación locativa computado desde el inicio, no puede exceder el plazo máximo, incluyendo sus eventuales prórrogas o renovaciones[10]. No obstante, como afirma Maximiliano CALDERÓN, “(e)sta regla tiende a evitar que el plazo máximo se vea burlado mediante mecanismos indirectos constitutivos de fraude a la ley (art. 12, Cód. Civ. y Com.). Pero, a la vez que resulta razonable ante acuerdos de renovación automática o equivalentes, constituye una injerencia poco justificada ante acuerdos celebrados por los contratantes "caso por caso" al vencimiento de la relación locativa anterior[11]”. Por ello, para un sector de la doctrina[12], las partes pueden, al vencimiento del plazo de la locación, celebrar un nuevo contrato sobre la misma cosa y así sucesivamente; de esta forma, se podría llegar a superar los máximos previstos, considerándolo permitido ya que se trataría de nuevos contratos, no de prórrogas de uno anterior.
Por último, si las partes pactan un plazo mayor, al tratarse de una norma legal indisponible (o imperativa)[13], se considerará como ajustado al máximo permitido.
I.2) Plazo mínimo (art. 1198 del CCCN). Excepciones al plazo mínimo (art. 1199 del CCCN)
No había plazo mínimo para el contrato de locación de cosas en el Código Civil de Vélez Sársfield. Pero con el paso del tiempo se fue advirtiendo la conveniencia de asegurarle a los locatarios un determinado lapso para que pudieran satisfacer mejor los intereses tenidos en cuenta al contratar, cualquiera sea la cosa locada y el destino de la misma. Por ejemplo, las Leyes Nº 13.246 y 23.091 previeron plazos mínimos para los arrendamientos rurales y para las locaciones de inmuebles urbanos, respectivamente[14].
El CCCN mantuvo la decisión de contar con un plazo mínimo, pero a diferencia de la Ley Nº 23.901, contiene un único plazo mínimo, sin distinguir según el destino de la cosa locada. Así, la norma del CCCN que establece el plazo mínimo legal es el art. 1198 y es uno de los que fue alcanzado por la reforma introducida por la Ley Nº 27.551.
Esta norma legal imperativa[15], originariamente establecía lo siguiente:
Art. 1198 CCCN - Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años, excepto los casos del art. 1199.
El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.
Este plazo mínimo tiene excepciones, y las mismas estaban previstas en el art. 1199 del CCCN:
Art. 1199 CCCN - Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:
a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;
c) guarda de cosas;
d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.
Coincidimos con quienes afirman que todas las excepciones se justifican en que se trata de locaciones que deben extinguirse en un tiempo menor que el del plazo mínimo en razón del destino o motivo de las los contratos[16].
II. Las modificaciones introducidas por la nueva ley de alquileres a los plazos del contrato de locación [arriba]
La Ley Nº 27.551 no modifica los plazos máximos (art. 1197 del CCCN), pero sí sustituye los arts. 1198 y 1199 del CCCN, introduciendo en los mismos las modificaciones que a continuación analizaremos.
II.1) El nuevo art. 1198 del CCCN
Una de las modificaciones que la nueva ley de alquileres introduce al régimen del contrato de locación del CCCN es la ampliación del plazo mínimo legal, el que pasa de dos a tres años. En efecto, se sustituye el art. 1198 del CCCN; eso es lo que dispone el art. 3º de la Ley Nº 27.551:
“Art. 3º: Sustitúyase el artículo 1.198 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
Art. 1.198: Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años, excepto los casos del art. 1.199.
El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.”
Como puede apreciarse, el único cambio al texto del art. 1198 CCCN es que se eleva a tres años el plazo mínimo legal. Esta modificación responde al reclamo de muchos locatarios de tener asegurada una mayor estabilidad, ya sea en su vida familiar (afianzando los vínculos entre sus miembros) como en el ámbito laboral (mejorando el desarrollo de la actividad y los vínculos con clientes), al contar con un lapso más prolongado para poder usar y gozar del inmueble objeto de la locación[17].
Alejandro Borda, al referirse un proyecto de ley del año 2016 que también llevaba a tres años el plazo mínimo de las locaciones inmobiliarias, consideró que se trataba de modificación, al menos, discutible, más que nada en los casos de inmuebles destinados a vivienda, ya que según este autor,”(e)xiste un buen número de potenciales locadores, para los cuales un plazo de tres años puede ser excesivo (...). La ampliación del plazo puede redundar en una disminución de la oferta locativa y, consiguientemente, en un aumento de los precios”.
Entonces, el plazo mínimo de tres años en los contratos de locación de inmuebles se va a aplicar entonces en dos supuestos: 1) si las partes no pactaron un plazo, y 2) si pactaron un plazo menor a tres años.
Esta disposición se aplica exclusivamente a los contratos de locación de inmuebles, de partes de inmuebles y de universalidades que contengan cosas inmuebles (cualquiera sea su destino: habitacional, comercial o industrial).
Entendemos que el plazo mínimo rige solo para la contratación originaria (no para las prórrogas, ni para la sublocación, ni tampoco para la cesión del contrato). En cambio, si una vez extinguida la locación, las mismas partes celebran un nuevo contrato sobre el mismo bien (una renovación del contrato) sí se aplicaría la norma, por lo tanto el nuevo contrato (contrato consecutivo o sucesivo) debería respetar el plazo mínimo legal[18].
No hay dudas de que se trata de una norma imperativa o indisponible[19]: esto implica que es obligatoria para el locador, pero es solo facultativa para el locatario (porque se establece en su beneficio). En efecto, el locatario no está obligado a permanecer vinculado con el locador durante tres años: pues, en primer lugar, tiene la facultad de rescindir el contrato anticipadamente a partir de los seis meses de su celebración (conforme al art. 1221 del CCCN[20], modificado también por la Ley Nº 27.551); y en segundo lugar, el locatario puede renunciar al plazo mínimo, siempre y cuando esté en la tenencia de la cosa[21] (conforme al art. 1198 in fine): por lo tanto, el locatario no puede renunciar en forma anticipada.
II.2) El nuevo art. 1199 del CCCN
Si bien se mantienen todas las excepciones al plazo mínimo legal previstas en el art. 1199 del CCCN, la nueva ley de alquileres introduce un agregado en el inciso b) de la norma. Así, el art. 4º de la Ley Nº 27.551 dispone:
“Sustitúyase el art. 1.199 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
Art. 1.199: Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:
a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
b) Habitación con muebles que se arriende con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los tres (3) meses, se presume que no fue hecho con esos fines;
c) Guarda de cosas;
d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.
Las excepciones al plazo mínimo legal entonces son los contratos de locación sobre:
1) Inmuebles o parte de inmuebles destinados a sedes de embajadas, consulados u organismos internacionales, y los destinados a habitación del personal extranjero diplomático o consular.
Debe tratarse de Estados u organismos internacionales oficialmente reconocidos por la República Argentina y no aplica a todo el personal extranjero, sino solamente a aquél de jerarquía para representarlos. La razón de esta exclusión radica en que estos locatarios cumplen un período en nuestro país y luego vuelven al suyo, no dependiendo ello de su voluntad sino de las órdenes de sus gobiernos.
2) Inmuebles o parte de inmuebles destinados a habitación con muebles, que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares.
Son los habitualmente conocidos como alquileres temporarios o “contratos de temporada”. El inmueble debe tener destino habitacional pero no permanente (sino con fines de turismo, descanso, recreación, etc.). Puede tratarse de inmuebles ubicados en lugares estrictamente considerados como “turísticos” o no: lo que importa es la finalidad que persigue el locatario[22]. A tal fin, se crea una presunción (iuris tantum) al establecer que, si el plazo del contrato es superior a 3 meses, se considera que no es con fines de turismo o descanso.
3) Inmuebles o parte de inmuebles destinados a guarda de cosas.
La guarda de cosas consiste en la custodia de cualquier cosa (autos, animales, efectos personales). Estos contratos son locaciones, no depósitos ni contratos de garaje.
4) Inmuebles o parte de inmuebles destinados a exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Se trata de inmuebles o de partes de inmuebles, o de puestos en mercados o ferias en ámbitos privados. Los predios feriales son “aquellos espacios destinados a la comercialización de productos diversos en determinados días y horarios[23]”.
Por último, también quedan excluidos aquellos contratos de locación con finalidad determinada que deba cumplirse en un plazo menor: son locaciones con un objeto y una causa individualizados y expresamente declarados[24]. Si bien la disposición exige que las partes hayan pactado expresamente el plazo menor, en caso de no haberlo previsto, entendemos que debe presumirse que las partes “han querido celebrar la locación por todo el tiempo necesario para cumplir con el objeto del contrato[25]”.
Seguidamente nos referiremos al único agregado efectuado por la Ley Nº 27.551 en el inciso b) del art. 1199 del CCCN. En el mencionado apartado de la norma, luego de establecer que no se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación “de temporada”, se crea la presunción iuris tantum de que el contrato no se celebró con fines turísticos, de descanso o similares si el plazo del mismo excede los tres meses.
Con la nueva redacción de la norma, para que opere la presunción, ese plazo de tres meses debe ser superado por el contrato originario con su/s eventual/es prórroga/s, o bien por ese primer contrato con su/s eventual/es renovación/es (a esto último se refiere el agregado “o de los contratos consecutivos”). Así, con esta modificación se precisa más el requisito exigido para presumir (salvo prueba en contrario) que no se trata de un contrato de temporada, y que por lo tanto debe aplicarse al mismo el plazo mínimo legal del art. 1198 del CCCN.
- La nueva ley de alquileres (Ley Nº 27.551) entró en vigencia el 1º de julio de 2020, y sus disposiciones se aplicarán a los contratos celebrados a partir de esa fecha.
- La Ley Nº 27.551 incide en la regulación del contrato de locación contenida en el CCCN: se modifican ocho artículos (arts. 1196, 1198, 1199, 1201, 1203, 1209, 1221 y 1222) y se incorporan dos nuevos (arts. 1204 bis, y 1221 bis).
- Los plazos en la locación son un elemento esencial particular de este contrato. En el régimen locativo originario del CCCN, todas las locaciones tienen un plazo máximo, que dependerá según su destino (veinte años para el destino habitacional, cincuenta para los otros destinos: art. 1197). A su vez, las locaciones de cosas muebles no tienen plazo mínimo, en cambio sí lo tienen las locaciones de cosas inmuebles (era de dos años: art. 1198), cualquiera sea su destino, con las excepciones del art. 1199, a saber: 1) contratos de locación de inmuebles o parte de inmuebles destinados a:
a) sedes de embajadas, consulados u organismos internacionales, y a habitación del personal extranjero diplomático o consular,
b) habitación con muebles, que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares,
c) guarda de cosas,
d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial; y
e) contratos con una finalidad determinada que deba cumplirse en un plazo menor.
- La nueva ley de alquileres no modifica los plazos máximos, pero sí introduce cambios en el plazo mínimo:
1) se eleva el mismo a tres años para cualquier destino (nuevo artículo 1198) y
2) mantiene todas las excepciones del art. 1199, pero sustituyéndolo (nuevo art. 1199) con un único agregado a la redacción de su inciso b), por medio del que se dota de mayor precisión al supuesto de hecho para que opere la presunción iuris tantum allí prevista.
- Un contrato de locación de un inmueble urbano entonces, luego de la reforma introducida por la Ley Nº 27.551, tiene como plazo máximo veinte años (si es una locación habitacional) y cincuenta años (si es una locación con otros destinos: comercial, industrial, profesional, etc.). Y el plazo mínimo es ahora de tres años para cualquier destino, con las excepciones previstas en el art. 1199 del CCCN.
* Abogado, Magister. Profesor de Derecho Privado III y Derecho Privado IV en Universidad Empresarial Siglo 21 y en Universidad Católica de Córdoba.
[1] Uno de los objetivos de la ley 27.551 es mejorar la tutela de los inquilinos, pero ajustando equitativamente sus intereses con los de los locadores, procurando así llegar a un equilibrio entre ambas partes.
[2] Un sector importante de la doctrina asimila las leyes de orden público a las leyes imperativas, postura que no compartimos, ya que, si bien toda ley de orden público es imperativa, no toda ley imperativa es de orden público. Es decir, si bien es cierto que la mayoría de las normas imperativas se inspiran en razones de orden público, hay algunas que no, como, por ejemplo, las referidas a la capacidad o a la forma de ciertos actos jurídicos.
[3] Por ejemplo, en el artículo 25.1 de la Declaración Universal de Derechos Humanos, y en el artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales.
[4] En ese sentido, se ha sostenido que “(l)as Leyes 11.156 y 11.157, marcaron el rumbo de un marco intervencionista en la esfera locativa que perduraría por varios años”. Luego, fueron sancionadas la ley 18.880, la ley 20.625, y la ley 21.342 que precedió a la ley 23.901, de locaciones urbanas. GAGLIARDO, Mariano, “Contrato de locación”, en GAGLIARDO, Mariano (Dir.), Contratos en particular, T. 1, 1º ed., Ed. Zavalía, Buenos Aires, 2017, pág. 140.
[5] La ley 27.551 actualmente coexiste entonces con el régimen de emergencia instaurado por el Decreto 320/2020.
[6] Art. 1187 CCCN - Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.
Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa.
[7] El uso es la utilización o empleo de la cosa, y el goce es el aprovechamiento, disfrute o percepción de los frutos o productos de la misma.
[8] El pago del precio en dinero (llamado canon locativo, alquiler o arrendamiento) es la principal prestación a cargo del locatario. El precio está integrado no solo por el canon propiamente dicho sino también por otros rubros (el costo de los servicios públicos, expensas, tasas e impuestos), y debe ser en dinero, cierto y serio.
[9] En la nota al art. 1505 del Código Civil derogado, Vélez Sársfield expresó lo siguiente: “Tanto por una razón de economía social, como por no impedir la transferencia o enajenación de las cosas, o por no embarazar la división en las herencias, hemos juzgado que no debían permitirse los arrendamientos que pasen de diez años”.
[10] En ese sentido: BORDA, Alejandro; KRIEGER, Walter F., “Contrato de locación”, en BORDA, Alejandro (Dir.), Derecho Civil. Contratos, 1º ed., Ed. La Ley, Buenos Aires, 2017, pág. 420.
[11] CALDERÓN, Maximiliano R., “Contrato de locación”, en SÁNCHEZ HERRERO, Andrés (Dir.), Tratado de Derecho Civil y Comercial – T. V – Contratos. Parte Especial, Ed. La Ley, Buenos Aires, 2016.
[12] LEIVA FERNÁNDEZ, Luis F., “Locación”, en ALTERINI, Jorge H. (Dir. Gral.), Código Civil y Comercial Comentado - Tratado Exegético, t. VI, 2º ed., La Ley, Buenos Aires, 2016.
[13] Si bien para la mayoría de la doctrina de nuestro país considera que se trata de una norma de orden público, para LEIVA FERNÁNDEZ “en la duración máxima de este contrato no está interesado el orden público, desde que las partes pueden volver a contratar en los mismos términos tantas veces como quieran, postergando sine die la restitución de la tenencia”. Asimismo, el citado jurista observa que en nuestro sistema ni el comodato ni el usufructo contienen plazos máximos (LEIVA FERNÁNDEZ, Luis F., La locación en el Proyecto de Código, La Ley, 2013-A,751.).
[14] La ley 13.246 (aún vigente) lo fijó en 3 años; y la 23.091 (hoy derogada), en 2 años (destino habitacional) y en 3 años (otros destinos).
[15] Asimismo, entendemos que es de orden público, más precisamente, se trata de un orden público de protección (que es una especie del orden público económico y social), a través del cual se tutela a la parte más débil de ciertos contratos, en este caso: el locatario.
[16] VIRAMONTE, Carlos I., “Locación”, en TINTI, Guillermo P.; CALDERÓN, Maximiliano R., Contratos según el Código Civil y Comercial. Parte Especial, t. 2, 1º ed., Ed. Zavalía, Buenos Aires, 2017, pág. 122.
[17] BORDA, Alejandro, El inquietante proyecto de ley de locaciones urbanas, La Ley, 2017-B, 720.
[18] En contra: HERNÁNDEZ y FRUSTAGLI, para quienes el plazo mínimo legal solo rige para el primer contrato, y no para las prórrogas convencionales o las sucesivas renovaciones (HERNÁNDEZ, Carlos A. y FRUSTAGLI, Sandra A., “Locación y Leasing” en NICOLAU, Noemí L.; HERNÁNDEZ, Carlos A. (Dirs.), Contratos en el Código Civil y Comercial de la Nación, Ed. La Ley, Buenos Aires, 2017.
[19] Y la mayoría de la doctrina considera que el plazo mínimo legal es además de orden público (de protección), cuya inobservancia implicará que el contrato se considere celebrado por el mínimo legal.
[20] A través del art. 9 de la Ley Nº 27.551 se sustituye el art. 1221 del CCCN. Lamentamos que en la nueva redacción no se haya modificado la referencia a “resolución” que contiene la norma, ya que técnicamente se trata de ese modo de extinción contractual por declaración de una de las partes llamado “rescisión unilateral”.
“Art. 1221 CCCN - Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:
a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un (1) mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.
b) En los casos del artículo 1.199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler”.
[21] Pensamos como ejemplos, el supuesto en que una persona vendiera el inmueble donde estaba viviendo, alquilándoselo al comprador (quien sería su locador) y el caso de que antes de la locación, el locatario fuera comodatario. Así, un autor advierte que el artículo 1198 del CCCN no hace aclaración alguna en torno al momento en que el locatario debió entrar en esa relación de poder llamada “tenencia”, por lo tanto, si ello aconteciera en ocasión de la celebración del contrato, el locatario podría entonces renunciar al plazo mínimo legal (DI CHIAZZA, Iván G., “Locación de cosas” en RIVERA, Julio C.; MEDINA, Graciela (Dirs.) Contratos. Parte Especial, 1º ed., Abeledo Perrot, Buenos Aires, 2016, pág. 268).
[22] Con fecha 22 de diciembre de 2015 fue publicada en el Boletín Oficial de la República Argentina la Ley Nº 27.221, la que dispone en su artículo 1º que “los contratos de locación de inmuebles que se celebren con fines turísticos, descanso o similares y cuyo plazo sea inferior a tres (3) meses conforme lo establecido en el inciso b), del artículo 1.199, del Código Civil y Comercial de la Nación, se regirán por las normas aplicables al contrato de hospedaje”. Pensamos que si bien la intención del legislador fue la de regular estos contratos a través de normas más flexibles, y agravando la responsabilidad del locador (hotelero) no es apropiado remitir a las normas de un contrato distinto a la locación, y que no tiene en el CCCN una regulación integral, sino parcial y limitada a los efectos del depósito necesario (arts. 1369 y siguientes).
[23] TORREGROSA, Juan C.; FARTO, Luis M., Las locaciones urbanas, Ed. Ábaco, Buenos Aires, 1997, pág. 140 (Citado por Eduardo N. FARINATI, “Contrato de locación”, en HERSALIS, Marcelo J. (Coord.), Incidencias del Código Civil y Comercial – Contratos en particular, 1º ed., Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2015, pág. 130).
[24] Como, por ejemplo, el alquiler de un teatro para dar un número determinado de representaciones, o de un departamento ubicado en las cercanías de un hospital donde el locatario debe someterse a un tratamiento médico de unos pocos meses.
[25] FARINATI, Eduardo N., op. cit, págs. 131 y 132.
